입주지연＞계약해지＞청구소송 패소

[草隱]

입주 3일 지연하고 계약해지, 그리고 계약금 반환청구 패소 사례

일상에서 부동산임대차계약 후 짧은 시간 내에 해제하면 돌려받을 수 있다는 생각은 잘못된 생각임을 보여 주는 판결입니다.

제1심 판결(수원지방법원 성남지원 2013. 2. 6. 선고 2012가단207288 판결)에 나타난 임대차계약의 기초사실을 살펴보면, ①임차보증금 5억 2,000만 원으로 정하고, ②계약기간은 2년으로 하면서 계약당일 계약금5,200만 원을 지급하였습니다.

위 임대차 계약에 대한 불이행을 대비해선 손해배상에 관한 약정을 아래와 같이 정하였습니다.

“임대인이나 임차인이 임대차계약을 불이행하는 경우 상대방은 불이행한 자에게 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있고, 계약해제에 따른 손해배상을 청구할 수 있으며, 계약금을 손해배상의 기준으로 한다.”

그러면 파기하는 측이 계약금5,200만 원을 기준으로 임대인이 파기하면 배액을 변상해야 하고 임차인이 파기하면 계약금을 포기해야 하는 상태입니다.

계약 후 임차인은 도배와 청소비용 등으로 300만 원 가까이 지출하면서 입주 준비를 하였는데, 잔금일자인 8월 5일에 잔금을 지급하지 않고 3일 뒤 8일자에 잔금을 지급하려 했으나 임대인이 수령하기를 거부하였습니다.

그 상태에서 약 20일 가량 지나고 임차인이 임대차계약을 해지한다는 통보를 보내왔고, 이후 부당이득반환으로 이어진 제1심 소송에서 임대인이 측이 4,200만 원을 반환하라는 판단을 하였으므로 임대인이 계약금 중 1,000만 원은 손해배상으로 인정받은 것이 됩니다.

이에 쌍방 항소하였으나 항소심판단(수원지방법원 2014. 4. 9. 선고 2013나8448 판결)은, 제1심의 결론과 같이 하면서 쌍방 항소 모두 기각하는 판결을 한 바 있습니다.

위 제1, 2심의 판단은 계약이 합의 해제되었다고 보면서 계약금의 일정부분을 손해배상금으로 인정하고 있습니다.

그러나 쌍방 여기서 멈춘다면 한국인이 아닙니다. 적어도 한국인이라면 삼세판은 해야 그 강인한 승부욕이 조금은 해소될 겁니다.

그래서 대법원까지 갔고, 임차인의 주장은 채무불이행에 따른 손해배상금으로 예정한 계약금 5,200만 원이 부당하게 과다하는 주장을 하였지만, 총5억2,000만 원에 10%인 5천200만 원은 과다한 금액이 아니라는 것이 대법원의 입장입니다.

대법원(대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다209227 판결)은, 위 임차인의 주장과 같이 ‘과다’하다는 것을 인정하기 위해서는, 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우라야 하고,

단지 예정액 자체가 크다든가 계약 체결 시부터 계약 해제 시까지의 시간적 간격이 짧다든가 하는 사유만으로는 부족하다고 판시하고 있습니다.

오히려, 임대차 약정금5억2,000만 원을 정상적으로 수령해야 하는데, 이 금액을 수령하지 못했고 또 소송 기간 동안 발생한 5억2,000만 원의 지연 이자만 해도 1,000만 원이 넘는다는 점을 부각하고 있습니다.

환송 후 최종적으로 얼마를 더 인정했는지는 모르겠고, 이상한 점은 첫째, 임차인이 잔금을 지급하지 않고 입주를 시도했다는 점이고, 두 번째는 위 계약을 ‘가계약’으로 진행했어도 결과는 마찬가지가 됐을 겁니다.

계약할 때 계약금을 일반적으로 계약금 이상의 의미를 두지 않는데, 이 계약금이 성격을 정하지 않으면 불이행시 손해배상금으로 보고 있습니다.

그리고 이 손해배상금은 법원이 감액할 수 있으므로 제1, 2심은 과하다 보고 감액했지만, 대법원은 임차인의 사정을 고려해 볼 때 감액할 사정이 없다고 본 것 같습니다.