|
2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.
지금부터 향후 10년간 국민의 실물, 금융 등 각종 자산 배 이상 늘리기 목표, 실물, 금융시장의 대세 상승 목표라도 금융, 실물 등 각종 자산이 계속하여 상승하는 것은 아니다.
예컨대,
금융자산 중 메이저 격인 국공채, 회사채 등 글로벌 채권시장은 미국 등 글로벌 장기 저금리로 인해 지금은 거품이 왕창 낀 상태이기에 거품 해소의 고통스러운 과정은 피할 수 없을 것이다.
마이너 격인 주식 시장도 마찬가지로, 설령 주식시장의 대세 상승이 시작되었다 해도 일 년 혹은 몇 년간 상승하다가 일 년 혹은 몇 년은 하락해 가며 물가와 기업 실적의 궤적을 따라 장기 우상향 하는 것이 보통이기 때문이다.
실물시장인 토지, 주택 등 부동산 시장도 마찬가지다.
일 년 혹은 몇 년간 상승할 수 있고 거품, 경기 여부 따라 몇 연간, 심지어 일본처럼 십 년, 이십 년, 오랜 기간 거품 해소의 과정을 거칠 수도 있다.
십 년 자산 배 이상 늘리기뿐만 아니라 각종 빚 등 위험 절반으로 줄이기 목표와도 관련하여.
또, 이명박근혜, 특히 박근혜 정권의 경제 실정과 혹독한 책임정치 추궁과 관련하여.
이제 우리나라는 국가, 공기업, 지자체 등 공채무와 가계, 기업 등 사채무 등 각종 공사채 위험 줄이기를 시작할 때가 되었다.
가정으로,
이런 상태로는, 지난 환란, 리먼 사태 같은 경제난이 다시 온다고 상상해 보면 지금도 피고름 상태인 우리의 국민경제, 특히 서민, 빈민 경제는 상상조차 하기 싫을 정도로 아찔하기 때문이다.
주권자인 우리 국민은 언 발에 오줌 누며 실탄 낭비만 하고 국민경제를 더 위험하게 만드는 무능, 무책임한 정부, 정치권, 관료, 기업 등을 더 이상 용납, 용서해선 안될 것이다.
지금도 힘든데, 더 고통스러울지라도 더 큰 고통, 위험을 대비하기 위해서, 우리나라의 기본 재정원칙은 앞으로 점차 건전성의 방향으로 돌려야 할 때가 되었다.
따라서 경기 침체라도 중립적 재정정책으로, 경기 회복, 활황이면 소극적 재정정책으로 전환해야 할 것이다.
그러나, 가계부채가 큰 골치 거리지만, 경제침체의 골이 깊은 우리나라이기에, 거치기간을 없애고 원금도 갚게 만드는 등 가계부채의 질적, 양적 축소 정책은 별론으로 하고,
통화정책은 오히려 금리 인하 등 우리나라 경기회복, 디플레이션 갭 해소를 확인할 때까지 완화해야 할 것이다.
그리하면 장기적으로 가장 안전하며, 최선진 경제강국으로 가야만 하는 우리나라 지디피 대비 국가채무는 중기적으로 이명박 정권 이전의 30% 초반으로, 장기적으로 20%,10%대로 점차 그 위험을 줄여 나갈 수 있을 것이다.
자국화 돈 가치가 폭락, 경제 침체로 아우성인 러시아의 현재 국가채무비율조차 지디피 대비 17%대다.
러시아와 비슷한 남 아프리카 공화국은 40%대에서 30%대로 개선했다.
부도 위기에 몰린 브라질도 50%대다.
상기한 신흥국들 평균치의 3배, 미국, 독일 등 기존 선진 경제국들보다도 더 높은 사채무 중 가계 채무의 위험.
특히 가처분 소득 대비 가계빚이 세계 최고의 수준으로, 위험천만한 우리나라의 가계빚 위험 줄이기는 이제 더 이상 피할 수도 미룰 수 없는 과제다.
국민경제를 누란의 위험에 방치하지 않기 위하여, 청년, 미래세대에 부담을 증가시키지 않기 위해서라도, 선진 경제강국 우리나라를 위해서도, 중 단기적인 내수 침체, 디플레이션 고통을 감수하고서라도 우리나라는 가계, 기업 등 사채무 위험들을 줄여 나가야 할 것이다.
한계기업, 한계 가계에 대한 철저한 구조조정뿐만 아니라,
우리 국민은 정부, 정치, 관료 등을 채찍질해 가며 질적이든, 양적이든, 주택 담보용 빚이든 전세 보증금 빚이든, 장사, 생계용 빚이든, 혹독한 한계기업, 한계 가계, 개인의 구조조정이든, 거치기간 폐지와 예외 없는 원금과 이자 납부든, 변동금리에서 고정금리로의 전환 등이든 전방위적으로 사채무 위험 감소를 실천해 나가야 할 것이다.
다음은 국민경제의 작은 한 부분인 주택시장과 주택 임대차 시장에 대해 차기 정권 이후까지 계속될 주택관련 각종 정책들의 방향을 예시하여 제시하고 중단기적인 부동산 시장을 전망해 본다.
물량에는 장사가 없고, 조만간 공급물량이 많아질 무렵이면, 부동산 활성화와 관련된 각종 정책들의 주 목표 중 하나였던 만성적인 전월세난은 일부의 반대 의견과 달리 그 끝을 보일 것으로 예상된다.
그렇게 되면, 전월세 시장의 안정은 평균과 한계 소비성향이 상대적으로 높은, 배역의 박근혜 정권의 가계 채무 폭증, 담배세 등 문둥이 콧구멍 마늘 빼 묵기 조세정책 등으로 더욱 힘겹게 살고 있는 중산층과 서민층들의 소비여력, 내수 악화를 미약하게나마 개선시켜 줄 수도 있겠지?
작년, 2014년 3분기부터 회복된 우리나라 부동산 시장으로 인해 많이 늘어난 주택 공급,
공공임대, 뉴스테이 등의 물량뿐만 아니라 일반 아파트 입주물량 등은 2017,2018년을 전후로 계속 늘어날 것이고, 서울, 부산 등 일부 지방들을 제외한 전국 각 지방, 지역에서는 양질의 일반 신규 아파트 입주, 매매 물량 및 전월세 물량들을 대량으로 쏟아 낼 것으로 보이기 때문이다.
박근혜 정권의 부동산 활성화 정책 중 주요 목표 중 하나인 물량 폭탄으로 전월세 시장안정이 달성될 즈음에 우리나라의 부동산 관련 각종 정책들은 서서히 빚, 위험 관리 방향으로 되돌아가야 할 것이다.
예컨대, 가계부채 위험이 줄지 않고, 버블 재발 위험 발생 등 필요한 경우, 앞서 언급한 주택 담보대출 제한이나 DTI, LTV의 점진적 강화, 서울 등의 지방뿐만 아니라 광역시 지방까지 확대 등등의 정책 전환 말이다.
심지어, 서울, 경기 일부지역 등 국지적인 부동산 과열시 분양가 상한제 등의 부활도.
덤으로 전국 주택시장에 대한 중기적 전망을 추가해 본다.
우리나라 국민경제는 중기적으로 침체되었고, 전국의 가계수입은 편차가 적음에도 민주화 이후 심화, 고착화된 각종 양극화로 인해 지방, 지방 내의 소지역마다 지역, 자산은 극심한 차별화를 보이고 있지만, 주택시장의 수요 측 요인은 예나 지금이나 그다지 차이가 없다.
장래에도 저출산, 저성장 기조로 수요 측 요인은 점차 약화될 것으로 보이기에, 앞으로 우리나라의 주택 시장은 가격이나 공급 측 요인에 더욱 좌우될 것으로 보인다.
이하, 전국의 주택시장도 각자 각개전투, 차별화가 진행 중이니 각 지방의 가격, 공급물량을 위주로 전망해 본다.
원론적으로, 10년 각종 자산 배 이상 불리기의 한 분야인 전국의 주택시장은 기본 정책방향인 집값의 완만한 상승과 전월세 시장의 안정 등 누차 되풀이되었던 목표와 방향은 다를 바 없다.
또 위에서 언급한 것처럼 실물, 주택시장의 대세 상승에 은 몇 년간 쉬었다 갈수 있어도 완만한 우상향의 장기추세 임도 재강조 해 둔다.
이하 구체적이고 세부적인, 전국 지방의 가격대와 입주물량 및 중기적 집값 전망에 관한 가벼운, 언론, 정보지 수준의 글이다.
먼저 부동산 시장에서 버블 판단 여부 및 대세 상승과 지속 가능성 여부 결정에 있어서 가장 중요한 요소 중 하나인 가격부터 스치듯 살펴보자.
국토부의 실거래가, 심지어 다소 부정확하지만 네이버, 다음 등 포털, 국민은행 등 금융기관이나 각종 부동산 정보업체들의 가격정보들만 참고해도 되니 전국 각지방의 주택 가격 개요는 생략한다.
중장기 장래에는 크게 달라지게 되겠지만, 현재를 기준으로 하여 십 분위 소득처럼 전국의 주택 가격을 십 분위로 나누어 본다면, 대략, 전용 25평 콘크리트를 기준으로, 서울 십억에서 수십억 대의 강남 아파트는 10분위, 수백만 원에서 수천만 원에 불과한 빈집투성이의 농어촌 주택이나 도시 달동네 주택, 아파트들은 1분위로 볼 수 있겠다.
이 기준으로, 아파트에 국한한다면, 서울시 아파트가 격의 평균치는 7분위쯤 되겠다.
경기도 아파트의 평균값은 폭락기 들 이 초 거품이라 게거품 물며 관심을 가지고 있는 마지막 부위인 5분위쯤 된다고 볼 수 있겠지?
서울, 경기도 일부 지역을 제외한 나머지 지방, 지역들의 평균 집값은 폭락기 들 조차 아무 관심 없는, 경기도 평균치를 넘거나 비슷한 가격대의 대구 수성구 범어동, 창원의 반림, 용호동, 해운대구 우동, 수영구 남천동, 동래구 명륜동 등 극소수 지방, 지역들을 제외하고는 거품, 버블과는 거리가 먼 1~4분위의 가격대에 불과할 뿐이다.
우리나라 부동산 시장의 장기 목표나 방향은 거품 위험 없는 건강한 실물시장의 대세 상승이다.
즉, 각종 양극화, 차별화로 인해 그 목표와 방향에 역행할 가능성이 더 높은 것이 현실이지만, 버블 우려 없는, 상승 여력이 보다 높은 가격대의, 각종 자산 두 배 이상 불리기의 목표를 실현하기 위한 대상들이, 그리고 우리나라 부동산 정책의 주요, 기본 방향과 목표에 보다 적합한 대상들이 서울을 포함한 전국 1~4분위의 주택들이다.
지금 당장 두 배 올라도 거품과는 거리가 먼 가격대이니까.
그러나 현실에서 낙후된 지방은 시범 케이스 소지역조차 그 목표 달성이 쉽지 않은 까닭에,
부산시와 남천동, 대연동을 시범 케이스 지방, 지역으로 삼아 서비스산업, 관광, 레저, 휴양 등의 산업 활성화 및 이를 위한 수단 중 하나인 도시 주거환경의 획기적 개선 글과 그 부수, 간접적 효과로 나타나게 될 전국 각지의 부동산 시장에 관한 글을 계속하여 쓰는 것이다.
날이 갈수록 더욱 낡고 늙어만 가고 있는, 낙후된 전국의 광역, 기초 자치단체는 물론이고, 읍면동까지 모두는 이를 참고하여 획기적으로 각 지역, 지방의 발전시키고 주거환경을 개선해 나가야 할 것이다.
버블 등 부작용 없이, 미세하나마 서민과 중산층들의 소득과 소비 증가로, 내수, 부의 효과 등과 결합하여 국민경제에 조금이라도 이바지할 수 있는 방안이 각 지역, 지방의 완만한 집값 상승이기 때문이다.
더러는 몇 년 휘청대고 쉬어 가면서도 십 년, 이십 년 완만하게 대세 상승하게 될 전국 다수의 1~4분위의 집값들은 전국 각 지방, 지역에 대한 주거환경 발전과 개선의 부수적, 간접적, 반사적인 효과를 누리게 해야 할 것이다.
특히, 시범 케이스 소지역의 발전과 집값 상승의 동심원적 파급력 효과는 그 집값 상승을 더욱 자극, 촉진할 것이다.
다음은, 달포 전에 썼던 대전시, 세종시, 충청남도, 충청북도 및 용인시 등 경기도의 공급물량과 얼마 전에 썼던 서울 송파구 등 강남과 부산시의 입주물량에 이어,
안타깝지만 주로 공급 측 요인으로 다년간 쉬어가기, 이미 침체 중인, 조만간 침체가 불가피한, 주로 1~4분위 주택을 점하고 있는 지방, 지역들에 관한 간단한 공급물량 분석이다.
서민, 중산층들은 낙후된 지방 부동산 투자에 보다 신중, 조심해 지길 바란다.
망할 놈의 민주화 이후 역대 정권들의 개삽질로, 국토의 불균형 발전, 자산, 소득뿐만 아니라 지역 양극화까지 극도로 심화되어 있기에, 낙후된 지방의 주택시장은 그 수요기반이 극히 취약하여 공급물량 증가의 부정적 영향력이 크고 공급물량 감소의 긍정적인 효과는 미약하기 때문이다.
서울 강남 등 수요기반이 강할수록 그 반대는 불문가지다.
예를 들어 2008년도만 해도 서초 래미안 퍼스티지의 분양가가 초버블 타령했던 평당 3000만 원대였는데 7여 년 지난 오늘날 서초 래미안, 서초 자이, 서초 에스케이 뷰 등은 평당 4000만 원으로 분양할 준비를 하고 있다.
그런 까닭에, 서초구의 재건축만, 그것도 조합설립 이후만 해도 시 반포, 반포주공 시리즈, 한양, 한신, 삼호가든, 우성 등 수십여 수만 가구가 평당 4천만 원대의 고가에도 불구하고 큰 어려움 없이 분양에 성공할 것 같다.
반면에 광주시만 빼고 2010년 전후부터 집값, 전셋값이 변함없거나 하염없이 내리고 있는 전라남도는 공급물량이 상대적으로 많지 않았고 미분양 물량도 적었음에도 불구하고 평당 5, 6백만 원대의 가격대에도 미분양을 걱정해야 할 정도다.
앞으로도 분양 물량은 많지 않기에 전남 지방은 공급 급증이 예상되는 경상 남북도, 충청 남북도 등과 달리 조만간 상승대열에 합류할 것으로 예상된다.
올해를 포함하여 2017년까지의 언론, 부동산 정보지 수준의 개략적인 아파트 입주 예정 물량에 대해 살펴본다.
수요기반이 취약한, 앞서 언급된 전남과 다를 바 없는 지방, 지역들의 입주 예정 물량들이 아주 많다.
모두 주택 투자에 보다 신중해 지길 재강조 하며,
이하, 기 언급한 충청, 경기 등을 제외한 나머지 지방들의 공급물량에 대해 보다 구체적으로 살펴본다.
마찬가지로, 낙후된 전국 지방의 공급 물량이 2017년 이후 2018, 2019에도 많이 증가할 것으로 예상 된다면 지금 잘 나가고있는 부산을 포함하여 낙후된 지방 부동산 시장은 예외없이 그 과잉 물량이 해소되기까지 쉬어갎 수밖에 없을 것이다.
반대로, 감소가 예상 된다면 2017년부터 좋아지겠지.
총량은 많다할 수 있지만, 일부 소지역은 엎친 데다 덮친 격으로,
전라남도는 광주시 서구만 해도 1만 7천여 가구, 나주시만 해도 9천여 가구로 많기에 전남 부동산 시장은 지역별 차별화과 상대적으로 심할것 같다.
경남은 공급물량 폭증으로 경북의 칠곡군과 함께, 반년 넘게 집값이 하락 중인 거제시는 물론이고 양산 물금 신도시 물량만 해도 2만여 가구다.
기타 창원시만 해도 2만 몇천 가구의 입주물량이 대기하고 있기에, 2018~2019년 이후에 아파트 공급 물량이 크게 감소하지 않는한 경남 부동산 시장은 한동안 힘들 수밖에 없을 것이다.
인근 충청도, 세종시 등의 과다 공급물량의 간접적인 영향권에서 자유로울 수 없는 전북도 김제시 등의 입주물량 증가뿐만 아니라 장차 분양할 물량의 증가는 우려스러운 상황이다.
예상 밖의 주택시장 호황을 보여주었던, 더러는 투기 의심까지 받던 제주도의 부동산 시장은 인구, 외부 수요가 계속 증가하는 한 별일이야 없겠지만 중장기적으로 누적되는 공급물량 증가의 영향을 받을 수밖에 없다.
호남과 함께 대표적인 소외지역 중 하나로, 호남과 함께 장차 역 평등적, 우선적 처우 방식의 국토균형 발전책의 대상 지역 중 하나인 강원도는 과잉공급물량 걱정 보다 먼저 미분양 물량부터 걱정해야 할 것 같다.
지난 몇 년간 홀로 잘 나갔던 대구, 경북은 나 홀로 호황 기간이 길었던 것만큼 입주 예정 물량이 제법 많다.
대구시가 3만 3천여 가구, 구미시가 1만 5천여 가구, 경산시가 6천여 가구, 김천시가 5천여 가구쯤 된다.
2018~2019년 이후 공급 물량이 감소하지 않는 한, 충청 남북도, 전북, 제주, 강원, 대구, 경북 부동산 시장도 힘들 수밖에 없을 것이다.