판교입주자 평균 대출 3억원과 금리와의 관계... 어떻게 생활이 가능한지 이해가 안됩니다 (수정)

[Professional]

최근 PD수첩에서 판교 아파트 CASE가 보도되었었습니다.

판교는 청약가점제시 점수가 높아야 당첨이 되었든 관계로 유주택자는 되기 어려웠을 것입니다.

따라서, 판교 아파트 입주는 무주택자 중에 당첨된 것이며, 평균 대출금액은 3억원이라 가정합니다.

가정:

금리: 주택금융공사 보금자리론일반보금자리론 이용시 10년 최저금리가 5.9%이므로 6.0%

기간: 10년 (단, 거치기간 1년 포함)

원리금상환방법: 원리금균등상환

 결과: 국민은행의 부동산계산기로 계산하니까, 월 상환금이 3,330,615원입니다.

현재 입주했거나 입주권을 가지고 있는 분들의 세후 연봉대비 상환금이후 잔액은 다음과 같습니다.

(아래에서 소득세 및 국민연금은등은 다른 자료 참조) http://blog.naver.com/acamos?Redirect=Log&logNo=90038551830

세전 연봉	'09년 소득세 (4인가구)	국민연금 건강보험	세금등후 연봉	세후 월급	대출원리금	잔액	최소생활비	6%시 잔액	7%시 잔액
2,000	10	90	1,900	158	333	(175)	100	(275)	(290)
4,000	169	180	3,651	304	333	(29)	100	(129)	(144)
6,000	474	270	5,256	438	333	105	100	5	(10)
8,000	873	360	6,767	564	333	231	100	131	116
10,000	1,351	450	8,199	683	333	350	100	250	235
주: 연말정산 효과를 고려하지 아니함 (국민연금 및 건강보험 - 소득의 9% 가정, 그 중 절반 본인 납부 4.5% 적용)

상기 표는 "안느"님의 지적에 따라, 수정해본 표이나, 세전연봉 대비 기존 표에서 세금이 줄긴하나 크게 줄진 않습니다.

그리고 연말정산으로 돌려받는 소득 역시 critical하지 않을 것인바, 대세에 크게 영향을 줄 것 같지 않습니다.

그 보다는 솔직히 최소생활비 (먹는것, 입는 것, 기본 보험료 등)를 150만~200만으로 현실화 하면 (-)효과는 더 커집니다. 

하여간 제가 전체적인 경향을 쓰고자 했던 것이니, 일부 내용은 단순화화 한 것임을 이해해주시기 바랍니다.

과세대상근로소득(연봉)을 기준으로 계산한 억대 연봉자는 19만904명이라 합니다

(http://www.joseilbo.com/news/htmls/2010/01/2010010596471.html )

단순화화여 20만명이라 하면, 상기에서 세전 1억원을 받아도… 이자 내고 삶의 유지를 위한 최소생활비를 100만원으로 가정하면 남는 돈이 100만원 내외 입니다. 정말 생활비도 먹고자고입는 비용으로 100만원이면 부족할 것입니다. 그러나, 보수적 가정을 위해 인간의 생존을 위한 최소유지비로 가정해봅니다. Practically는 최소 200만원은 되어야하지 않을까요? 더구나 소득구간이 올라갈수록 이 금액으로는 택도 없습니다만, 여기에 교육비는 포함도 안시켰습니다. 도대체 생활이 유지가 되는 것입니까?

아래 어떤 분의 자료에 의하면, 노무라에서 기준금리가 2010년말 기준으로 3.5%가 가능하다 합니다. 그럼, 현재의 기준금리에서 1.5% 그대로 up 되었다고 가정하고.. 상기 가정에서 이자율만 7.5%로 됩니다. 그런데, 금리 올리면 정부가 조금만 올리라 압력도 넣고 할테니 스프레드만큼 안올리고 1.0%만 올린다하면 7.0%가 됩니다. 

원리금균등상환액이 월 3,483,254원입니다. 그럼 상기 표의 잔액에서 추가로 15만원씩을 제외하면 됩니다.

상기 단순한 가정에 의해 판교라는 특수지역에 한정하여 살펴보아도,

도대체 주택을 처음으로 구입하는 사람들이 어떻게 원리금상환의 부담을 감당할 수 있을련지 전 이해가 되지 않습니다.

부담을 줄이고자 원리금상환을 20년으로 늘리면, 7% 이자율에서는 부담액이 232만원이 됩니다. 그래봐야 상기 잔액에서 100만원이 늘어나는 수준입니다.

그 부담을 더 줄이기 위해 거치기간을 더 길게 하는 전략을 쓴다 한 들, 근본적인 대책이 될 수 없습니다. 이미 판교처럼 분양가에서 가격에 상당수준 UP 된 주택을 살만한 사람들은 제한적일 테니까요.

20년을 늘리는 것도 상당한 부담이 됨을 알 수 있습니다. 그렇다면, 도대체 이들은 어떻게 주택을 구입할 수 있는 것인가요?무주택자 명의로 집을 샀지만, 주변의 모든 친인척이 도와주나요? 아니면, 모두 부모/장인으로부터 1~2억을 증여받아 마련하나요?

따라서, 우리나라 부동산은 적정수준이 아닙니다.

판교 CASE가 전체 부동산을 대변할 수 없지만, 상황은 유사할 것이라 생각합니다.

결국, 집이 몇 채인 다주택자들의 투기판에 선량한 1주택자가 부화뇌동하면 정말로 HOUSE POOR가 되는 것입니다.

대출은 자기가 감당할 만한 수준에서 적정하게 받는 것입니다. 그렇기에 아파트값 (아파트가 주택의 50%가 넘고 설명이 용이한 바)이 적정 대출을 받아 충분히 갚아갈 수 있는 수준의 가격으로 수렴해야 합니다. 그럼에도 불구하고 우리나라 서울의 아파트값은 특수성이 존재하여 꼭 시장의 논리로만 설명되지는 않치만 그래도 심한 것 아닙니까? 이런 아파트값은 금융위기 속에서 미국,영국과 유사하게 조정을 받았어야 하는데, 일시적 조정 후에 반등하여 다시 예전수준을 회복한 수준입니다. 적어도 호가상으로는 말입니다. 서로 누가 더 버틸 수 있는가 게임하는 것 같습니다. 토목건축 정부는 이 게임에서 자기들의 표밭인 집주인 쪽이 유리한 정책을 펴고 있는 것이고요.

아침부터 답답한 마음에 글 올려봅니다.

이제 다 주택자들의 투기에 의해 부동산으로 벼락부자 되는 세상은 제발 없어졌으면 좋겠습니다.

그저 부동산은 자기 삶의 근거로서 편안한 삶을 영위하는 하나의 수단으로서, 걍 물가수준 정도의 상승만 했으면 좋겠습니다.

* 전체적으로 입주자의 재산상태 및 상황이 등이 상기와 다를 수 있으므로 모든 것을 설명할 수 없으나, 단순화하여 가볍게 살펴바도 무리가 있다는 것만은 맞는 것 같습니다.

[미친르바]

우와...저 표는 정말, 우~와 퍼펙트!! 짝! 짝! 짝! 싱크로율 95% + - 3 정도 되는듯 브라보! 대단하십니다...다만, 제가 저 표의 제일 첫줄에 있다는 것이 오늘아침 안개를 헤치며 출근한 제 맘을 조금 더 우울하게 하네요, 동시에 대출 없이 사는게 그나마 다행이라는 위로도 함께 주는 듯.

[Professional]

상기와 같은 이유로, 저는 강남보금자리의 생애최초주택마련자에 대한 부분이 이해가 되지 않습니다. 저는 그 소득구간이 안되어 생애최초를 할 수가 없습니다. 분양가가 4억원이면, 생애최초의 특성상 약 2억원 정도는 대출받을 텐데요... 도대체 월급 312만 구간인 분들이 어떻게 2억원 대출을 받아 감당하는지 이해가 안되요. 친지사돈팔촌이 십시일반하여 도와주나요. 저는 장기전세에서 살까 싶기도 하면서도, 그래도 서울 및 출퇴근 가능한 서울인접 보금자리에서 1000만원 내외에 분양하면 그래도 적정수준이 아닌가 싶어 분양을 받을까 고민 중입니다.

[희망싼타]

아마도 분양할 당시에 주택이 과열이였고 얼마를 대출받아도 당첨만되면 로또라고 여겼으니 ~ 다들 기쁨의 환호를 질렀을겁니다.. 하지만 세상이 바뀌었죠...아니 현실로 돌아온겁니다..이 많은분들중에 얼마나 버틸수있고 얼마나 제대로 입주하며 행복하게 살수있을까요.. 모두다 피해자가 될수밖에 없습니다..

[희망싼타]

아~ 그리고 님말씀처럼 아파트 투기해서 벼락부자되는 세상은 제발 없어졌으면 좋겠습니다~ㅠㅠ

[Seattleite]

융자기간이 10년에서 30년으로 늘면 좀 낫겟지요. 미국은 40년 론도 있답니다. 미국도 홈오너쉽을 권장하는 시스템이라 대부분의 주택소유자는 융자를 가지고 있지요. Fed의 버냉키도 오바마 대통령도 다들 융자를 가지고 있으니까요. 그런데, 100만원으로 한가족이 살아갈수 있다는게 신기하게 보입니다....

[Seattleite]

미국서는 각종보험료(주택, 자동차, 건강보험 제외)에 유틸리티(전기,수도,가스,전화)와 재산세만 계산해도 100만원이 넘는군요. 재산세 하나만 해도 6억짜리 집이면 월평균 50만원인데...

[Professional]

아, 100만원으로 생활이 가능하다는 것이 아니라, 정말 보수적으로 생존을 위한 비용을 넣어 본 것입니다. 그렇기에 생활비가 더 들어갈 것이기에 (-)가 더 커지겠죠. 그리고 한국에서는 주택금융공사를 통한 상품이 있으나, 아마도 20년짜리 이상 하는 사람은 없지 않을까요? 한국의 모기지는 미국과 같은 모기지가 아니니까요.

[버닝소나무]

한국에서 장기채권을 발행안하는 이유가 있을겁니다.하긴 초장기채권을 발행해도 살 사람들이 있을지는
아마 많지 않을겁니다.

[alvin]

표를 보니 정말 감이 옵니다. 그들은 어떻게 생활할까요...? 급여가 세전 1천만원이라도 자녀가 있다면 생활은 빠듯하겠네...!!!

[MetAmoRphOsiS]

1) 맞벌이
2) 부모님 도움
이 없다면 불가능이죠.

[식빵]

맞벌이에 한 표 ! ^^

[Professional]

맞벌이를 해도, 두 명 모두 대기업 수준에서 일하지 않는한...합하여 8000만원~1억원을 넘기지 않는 한 쉽지 않을 것 같습니다.

[안느]

연말정산 고려하지 않은 위 표는, 상당히 무리가 있네요. 연봉 1억-1억2000인 봉급자들, 보통 종합소득세 16%정도 냅니다. 독신이면 몰라도, 기본공제가 적어도 2인이상은 될 테고, 국민연금이나 기타 보험료 공제를 받으면, 16%정도 됩니다.

[Professional]

과세표준 기준 세금이라서, 다른 데서 자료를 찾아 수정해봅니다. 그래도 critical하게 숫자가 바뀌지는 않습니다. 일부 변동은 하지만.

[키오플로]

Critical 하지 않을 것 같은데요... 소득공제하면 한달 급여정도를 받는 다고 봤을 때, 한달 급여를 12로 나눈 다음, 위의 세후 수령액에 더해봐야 평균적으로 월 세후 수령액이 10% 내외 증가하는 방향으로 수렴할 것으로 사료됩니다.

[키오플로]

그리고 연봉 1억 넘으시는 분들은 사회적 지위에 맞는 삶을 유지해야 하기에 일반 2~3천 연봉 유지하는 사람들 보다 더 많은 고정비용을 지출하는 경우가 많습니다. 돈을 더 벌수록 사실 마음은 더 강팍해지더라구요...쩝~~

[정도]

와...! 표보고 감탄했습니다. 예리하며 정곡이네요.

[better]

요즘 빚 진 아파트는 꼭 돈이 없어서라기 보다, 부자들이 자식들에게 집을 사주고 싶은데, 소득 근거 자료가 부족하여 빚을 내서 사는 경우가 많다는 것을 들었습니다. 또한 자금 출처가 불분한 사람들도, 빚을 내어서 투자하는 것으로 알고 있습니다. 세무조사가 두려워서요.

[아티]

맞습니다 맞고요. 비중은 10건 중에 2~3건 정도 일 듯 합니다.

[아티]

맞습니다 맞고요. 비중은 10건 중에 2~3건 정도 일 듯 합니다.

[붉은남도]

판교 같은 인기 지역은 청약통장 거래에 의한 투기도 많이 이루어 졌다고 생각 합니다.
무주택자들이 대부분이 아니라 투기꾼들이 대부분이라고 생각 합니다.

[대니열]

맞습니다. 제가 아는 분도 서민이랄 수 없습니다. 아이들 단기간 유학 보냈고, 유학 후 언어부터 개인 과외 붙이고 있습니다. (서판교 입주)

[Professional]

음..결국 소득을 고려하면 해결이 쉽지 않은 것이기에.. 부모님의 도움을 받거나(그럼 부모님이 대출을 받아야 하는데..자영업자겠죠..나이등을 고려하면) 청약통장 거래에 의한 불법투기이겠군요. 오늘 신문보니까..판교아파트 잔여물량 13개 나왔던데... 분양금액이 6.5억 정도 되던데..(이것은 순자산 4~5억 있어야 가능하겠죠). 이 잔여물량도 금방 채워지겠죠.

[2007hee~]

나중에 10억 20억 된다고 허리근 졸라매고 버티고 이
ㅆ다고...

[부동산선지자]

30대 중반 넘어가는 직장인들이 한창 호황기일때 뛰어들때 돈맛을 많이 봐서 그들의 마인드는 대체적으로 이렇습니다. "월급의 50~60%정도를 은행이자로 꼬는 한이 있더라도" 그정도 대출은 기본이다. 심지어 실수령액의 80% 이상을 대출 이자로만 갚고 사는 사람도 있습니다. 생활비가 부족하면 따로 마이너스 통장을 만들어 빼서 쓰더군요. 마이너스 통장이자와, 대출이자보다 집값이 더 오를 거라고 지금도 굳게 믿고 직장생활 열심히 하시는 분들이지요. 제 후배들 중에도 많이 있습니다. 이들에게 설교할 생각은 없습니다. 십진법 이거든요. 저는 이진법의 이 세계에서 그들이 제 글을 보고 깨우쳤으면 하는 바람입니다.

[미네로바]

계산 잘못하신거 같네요.. 저는 판교 분양계약자 입니다. 대출은 2억중반 받았습니다. 위 표대로 대출금액 그렇게 상환하지 않습니다. 월이자만 상환하는거구요. 이자금액은 대략 100만원 내외입니다. 대부분의 대출받은 계약자 대부분이 1억에 50만원 내외로 이자만 냅니다. 원금은요.. 안갚죠. 나중에 갚죠. 팔거나 아니면 돈 벌어서 갚거나.. 그리고 저희는 맞벌이죠. 둘이서 1억 넘게 벌어요. 월 천만원 내외의 이자는 크게 문제 되지 않습니다. 한쪽으로만 생각해서 글 쓰지 않아야 합니다. 무식이 용감하는 말이 생각납니다. 판교 분양자들 돈많은 사람 많습니다. 가난한 사람 아니구요. 자기 위주로 글 안쓰시면 좋겠네요.

[Professional]

미네르바님, 제가 왜 한쪽으로 생각해서 글을 썼다고 생각하십니까? PD수첩에서 평균대출금액이 3억원이라 했고, 상기 가정에 의해 시뮬레이션 해본 것이지. 미네르바님 처럼 자금이 되는 사람이 있을 수도 있는 것입니다. 상기 시뮬레이션은 3억원이면 원리금 상환부담액이 어느 수준이며, 이에 따른 부담을 제하고 나면 남는 금액이 얼마인지를 대략파악해보고자 한 것입니다.