[경/공매] ‘공매’로 알짜 부동산 골라볼까?

[이 명순 (토마토)]

공매 장점은 ‘안전․수익성’

부동산을 값싸게 사들이는 투자수단 몇 가지를 꼽는다면 법원 경매와 캠코 공매, 기업용 할인부동산과 은행 유입부동산, 급매 등을 들 수 있다. 그중에서 사람들은 법원경매 투자가 수익성면에서 가장 월등하다고 생각한다. 그러나 요즘 경매는 대중화 여파로 2~3회 유찰의 경우 높은 낙찰가와 높은 입찰경쟁률로 인해 생각만큼 크게 남지 않는 경우가 많다.

그러나 한국자산관리공사의 공매 부동산은 일반인들에게 덜 알려진 탓에 상대적으로 낮은 입찰경쟁으로 좋은 물건을 낙찰 받을 확률이 높다. 대중화가 덜된 탓에 턱없이 높은 값에 낙찰되지 않는다. 게다가 경매와 달리 특별한 전문지식을 요구하지 않는다. 공매물건은 대개 권리관계에 별다른 하자가 없어 안전하게 부동산을 매입할 수 있어 틈새 투자처로 매력이 많다.

경쟁 입찰을 통해 새 주인을 찾는 점에서 경매와 공매의 절차는 비슷하다. 다만 법원경매는 국가기관이 파는 부동산으로 재산별 성격구분이 없지만 공매는 공공기관인 자산관리공사가 재산별 성격에 따라 다양한 방법으로 매각한다. 투자자의 자금대와 투자 성향, 안정성에 초점을 맞춰 좀 더 값싸고 안전하게 투자할 기회가 널려있는 셈이다.

다양한 물건 중 일반인에게 인기가 높은 인기지역 아파트와 상가, 다세대·연립주택, 수도권 토지에서부터 골프․콘도회원권까지 다양하다. 온비드에서 ‘인터넷 쇼핑’하듯 검색하다보면 편리하고도 쉽게 물건을 고르고, 입찰할 수 있어 손쉽게 값싼 물건을 고를 수 있는 것이 공매물건이다.

공매 부동산 투자의 최대 장점은 안전하고 값싸게 사는 것이다. 유입자산과 수탁재산의 경우 법원의 경매과정을 거쳐 해당 물건에 있던 모든 복잡한 권리가 말소된 후 소유권이 이전되기 때문에 권리의 하자가 없다. 또 임차인의 문제나 소유권 이전의 책임을 공사가 도맡기 때문에 시간이 오래 걸리는 명도소송에 대한 염려도 없다.

압류재산은 법원 경매와 절차 및 과정이 유사하다. 세금체납 때문에 공매에 부쳐지는 압류부동산은 명도합의가 안될 경우 소유자나 세입자를 내보낼 때 명도소송을 거쳐야 하고 대금납부 편의제도가 없지만 수익성면에서 월등하다. 공급물량이 경매물량에 버금갈 정도로 많은 편이고 낙찰가율도 70% 선이어서 시세에 비해 20~40% 가까이 싸게 살 수 있다. 단독주택과 다가구주택의 경우 낙찰가율이 60% 선을 보여 경매보다 싸게 낙찰 받을 수 있다.

   공매 종류 따라 메리트 다양

 ‘유입자산’은 금융기관의 구조개선, 공사가 경매를 통해 취득한 재산 및 부실징후 기업체 지원을 위해 기업체로부터 직접 사들여 다시 일반 수요자들에게 매각하는 부동산이다. 대체로 공사 유입가격의 70~80% 선에 낙찰되거나 그 이하 가격에 낙찰 받는 경우도 흔하다. 특히 집 비우기를 공사에서 전적으로 맡아 해준 뒤 공매시장에 내놓는 경우가 많아 복잡한 권리관계에 대한 부담이 없다.

‘수탁재산’은 일반매매와 비슷하다. 통상 기업의 비업무용 재산을 말하는 데 금융기관 및 기업체가 소유하고 있는 부동산을 공사가 매입을 위임해 일반인에게 되판다. 공개입찰과 수의계약 모두 가능하다. 금융기관 소유물건이어서 대출조건이 유리하며 권리관계가 깨끗한 편이다. 명도관계도 금융기관이 알아서 해준다. 매매대금의 분할납부가 가능한 데다 급매가 이하에 매입이 가능한 장점이 있다.

‘국유재산’은 국가소유의 부동산을 자산관리공사가 임대 및 매각입찰에 부치는 부동산이다. 서울․수도권의 경우 1억 원 미만, 지방의 경우 5천 만 원 미만의 국유재산 중 국가가 활용하지 않는 재산 중 일부 부동산은 공개매각하기도 한다. 주로 상가나 택지, 농지 매물이 많고 권리금 없이 사용료만 내고 1~2년 임대할 수 있어 종자돈이 없는 자영업자나 개인사업자에게 유리하다.

‘압류재산’은 세무서나 자치단체가 체납세금을 회수하기 위해 압류한 재산을 자산관리공사가 위탁 매각하는 것이다. 물건의 종류가 아파트와 상가, 토지 등 다양해서 실수요자 뿐 아니라 일반 투자자들이 많다. 한번 유찰될 때 10% 값이 떨어진다. 통상 주거용 부동산은 낙찰가율이 70%대, 상가 등 비주거용 부동산은 40~50%대, 토지는 70%대에 낙찰된다. 경매와 거의 유사하기 때문에 투자자가 권리분석을 별도로 해야 하는 부담이 있고 명도책임이 매수자에게 있다.

   아파트 ‘압류’, 상가 ‘유입’자산 유리  

공매는 자산관리공사의 인터넷 사이트 ‘온비드’(www.onbid.co.kr)를 통해서만 이뤄진다. 각 시도단위 현장입찰 방식으로 이뤄지던 공매업무를 인터넷으로 통합했다. 공매에 참여하려면 인터넷상에 회원으로 가입한 뒤 금융회사에서 온라인 금융결제를 위해 발급하는 공인인증서를 등록해야 한다. 따라서 어느 정도 전자입찰 방식을 익힌 후 투자에 나서야 한다.

공매 재산별 성격에 따라 장․단점을 먼저 파악하면 물건 선택의 폭을 넓힐 수 있고 높은 시세차익을 올릴 수 있다. 아파트 실수요자는 압류재산이 유리하다. 물량이 풍부해 물건선택이 용이하고 차익도 경매에 버금간다. 임대수입을 얻으려면 유입자산이 유리하다. 유입자산 중에는 안정적인 임대수입이 보장되는 근린생활시설이 많이 포함되어 있고 구입자의 경제여력에 따라 할부납부를 이용할 경우 높은 임대수익을 얻을 수 있다.

소규모 창업자나 개인사업자는 국유재산 임대물건 입찰을 노릴 만하다. 특히 창고나 물류창고, 점포 등을 소액의 사용료만 선불로 납부하면 주변 임대가의 절반 값에 임대할 수 있어 눈여겨볼만 하다. 공매 토지 또한 시세차익이 크고 물건선택의 폭이 넓다. 자투리 토지나 농지, 전원주택이 가능한 임야 등이 한 달이면 수 백 건씩 쏟아진다. 온비드 상에서 투자자가 맞춤물건을 등록해 놓으면 메일을 통해 원하는 물건을 추천해 보내주기도 한다.

장래 불투명한 부동산시장에서 기회는 기다린다고 오는 것이 아니다. 캠코의 공매 시장을 통해 같이 싸고 좋은 부동산을 찾기 위해 꾸준한 관심과 노력을 기울여 접근하면 얼마든지 투자성 높은 부동산을 고를 기회가 있다.

공매는 인터넷 입찰로 진행되기 때문에 물건 검색과 입찰이 모두 온비드 홈페이지에서 가능하다는 점이 편리하다. 입찰 때에는 입찰 보증금 10%만 준비하면 되고 낙찰될 경우 2개월(1,000만 원 이상 물건) 안에 대금을 준비하면 된다. 그러나 공매는 명도책임이 100% 낙찰자에게 있다는 점에 유의해야 한다. 경매는 권한이 없는 모든 점유자에 대해 법원이 인도명령(강제집행)을 하지만 공매는 명도소송을 통해야만 강제집행을 할 수 있다.

권리분석 역시 중요하다. 경매와 달리 공매는 숨어있는 까다로운 권리분석 상의 어려움이 있다. 공매는 집행관이 임대차 등 현황조사를 직접 하지 않기 때문에 목적 부동산이 소재한 해당 주민센터에 방문해 전입세대 열람을 반드시 해야 한다. 대항력이 있는 세입자가 후순위로 밀려 보증금을 다 받지 못할 경우 낙찰자가 추가로 보증금을 돌려줘야 하는 일이 있을 수 있다. 입찰 전에 해당 부동산을 방문해 임차인 조사와 함께 꼼꼼히 권리분석을 마쳐야 한다.