부동산경매 마무리 절차 '명도'...3가지 가장 챙겨야할 포인트

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부동산경매 마무리 절차 '명도'...3가지 가장 챙겨야할 포인트   - K그로우

[K그로우 전문가 칼럼=이주현 지지옥션 선임연구원] 최근 부동산 시장에 대한 관심이 많아지면서 경매시장도 다시 활기를 되찾고 있다. 낙찰가율이 평년 수준을 회복한 건 아니지만 점차 경매 입찰자가 늘어나고 있기 때문이다.

입찰자 대부분은 매매 보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있다는 기대감에 경매시장을 찾고 있으며 실제로 매도 호가나 실거래가격 보다 낮은 가격에 거래되고 있다.

하지만 낙찰 후 부동산을 넘겨받는 과정이 까다롭다 보니 경매시장 진입을 꺼리는 사람도 많다. 경매 낙찰 후 부동산을 인도받는 과정인 명도 팁을 살펴보자.

우선 부동산을 넘겨받기까지의 기간은 여유를 갖고 계획해야 한다. 물론 명도에 소요되는 기간은 짧을수록 좋다. 다만 기간 단축에만 급급해 하며 조바심을 내게 되면 오히려 점유자로부터 끌려 다니기 십상이다.

주거용 부동산은 대금납부 후 2~3개월, 상가 등 비거주용 부동산은 3~4개월 정도 시간을 두고 입주 계획을 세우는 것이 합리적이다.

특히 임차보증금을 모두 잃는 세입자가 사용하고 있거나 비록 성립 가능성은 없으나 유치권을 주장하는 자가 점유할 경우에는 낙찰자에게 무리한 요구사항을 제안할 가능성이 높기 때문에 경매 초보자라면 미리 점유자를 파악한 후 미리 입찰에서 제외하는 것도 나쁘지 않다.

다음으로는 약간의 위로금을 염두에 두는 게 명도 시 원활할 수 있다. 점유자와 명도에 대한 합의가 이뤄지지 않을 경우 낙찰자는 마지막 수단으로 강제집행을 할 수 있다.

이는 국가의 강제력을 동원하는 것이지만 인건비나 보관비와 같은 강제집행에 따른 비용이 발생한다. 이 비용을 다시 점유자에게 받아내는 것은 쉽지 않은 일이므로 예상되는 집행비용 범위 내에서 위로금 또는 이사비 명목의 지급을 약속하고 협상을 끌어내는 것도 현명한 대처다.

끝으로 부동산을 인도받기로 한 날짜가 합의 됐더라도 점유자를 상대로 인도명령신청을 해야 한다. 인도명령신청제도란 낙찰자가 법원에 신청하면 점유자로부터 부동산을 인도받을 수 있도록 한 간소화된 절차로서 언제든지 강제집행을 할 수 있는 집행권원이다.

해당 부동산의 채무자 및 소유자, 대항력 없는 임차인 등 점유 권원이 없는 자는 모두 인도명령대상이다.

매각대금 납부 후 인도명령을 신청하면 통상 1주일 내에 결정문을 받을 수 있다. 추후 강제집행을 하지 않아도 무방하므로 만일에 대비하는 차원에서 준비해 두는 편이 이롭다.

여기서 주의할 점은 매각대금을 납부한 후 6개월 이내에 신청을 해야 하고 이 기간이 경과하면 더 절차가 복잡한 명도소송을 해야 하므로 주의가 필요하다.

[출처] K그로우(http://www.kgrow.co.kr)

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