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2015년 9월 10일 오후 1시 19분에 저장한 글입니다
귀찮아도, 오래 걸려도, 이미 예고한 시범 케이스 지역에 대한 관광, 레저, 휴양산업에 대한 결론 글과 그 부수적, 간접적 효과로서 부동산 시장에 관련된 글들과 함께 또 다른 간장 종지 속의 수증기 방울 경들인 정치, 사회, 교육, 문화, 안보, 법 등등의 글들도 함께 쓴다.
인간의 품격과 마찬가지로 국가나, 도시의 품격, 경쟁력도 소프트웨어가 더 중요하다.
경제 등 하드웨어, 겉만 번지르르하고 공정성, 정의감, 도의심, 소수자, 약자 보호, 타인에 대한 따뜻한 배려,
기타 전 영역에서 기본 상식과 원칙, 기초 법치, 기초질서 등이 부족하거나 없다면 국민, 시민 개개인이나 나라나 도시는 결코 높은 경쟁력, 품격을 가질 수 없을 것이다.
자살률, 출산율, 노인 빈곤율 등등의 부분에서 자랑스러운 부동의 세계 최고의 대한민국은 헬 코리아, 헬 조선을 외치는 십 대 아이들의 눈에는 그것들 말고도 세계 최고 수준을 자랑하는 수치스런 분야, 영역들이 넘쳐나고 있다.
공지, 뉴스, 아이들의 말들을 토대로 구체적인 예를 들어 보자.
가까운 미래의 우리나라, 우리 사회는 적어도 십 대 아이들, 3, 7포, 심지어 무포 청춘들이 분노하지 않을 만큼이라도 달라져야 하겠지?
더불어 사는 따뜻한 사회면과 기초 법치에서 우리 사회는 강력 범죄부터 모욕, 명예훼손, 무고, 저작권 등에 이르기까지 각종 범죄, 탈법, 불법, 비윤리, 심지어 고소, 고발까지 난무하고 있다.
일반인에 있어서 죽고 싶을 만큼의 고통, 스트레스를 주는 것이 범죄, 불법과 관련된 갈등, 법정 다툼인데 말이야.
심지어, 제 1 야당이면서, 제역할은커녕 권리, 특권만 있고 책임은 없는 소시오패스 전형인 박근혜와 사실상 그녀의 호위 무사역할을 하는 문재인이는 지가 마치 사인인 양,
공인, 즉, 명예, 사생활 등 사적 영역에서 불리한 지위를 의미하는 공적 인물의 이론조차 개무시 하고 자신들이 마치 사사로운 개인 피해자인 양 고소질을 남발하고 언론, 각종 빠돌순이들은 그것도 권력이라꼬 문가 야당 권력에 아부 발정하느라 바쁜듯하다.
오늘날 우리나라는 매일 수 억 뷰, 꼭지 이상 배설되는 여론의 홍수속에서 시대, 역사 발전과 관련된 양질의 여론은 찾아보기 힘들고 정부, 정치권 새끼들은 위헌, 반국익, 반역사적 언동, 작태로 바쁜 듯하다.
사소한, 기초질서면에서 딴따라들 공연장이나 홍대 상권, 심지어 존만한 민락 수변공원에조차 수 톤의 쓰레기 범벅일 만큼 현재의 우리 사회는 기초질서조차 실종 상태인 듯 보인다.
정치, 사회, 경제면에서 신 정경유착 상태의 박근혜 정권은 경제난으로 국민 개고통도 모자라 국가채무는 지디피의 40%대, 가계 채무와 기업 채무는 각각 1100조, 2300조를 넘기는 등 각종 공사 채무를 폭증시켜 미래세대의 부담, 국민 경제를 더욱 위험하게 만들어 놓은 공으로,
또 메르스나 세월호 등에서 정부는 무책임, 수수방관, 불법 보호한 공으로 사회 흉기 언론, 여론조사기관들을 앞세워 고공의 지지율 놀이나 하고 자빠졌다.
차라리 무위도식이 나을 정도로, 천문학적 혈세, 통치권, 공권력에 대한 밥값 할 기회를 주기 위해 눈꼴 시려도 지금은 참고 있지만, 현재까지의 작태를 보자면 다음 정권에서 혹독하게 심판 받아야 할 박근혜 정권은 역대 최악의 정권으로 평가받게 될 것 같다.
제대로 된 대안 정치 세력이 형성된다면 언제든, 지금 당장이라도 빡세게 올드 앤 뉴 쌍라이트 박멸과 실질적인 재벌 개혁, 경제 민주화 등도 시작될 수 있겠지.
민주화 이후 김영삼부터 박근혜까지 청와궁 내시들이 매일, 매시 공급하는 왕조적 권력 뽕에 취해 살아가기에 박근혜 이후를 포함한 각 정권은 필연적으로 실패할 수밖에 없는 것이다.
즉, 그렇게 실패할 수밖에 없는 대통령으로 만든, 최악의 국가, 사회악들 중 하나가 주권자인 국민에 모반, 농락하고, 한시적 대의 머슴 권력에 대한 왕조적 권력에 충성질과 아부 발정질, 그리고 그 권력을 위한 권모술수에 능한 청와궁의 내시와 간신들, 그리고 그들의 업무관행 때문일 것이다.
그 국가, 사회 악, 좀 들을 처단, 폐기하지 않는 한 앞으로의 대통령도 실패할 수밖에 없을 것이다.
그것보다 역대 정권이 실패할 수밖에 없었던 근원적인 원인은 임기 내내 과대망상, 자뻑놀이에 흠뻑 빠져 해롱대던 역대 대통령 해충들의 지적, 도덕적, 인격적 박약과 무능, 저자질 등등이겠지만 말이다.
아무튼 화무십일홍, 박근혜는 권력뽕 빠지기까지 2년 남짓 남았네.
임기내 패대기 쳐지지 않으려면 박근혜는 지금부터라도 잘해야 할 것이다.
각설하고, 지겹지만 어제 약속했던 경제, 사회 이야기.
변변한 자원조차 없는 작은 우리나라는 수출입 등 대외의존도가 높을 수밖에 없다.
또한 전, 후방 산업 연관효과와 국민 고용, 소득에 가장 영향력이 높은 자동차 산업 등 환율 민감 산업들조차 가격 경쟁력 이상의, 더욱 세계적인 경쟁력을 가친 초일류 기업으로 발전해 나가길 간절히 바란다.
그렇지만, 다음 정권 이후 우리의 국민경제는 세계경제가 회복될 즈음에 경제민주화, 재벌 개혁과 더불어 창의적으로 작금의 트럼프나 아베시키 노믹스와 반대로 창의적인 국민경제 도약을 실현할 필요도 있다.
여태까지의 친 대기업, 친 수출 기업적 정부 정책과 반대로 친 내수기업, 중소기업, 친서민 중산층들을 위한 각종 사회, 경제 정책으로 전환해야 할 것이다.
국민 고용의 80% 내외를 책임지고 있는 중소기업의 획기적 발전과 양질의 서민, 중산층의 일자리부터 주식, 중소 상공업자들의 장사 소득의 획기적인 증대 및 주식과 주택시장의 대세 상승과 正의 부 효과와 결합하여 더욱 획기적인 수준의 실질국민소득의 증대 방안.
그리고, 늘어난 소득은 더 많은 자산 증가, 소비 확대를 낳고, 그 늘어난 소비, 내수는 기업의 더 많은 투자, 일자리를 유인하는 등 진정한 국민경제의 선순환 구조 정착으로의 전환 등등 말이다.
다음은 어제에 이어, 어제 약속했던,
서울시에 비해 발전이 한참 늦고 공구리 수요기반은 더욱 취약한 부산시의 주택 시장이 힘들 때 며 년 쉬어 가면서 10년, 20년간 쭉~ 계속, 강하게 상승하게 될 이유들 이어간다.
먼저 가격.
건축비는 차이가 나지 않으니 집값은 주로 입지, 땅값에 의해 좌우된다.
지금은 크게 벌어졌지만 민주화 이전인 1980년대만 해도 서울과 부산의 집값, 땅값은 크게 차이가 나지 않았다.
그 당시 경기도의 집값은 부산시의 절반 정도였는데, 2000년대 서울 등 버블 절정기에 덩달아 경기도의 집값도 부산시의 세배로 올랐고, 지금도 두 배 남짓의 평균 가격대다.
다들 극소수 최고가 신규 공구리들만 바라봐서 그렇지 부산의 평균 땅값은 경기도 땅값의 평균보다 높은, 아직도 전국 3위인데도 불구하고 단독, 다가구를 포함한 부산시의 전체 집값의 평균치는 1~2억 대에 그친다.
자산과 달리 서울과 부산을 포함한 낙후된 전국 지방의 소득 격차는 크지 않기에,
전용 18평, 25평의 서민용 아파트에 국한한다면 조금 더 높은 2억 대 초중반의 가격대에 불과하기에,
부산 집값은 많이 올라도, 버블 없이 집값이 상승할 여력이 높은 지방들 중 하나가 부산이다.
다음은 공급.
2009~2011년은 서울, 경기, 인천, 대구지방 등을 제외한, 소외된 나머지 전국 지방들은 동시다발적인 주택시장 활황기를 경험했다.
그 활황기 당시 분양했던 많은 공구리 물량들이 집중적으로 입주하던 시기가 2013~2015년이었다.
다른 특별한, 조건이나 변수가 없는 한 시장원리에 의해, 부동산 공급물량의 증가는 부동산 시장을 침체시킨다.
부산 주택시장도 2011년 말부터 작년인 2014년 중반기까지 거의 3년간 집값 정체, 완만한 하락으로 많이 힘들어했었지.
이제 재활성화된 지금까지도 대구, 광주 등에 비해서 집값 상승의 탄력성이 현저히 낮을 만큼 상대적이긴 하지만, 그 때의 부산 부동산 시장은 주택 공급 물량의 후유증이 컸었다.
보다 구체적인 예를 들어,
특히 침체가 절정이었던 2013년 후반기에는 미분양도 많이 늘어났었고,
대연 2구역 캐슬 레전드, 7구역 뷰 힐스 등 부산 부동산이 침체하여 부산의 다른 모든 집값이 내려가도 오히려 올라 갈, 부산 도심의 핵심 요지의 재개발 물량조차 감정가 이하의 물건들로 넘쳐났었다.
지금은 전용 25평 집값이 5억 대의 실거래가를 바라보는, 만약 2018년까지 부산 시장이 좋을 수 있다면, 내년인 2016년에 5억, 2017년 6억, 2018년 8억 돌파가 예상되는 대연혁신 힐스테이트는 3억 대 초반에도 안 팔릴 만큼 부산 핵심 요지의 신규 아파트조차 저가 매물이 넘쳐 흘렀다.
새끼들 동 트기전 가장 어두울 때가 투자 적기인데,
상기 예시한 대연 재개발, 대연 혁신만 아니라 인근 남천 하늘채, 광안 쌍용, 트럼프 월드 센텀, 해운대 자이, 센텀 파크, 대우, 경남 마리나, 삼익 비치, 뉴비치, 대연 비치, 삼익타워, 수영 현대, 동래 럭키 등 부산 핵심지역 아파트 한채만 저점에 투자 했어도 두 배 상승, 수억의 수익을 얻을 수 있었는데,
지금 투자해도 50%, 1억 이상의 수익도 가능할 것인데 말이야.
다음은 부산 부동산 2차 상승이 얼마나 오래 지속 가능하고 또 얼마나 탄력적일까를 예측하기 위해.
미래, 그리고 지난 3년간 부산 공급물량을 보다 구체적으로 살펴본다.
지난번에는 나홀로 아파트, 주복, 오피스텔 등을 제외한 부산시의 중형단지이상의 아파트 물량들만 예시했었는데, 오늘은 이것들을 포함하고 다세대, 다가구, 단독만 제외한 공급 물량을 제시한다.
과거, 현재까지 3년의 공급물량은 대략,
2013년은 2만 3천여 가구,
2014년은 2만 5천,
2015년도 2만 5천여 가구다.
여기에서 법정 다툼 등으로 2014년 입주하지 못하고 2015년에야 실재 입주한 해운대 중동의 힐스테이트 2천3백여 가구는 중복하여 계산되었다.
지난 3년 6개월간의 부산 부동산 경기 침체로 인해 대폭 줄어 들었음에도 부산 아파트의 공급물량은 적지않다.
2009년 상승기 전의 물량 3배에 이를 만큼..
부산의 장래 공급 예정 물량도 살펴보자.
여기도 나 홀로 아파트, 주상복합, 오피스텔을 포함한 입주 예정 공구리 신규 분양 물량들은 2015년 상반기를 기준으로 대략,
2016년은 1만 2천,
2017년 1만 6천여 가구에 불과하고 이것마저도 강서구 명지나 지사동, 사하구 신평동의 입주물량이 다수를 차지하고 있다.
도심의 입주물량은 작년에 시끄러웠던 금정구 장전 래미안과 그 인근의 사직 롯데를 제외하면 사실상 도심의 입주물량은 실종 상태다.
이상은 2015년 상반기를 기준으로 한다면 부산 부동산 시장이 쭉 강하게 상승할 수밖에 없는 주요 이유 중 하나다.
더군다나, 향후 분양 여부에 따라 앞으로 더 늘어 날 수 있겠지만, 지금까지 예측 가능한 2018년도의 공구리 입주물량도 남구 대연동을 위주로 한 1만 6천 가구에 불과할 뿐이다.
그러나 시장이 좋은것을 빌미로 탐욕에다 따라쟁이의 달인들인 찌질한 중앙 건설사, 더 찌질한 건설사들이 2015년 하반기 이후, 심지어 2017, 2018년에도 부산 아파트 공급 물량을 대거 쏟아내게 되어,
2017~2019년 물량이 2~3만가구에 달하게 되면 쭉 강하게 상승은커녕, 부산 부동산 시장은 과잉 물량이 해소되기까지 다시 몇 년 쉬었다 갈 수밖에 없을 것이다.
다음은, 보다 원론적인, 국비, 예산 등 공공자본과 그 몇십 배 민간 유발 자본 투입으로 나날이 새롭게 발전해 갈,
부산시의 도시 및 주거환경의 획기적인 발전방향과 방안들에 대해 팩트를 위주로 그 이유, 근거들을 제시한다.
먼저, 시범 케이스로,
대략 2018년부터 2025년까지 수영구 남천동과 남구 대연동만 해도 2만 가구,
인근의 용호동, 광안동, 문현동 물량까지 포함하면 3만여 가구,
광안, 민락, 망미, 우암, 감만 등을 포함하면 5~6만여 가구의 각종 주택 재정비로 당래 지역의 지역 경제, 각종 기반 시설과 도시, 주거환경이 비약적으로 개선될 수영, 남구 지역 발전에 관한 사례부터시작한다.
그 부수, 반사적 효과에 불과하지만,
그 비약적인 발전의 장기 긍정적 영향과 단기 입주물량 폭탄의 부정적 효과와 결합된 당해 지역의 장래 집값 전망도 간단히 살펴볼 것이다.
또한, 범위를 보다 넓혀,
현재 작고 볼품없는, 나날이 늙어가고 낙후되고 있는, 전 영역에서 걸쳐 경쟁력이 크게 약화된 부산시에 대한 이 없이 잇몸으로 발전시키는 방향, 목표도 제시할 것이다.
정부, 정치권, 광역, 기초지자체들의 관광, 레저, 휴양산업의 활성화 방안 및 도시 주거환경의 개선 방향에 관한 필수 참고사항이자 기 예고한 관광 등 첨단 서비스 산업 활성화 과제가 이어질 것이다.
기타 혈세 등 공적 자본 투입 최소화, 최대 효율을 지향하는 방식으로,
그리고 동심원 이론으로, 소지역이 집중 발전하게 되면 그 파급 효과가 널리 퍼지게 하려는 목적으로,
시범 케이스 소지역인 용호만 재개발부터 광안리,민락 해변 개발까지, 그리고 주변의 삼익 시리즈 재건축 등 각종 주택 재정비사업을 통해 주변 지역은 물론 부산 전체에 미치게 될 파급력력까지,
부산의 지역 발전은 물론 부동산 대세 상승까지 그 구체적인 발전 방향과 장기적인 목표를 제시할 것이다.