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1.경실련 자료
뉴타운 등 재개발 사업을 통해 시공사는 공사비로 3.3㎡당 119만원을 부풀려 사업지구당 210억원의 과도한 이익을 챙긴 것으로 드러났다.
반면 일반 조합원들은 토지출자 이외에도 과도한 사업비를 부담하면서 분담금 규모가 커져 결국 재정착을 포기하는 것으로 나타났다. 이처럼 재개발 사업이 주거환경 개선의 취지에 맞지 않게 돈벌이 수단으로 변질되고 있지만 관리감독기관은 이를 방치하는 것으로 지적됐다.
이 같은 사실은 경실련 도시개혁센터가 ‘재개발·재건축신고센터’ 개소를 기념해 경향신문 후원으로 8일 연 ‘재개발·재건축 사업의 투명성·민주성·공공성 확보를 위한 토론회’에서 제기했다.
경실련 도시개혁센터가 2003년부터 2006년에 관리처분이 승인된 서울, 경기, 지방 광역시의 연면적 3만3000㎡(1만평) 이상 23개 재개발사업장을 분석한 결과 재개발 사업의 평균 건축비는 3.3㎡당 392만원으로 나타났다.
이는 경실련이 분석한 서울 SH공사의 원가공개 내역과 동탄신도시 5개 민간건설사의 건축비 평균 금액인 316만원보다 3.3㎡당 76만8000원 높은 것이다. 건축비 차액 총액은 3137억원으로 사업지구당 137억원을 과다계산한 것이다.
여기에 건축공사를 위한 설계비, 감리비, 기타사업성 경비 등 간접비도 3.3㎡당 41만7000원이 높아 총 공사비에서 118만5000원이 부풀려졌다. 결국 23개 사업장에서 시공회사는 공사비에서만 4840억원을 더 챙겨간 것이다. 이러한 건축비 부풀리기는 사업비 상승을 불러일으켰고, 결국 조합원들은 수익의 절반 이상을 사업비로 충당해야 했다.
조합원들이 아파트 일반분양을 통해 얻은 분양수익은 지구당 1709억원이었지만 이 중 56%인 974억원을 사업비로 충당했다. 이러한 건축비 거품으로 분양가는 높게 책정되고 주변 시세를 끌어올리는 역할을 했다. 경실련 도시개혁센터 남은경 부장은 “실제 분석결과 조합원이 재개발된 아파트에 재입주하기 위해서는 1억5000만원 이상의 금액을 추가로 부담해야 한다”고 말했다.
그는 이어 “사업초기 땅값은 높게 책정해주고, 공사비는 낮게 책정한다고 홍보해 조합원 동의를 받아내지만 실제 과도한 추가부담금을 내야 하기 때문에 대부분은 재입주를 할 수 없게 된다”고 덧붙였다.
이와 함께 토론회에서는 재개발사업이 시공사와 조합임원의 불투명한 사업비 책정과 집행이 이뤄져도 사업관련 정보공개 요구가 거부당하고 있다는 지적도 나왔다.
또 수익을 목적으로 하는 시공사와 도시정비사업체들이 수익 극대화를 위해 공공성을 훼손하고 있지만 지방자치단체 등 관할 기관은 이에 대한 관리·감독을 포기하고 있다는 주장도 제기됐다.
한편 경실련 도시개혁센터는 재개발·재건축 사업의 투명성을 높이기 위해 사업과정에서 일어나는 공공기관의 관리·감독부실, 시공사와 조합의 결탁, 법적·제도적 미비점 등
2.적정 아파트 가격(네티즌)
3.표준건축비(국토해양부 고시)
고 시 문
국토해양부고시 제2010-126호
「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제3조제1항․제2항, 제6조, 제7조제3항․제4항 및 별표1에 따라 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비와 건축비 가산비용(국토해양부고시 제2009-849호, 2009.9.1)을 다음과 같이 개정․고시합니다.
2010년 3월 1일
국토해양부장관
분양가상한제 적용주택의 기본형건축비 및 가산비용
1. 지상층건축비
가. 층수별, 면적별 지상층건축비는 다음과 같음
(단위 : 천원/㎡)
구 분 (주거전용면적기준) |
지상층건축비 (주택공급면적기준) | |
5층 이하 |
40㎡ 이하 |
1,216 |
40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하 |
1,235 | |
50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 |
1,197 | |
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 |
1,209 | |
85㎡ 초과 ~ 105㎡ 이하 |
1,251 | |
105㎡ 초과 ~ 125㎡ 이하 |
1,232 | |
125㎡ 초과 |
1,210 |
구 분 (주거전용면적기준) |
지상층건축비 (주택공급면적기준) | |
6~10층 이하 |
40㎡ 이하 |
1,306 |
40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하 |
1,322 | |
50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 |
1,282 | |
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 |
1,287 | |
85㎡ 초과 ~ 105㎡ 이하 |
1,337 | |
105㎡ 초과 ~ 125㎡ 이하 |
1,316 | |
125㎡ 초과 |
1,293 | |
11~20층 이하 |
40㎡ 이하 |
1,233 |
40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하 |
1,245 | |
50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 |
1,208 | |
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 |
1,207 | |
85㎡ 초과 ~ 105㎡ 이하 |
1,248 | |
105㎡ 초과 ~ 125㎡ 이하 |
1,229 | |
125㎡ 초과 |
1,208 | |
21~30층 이하 |
40㎡ 이하 |
1,254 |
40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하 |
1,266 | |
50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 |
1,229 | |
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 |
1,228 | |
85㎡ 초과 ~ 105㎡ 이하 |
1,272 | |
105㎡ 초과 ~ 125㎡ 이하 |
1,253 | |
125㎡ 초과 |
1,231 | |
31층 이상 |
40㎡ 이하 |
1,294 |
40㎡ 초과 ~ 50㎡ 이하 |
1,308 | |
50㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 |
1,268 | |
60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 |
1,268 | |
85㎡ 초과 ~ 105㎡ 이하 |
1,311 | |
105㎡ 초과 ~ 125㎡ 이하 |
1,291 | |
125㎡ 초과 |
1,269 |
나. 지상층건축비 산정에 있어 “주택공급면적”이란 「주택공급에 관한 규칙」 제8조제7항에 따른 면적 중 주거전용면적과 주거공용면적의 합을 말함
다. 상기 지상층건축비에는 부가가치세가 포함되었음
2. 지하층건축비
가. 면적별 지하층건축비는 다음과 같음
(단위: 천원/㎡)
구 분 (주거전용면적기준) |
지하층건축비 (지하층면적기준) |
85㎡이하 |
694 |
85㎡초과 |
728 |
나. 지하층건축비 산정에 있어 “지하층면적”이란 세대당 주택공급면적에 산입되지 아니하는 지하층(건축연면적에 산입되지 아니하는 지하주차장 및 지하피트를 포함한다)의 면적을 말함
다. 상기 지하층건축비에는 부가가치세가 포함되었음
3. 공동주택 건설공사비지수는 다음과 같음
공동주택 건설공사비지수 : 1.1197
※ '07.9.1일 시행된 기본형건축비의 공동주택 건설공사비지수(=1)를 기준으로 산정
※ 제1호 및 제2호의 지상층건축비와 지하층건축비는 공동주택 건설공사비지수가 이미 반영된 것임
4. 기본선택품목 및 이를 제외한 기본형건축비
가. 사업주체가 입주자에게 제시하는 기본선택품목은 다음과 같으며, 사업주체는 이를 개별 품목별로 제시하여서는 아니됨
1) 문 : 문틀 및 문짝
2) 바닥 : 바닥재, 걸레받이 등
3) 벽 : 벽지
4) 천장 : 천정지, 반자돌림 등
5) 욕실 : 위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어
6) 주방 : 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV
7) 조명기구 : 부착형 조명등기구(매입등기구 제외)
나. 가목에 따른 기본선택품목을 제외하여 건설․공급되는 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비는 지상층건축비의 85%와 지하층건축비의 100%를 합한 금액으로 함
다. 사업주체가 건축공정이 전체공정의 100분의 60을 초과한 이후에 입주자를 모집하는 경우에는 입주자에게 기본선택품목을 제시하지 않을 수 있음. 이 경우 건축공정의 도달여부에 대한 판단기준은 「주택공급에 관한 규칙」 제7조제3항 후단에 따라 국토해양부장관이 따로 정한 바에 따름.
5. 가산비용
가. 구조형식에 의한 기본형건축비에 가산되는 비용은 다음과 같음
1) 지상층의 구조형식
구 분 |
가 산 비 율 (지상층건축비 기준) |
철근콘크리트라멘구조 (무량판구조 포함) |
5% |
철골철근콘크리트구조 |
10% |
철골구조 |
16% |
2) 지하층의 구조형식
구 분 |
가 산 비 율 (지하층건축비 기준) |
철골철근콘크리트구조 |
4.8% |
철골구조 |
10.5% |
3) 지상층 및 지하층건축비 산정시 하나의 층에 2가지 구조가 복합적으로 이루어진 경우에는 당해 층의 총 기둥길이에서 해당 구조의 기둥길이 비율(하나의 구조가 10%미만일 경우 제외)에 해당하는 바닥면적을 대상으로 가산비용을 인정하여야 하며, 구조형식에 따른 가산비용은 중복 인정할 수 없음
나. 특수형태의 주택에 대하여 기본형건축비에 가산되는 비용은 다음과 같음
주거의 다양화를 위해 건축법시행령 별표1제2호가목에 해당하는 아파트 이외의 형태로 건설․공급되는 공동주택(고급연립, 테라스하우스 등)으로서 시장․군수 또는 구청장이 지상층건축비의 28% 범위 내에서 인정하는 비용
다. 기본형건축비에 가산되는 비용을 인정받을 수 있는 초고층주택은 다음과 같음
「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」별표1제6호의 초고층주택이라 함은 층수가 50층 이상이거나, 높이 150m 이상의 건축물을 말함(「건축법」 제84조 및 동법 시행령 제119조의 산정 방법에 따름)
부 칙
1. 이 고시는 2010년 3월 1일부터 시행한다.
2. 이 고시는 시행일 이후 사업주체가 입주자모집승인을 신청하는 분부터 적용한다.
4.아파트 분양원가표
항목 주요내용 비고 공공 택지 조성 원가 직접비 용지비 토지보상비,지장물보상비,택지매입부대경비 [LH공사] 용지비, 조성비, 간접비만 공개 조성비 설계비,도급비,이설비,감리비,폐기물처리비,지적측량비,간선시설비 및 분담금 등(10개 항목 포함), 부대비 직접인건비 이주대책비 주거이전비,이사비 간접비 판매비 및 일반관리비 자본비용 기타비용 아파트 분양가 택지비 택지매입원가 [LH공사] 공개안함 택지기타비용 기간이자, 제세공과금, 기타비용 등 직접공사비 주택부분(골조공사비, 마감공사비, 기타공사비) 주택외(조경공사비, 기타공사비) 간접공사비 SH공사 간접공사비 설계비 감리비 부대비 가산비용 지하층공사비, 기타 가산비용 임대주택건설 등을 위한 재투자 신입액 택지이익, 건축이익 부가가치세 아파트 분양 원가 총공사비 순공사비 토목(16개 공종) 건축(22개 공종) 기계설비(9개 공종) 전기공사, 정보통신공사, 승강기공사, 소방설비공사 기타가산비용 수급사 일반관리비 수급사 이윤 설계비 감리비 시설부담금및기타부대비 SH공사 간접공사비 부가세 택지비
실적공사비에 의한 예정가격 작성 준칙
(회계예규 2200.-04-157)
제1조(목적) 이 예규는 국가를당사자로 하는 계약에 관한법률시행령(이하 “시행령”이라 한다) 제9조제1항제3호 및 국가를당사자로하는계약에관한법률시행규칙(이하 “시행규칙”이라 한다) 제5조제2항의 규정에 따라 실적공사비에 의한 예정가격을 작성함에 있어서 적용하여야 할 기준을 정함을 목적으로 한다.
제2조(예정가격의 산정) 예정가격은 직접공사비, 간접공사비, 일반관리비, 이윤, 공사손해보험료 및 부가가치세의 합계액으로 한다.
제3조(직접공사비) ①직접공사비란 계약목적물의 시공에 직접적으로 소요되는 비용을 말하며, 계약목적물을 세부 공종(내역입찰집행요령 제3조 등 관련 규정에 따른 수량산출기준에 따라 공사를 작업단계별로 구분한 것을 말한다)별로 구분하여 공종별 단가에 수량(계약목적물의 설계서 등에 의해 그 완성에 적합하다고 인정되는 합리적인 단위와 방법으로 산출된 공사량을 말한다)을 곱하여 산정한다.
②직접공사비는 다음 각호의 비용을 포함한다.
1. 재료비
재료비는 계약목적물의 실체를 형성하거나 보조적으로 소비되는 물품의 가치를 말한다.
2. 직접노무비
공사현장에서 계약목적물을 완성하기 위하여 직접작업에 종사하는 종업원과 노무자의 기본급과 제수당, 상여금 및 퇴직급여충당금의 합계액으로 한다.
3. 직접공사경비
공사의 시공을 위하여 소요되는 기계경비, 운반비, 전력비, 가설비, 지급임차료, 보관비, 외주가공비, 특허권사용료, 기술료, 보상비, 연구개발비, 품질관리비, 폐기물처리비 및 안전점검비를 말하며, 비용에 대한 구체적인 정의는 원가계산에 의한 예정가격작성준칙(이하“원가계산준칙”이라 한다) 제18조를 준용한다.
③제1항의 공종별 단가를 산정함에 있어 재료비 또는 직접공사경비중의 일부를 제외할 수 있다. 이 경우 제외할 수 있는 금액의 산정은 별도로 당해 계약목적물 시공기간의 소요(소비)량을 측정하거나 계약서, 영수증 등을 근거로 하여야 한다.
④직접공사비는 각 중앙관서의 장 또는 각 중앙관서의 장이 지정하는 기관이 공종별로 직접공사비를 가능한 범위내에서 조사.집계하여 비치한 금액을 활용하여 산정할 수 있다.
제4조(간접공사비) ①간접공사비란 공사의 시공을 위하여 공통적으로 소요되는 법정경비 및 기타 부수적인 비용을 말하며, 직접공사비 총액에 비용별로 일정요율을 곱하여 산정한다.
②간접공사비는 다음 각호의 비용을 포함하며, 비용에 대한 구체적인 정의는 원가계산준칙 제9조제2항 및 동 준칙 제18조를 준용한다.
1. 간접노무비
2. 산재보험료
3. 고용보험료
4. 건설근로자퇴직공제부금비
5. 안전관리비
6. 환경보전비
7. 기타 관련법령에 규정되어 있거나 의무지워진 경비로서 공사원가계산에 반영토록 명시된 법정경비
8. 기타간접공사경비(수도광열비, 복리후생비, 소모품비, 여비.교통비.통신비, 세금과공과, 도서인쇄비 및 지급수수료를 말한다.)
③제1항의 일정요율이란 관련법에 의해 각 중앙관서의 장이 정하는 법정요율을 말한다. 다만 법정요율이 없는 경우에는 다수기업의 평균치를 나타내는 공신력이 있는 기관의 통계자료를 토대로 각 중앙관서의 장 또는 계약담당공무원(각 중앙관서의 장이 계약에 관한 사무를 그 소속공무원에게 위임하지 아니하고 직접 처리하는 경우에는 이를 계약담당공무원으로 본다. 이하 “계약담당공무원”이라 한다)이 정한다.
④제3조의 규정에 따라 산정되지 아니한 공종에 대하여도 간접공사비 산정은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용한다.
제5조(일반관리비) ①일반관리비는 기업의 유지를 위한 관리활동부문에서 발생하는 제비용으로서, 비용에 대한 구체적인 정의와 종류에 대하여는 원가계산준칙 제11조의 규정을 준용한다.
②일반관리비는 직접공사비와 간접공사비의 합계액에 일반관리비율을 곱하여 계산한다. 다만, 일반관리비율은 공사규모별로 아래에서 정한 비율을 초과할 수 없다.
일반건설공사 |
전문,전기,정보통신,소방공사 및 기타공사 | ||
(직접공사비+간접공사비) |
일반관리비율(%) |
(직접공사비+간접공사비) |
일반관리비율(%) |
5억원미만 |
6.0 |
5천만원미만 |
6.0 |
5억원~30억원 미만 |
5.5 |
5천만원~3억원 미만 |
5.5 |
30억원 이상 |
5.0 |
3억원이상 |
5.0 |
제6조(이윤) 이윤은 영업이익을 말하며 직접공사비, 간접공사비 및 일반관리비의 합계액에 이윤율을 곱하여 계산한다. 다만, 이윤율은 10%를 초과할 수 없다.
제7조(공사손해보험료) 공사손해보험 가입업무집행요령에 따른 공사손해보험가입 비용을 말한다.
제8조(총괄집계표의 작성) 계약담당공무원이 실적공사비에 따라 예정가격을 작성하는 경우, 예정가격을 직접공사비, 간접공사비, 일반관리비, 이윤, 공사손해보험료 및 부가가치세로 구분하여 별표1의 총괄집계표를 작성하여야 한다.
제9조(계약담당공무원의 주의사항) 계약담당공무원은 예정가격 작성시 부당감액하거나 과잉계산되지 않도록 하여야 하며, 불가피하게 실적공사비에 의한 가격과 다르게 예정가격을 결정한 때에는 그 조정사유를 예정가격조서에 명시하여야 한다.
제10조(세부시행기준) 계약담당공무원은 이 예규를 운용함에 있어 필요한 세부사항을 정할 수 있다.
부 칙
이 회계예규는 2003년 12월26일부터 시행한다.
(별표 1) 총 괄 집 계 표
공사명: 공사기간:
구 분 |
금 액 |
구 성 비 |
비 고 | |
직접공사비 |
|
|
| |
간
접
공
사
비 |
간접노무비 산재보험료 고용보험료 안전관리비 환경보전비 퇴직공제부금비 수도광렬비 복리후생비 소모품비 여비‧교통비‧통신비 세금과공과 도서인쇄비 지급수수료 기타법정경비 |
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|
일반 관리비 |
|
|
| |
이 윤 |
|
|
| |
공사손해보험료 |
|
|
| |
부가 가치세 |
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합 계 |
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[출처] 공사원가 참고자료 (나비 도시정비 연구회(나비마을)) |작성자 대장
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6.분양원가 공개(상암2지구)
분양원가 공개 거부는 곧 사기 분양하겠다는 것 아니냐."
6일 수화기 너머로 들려오는 최아무개(41)씨의 목소리에서 울분이 느껴졌다. 그는 오는 8월 서울 상암동 상암2단지 아파트(109㎡·33평)에 입주한다. 분양가는 4억3천만 원. 2억5천만 원 이상 대출받아야 하는 최씨는 월 160만 원의 이자를 부담해야 한다.
원주민인 최씨는 "분양가가 터무니없이 비싸다"고 지적했다. SH공사가 밝힌 상암2단지의 택지비와 건설비는 각각 3.3㎡당 820만 원, 460만 원이다. 최씨는 "원주민의 땅을 값싸게 수용했는데도 택지비가 너무 비싸다"며 "또한 강남 고급 아파트 건설비가 380만 원인데, 이곳 아파트 건설비가 어떻게 460만 원이냐"고 분통을 터트렸다.
최씨는 "분양원가 공개를 요구해 SH공사의 폭리를 밝히겠다"고 말했다. 실제 3.3㎡당 1210만 원에 분양된 상암7단지 아파트(132㎡·40평)의 분양원가가 736만 원인 것으로 드러나 고분양가 논란이 일었다. 그는 "분양원가 공개하겠다고 떠들었던 사람들은 어디 갔느냐"고 말했다.