생활 | 시행사가 1·2단지 연결도로를 기존 통과도로로 제공하겠다는 약속했다면, 1단지 입주민 차량통행 권리 있어 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

	시행사가 1·2단지 연결도로를 기존 통과도로로 제공하겠다는 약속했다면 1단지 입주민 차량통행 권리 있어
	부산고법 판결 시행사가 교통영향평가 심의과정에서 1·2단지 연결도로를 기존 주변도로의 통과도로로 제공하겠다는 약속을 함으로써 사업계획승인을 받았다면 2단지 입주자대표회의는 1단지 입주민의 차량통행을 방해해서는 안된다는 판결이 나왔다. 부산고등법원 제5민사부(재판장 박종훈 부장판사)는 최근 부산 금정구 A아파트 1단지에 거주하는 입주민 B씨가 이 아파트 2단지 입주자대표회의를 상대로 제기한 통행권확인 청구소송 항소심에서 “원고 입주민 B씨의 청구를 기각한 제1심 판결을 취소, 원고 입주민 B씨에게 차량을 사용해 통행할 권리가 있음을 확인하고 피고 대표회의는 차단기를 열지 않는 방법으로 원고 B씨의 차량통행을 방해해서는 안된다.”는 원고 승소 판결을 내렸다. 시행사 C사에 의해 신축된 이 아파트 1·2단지는 1단지 주출입구로 진입하기 위한 2단지 내 통행로가 기존의 간선도로를 연결하는 공공도로였기 때문에 교통영향평가심의 대상이었고 이에 C사는 지난 2006년 12월 교통영향평가 심의내용들을 반영해 1단지의 진출입 동선으로 이 통행로를 통과하는 방법이 포함돼 있는 각 단지의 설계도면을 마련, 사업계획승인을 받았다. C사는 지난 2007년 10월 세대수를 구분하지 않고 ‘명품 대단지’라는 내용을 넣어 분양광고를 했으며 분양계약서에 사업부지는 단지를 구분하지 않은 채 일괄 표시했다. 이후 이들 각 단지는 지난 2010년 10월 관할관청으로부터 사용승인을 받아 입주를 시작했고 1단지 입주민들은 이 통행로를 이용해오다 문자인식방식의 차단기가 설치돼 2011년 7월부터 운용됐으며, 1단지 입주민들도 차단기에 차량을 등록해 통행로를 이용할 수 있었으나 2011년 12월 새롭게 구성된 2단지 입주자대표회의는 2012년 6월부터 1단지 과속차량으로 인한 교통사고, 도로 파손 등을 이유로 제기된 민원에 따라 1단지 입주민 차량등록을 취소하고 통행로 이용을 차단키로 결정, 같은 해 7월부터 이를 집행했다. 이에 입주민 B씨는 지난해 2월 “1단지로 출입하기 위한 통행로에 대해 차량을 사용해 통행할 권리가 있으며 차단기를 열지 않는 방법으로 차량통행을 방해해서는 안된다.”며 이 아파트 2단지 대표회의를 상대로 소송을 제기했다. 이 사건 제1심 재판부인 부산지법 제민사부는 지난해 10월 “시행사 C사가 이 아파트 통행로가 통과도로 기능을 담당하도록 조치하겠다는 제안을 해 교통영향평가심의를 통과한 사실은 인정되나, 이같은 제안이 통행로에 대한 배타적 소유권의 포기라고 보기 어렵다.”며 “시행사 C사의 일반인의 통행 허용, 통행에 수인키로 하는 의무가 각 단지 건축허가의 부관이 됐다고 보기에 부족하고 사업자가 아닌 2단지 입주민이나 피고 대표회의가 시행사 C사의 의무를 승계한다고 볼만한 규정도 없다.”며 원고 B씨 패소 판결을 내렸다. 하지만 입주민 B씨는 이같은 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “시행사 C사는 교통영향평가 심의과정에서 이 사건 통행로를 주변 도로의 통과 도로로서 제공하겠다는 약속을 함으로써 통행로 부분 토지에 대한 독점적·배타적인 사용수익원을 포기했다.”며 “2단지 입주자들은 통행로에 관한 사용수익의 제한이라는 부담이 있다는 사정을 용인하거나 적어도 이러한 사정을 알고서 통행로에 관한 공유지분권을 취득했다고 봐야 한다.”고 밝혔다. 재판부는 “2단지 입주자들이 통행로 부분 토지에 관해 사용수익권능을 포함한 완전한 소유권에 기한 권리주장을 할 수 있으려면 각 단지의 건물 구조나 주변 도로의 진출입 동선 등이 변화됐다는 사정변경이 있어야 하나 그러한 사정변경이 있다고 볼 아무런 증거도 없다.”며 “1단지 입주민인 원고 B씨에게 통행로에 대한 통행권이 있고, 피고 대표회의가 통행권을 부인하고 그 행사를 방해해 온 이상, 원고 B씨로서는 그 확인을 구할 이익도 있다.”고 설명했다. 이에 따라 재판부는 “제1심 판결은 이와 결론을 달리해 부당하므로 취소한다.”며 “원고 B씨에게 이 사건 통행로 부분에 대해 차량을 사용해 통행할 권리가 있음을 확인하고, 피고 대표회의는 차단기를 열지 않는 방법으로 원고 B씨의 차량통행을 방해해서는 안된다.”고 판시했다. 한편 피고 대표회의는 이같은 2심 판결에 불복, 상고를 제기했다.

	선거일정 짧게 변경, 동대표 선거 ‘무효’ 후보자 자격검증 시간 부족할 정도로 짧게 변경… 선거의 자유와 공정 침해
	서울고법 판결 동대표 선거일정을 지나치게 짧게 변경해 입주민들이 어떤 후보자가 입후보했는지, 후보자들의 자격 등을 검증할 시간이 부족했다면 동대표 선거는 무효라는 판결이 나왔다. 서울고등법원 제31민사부(재판장 이동원 부장판사)는 최근 서울 강서구 A아파트 입주민 B씨가 이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 동별 대표자 선거 무효 확인 소송 항소심에서 “피고 대표회의가 지난해 4월 실시한 동대표 선거는 무효임을 확인한다.”는 제1심 판결을 인정, 피고의 항소를 기각했다.  이 아파트 대표회의는 지난 2012년 2월 동대표 선출을 위한 선거를 실시했으나 4개동의 경우 동대표가 선출되지 않았고 이후 대표회장 C씨를 비롯해 동대표들이 추가로 사임하자 아파트 선거관리위원회는 지난해 4월 동대표 재선거 및 보궐선거를 실시해 19명의 동대표들을 선출, 차기 대표회의를 구성했다. 이에 입주민 C씨는 지난해 6월 “부적법하게 구성된 선관위가 선거관리를 했고 입후보 등록기간과 투표시간을 지나치게 짧게 했으며 후보자 결격사유확인서를 제출하지 않는 등 지난해 4월 실시한 동대표 선거는 무효”라며 이 아파트 대표회의를 상대로 소송을 제기했다. 이 사건 제1심 재판부인 서울남부지법 제13민사부는 지난 3월 “이 사건 선거는 관리규약상 추천의뢰 절차를 거치지 않은 자가 포함돼 그 구성에 하자가 있는 선관위에 의해 실시됐을 뿐만 아니라 실제 선거사무의 관리집행을 함에 있어서도 후보자들의 자격검증을 소홀히 하고 입주자들의 심사숙고와 자유로운 판단에 의한 투표를 어렵게 하는 등 선거의 전반적인 과정이 선거의 자유와 공정을 현저히 침해했다.”며 “그 때문에 선거의 결과에 영향을 미쳤음이 추인되므로 동대표 선거는 무효”라는 원고 승소 판결을 내렸다. 하지만 입주민 B씨는 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다.  이에 대해 재판부는 판결문에서 “선거의 절차에서 법령에 위반한 사유가 있는 경우 그 사정만으로 당해 선거가 무효가 되는 것은 아니고 이같은 법령의 위배사유로 선거인들의 자유로운 판단에 의한 투표를 방해해 선거의 기본이념인 선거의 자유와 공정을 현저히 침해하고 그로 인해 선거의 결과에 영향을 미쳤다고 인정될 때에만 그 선거가 무효”라고 밝혔다. 재판부는 “이 아파트 선관위는 동대표 선거의 후보등록기간을 당초 ‘지난해 4월 25일부터 같은 달 30일까지’에서 ‘2013년 4월 25일부터 다음날 17시까지’로, 선거일을 당초 ‘2013년 5월 2일부터 다음날까지’에서 ‘2013년 4월 26일 18~21시까지’로 급하게 변경했다.”며 “동대표 선거는 입주자대표회의의 구성원을 선출하는 선거로서 입주민들에게 갖는 중요성을 고려할 때 이 아파트 선관위가 실시한 선거 일정은 동대표 선출공고 다음날이 후보등록마감일이어서 입주민들에게 동대표 선거에 출마할 것인지 여부를 숙고할 시간이 거의 주어지지 않은데다가 후보등록기간 마감일 다음날이 바로 선거일이어서 동대표 선거에 출마한 후보자들에게도 선거운동을 할 시간이 거의 부여되지 않았다.”고 설명했다. 또한 “어떤 후보자가 입후보했는지, 후보자의 자격 등을 입주민들이 검증할 시간이 부족했다.”며 “선거일도 선거의 공고일로부터 불과 2일 이후고 투표시간 또한 3시간에 불과해 일부 입주민들의 경우 투표할 기회를 박탈당했을 가능성이 크며 중앙선거관리위원회가 표준예시하고 있는 아파트 선거관리위원회 규정의 선거운동기간과 비교하더라도 지나치게 짧다.”고 덧붙였다. 이어 재판부는 “일부 후보자들은 후보자등록 과정에 있어서 결격사유 확인서를 제출하지 않아 선관위로서는 후보자에게 일정한 기간을 정해 소명할 수 있도록 기회를 주되, 소명이 없거나 타당한 소명이 아닌 때는 당해 후보자의 등록을 무효로 해야 한다.”며 “이 아파트 관리규약에서도 선관위로 하여금 동대표 결격사유를 확인토록 규정하고 있음에도 선관위는 결격사유 확인서를 제출하지 않은 후보자들에 대한 선거를 실시해 당선 이후 당사자 동의를 받아 일괄 신청하기로 결정하는 등 관리규약을 위반했다.”고 지적했다. 이에 따라 재판부는 “피고 대표회의가 지난해 4월 실시한 동대표 선거는 무효임을 확인한다는 제1심 판결은 정당하므로 피고 대표회의의 항소를 기각한다.”고 판시했다. 한편 대표회의는 이같은 2심 판결에 불복, 상고를 제기했다.

	입주민이 정압기 시설에 대한 점유 승낙했다는 증거 없다면 도시가스업체, 시설물 철거·토지 인도해야
	대구지법 판결 아파트 입주민들이 정압기시설에 대한 점유를 승낙했다는 증거가 없다면 도시가스업체는 정압기시설을 철거하고 토지를 입주민들에게 인도해야 한다는 법원의 판결이 나왔다. 대구지법 제11민사단독(판사 서범준)은 최근 경북 A아파트 입주자대표회의와 이 아파트 입주민 B씨가 도시가스업체 C사를 상대로 제기한 토지인도 청구소송에서 “피고 도시가스업체 C사는 이 아파트 대지에 설치된 가스정압시설을 철거하고 이 대지를 원고 입주민 B씨에게 인도하며, 원고 대표회의의 청구는 기각한다.”는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “원고 대표회의는 입주민들 공유 대지에 대한 공유물 보존·사용·관리권을 근거로 피고 도시가스업체 C사가 설치한 시설의 철거 및 대지 인도를 구하지만 대표회의가 입주민들과의 약정에 기해 대내적으로는 아파트 대지에 대한 보존·관리권한을 가질지라도 대지 지분권자가 아닌 이상, 스스로 방해 배제를 구하고 제3자에게 재판상 청구를 할 권리가 없다.”고 밝혔다. 특히 재판부는 “피고 도시가스업체 C사가 이 아파트 시공사 D사로부터 정압기시설 설치·사용을 위한 대지의 사용승낙을 받은 사실이 인정되나, 원고 입주민 B씨가 시공사 D사의 이 사건 대지의 대주로서의 지위를 그대로 승계했다고 볼 근거가 없고 원고 입주민 B씨가 피고 C사의 정압기시설에 대한 점유를 묵시적으로 승낙·추인했다거나 해당 대지의 사용수익권을 포기했다고 볼 증거도 없다.”며 “오히려 원고 대표회의가 십여 년 전부터 지속적으로 피고 C사에게 정압기시설 철거를 요구했다는 사실을 인정할 수 있을 뿐”이라고 강조했다. 또한 “이 아파트 정압기시설은 원고들을 포함한 인근 단지에 도시가스를 공급하기 위한 필수불가결한 시설인 점, 이전 장소를 찾기 어려운 점, 안전성에 문제가 없는 점 등에 비춰볼 때 원고들의 청구는 권리남용”이라는 피고 도시가스업체 C사의 주장에 대해 “피고 C사가 안정적으로 도시가스를 공급하려면 정압기시설을 적법하게 설치할 대지를 확보해야 하고 이를 위해 상당한 노력과 비용이 필요하더라도 이는 해당 사업의 공공적 특성상 불가피한 점 등을 고려할 때 이러한 사정만으로 정당한 권원 없이 타인의 토지를 사용할 수 있다거나 토지 소유자가 이를 용인해야 한다고 보기 어렵다.”고 덧붙였다. 이에 따라 재판부는 “피고 도시가스업체 C사는 이 아파트 대지 지상에 설치된 가스정압시설을 철거하고 이 부분 대지를 원고 입주민 B씨에게 인도하라.”고 판시했다. 도시가스업체 B사는 이 아파트 및 인근 아파트 등에 도시가스를 공급하기 위해 이 아파트 대지에 가스정압기 시설을 설치해 사용하고 있다. 이에 이 아파트 대표회의와 입주민 B씨는 지난 1월 “아파트 대지에 설치한 가스정압시설을 철거하고 대지를 인도하라”며 도시가스업체 B사를 상대로 소송을 제기, 이같은 판결을 받았다. 한편 도시가스업체 B사는 이같은 1심 판결에 불복, 항소를 제기했다.

	임차인대표회의 구성 통지 의무화 추진 ‘임대주택법 일부개정법률안’ 대표발의
	오병윤 의원 임차인대표회의가 구성되지 않은 경우 임대사업자가 임차인에게 임차인대표회의 구성에 대한 통지 등을 의무화하는 방안이 추진된다. 통합진보당 오병윤 의원은 최근 이같은 내용을 골자로 한 ‘임대주택법 일부개정법률안’을 대표발의했다. 개정안에 따르면 임차인대표회의가 구성된 경우 임대사업자는 하자 보수와 공동주택 관리에 관해 임차인대표회의 및 임차인 전체총회가 요청한 사항 등에 관해 협의토록 했다. 특히 임대사업자가 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 임차인에게 통지하지 않거나, 임차인전체총회를 개최해 협의사항을 협의하지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 했다. 이와 함께 임대사업자의 통지에도 불구하고 임차인대표회의가 구성되지 않을 경우 임대사업자는 6개월에 1회씩 임차인대표회의를 구성할 수 있다는 사실을 임차인에게 통지토록 했으며, 통지 내용은 임차인대표회의의 지위와 역할, 구성 시기·방법, 참여대상 등을 포함토록 했다. 더불어 임대사업자는 1년에 1회씩 임차인전체총회를 개최해 임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수 사항에 대해 협의토록 했다. 오 의원은 제안이유에서 “현행법은 임대사업자가 대통령령으로 정하는 호수(20호) 이상의 임대주택을 공급하는 공동주택 단지에 입주하는 임차인이 임차인대표회의를 구성할 수 있도록 하고 있지만, 임차인대표회의의 구성이 현실적으로 어려운 실정”이라며 “임차인대표회의가 구성되지 않은 경우 임대사업자가 임차인에게 임차인대표회의 구성에 대한 통지 등을 의무화함으로써 임차인의 권익을 보호하고자 이같은 법안을 제안했다.”고 밝혔다.

	단지 내 보육시설 운영자, 동대표 결격사유에 해당
	질의:  이번 동대표 선출을 위한 선거에 단지 내 보육시설 운영자가 출마할 수 있는지. 회신:  해당 공동주택 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원은 동별 대표자 결격사유에 해당된다(주택법 시행령 제50조 제4항 제8호). 이와 관련, 주택의 소유자가 배우자인 경우 그 배우자는 관리동 어린이집 계약자로 결격사유가 있더라도 소유자인 배우자는 동별 대표자 결격사유에 해당하지 않으므로 동별 대표자로 출마할 수 있다. 다만, 동대표 후보가 주택의 소유자라면 그 소유자는 동대표 결격사유에 해당된다. 따라서 그 배우자에게 동대표 대리권을 위임할 수 없어 그 배우자도 동대표가 될 수 없다. <주택건설공급과 - 전자민원, 2014. 10 27.> 국토교통부 제공

	적격심사 평가항목에 다른 사업계획서 포함 안돼
	질의: 적격심사제로 사업자 선정시 ‘협력업체와의 상생발전지수’ 평가 항목에 해당 공동주택 단지 관리의 주요 현안 해결을 위한 사업계획서를 제출받아 평가할 수 있는 것인지. 회신: 주택관리업자 및 사업자 선정지침 별표5의 평가항목 중 ‘협력업체와의 상생발전지수’는 공동주택 관리시 협력업체와의 공생발전을 위한 상생협력 계획서를 제출받아 이를 평가하는 것으로 질의 내용과 같이 해당 공동주택의 현안 문제해결을 위한 사업계획서를 해당 평가내용에 포함해 평가하는 것은 동 지침에 적합하지 않은 것으로 판단된다. 아울러 별표5 비고1에 따라 입주민 등의 과반수 찬성을 얻어 관리규약으로 정할 경우에는 평가 항목 및 점수를 달리 정할 수 있으므로 ‘해당 공동주택 현안 문제해결’의 평가항목을 별도로 관리규약으로 정해 운용하는 것은 가능하다. <주택건설공급과 - 전자민원, 2014. 10. 22.> 국토교통부 제공

	회장선거 낙선자, 곧바로 감사선거에 입후보 가능
	질의: 입주자대표회의 회장 선거에서 낙선한 후보자가 감사 선거 후보자로 다시 나올 수 있는지. 회신: 입주자대표회의 임원(회장) 선거에서 낙선한 후보자는 입주자대표회의 임원(감사)을 선출하는 선거에 곧바로 다시 입후보할 수 있을 것으로 사료된다. <주택건설공급과 - 전자민원, 2014. 10. 21.> 국토교통부 제공