(부동산뉴스) 전세를 월세로 계산하기

"임대사업자 '묻지마' 전월세 전환 금지…세입자 동의 필수 3월부터 임대사업자가 세입자의 뜻을 묻지도 않고 일방적으로 전세를 월세로 전환하는 것이 금지됩니다. 3일 국토교통부에 따르면 이 같은 내용을 골자로 개정된 '민간임대주택에 관한 특별법' 시행규칙이 지난달 27일 공포·시행됐습니다. 이 법령은 임대사업자가 계약 갱신 때 임대보증금을 월 임대료로 바꾸려 할 경우 임차인의 동의를 받도록 명확하게 규정했습니다. 과거에는 임대사업자가 전세를 월세로 전환하는 등 임대 조건을 바꿀 때 임차인에게 잘 설명하게 하는 내용만 있었습니다. 집주인이 국가에 신고한 등록임대든 주택 기업이 운영하는 임대아파트든 이 법의 규정을 따르게 돼 있고, 법으로 보장된 기간 내에서는 세입자와 임대차 계약을 마음대로 끝내지 못합니다.그동안 임대인이 마음대로 전세를 반 전세나 월세로 바꿀 수 있었기 때문에 세입자는 갑자기 불어난 월세 부담을 감당하지 못하고 스스로 임대주택을 포기하고 나올 수밖에 없었습니다.일례로 보증금 5000만원에 월세 20만원인 임대주택에 대해 집주인이 3% 증액하는 것으로 계약을 갱신하면서 전세로 전환하면 보증금은 1억190만원으로 두 배 이상 뛰고, 보증금 없는 월세로 바꿔도 월 임대료는 두 배가 넘는 42만원으로 늘어나 세입자 부담이 커지게 됩니다.개정된 시행규칙은 이와 같은 전월세 전환을 임차인의 동의를 받도록 함에 따라 세입자가 거부하는 경우 임대인 마음대로 전환을 하지 못합니다. 임대보증금과 월임대료를 상호 전환할 때에도 기존과 같이 임대보증금으로 환산한 금액을 기준으로 연 5% 이상 올리지 못하는 규제를 따라야 합니다.”  - 출처) 한경닷컴 그래서 오늘은 전세를 월세로 전환하는 방법을 알아보겠습니다. 주택의 경우 주택임대차보호법 시행령 제9조에 의하면 전월세 전환율 상한선은 (1)기준금리에 3.5%를 더한 이율 또는 (2)1할(10%)  중 낮은 값으로 규정하고 있습니다. 한국은행 기준금리(2019.03. 현재)가 1.75%이므로 3.5%를 더한 5.25%가 현재 상한선입니다.예를 들어주택 전세보증금 1,000만원을 월세로 전환하게 된다면 1,000만원 X 5.25% = 525000원이고 이를 월세로 전환하려면 12개월로 나눠 525000원/12개월 = 43,750원 보증금 1,000만원에 대하여 월세로 전환된 금액은 43,750원이 되는 것입니다 적용례) (전세) 2억 원 -> (월세) 보증금2천만 원+ 월세로 전환 위에서 정한 (1)번과 (2)번 중 낮은 것으로 계산하면 2억-2천만=1억8천만원  1억8천만원x5.25%=9,450,000원 따라서  월차임=9,450,000원/12개월=787,500원 입니다. 상가는 주택과 다르게 한국은행 기준금리에다가 (1)기준금리에 4.5배를 곱한 이율 또는 (2)연 12%로 중 낮은 비율을 적용하게 됩니다. 한국은행 기준금리(2019.01. 현재)가 1.75%이므로 4.5배를 곱한 7.875%가 현재 상한선입니다. 상가의 보증금 1,000만원에 대한 월세 전환율을 계산해 보면 다음과 같습니다. 1,000만 원 X 7.875% = 787,500원이 되고 이를 다시 12개월로 나눠 월세로 보면 65,625원으로 상가 보증금 1,000만원에 대한 월세 전환 상한금액은 65,625원이 되는 것입니다. 또다른 방법은 포털사이트에서 ‘부동산계산기’ 또는 ‘전월세변환기’를 검색하여 계산기를 이용하면 쉽습니다.