(7)부동산 응접실=== 증여받은 부동산, 언제 파는 게 유리할까? 등

[양덕 2]

🏡 부동산 응접실 (7)

📌 주제: 증여받은 부동산, 언제 파는 게 유리할까?

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1. 핵심 포인트

1. 증여 후 바로 매도하면 ‘이월과세’ 적용

   • 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세 계산 → 세금 폭탄 가능성

   • 단, 예외 사유가 있으면 적용 제외(아래 3번 참고)

2. 증여 후 5년이 지나야 이월과세에서 벗어남

   • 5년 경과 후 매도 시, 본인이 증여받은 당시의 시가를 취득가액으로 인정

   • 세금 부담이 확 줄어듭니다.

3. 이월과세 적용 예외

   • 증여자가 사망한 경우

   • 증여자가 비거주자가 된 경우

   • 증여자가 파산 또는 채무초과 상태인 경우 등

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2. 시뮬레이션 예시

• 사례 : 부모님이 시가 5억 원 아파트를 취득가 1억 원에 보유하다 자녀에게 증여

• 증여 직후 매도(이월과세 적용)

  • 취득가 1억, 매도가 5억 → 양도차익 4억 원 → 고율 과세

• 5년 경과 후 매도(이월과세 미적용)

  • 취득가 5억, 매도가 5억 → 양도차익 ‘0’ → 세금 없음

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  • 3. 절세 타이밍 요약

    • 단기 매도: 세금 부담 큼

    • 5년 보유 후 매도: 세금 대폭 절감

    • 증여 전·후 매도 시기, 부동산 가격 흐름, 보유세 등을 종합 고려해야 함

• 1. 증여 후 매도 시 ‘이월과세’ 핵심

  1. 5년 규칙

     • 증여 후 5년 이내 매도 시 → 증여자의 취득가액 기준으로 양도세 계산

     • 5년 경과 후 매도 시 → 증여 당시 시가 기준으로 계산 (절세 가능)

  2. 적용 예외

     • 증여자가 사망, 해외 이주, 파산·채무초과 상태인 경우

     • 일부는 증빙만 확실하면 ‘즉시 매도’도 절세 가능

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  2. 시뮬레이션 예시구분증여 당시 시가증여자 취득가매도 시기과세 기준 취득가양도차익과세여부

  이월과세 적용	5억	1억	2년 후	1억	4억	高세금
  이월과세 미적용	5억	1억	6년 후	5억	0	無세금

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  3. 다음 편 미리보기 – 이월과세 회피 전략과 실전 계산 예시
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• ① 회피 전략

  • 부모가 증여 후 5년 이상 보유
    자녀 명의지만 세금은 ‘증여 당시 시가’ 기준

  • 예외 사유 적극 활용
    사망·해외이주 등은 즉시 회피 가능

  • 부담부 증여 활용
    채무 인수분에 대해서는 양도세와 증여세가 분리 과세

  • 부동산 가격 하락기 활용
    취득가 대비 양도차익 최소화 가능

  ② 실제 케이스 비교

  • 사례 A : 5억 아파트, 증여 2년 후 매도 → 양도세 약 8,000만 원

  • 사례 B : 5억 아파트, 증여 6년 후 매도 → 양도세 0원

  • 사례 C : 부담부 증여 후 매도 → 증여세·양도세 합산 부담 절반 축소

  ③ 절세 팁

  • 매도 시기 조정이 절세의 핵심

  • 증여 전·후 시뮬레이션 필수

  • 세무사와 사전 상담으로 불필요한 세금 방지

***구체적인 상담은 세법전문가인 세무사와 상담하시기바랍니다

[양덕 2]

다음 편 **“이월과세 회피 전략과 실전 계산 예시”**도 기대해 주세요