스크랩 아파트 누수 판례 모음 - 분쟁해결의 기준 ??

[최순철]

Q. 아파트 누수로 인한 아래층 피해보상은 ??  

싱크대 및의 난방 분배기(금속제품)에 결함으로 제가 집에 없을 때 물바다를 만들어 놓았더군요.

사람들이 자물쇠를 부수고 들어가 지금은 밸브를 잠근 상태입니다.

근데 문제는 저희 집은 둘째치고 아래층입니다.

당일 아래층에 내려가보니 부엌쪽과 거실 모퉁이에서 물이 새고 있었습니다.

그런데 다음날 와서 전체 도배비를 요구하는 겁니다.

관리사무소에 가서 이야길 해보니 시공업체도 부도가 나 보상할 수 없는 실정이라

집안에서 있어난 일이라 본인이 책임을 지라는 겁니다.

제가 분배기를 사다 낀 것도 아니고 공동으로 설치한 것인데 재수가 없다는 이유로

독박을 써야 한다는게 억울하다는 생각이 듭니다.

그리고 아래층도 하루사이에 곰팡이가 피어 다 교체를 해야 하고 방수공사 및 나중엔 장판까지 요구하는 겁니다.

이웃간에 좀 너무한다는 생각이 드네요.ㅠㅠ.

어떻게 해야 할지 모르겠습니다.  

A. 선택된 답변

손해배상의 책임...

집합건물의소유 및 관리에 관한 법률에 따르면

전유부분으로 보느냐 공용부분으로 보느냐에 따라서

손해배상의 책임이 따르나

분배기의 고장으로 인하여 발생한 경우이므로

이는 전유부분의 관리자인 질문자가 아래층의 수리비 전액을 부담하여야 합니다.

만약 이건의 누수가 없었던 경우에는 아래층에서 벽지 등을 수리 또는

교체할 필요가 없었기 때문입니다.

이는 그 원인을 제공한 사람이 손해배상의 책임 또한 가져야 합니다.

(대법원 판례 1999. 9. 17. 99다1345호)

※답변참고

대법원 판례(1999. 9. 17. 99다1345호 아파트 누수로 인한 피해)

민법 제 758조(공작물의 점유자, 소유자 책임)

집건법 제 6조(건물의 설치, 보존상의 하자 추정)

공작물(건축물등)의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가했을 때 

점유자는 손해를 배상할 책임이 있고 점유자가 이를 게을리 했을 경우 소유자가 손해를 배상할 책임이 있으며 

이 경우 소유자는 점유자의 과실로 있을 때 구상권을 행사할 수 있다! 

------------------------------------------------------

방해예방청구권  

(대법원 1999. 9. 7. 선고 99다1345 판결)

집합건물의소유및관리에관한법률 제3조 

민법 제214조 (소유물방해제거, 방해예방청구권)

소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다.

위 사안에서 귀하가 거주하는 아파트 천장이 위층 아파트에서 새어 나오는 물로 인하여 피해를 입고 있으나 위층 아파트 거주자 겸 소유자가 그 하자부분의 보수공사를 거부하고 있으므로, 귀하는 소유권에 기한 방해제거청구권을 행사할 수 있습니다. 

그런데 민법 제389조에서는 강제이행에 관하여 채무자가 임의로 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 그 강제이행을 법원에 청구할 수 있고, 그 채무가 법률행위를 목적으로 한 때에는 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구할 수 있으며, 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위(作爲)를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제3자에게 이행할 것을 법원에 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러므로 법원의 대체집행결정에 의하여 그 하자보수공사를 제3자로 하여금 강제로 집행하게 할 수 있는 것입니다. 

이 경우 그 수리비용은 배관이 집합건물의소유및관리에관한법률에 의거 전유부분으로 보느냐 공용부분으로 보느냐에 따라 달라질 수가 있는데, 판례는 집합건물의소유및 관리에관한법률 제53조, 제54조, 제56조, 제57조의 규정에 비추어 보면, 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지 여부는 구분소유가 성립한 시점, 즉 원칙적으로 건물전체가 완성되어 당해 건물에 관한 건축물대장에 구분건물로 등록된 시점을 기준으로 판단하여야 하고, 그 후의 건물개조나 이용상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지 여부에 영향을 미칠 수 없다고 하였습니다.

그러므로 일반적으로 급수배관·가스배관 등의 간선(幹線)부분은 공용부분으로 보게 되지만 지선(支線)부분은 전유부분으로 보게 되는데,

위 배관은 전유부분으로 보는 지선에 해당하므로 그 하자보수비용 또한 위층 아파트의 소유자가 부담해야 할 것으로 보입니다.

=========================================

기타판례

대법원 1971.3.30. 선고 70다2967 판결 【손해배상】 

[집19(1)민,278] 

--------------------------------------------------

【판시사항】 

공작물의 하자로 인하여 손해가 발생하였을 경우에 그 공작물의 점유자 겸 소유자는 과실유무에 불구하고 손해배상책임이 있다.

【판결요지】 

공작물의 하자로 인하여 손해가 발생하였을 경우 그 공작물의 점유자 겸 소유자는 과실유무에 불구하고 손해배상 책임이 있다.

대법원 1972.4.25. 선고 71다2447 판결 【손해배상】 

[집20(1)민,235] 

 -------------------------------------------------

 【판시사항】 

공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물을 점유자가 손해를 배상할 책임이 있고 그 점유는 사실상 점유관리로서 족하다.

【판결요지】 

공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물의 점유자가 그 손해를 배상할 책임이 있고 그 점유는 사실상 점유 관리로서 족하다.

아파트 누수에 따른 아래층 배상 범위?

아파트 14층에 살고있는 집주인 입니다. 속이 너무 상해 이렿게 몇가지 질문을 올립니다.

명쾌한 답변 부탁드립니다.

상황 :  2010년 7월 31일 안면도에서 가족가 함께 휴가를 보내고 있는데 아파트 관리사무실에서 급하게 연락이 왔습니다. 14층에서 13층 거실과 부엌쪽으로 물이 뚝뚝 떨어지고 있다며 집에 아무도 없어 전화를 한다고 말이죠. 급하게 9층에 알고 지내는 사람에게 14층 현관 비밀번호를 가르쳐줘 열고 들어가 확인해 달라고 부탁을 하였지요. 그 결과 저희 집 14층에선 누수 흔적이 될만한 어떠한 현상도 없었습니다. 그리하여 관리사무소를 통해 급하게 누수업체에게 전화를 해서 일단 원인을 확인한 후 긴급조치를 해달고 부탁을 하였죠. 얼마 후 누수업체에서 이야기 하길 거실의 온수관에 누수가 있는것 같다고 하여서 온수관 차단을 부탁하고... 온수관을 차단하니 더이상 물이 떨어지지 않았습니다. 또한 9층 지인에게는 피해상황 사진을 찍어달라고 하고 급하게 밤에 휴가를 중단하고 집으로 돌아 왔습니다. 도착하니 새벽 3시, 조금 눈을 붙이고 13층 주인을 만나려고 내려가 보니 13층은 3주전 이사를 나가고 부동산업체가 새로운 세입자에게  집을 보여주려다 누수를 발견하였다고 합니다. 누수에 따른 피해를 살펴보니 아파트 천장과 벽지가 물이 흘러내린 자국과 조금 볼록해져 있고 거실의 목재바닥재는 틈사이가 변색이 되어(천장과 거실바닥의 50%정도) 있더군요. 일단 피해배상에 대해 이야기 하고... 서로 복구업체 견적서를 받기로 하고 다시 만나 이야기 하기로 하고 나왔습니다.

당일이 일요일이라 누수업체가 영업을 안한다고 하여 다음날 바로 누수업체게 연락을 해서 누수원인을 찾아

누수복구을 하였습니다.

누수된 부분이 질문자의 집안에 전유부분인 온수관에서 누수가 있는것이 확실하다면 질문자가

아랫집 누수에 대한 손해배상의 책임을 져야 하므로 배상을 해줘야 맞습니다.

그러나 누수되는 부분이 질문자의 집안에 전유부분이 아닌 공용부분에서 누수가 발생하여 아랫집에

피해가 발생했다면 공용부분의 관리자인 관리사무소에서 피해배상을 해야 할것입니다. 따라서

누수부분이 확실하게 어디에서 누수가 되는지 확인이 필요한 사안입니다.

법무사, 변호사 답변 : 업무차 알고 지내는 법무사, 변호사에게 전화를 하여 자초지정을 설명을 하였습니다.

질문 1. 위층 살고 있는 집에서 누수로 아래층에 피해를 줄 경우 위층에서 100% 복구 책임을 져야 하는지?

네.. 질문자 집에 속해있는 전유부분인 온수관에서 누수로 인해 아랫집에 피해가 있다면 질문자가

아랫집 피해에 대한 배상의 책임이 있으므로 배상을 해줘야 할것입니다.

질문 2. 위층에서는 전혀 누수현상을 알수 없었고 아래층에는 3주간 집에 아무도 살고 있지 않았는데 이런

            경우에도 위층 사는 집주인이 100% 복구 책임을 져야 하는지?

네.. 질문자 입장에서는 억울하겠지만 질문자 집의 전유부분인 온수관에서 누수가 발생하였다면

어쩔 수 없이 아랫집 피해복구에 대한 책임을 져야 할것입니다. 다만 아래층에 사람이 거주하고 있었다면

누수가 되는 초기에 조치를 하여 피해를 줄일 수 있었는데 사람이 없는 관게로 "통상피해"를 넘어서

발생한 손해에 대해서는 아랫집역시 자유롭지는 못할 것으로 판단 됩니다.

질문 3. 만약에 법원소송까지 갈 경우 어떤 판결이 일반적으로 나는지?

아랫집의 피해배상을 해주지 않을 경우 아랫집에서 손해배상청구 소송을 진행하게 될것이며

이럴 경우 실제 피해액보다 더 많은 배상판결이 내려질 수 있으므로 가급적 아래집 소유자와

원만하게 합의를 통해 벽지 도배와 마루에 대한 피해를 배상하는 선에서 마무리 하는것이 바람직 합니다. 

답변 1. 누수에 대한 "통상피해"는 위층에 사는 사람이 100% 복구 책임을 져야 합니다.

답변 2. 위층에 사는 사람은 누수현상을 전혀 인지할수 없었고 아래층에 3주간 살고 있지 않아 "통상피해"를

           넘어 "확대피해"가 발생한 상황임으로 아래층 집주인도 일부 책임이 있습니다.

           "통상피해"에서 "확대피해"로의 "예견가능성"을 알고 있었다면 "확대피해" 부분도 위층에 사는 사람이

           100% 부담을 하여야 합니다.

답변 3. 법원소송까지 갈경우 "통상피해"(천장 석고보드, 벽지 피해)는 100% 위층에서 부담하여야 하지만

           "확대피해"(거실과 부엌 목재바닥재 피해)는 일방적으로 한쪽에게 부담을 지우지는 않고 서로 합의해

           서 쌍방 부담하도록 하는것이 일반적입니다.

이런 답변을 받았습니다.

아파트 누수

저희집이 누수로 좀 시끄러웠습니다. 참고로 저희집 11층 아랫집 10층 입니다.
보편적으로 아랫층 누수는 윗집에서 보상을 하는것이 통상적인 판례랍니다.
허나 예외사항들이 있는것 같더라고요..
참고로 저희집 같은경우는 2004년 8월에 준공이되어서 만 4년이 조금 지났습니다.
일단 공유면적과 전유면적이 있구요.. 건설업체의 하자보증기간이 있구요.. 중요한 내용들 입니다.
일단 공유면적에서의 문제는 관리사무소에서 전적으로 모든 수리를 해줘야 한답니다.
문제가 되는 부분이 전유면적에서 누수가 발생시의 문제인데... 이때 윗층에서 하자가 있는 부분에 준공후 리모델링등의
공사가 없었고, 불량부품 시공등으로 인한 문제발생시는 문제가 달라지더라고요..
일단 건설업체에서는 시공비의 3/10을 보증보험에 가입을 하게됩니다. 법적으로 되어있습니다.
그래서 윗집의 과실이 아니고, 시공업체의 과실로 인정이 되면 윗집에서 부담을 하지 않아도 된달 말이지요..
즉, 하자 보증금청구소송을 아랫집에서 해서 보증보험에도 수리비를 받아야 된다는 겁니다.
법적 하자보증기간은 1/2/3/5/10년으로 각 해당연까지 신청을 할수있는데, 누수는 3년입니다. 법적으로
그런데 3년이 지나도 시공시 불량으로 누수는 3년이 지나도 시공업체에서 하자수리를 해야됩니다.
물론 법적인 부분이 많아서 제일 좋은 방법은 서로 협의하여 좋게 해결하는것이 젤 좋겠져..
참고로 법적으로하면 아랫집(즉 누수되는집)에서 누수경로등을 다찾아서 즉 업자불러서 누수탐지하고 윗집에 문제가 있다는
증거까지 본인경비로 다 처리를 하고, 내용증명 포함한 하자보수 견적등을 윗집에 청구해야 된답니다..
참고 윗집에서 누수가 아니고 그윗집(즉12층 이상)에서 누수로 인해 밑에 밑에층 즉, 8층누수 원인이 15층일수도 있다는 겁니다.
누수 문제는 참 복잡하고 힘듭니다. 당사자간에 이야기를 잘 하셔서 합의를 해야 합니다.

참고자료
하자보증금 청구기간
1년(20%) 집안의 눈에 보이는 모든것들 (도배,장판,마루,각종마감등)
2년(20%)눈에 보이지 않는 것들(배선,전기,배관 등)
3년(30%)누수및 균열
5년 (15%)보, 바닥, 지붕균열
10년(15%) 기둥, 내력벽 균열및 붕괴

청구하려면 건설교통부에서 승인한 업체에 의뢰하여 안전진단 검사를 받아야만 청구가 가능 하답니다.
금액은 대략 400정도구요.

그리고 위 년차는 하자보증금을 청구할수잇는 기간에 불과하며 그 기간이 경과되었다고 하자보수 의무가 종료되는 것은 아니랍니다.
근거로는 집합건물의 소유및관리에 관한법률은 주택건설촉지번에 우선효력이 있으며 집합건물이 소유및관리에관한법률 제9조2항에
분양자의 담보책임에 관해서는 민법에 규정하는 것보다 불리하게 한 특약은 효력이없다라고 함으로써 보다 명확하게 규정하고 있습니다.
따라서 공동주택의 사업주체에 의한 하자보수 책임은 5년또는 10년이 되는 것이다 라고 명시하고 있습니다.
특히나 아파트에서 하자보증금을 청구해서 선수금된 상태라면 건설업체의 부실시공으로 인한 하자보수는 상당히 쉽게됩니다.
원인과 증거만 충분하면요.. 참고 하세요..

임대인의 수선의무 관련

[회신사항]

저는 2004. 3.경 ‘을’소유의 아파트를 8,000만 원에 2년간 임차하기로 임대차계약을 체결해
거주해 오던 중 금년 8월에 거실의 난방 배관이 누수 돼 도배에 곰팡이가 생기고
냄새가 발생되고 있습니다.
다행히 1층이고 지하층은 빈 곳이라 아래층에는 별다른 피해가 없는 상태입니다.
저는 난방배관이 누수 되는 것을 발견하고 바로 집주인에게 전화를 했으나,
집주인은 세입자가 잘못 사용해 누수가 발생한 것이니 저희보고 고치라며 나 몰라라 하고 있습니다.
어떻게 해야 좋을런지요?


[회신내용]

우리 민법 제623조는 ‘대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약기간중 그 사용·수익에 필요한 상태를
유지하게 할 의무를 부담한다’고 규정하고 있습니다.
임대인의 수선의무에 관한 판례를 살펴보면, “임대목적물에 파손 또는 장애가 생긴 경우 그것이
임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서
임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만,
그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로
될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다고 하고,
또한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나,
그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있지 않은 경우에는 임대인이 수선의무를 면하거나
임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선에 한한다고 할 것이고,
대파손의 수리, 건물의 주요구성부분에 대한 수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 부담한다”고 판시하고 있습니다.
(대법원 1994. 12 . 9. 선고, 94다34692)
따라서 거실 누수의 원인이 임차임이 거실바닥에 충격을 주어 바닥이 파손되면서
그 충격으로 인해 배관이 파손된 경우가 아니라, 일상적인 방법으로 사용 중에 배관이 누수 된 경우라면
임대인(집주인)에게 수선의 의무가 있는 것입니다.
임대인의 수선의무불이행에 대해 임차인에게는 손해배상청구권, 임차료의 거절 또는 감액청구권,
임대차계약해지권이 생길 수 있습니다.
누수로 인해 거주하기 곤란할 정도라면 귀하는 임대인의 수선불이행책임을 물어 손해배상 또는
임대차계약해지권을 행사할 수 있으며, 누수로 인해 수용, 수익할 수 없었던 비율만큼 임차료의 전부
또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.

- 변호사 윤민구 법률사무소

아파트 공용부분 누수로 인한 피해보상 판례

- 광주지방법원 제2민사부

광주시 북구 J아파트 입주민 N씨가 “방 및 주방 천장의 누수는 공용부분에서 발생해 보수할 의무가 있음에도 보수하지 않아 손해를 입었으므로 이를 배상하라.”며 입주자대표회의를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 “피고 대표회의는 원고에게 1천73만원을 지급하라.”며 원고 일부 승소 판결을 내렸다.

재판부는 판결문에서 “이 아파트 관리규약에 따르면 벽체의 외부 또는 도장부분은 공용부분으로 정해 있고, 입주민 N씨의 세대에 발생한 누수는 북쪽 외벽의 하자(벽의 깨진 틈을 통한 빗물 유입)로 발생한 사실을 인정할 수 있다.”며 “이 사건 누수가 발생한 북쪽 외벽은 공용부분에 해당한다.”고 밝혔다.

재판부는 “원고 N씨는 지난 2002년 8월 누수가 발생한 이래 피고 대표회의의 대표자를 비롯한 구성원을 상대로 수 차례에 걸쳐 벽체 및 천장부분에서 발생하는 누수현상에 대한 원인 규명을 요청했다.”며 “특히 북풍을 동반한 비가 오는 경우 누수현상이 심해 외부옹벽에서 누수가 발생하고 있다는 사실을 알리면서 그 원인을 규명하는 등의 조치를 취해달라고 통지했다.”고 설명했다.

또 “원고의 이같은 요구에도 불구하고 피고 대표회의는 지난 2006년 9월 법원의 보수공사시행 가처분 결정이 내려지기까지 누수 원인이 된 외벽에 대해 아무런 조치를 취하지 않았으며, 피고가 관리주체에게 관리업무를 위탁했어도 피고의 책임이 면책된다고 볼 수 없다.”고 덧붙였다.

또한 “원고가 지난 2002년 8월 말경에 누수가 발생한 사실을 알았음에도 2006년 6월 이 사건 소를 제기했는데 원고의 청구권은 불법행위에 기한 손배 청구권이어서 3년이 경과해 소멸시효가 이미 완성됐다.”는 피고 대표회의의 주장에 대해서는 “피고 대표회의의 원고에 대한 하자보수 불이행으로 인한 손배 책임은 일반불법행위 책임이 아니라 관리규약 관계에 따르는 채무불이행 책임이어서 그 소멸시효는 10년이다.”고 설명했다.

이에 따라 재판부는 “피고 대표회의는 원고 N씨에게 공용부분에서 발생한 이 사건 누수의 원인에 대해 보수공사 의무를 지고, 원고의 계속되는 보수 요구에 대해 이를 지체했으므로, 그로 인해 원고에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.”며 “대표회의는 N씨에게 보수공사에 소요된 공사비 1천73만원을 지급하라.”고 판시했다.

그러나 재판부는 “이 아파트에서 가족 6명이 생활하면서 약 5년 동안 비가 내릴 때마다 누수를 염려해 왔고, 누수가 있을 때마다 피고에게 알리면서 그 보수를 호소했으나 대표회의가 이를 이행하지 않아 정신적 고통을 받았으므로, 위자료 3백만원을 지급해야 한다.”는 원고의 주장에 대해서는 “일반적으로 채무불이행에 기해 재산권이 침해된 경우 재산적 손해의 배상에 의해 정신적 고통도 회복된다고 봐야 하고, 재산적 손해의 배상에 의해 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생했음을 인정하기에 부족하다.”며 받아들이지 않았다.

이 아파트 입주민 N씨는 지난 2002년 8월 말경부터 방 및 주방의 천장에서 누수가 시작된 이후 북풍을 동반한 비가 올 때마다 계속 누수가 발생, 대표회의 등에 수 차례 누수 원인을 찾아 해결해 줄 것을 요구했으나 보수 받지 못했다.

이에 N씨는 대표회의를 상대로 ‘북쪽 방 및 주방의 천장에서 물이 새지 않도록 임시로 보수공사를 시행해 달라’는 보수공사시행 가처분 신청을 법원에 제기, 지난 2006년 9월 신청이 받아 들여졌다. 또 N씨는 세대 누수로 인한 공사비 등을 청구해 1심에 이어 항소심에서 이같은 판결을 받았다. 

[건축분쟁변호사] 아파트 누수 책임

아파트의 누수가 있을때 하자보수를 하게 됩니다.

하자의 보수를 청구받은 사업 주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 3일 이내에 보수하거나 보수일정등을 명시한 하자보수계획을 입주자 대표회의 등에 통보해야 하는데요.

이러한 하자보수중 하나인 누수는 책임을 회피하기 마련입니다.

아파트 누구로 인해 분쟁이 생겼을때, 책임을 누가 지는가에 대해서 소송을 많이 하곤 합니다.

아파트누수의 하자기간은 배관하자는 2년이며 방수하자기간은 3년입니다.

※ 윗층의 실수나 보수로 인해 발생한 누수는 하자기간 이내라도 시공사에서도 책임지지 않습니다.

하자업체는 방수보수업체를 말합니다.

무조건 윗층이나 아랫층의 소유주에게 누수하자보수 및 손해배상을 청구해야합니다. 문제가 발생한 윗층이나 아랫층의 소유주에게 내용증명을 보내고 합의를 보지 않는다면 소송을 하게 됩니다.

합의가능성이 보이지 않아 소송을 할 때에는 내용증명을 보내지 말고 피해복구 및 손해배상 소송 접수를 하시면 됩니다.

아파트의 누수 소송을 할때 내용증명의 청구내용은 전체수리비(석고보드 교체 및 누수로 인한 전기 안전점검비 포함한 금액), 보수 후 세대 내부 전체 청소비와 누수로 피해와 하자 보수 중 외부 호텔 등 숙식비, 기타 가구 물품 손해 비용 과 인건비, 소송시 소송비용(변호사 수임료, 송달료 인지대 등) 을 윗층 소유주가 부담하게 됩니다.

만약 주택을 매입하였는데 이사 후에 비가 새는 사실을 알았을때, 매도인으로부터 배상을 받는 방법은 손해배상을 청구할 수 있고, 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산에 흠결이 있음을 몰랐다 하더라도 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있으며 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제 할 수 있습니다.

매수인의 계약해제 또는 손해배상 청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다.

 - 출처 : 오봉석 변호사

아파트 누수로 인한 책임은 누구에게 있나요?

Q. 3월달에 관리사무소에서 1층에 누수가있어 1라인전세대를 조사해야한다고 하였습니다.

며칠후 관리소에서 다른곳에서 새는것같으니 안심하고 계시라고 하여 대수롭지않게 넘어갔습니다.

그런데 3주정도 지났을 즈음 관리사무소에서 또 연락이 왔습니다.

우리집에서 새는것같으니 문을 개방해달라고하여 그럼 주말에 어른이있을때 해달라고하여 주말에 욕실쪽을깨보고 다시 파이프를 다시잇고 마감을 다시하였습니다.

그런데 조사하는주 알았더니 그것이 공사한거라고 하여 며칠후 공사업자가 저희한테 직접 공사대금을 달라고 하더군요. 그래서 정확한 내용도모르고 일추진이나 진행상황도 모르는상황에서 전체의 공사비를 줄수 없다. 공사비를 내쪽에서 직접주는 것은 주말에 우리집 공사한 공사대금에 대해서는 직접 줄 의사가있다. 대체 총공사비는 얼마냐고 했더니 70만원 정도라고 하더군요. 그래서 그럼 우리집 공사비는 얼마냐 라고 했더니 의야무야한 소리와 함께 70만원이라고 하더군요. 그게무슨소리냐 어떻게든 나한테든 어디서든 70만원만 받으면 되느냐 그렇다면 전혀 줄수도 줄의사도 없고 최초에 공사추진한사람이나 관리사무소에 공사대금을 받아라 그리고 그쪽에서 우리쪽에 공사비가 얼마다라고 하면 지불할테니 직접전화는 삼가해 달라고 했습니다.

그리고는 관리소측에 사항을 문의하니 우리쪽에서 다 물어줘야 하고 1층 수리비 도모두 부담해야한다고 관리규약을 들며 몰아가더군요, 그럼 좋다.1층에서는 2년전 부터 누수를 계속해서 관리사무소측에 문의하고 시공사하자보수시에도 이야기했으나 관리사무소측에서 1층책임이라고 알아서수리하라고 했다는데 그러한사항은 알고 있느냐고 했더니 관리소장 및 과장이 작년 9월 새로 와서 그전 사항은 모르고 작년 11월부터 1층에 물이샌다는 것은 알고 있었으며 계속알아보았으나(1층세대의말로는 각세대에서 알아서 해야한다고했다고함) 이제서 전문가를 찾아서 원인을 찾았으니 어찌됐든 책임은 3층세대에 있으니 우리는 모르고 각세대에서 잘합의해서 해결해라.라는 답변만 하더군요.

느닷없이 남에게 피해를준 가해자가된 심정과 그동안의  과정과 공사비도 모르는 상태에서 1층집주인에게서도 공사내역 인테리어내역서등을 보여주며 돈을 요구하는군요. 아 난감 또난감 처음부터 관여했으면 터무니 없는공사비나 그리고 이사오기도전에 물이새서 그당시 공사하고 인테리어한것에대해서까지 물어줘야한다는것이 너무나 괘씸하고 불쾌하네요.

이럴경우 누구에게 어떤 책임을 물을 수 있을까요. 어느정도 1층에 보상해줄 마음은 있으나 터무늬 없고 관리사무실의 무성의함과 2년전 자기들의 직무소홀로 지금까지 이어진 모든 피해에대해 전적으로 내가 떠안아야된다는것이 너무 마음이무겁네요.

현재 1층에서는 모든 공사 내역,피해내역을 소송으로 제기한다하네요.관리사무소는 나몰라라.

전문가님의 고견을 바라며 이럴땐 어떻게 대처해야 하는지 궁금합니다.

A.안녕하세요.

문정구 변호사입니다.

아파트의 누수의 원인이 전유부분의 하자에 있는지 공유부분의 하자에 있는지에 따라 배상책임의 주체가 달라집니다. 전유부분의 하자로 인한 손해는 당연히 구분소유권자가 배상하여야 하지만(엄밀히 말하면 1차적으로 임차인 등의 점유자가, 소유자는 2차적으로 책임짐. 민법 제758조 참조 ), 공용부분의 하자로 인한 손해는 구분소유권자 모두가 공동으로 부담하는데(민법 제215조 제2항 참조) 이 경우 실질적으로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 설립된 관리단 내지 입주자대표회의가 배상책임을 지게 됩니다.

따라서 누수로 인해 피해를 본 아파트 입주자는 누수의 책임이 있는 자가 누구인지를 입증하여 그 자에게 손해배상을 청구할 수 있는데, 공동주택의 특성상 누수책임이 누구에게 있는 것인지 입증이 쉽지 않아 전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정하여(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조 참조) 피해자를 보호하고 있습니다.

이러한 이유로 누수로 인해 피해를 본 아파트 주민은 전유부분의 하자로 인해 누수피해를 입었음을 이유로 손해배상을 다른 구분소유권자(다른 아파트 주민)에게 청구하기 위해서는 전유부분의 하자가 있었고 이로 인해 자신이 피해를 보았다는 것을 입증해야 하고, 관리단(또는 입주자대표회의)에 손해배상을 청구하는 경우에는 그 누수로 인한 하자가 공용부분 때문이 아니라는 점을 관리단이 입증해야 책임을 면하게 되는 것입니다(입증책임의 전환).

※ 참조 조문

민법 제215조 (건물의 구분소유)

① 수인이 한채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.

②공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다.

민법 제758조 (공작물등의 점유자, 소유자의 책임) ① 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정)

전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른 자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다.

위와 같이 3층에 거주하는 질문자가 소유하는 아파트의 누수가 있었다고 하더라도 이로인해 1층이 누수피해를 입었다는 것을 입증해야 1층 아파트 소유자로서는 한참이 지난 후에 3층 아파트 소유자에 법적으로 책임을 묻는 것은 쉽지 않다고 보여집니다.

아무쪼록 필요한 권리구제와 원만한 해결이 이루어지기를 바라며, 직접 상담이 필요하신 경우, 프로필에 기재된 상담용 전화나 이메일로 문의 부탁 드립니다.

이상과 같이 답변 드립니다.

감사합니다.  변호사 문정구 드림

Q. 저희 아파트가 30년 정도된 아파트 입니다. 5층짜리 건물이고 계단식 아파트 입니다.

저는 2층에 살고  피해 보신분의 집은 1층에 거주하고 계십니다.

상황설명을 드리자면... 

저희집 부엌(외벽쪽)에서 물이세서 3년정도 지금 천정 도배가 망가지고, 전기를 사용하고 있지 못합니다.(부엌-외벽쪽) 하지만 이부분은 저희가 피해를 감수하고 참고 살고있었습니다.

몇주전부터 1층 거주자분께서 물이 샌다고 저희쪽 화장실에서 물이 샌다고 하시더라구요.

그래서 가보았더니 천정이 뜨고 문제가 심각하더군요.

그래서 관리실에 의뢰하였습니다.

우리집 상황이 예전부터 이런상황이었으니 우리집인 2층이 문제인지 정확하지 않으니

3층이 문제인지 4층이 문제인지 전문가를 불러서 누수탐지를 해보자.

누수탐지 비용은 관리실에서 지불해주시면, 문제가 있는 해당 층에서 공사비용은 당연히 지불하겠다.

여기서 관리실은 못해주겠다고 말하더군요.

제가 생각해보아도 저희집쪽에서 새는것 같긴한데...공사를 했다가 계속 세면 피해보시는분은 계속 피해보시고, 저는 저대로 계속 돈이 이중 삼중으로 들것 같아서요.

질문 요약해 드릴께요. 명쾌한 답변 부탁드립니다.

1. 전체적인 누수탐지 비용은 2층인 저희쪽에서 비용지불을 해야하는것일까요?? 아니면 관리소에서 공용으로 지출해주셔도 되는걸까요?? 이것도 아니라면 2층 3층 4층 모두에서 비용지불을 해야하는것일까요??

2. 저희집도 피해를 보고 있는데, 이부분을 원인이 밝혀진다면 보상받거나 할수있는 부분인가요??

3. 저희집에서 책임이라면, 1층에 보상부분도 진행을 해드려야 하는게 맞는건가요? (도배값, 등등)

A. hispage

 1. 1층에서 발생하는 누수피해에 대해서는 질문자님이 비용을 부담하여 누수탐지를 진행해야 합니다. 집합건물이어도 전용부분의 소유자는 질문자님이시기 때문에, 소유 건물의 하자로 인한 손해는 소유자인 질문자님이 부담하셔야 합니다.

다만, 누수탐지 결과 질문자님 소유 부분이 아닌 다른 부분(다른 소유자의 부분이거나 공용부분인 경우)의 하자임이 밝혀진 경우 비용의 부담(하자부분의 소유자에게) 또는 분담(공용부분인 경우, 지분별로)을 청구할 수 있습니다.

2. 질문자님의 집에 발생하는 피해에 대해서도 당연히 피해의 원인이 되는 부분의 소유자에게 배상을 청구할 수 있습니다.

3. 1층에 발생한 피해가 질문자님 소유 부분의 하자에 기인한 것이 밝혀진 경우, 도배값 등의 손해를 배상하셔야 합니다. 이 경우, 원상태로의 회복 의무만 있는 것이기 때문에 원상태의 증명을 위하여 미리 사진, 원도배지 등을 통하여 원상태에 대한 증빙자료를 가지고 계셔야 합니다. 피해자가 너무 고가의 도배를 한다던지, 원상태를 초과하여 공사를 진행한 후 모든 비용을 청구하는 경우가 자주 발생하여 분쟁이 발생하므로, 대비를 하셔야 합니다.

그리고 도배값, 공사비 등을 지급한 후에는 누수로 인한 모든 손해배상이 완결되었으며 추후 이와 관련하여 다른 청구를 하지 아니한다는 내용의 합의서를 작성하시는 것이 추후의 문제 발생의 여지를 방지해줍니다. 더나아가 인근 공증사무실에서 위 합의서에 사서증서 인증을 받아 두면 더욱 좋습니다(비용은 2만원을 넘지 않을 것입니다).

공동주택은 대략 위와 같은 구조입니다.

1층에 사시는데 위로부터 물이 내려오면?

1. 일단 물새는부분의 천정을 뜯어보십시요

    가. 천정에있는 배관에서 물이 새지않고 위층 콘크리트바닥에서 물이 흘러나오면 

         위에층 화장실 바닥 콘크리트를 깨고  배관이음매등에서 물새는곳을 찾아야 

         하구요

    나. 천정에 있는 배관에서 물이 새면 그 부분을 고치면 됩니다.

2. 위 1항의 가에 해당하면 2층에서 수리비 부담해야 하구요

   위1항의 나에 해당하면 1층에서 수리비 부담해야 합니다.

주방쪽도 대략 저렇게 이해하시면 됩니다.

잘 해결되시기 바랍니다.

고려합동법률사무소(tamjung119)

- 네이버 지식in

아파트 누수에 따른 분쟁해결 방법은??

하자보수 기간이 초과되어 누수로 인한 분쟁 발생시 위의 자료들을 살펴 보시면 아시겠지만...

이해 당사자인 3자중 누구나 분쟁해결을 주관할 수 있지만 협의하여 결정하는 것이 좋겠지요?

사안별 상황이 다르기에 세부적인 사항은 절대 얼굴 붉히며 다투지 마시고 사람나고 돈났지요?

이해 당사자간 충분히 협의하여 추진하는 것이 이해관계를 떠나 이웃사촌 간의 정을 생각하여 좋을 듯~ㅎㅎㅎ

1안) 누수 피해 당사지인 아래층 소유주가 주관하여 누수진단과 이에 따른 견적을 받아 위층 소유자와 관리사무소(대표회의)에 알리고 협의한 후 보수공사를 하고 그 누수 원인이 위층(전유부분)에서일 경우가 거의 다이지만, 만에하나 공유이면 관리사무소(대표회의)에 전유부분이면 그해당층의 소유주에게 해당비용과 부대비용을 청구한다.

2안) 위층 소유주가 새는 곳이 자신의 아파트라 생각되면 1안으로 시행하면 해당비용과 공사범위가 완전한 공사를 위하여 하다보면 공사가 커져서 과다 청구될 수 있고 어짜피 전유부분에서 누수되면 100%로 책임질 수 밖에 없으므로 자신이 직접 주관하여 공사하여 완료하여 주면 공사금액을 줄일 수 있어 좋다. 

3안) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제6조(건물의 설치.보존상의 흠 추정) "전유부분이 속하는 1동의 건물의 설치 또는 보존의 흠으로 인하여 다른자에게 손해를 입힌 경우에는 그 흠은 공용부분에 존재하는 것으로 추정한다." 고 되어 있으므로

누수분야 관리직원이 있는 관리사무소에서 주관하여 현장조사를 한 후  누수진단이나 하자보수 공사를 한 후 공유부분이 원인이면 대표회의에서 지급하면 되고, 전유부분이면 그 원인 제공한 층의 소유주에게 공사금액을 청구하면 될 것이다.  공사범위를 적정하게 할 수 있다는 장점이 있다. 

※분쟁해결의 기준

손해배상의 책임은 아파트의 누수원인이
전유부분이면 누수원인의 아파트소유주이고
공용부분이면 아파트대표회의에서...
이는 그 원인을 제공한 사람이 손해배상의 책임져야 한다.

(대법원 판례 1999. 9. 17  99다1345호 아파트 누수로 인한 피해)
민법 제 758조(공작물의 점유자, 소유자 책임)
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 6조(건물의 설치.보존상의 흠 추정)

(대법원 1999. 9. 7. 선고 99다1345 판결)

민법 제214조 (소유물방해제거, 방해예방청구권)

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조, 제53조, 제54조, 제56조, 제57조

(대법원 판례 1972. 4. 25 선고 71다2447 판결 손해배상)
민법 제 235조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 20조(1)

(대법원 판례 1971. 3. 30 선고 70다2967 판결 손해배상)
민법 제 278조, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제 19조(1)

잘 해결하시어 더욱 살기좋은 아파트 만드시고

이웃사촌과 말도 많이하고 서로 이해할 수 있는 기회로  

서로 이해하고 도와 주는 훈훈한 조~은 보금자리로

이웃들과 정을 산 같이 쌓을 수 있는 기회 되시길...^^