대한민국 부동산의 미래 1부

[인제나들목공인중개사]

1..부동산 호황기에도 부동산 어려운 시기를 대비하라

최근 부동산이 상승장으로 살아나고 있다 . 그러나 앞으로 어려운 시기도 올것이다

그러니 이런 부동산 호황기일수록 부동산 불황기를 대비해야한다.

최근 강남권 일부와 분당이 올라 분당은 고점 지점을 달리고 있다.

그리고 앞으로도 부동산시장은 출렁이고 소용돌이 속에 지역적 투자 결과가 완전히 갈릴것이다.

앞으로의 일반적인 전망은 2023까지는 대체적으로 우상향으로 갈것이나,

대선이후 정부의 정책 여하에 따라서 변곡이 일어날것이다.

서울은 강남 일부에 일부 투자자가 가세 하기는 하였으나,

대부분 실거주자이고, 특히 강남권은 캡투자가 어려워 앞으로 불황시도 잘 견딜것이다.

현정부는 앞으로도 더많은 정책을 이어가며특히 가옥한세금으로 부동산 시장을 옥조일 것이다.

향후 집값이 안 잡히면? 부동산 중과세, 안전진단강화에 이어서, 재건축 기간연장, 토지거래 허가제.

사회주의적 발상의 검토 까지도 고려를 할것이다.

그러나 서울의 집값은 강남권을 중심으로 오히려 매물의 희소성으로 더 오를 것이다.

특히 재건축 연한을 연장시는 서울 강남권의 매물의 휘소성으로 공급이 따라주지 않아서

신축아파트나, 재개발이 가능한 아파트는 더욱 오를것이다.

그러나 재건축 시한 연장시 상계, 노원주공, 분당 ,목동등 아파트는 영향을 받을것이다

재건축 기준강화를 시행시는 앞으로 재개발사업의 변화를 가져올것이다.

만일 정부에서 초과이기 환수제등이 시행되면 ?

현재의 멸실후 재개발에서 원형을 보존 ,증축하는 리모델링 이 분당을 중심으로 일어날 것이다.

강남이나 서울일부,분당,강북 노원 상계나, 목동신시가지등 많은지역이 재건축 연한 연장시

타격으로 올것이나 이러한 재건축 연한의 연장은 오히려

서울 주택의 휘소성으로 집값폭등의 촉매제 역활을 할것이다

2.한번 과거를 돌아보자

과거 노무현 참여정부는 ?

부동산정책에서 2003년10.29일 2005년 1월부터 종부세를 과세한다고 하였다

그리고 2005년 8.31일 양도세를 이전까지의 공시지가 과세에서 실거래가로 과세를 하였다

그결과는 2006년 1월부터 매물이 모두 사라 졌고

양도세 만큼 부동산은 더오르고 모든 부동산 가격은 천정 부지로 뛰었다.

현정부도 역시 2017년 8.2대책을 내놓왔으나

그결과는 정부의 예상과 반대로 부동산 가격에 불을 지르는 결과로 돌아왔다.

실수요자는 정부가 집값을 흔들면 버틴다 .

그러나 투자자 즉 캡투자자는 움직인다

그러니 투자시는 실 수요자가 많은쪽에 투자를 해야한다.

강남권은 캡투자가 어렵다 ,대부분 실수요자가 많다.

그리고 특목고 등이 모두 없어진 마당에 맹모삼천으로 강남에 더 실수요자가 몰린것이다

서울은 매년 5만가구 이상이 멸실이 일어난다

앞으로 재건축 연한이 다가온 아파트들을 감안하면 앞으로 더 늘어날것이다.

그런데 이것을 묶어 버리면 우선 이 정부에서는 버틴다 해도 다음 정부에 부담으로 돌아온다

초과이기 환수제나,재정비사업을 묶으면 , 재건측 기간 연장은 잘못 사용시 큰 재앙으로 돌아올것이다.

그래서 요즘은 투자시에는 이러한 정부의 정책으로 인한 불황기를 대비하여 투자를 해야한다.

우선 전체적인 흐름은 그동안 몇년간 불황기를 거치면 분양물량이 2013-2014년은 특히 저조 하였다,

그러나 최근 2017년 2019년 분양물량이 많고 2020년이후는 적다

2020년부터-2021년에 이르면 다시 더 심한 공급부족의 상태가 올것이다

그리고 2022년은 정부정책의 잘못으로 더심한 주택 부족으로 집값이 크게오를것이다

3.그러니 캡투자시는 이를 꼭 감안하여 투자지역을 골라야한다.

캡투자는 레버리지 효과로 수익을 낼수도 있지만 위험도 크다.

집값이 상승을 해주어야 하고 만일 집값이 하락하면 그만큼 손실이 발생하고 원금도 못건지고 빌린돈 마저 값아야한다.

불황으로 다른 세입자를 못 찿으면 담보대출 이라도 받아야 하는데 가계 규제로 차츰 대출도 어려워진다,

그러니 캡투자는 가용자금으로하고 몰빵 해서는 절대로 안된다

그리고 서울이나 경기권에서 투자 해야지 지방소도시는 부동산이어려워지면큰 위험에봉착한다ㅓ

앞으로 서울이나 서울 인근지역의 입주물량은 현저히 부족하다

그러니 부동산이 수요에 비해부족하니 부동산시장은 오름세를 이어갈수 밖에없다

특히 전세 시장이 임대차3법등,임대사업자말살정책,등 부동산정책의 실기로 큰 타격으로온다

4.oecd 통계로 본 한국의주택가격

한국의명목주택가격은 oecd 통계로보면 아직 최하위권이다

이스라엘 텔아비브는 평당 6억이고 시드니, 뉴욕, 도꾜, 런던도 우리나라보다 많이비싸다

런던 체삼플리스는 몇년전 아파트 1채가 791억원

맨하탄 쎈트럴파크는 453억을 하였다일본의 도쿄는 평당 2억5천이상의 아파트가 수없이많고

중국 베이찡 타이허 중국정원은 평당 2억6천을 넘어간다

홍콩의 동해국제는 아파트 한채가 484억이상ㅇ이고

맨하탄은 몇년전 1200억원아파트가 최고가였는데 최근 3000억원 분양아파트가 있었다

oecd통계로볼때우리나라는 아직도 상승여력이충분하다

oecd자료로본 한국과 일본의 경제성장율

*이제 우리나라는 일본과 거의 임금이나 소득수준이 가까워졌다

일본은 단카이세대(団塊世代, 團塊世代1947-1949년)이후 인구절벽으로 집값하락이왔으나,

우리나라는 2030년이후 부동산이 점진적하락하고 2040년이후에나 부동산침체기가 들오설것이다.

*부동산 시기별 투자를 알아보자

2000년이전에는 ; 경매투자시기였다면

2004년은분양권투작시기였다

2006년은재건축 투자시기였고

2007년3월은 재개발빌라구입시기였고

2007년 6월은수도권 오피스텔투자시기였다

2012년 이전은 지방부동산 투자시기 이었다면

2014년이후는 수도권부동산 투자시기였다

현재는 서울부동산 투자시기이다

*그리고 다주택자들은 서울경기나 세종시등에 토지투자시기 이기도하다.

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최근의 아파트 분양물량을 검토한다

*서울에는 단지 3953가구가 분양예정이다

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5. 부동산 가격은 수요와 공급에 좌우된다

* 09년-21녀까지 아파트 공급물량

주택 인허가 물량은 주택 공급 선행지표로 일반적으로 약 2∼3년 뒤 분양 물량을 의미한다.

하지만 정부의 공급 대책과는 반대로 앞으로도 주택 공급 부족 현상은 계속될 수 있다는 우려가 나온다. 이는 2~3년 뒤 서울에선 새 집을 찾기 힘들 수 있다는 얘기다.

현재 정부의 정책은 투기 수요 차단으로 실수요자들의 내 집 마련을 위한 공급 확대를 표방하고 있지만, 서울에선 재건축·재개발 등 정비사업 외에는 민간분양 아파트의 공급이 제대로 이뤄지지 못하고 있는 게 현실이다.

재건축 안전진단 기준 재고 등 논의가 이뤄진 가운데서도 1985년 지어진 강동구 재건축 단지인 고덕주공9단지(1320가구)는 안전진단의 벽을 넘지 못했다.

출처 : 글로벌경제신문(http://www.getnews.co.kr)

그러니 서울의 아파트 가격이 오를수밖에없다 수요는많으나 공급이 턱없이부족하다

7%이상 회전율이 일어나고 , 투기세력이 많으면?

추후 집값하락시 투자자는 빠져나가므로,큰 영향을 받는다.

그나마 서울은 신규 공급땅이없고 , 재개발이나, 재건측을 통하지만, 멸실 가구가 많아 살아남는다.

그러니투자는 항상 보수적으로 하고, 가용자금이 있어야하고,

역세권 이어야하고, 서울이나, 서울 인근만 캡 투자시는 살아 남을수있다.

그러나 갭투자를 지방 중소도시에 하면 안된다

그러니 캡투자시는 이를 감안하여 이런지역에는 투자에 유의하여야 한다.

입주물량이 많은곳은 입부가 잘안되 공실이 많고, 단기적으로 집값도 덜어진다.

위 지역의 아파트들은 올해도 불꺼진 집과, 역전세난이 우려가 되는 지역이다

이런지역에 캡투자시는 당연히 어려움에 봉착을 할것이다

특히 캡투자시 원룸이나 오피스텔은 , 빌라,다가구주택은

단기간 많은 양의건축이 가능하고, 휘소성이 떨어지므로 절대투자해서는 안된다

6. 캡투자시는 서울인근의소형이나. 전철 역인접 역세권,

신설역세권등에 투자를 해야만 물경기시에 이겨낼수있다

새 아파트는 흔히 투자성으로, 그리고 재건축이나 , 뉴타운, 재개발 기대 아파트나 , 대단위 지분 많은연립,

분양입주를 1-2년앞둔 분양권매수, 목동신시가지, 과천 재건축 , 증산뉴타운, 거여뉴타운, 상계주공 ,노원주공,

광명주공이나, 광명뉴타운재개발,장위뉴타운, 신길뉴타운, 노량진뉴타운, 성남 신흥주공등 을 한번 살펴보기바란다.

(참고로

예를 들어 ? 광명주공이나 광명뉴타운을 추천했다 해서 이 경우 그 전체가 좋은것이 아님니다.

주공은 7단지의경우 22평은 토지지분이 34.7평이라 ,재건축이 진행중이어 추후 완공후엔 1.2억을 오히려 배당을 받고.

광명뉴타운의 경우 12구역이 초역세권으로 가장 좋고. 그외 11.14.15.16그역이 추천되고 11-2는 절망적입니다.

상계주공의 경우도 3단지 5단지가 추천이되고 8단지는 진행중입니다.

​그러니 각자 꼭 입장하여 확인후에 구입 하셔야합니다.

위지역 모두가 추천이 되는것은 아님니다,

위 지역을 참고하여에 찿으시라고 광의적으로만 알려드린 겁니다.)

7.추천 아파트를 살펴보자! 추천 아파트는 ?

남양주 호평 , 평내지구,수지죽전, 현대1차, 군포산본, 수리산역 인근 ,부천상동, 등은

전세가율이 높은지역이어서 평균 92-96%의 전세가율을 찿이 하므로

1천여 만원 전,후로도 캡투자 가능한 지역이다. 아파트의 경우 이지역도 찿아볼만하다.

*특히 최근 본인이 서울이나 경기권 콕집어시리즈에서 추천물건을 유심히보고

필요에 맞는아파트나 연립 재개발 재건축지를 찿아보기 바란다

분당 수지,, 용인지역은 국민주택 이하가 적고, 대형평수 와의 가격 차이가 적으니, 재개발 연한이

가까운 물건인 경우는, 토지지분이 많은 대형평수를 찿는것도 추후재 개발시를 대비 고려해 볼만하다.

(참고로 추후 5년이내 중대형 평형은 그 가치가 그 휘소성으로 더 오를것이다)

[출처] 대한민국 부동산의 미래 1부(강의자료 일부 포함) (부동산 스터디') | 작성자 청운선생