왜 주민대표의 선출이 중요한가?

[서정원]

최종구역지정을 축하합니다.

오늘이있기까지 그동안 고생하신 추진위원장님 및 추진위원님들의 노고에 감사드립니다.

국가를 일정기간 동안 이끌어나갈 대통령과 국회의원들은 국민이 선거를 통해 선출하고 그들이 우리의 민의를 잘 반영해 줄거라

생각(?)한다.

재개발단지에서 주민대표및 대표위원 선출도 규모만 작을뿐 이것의 축소판이라고 보면된다.

최종 구역지정후에있을 주민대표및 대표위원 선출에 양 진영의 격한 입씨름과 논쟁이 연일 뜨거웠는데 최근에는 다행이도

잠잠해졌다.

그런데 왜 우리 조합원들은 주민대표 선출에 그렇게 관심이 많을까요?

주민대표를 잘 뽑으면 그의 능력에따라 ”조합원들의 재산가치가 향상“ 되겠지만, 아닐 경우에는 ”재산가치의 향상은 큰 기대를 할 수 없는“ 경우가 발생 될 수도 있기때문일 것이다.

주민대표 선출후 재개발이 본격적으로 시작하여 최종 사업이 종료되기까지 장기간 동안 절차법상에의거 여러가지 과정을

거쳐야만한다.

이 중에서도 가장 중요한 과정중에 하나가 설계, 시공업체, 정비업체, 세무회계업체, 법률자문팀 등 외에 여러가지 분야의 업체를

선정하는 것이다.

어떻게보면 이 과정이 재개발의 성패를 좌우 할수있을정도로 중요하기에 주민대표의 역할과 영향이 지대 할 수 밖에없다.

첫째,설계회사의 선정이다.

일반적으로 재개발사업하면 어느회사가 시공을하는지에 가장 많은 관심을 가진다.

그렇지만 아무리 유명하고 능력과 실력이있는 시공회사라 할지라도 좋은 설계도가 없으면 절대 “명품단지”를 만들 수가없다.

그래서 좋은 설계회사를 선정하는 것이 무엇보다도 중요하다.

예를 들어 미쉐린스타 식당의 음식,국전에서 금상을 받은 화가의 작품등에 기꺼이 더 많은 돈을 지불하듯이 건축분야에도

“프리츠커상 수상자“가 설계하면 더 많은 설계비를 지불해야만 할텐데 우리는 어느수준의 설계회사를 선정해야 할까를 결정해야한다.

서울시에만해도 약 3,000명 이상의 건축사가있으며 이들이 소속한 동네 구멍가게 규모의 설계회사도있고 세계적으로 인정받는

수준의 대형 설계회사들도 적지가 않다.

여기서 우리는 “우리의 예산 범위내에서 우리의 요구사항을 충족하면서도 명품설계를 할 수 있는 설계회사”를 적법한 절차와 과정을 통해 선정해야만한다.

설계회사가 선정되면 우리의 요구사항들을 반영,회사 전문가들이 그동안의 경험과 실력을 발휘하여 우리단지에 가장 적합하다고 생각되는 설계도를 작성하게 될 것이다.

그리고 설계내역이 도시미관 향상과 공공성 확보등에 적합한지 건축위원회의 심의등 각종 절차를 밟아야한다.

둘째, 시공회사의 선정이다.

일반적으로 재개발사업에서 시공회사를 선정할때는 시공순위가 최상위 그룹에속하면서 인지도와 평판이 좋은지 여부가 중요

고려사항이된다.

설계회사에서 설계한 도면과 내역에따라 어느 시공회사가 더 높은 기술력과 많은 경험을 바탕으로 우리와 설계사의 요구대로

”명품단지“를 만들어 낼 수 있을까를 가려내야만한다.

최근 급격한 인건비,자재비 상승및 높은 이자율,부동산경기 침체,불확실한 국가 경제상황등 때문에 우리 요건에 부합한 최적의

시공회사를 찾는게 그렇게 쉽지만은 않겠지만 시공회사입장에서 알짜배기 단지라고 생각을한다면 치열한 경쟁이 있을 수 밖에

없을 것이다.

본인들이야 어떤 주장을 하던간에 이때 주민대표및 대표위원들의 역할과 영향(?)은 적지 않을 것이라고 생각을한다.

저 역시 강단에 설때를 제외하고 공직생할을 할때는 “단맛”을 엔지니어링 회사를 운영시는 “쓴맛”이 어떤지 몸소 체험해 본 바가

있기때문이다.

설사 규정과 절차에따라 시공회사가 선정되었다 하더라도 각 공정별로 하도급 또는 재 하도급이 발생되어 당초 설계했던 내용을

벗어난 오시공, 미시공, 불량품 사용, 각종 사유를 달아 설계변경의 요구등 각종 문제들이 빈번히 발생 될것이다.

이때 우리 조합원 모두는 물론 주민대표 및 대표위원 모두가 두 눈을 부릎뜨고 감시와 감독을 철저히 해야만한다.

일전에 모 재개발단지의 조합장을 만나 대화를 하는 과정에서 “장기간의 재개발 업무를 완료하고 현재 청산단계에있음에도 불구하고 시공회사의 오, 미시공을 찾아내었고 소송을통해 수십억원에 달하는 돈을 조합원들에게 되돌려 주게되었다”는 예기를듣고 우리도 이런분을 주민대표로 모실 수만있다면 참 좋겠다는 생각을 해 보았다.

이분의 말씀 중에 “제가 시공사에 코가 않 꿰었으니까 가능했던 일“ 이라는 말이 뇌리에 남아있다.

일반적이라면 이미 모든게 종료되었으니 “누이 좋고 매부 좋게” 슬쩍 넘어 갈 수도 있었겠지만요.

세상을 살다보면 사회의 통념상 허용이되는 범위가있고 그것을 벗어나 사회의 지탄을 받아 마땅한 행위로인해 사회에 물의를

일으키는 경우가 아직까지도 적지 않다고 본다.

우리 모두가 명심해야 할 부분이 아닌가 생각한다.

셋째, 정비회사의 선정이다.

국내에는 약 300여개의 정비회사가있는데 그중 일부 업체로부터 다년간 저희 단지의 재개발추진 관련 자문과 지원을 받으며 오늘에 이르게 된 것으로 알고있다.

그동안 빈번한 법령및 시행규칙,조례등이 개정됨에따라 추진위는 물론 정비회사 또한 업무 추진상 실수나 과오가 발생 할 수도있었다고 본다.

그러나 설사 정비회사의 과오가 있었다고 하더라도 궁극적으로는 추진위의 책임이고 소급해서 그 잘못을 원상회복 시킬 수는 없다.

앞으로 본격적인 재개발이 착수되면 한치의 실수도 없이 사업의 성공적인 수행을위해 중요한 역할을 담당해야하는 만큼 업체 선정시 많은 고민을 해야 할 부분이 아닌가 생각한다.

넷째, 세무회계사의 선정이다.

재개발 사업을 수행하는 조합은 회사로 말하면 법인체에 해당한다.

회사를 운영할때 경영자는 재정상황을 정확히 파악하기위해 수입과 지출을통해 ”기업회계”라는 것을 실시하고 세금관련해서는

이 분야 전문가인 세무회계사에게 의뢰를하여 합법적인 절차에 따라 절세를 추구하게된다.

조합도 마찬가지로 항목별 짜여진 예산의 범위내에서 자금을 지출하고 그 내역들은 반드시 영수증등으로 증빙, 비치해야하며

감사들은 이 모든 집행내역들이 규정에맞게 쓰여졌는지 꼼꼼히 따져보고 감사를해야만한다.

감사나 세무회계사가 그냥 눈에보이는 숫자만 보고 판단할게아니라 우리 조합원들의 소중한 돈이 정말 필요한 부분에 적절하게 쓰여졌는지를 잘 살펴 볼 수있어야만 한다. 따라서 감사와 세무회계사가 그냥 들러리 역할만한다면 큰 낭패가 아닐 수가 없다.

큰돈의 용처를 살피는 것도 중요하지만 작은 푼돈까지도 함부로 취급해서는 안된다.

다섯째, 법률 자문팀의 선정이다.

장기간 적지않은 규모의 재개발사업을 진행하는 과정 중 서로간의 이해관계때문에 크고 작은 다툼이 발생되지 않을 수가 없다고

본다.

이때 법률자문팀 특히 변호사의 능력과 역할이 무엇보다도 중요하다.

현재 국내에는 약 30,000여명의 변호사들이있으며 크게 민사,형사,행정,가사전문 변호사로 나눌 수가있으나 최근에는 각 분야별로 특화된 변호사들도 많다.

이중에서도 재개발관련 업무를 다년간 중점적으로 취급해 오고있으며 이분야 경험이 많고 승소율도 높은 분이 있다면 우리는

그런 분들을 모셔야한다고 본다.

왜냐하면 송사에휘말려 재개발사업이 지연되거나 좌초된다면 우리 조합원의 피해가 엄청나게 클 수밖에없기때문이다.

아울러 주민대표나 대표위원들의 개인적인 과오로 법적인 문제가 발생되었을시는 절대로 조합의 공금을 사용해서는 않될 것이다.

여섯째,기타 업체들의 선정이다.

크고 적든간에 돈이 지출되는 업체의 선정에는 매우 신중해야한다.

적은 돈이 지출되는 분야라고 소흘히하면 몇백 ,몇 천만원의 손실이 발생될 것이며 이것들이 쌓이면 적지 않은 금액이 될 것이기

때문이다.

아무리 적은 돈이 지출된다 하더라도 반드시 적법한 절차를거쳐서 투명하게 결정되어야만한다.

끝으로, LH와의 정확한 관계설정이다.

저희 동네가 공공재개발구역으로 지정됨에따라 LH가 저희들로부터 적지않은 수수료를 받고 시작부터 끝까지 공공시행자 지위로 사업진행에 깊이 관여하게된다.

LH는 이 분야의 많은 전문가들을 보유하고 경험도많은 공기업이지만 너무많이 그들에게 의존하게되면 주제넘게도 “안하무인“

또는 “독불장군”식 행동을 하게 될것이다.

우리는 그들과 적절한 관계설정을통해 많은 도움과지원은 받되 주객이 전도되어 끌려다니는 처지가 되지않도록 해야한다.

조합원 여러분 반드시 명심하십시요!

우리의 민의에따라 사심없이 열심히 일하실 분을 주민대표로 뽑읍시다!

다함께 힘을 합쳐 저희 동네를 “명품단지”로 만들어봅시다!

2023.06.07

서정원 드림

[윤순신(126-82 102호)]

재개발 성공을 위한 주옥같은 교과서적 방안으로 불리기 충분한 글이네요

다만 아쉬운것은 위와같은 방안을 실현하기 위해서는
비용, 전문인력, 노하우 등 현실적으로

수년 운영해온 유명건설업체를 인수해서 운영해야 달성할수 있지 않을까하는 염려인데요

현실적인 비용추산액과
전문 회사정규직 몇명이 근무해야 실현가능한지 등

방안 하나하나 마다 대략적인 실용방안도
함께 기술해주시면

단지, 이론에만 국한된 방안인지 실효성 있는 현실적인 방안인지 알수 있지안을 까요?

우리환경에 현실성 없는(수천억들이면 다 이룰수 있겠지만요) 이론은 아쉬움만 남을것 같아서요