(8)부동산 응접실 == 이월과세 회피 전략과 실전 계산 예시

[양덕 2]

📖 부동산 응접실 (8회) 이월과세 회피 전략과 실전 계산 예시

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1. 이월과세 위험, 어떻게 줄일까?

• 5년 보유 원칙 : 증여 후 5년 이상 지나야 증여 당시 시가로 취득가 인정

• 예외 조항 적극 활용 : 증여자가 사망·해외 이주·파산·채무초과 시 즉시 회피 가능

• 부담부 증여 : 채무 인수분은 증여세·양도세 분리 과세 → 세부담 분산 효과

• 시장 상황 고려 : 부동산 가격 하락기에는 양도차익 자체가 줄어 세부담 완화

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2. 실전 계산 예시 사례 A – 이월과세 적용 (5년 이내 매도)

• 아파트 시가: 5억

• 부모 취득가: 2억

• 자녀 매도 시점: 증여 2년 후, 매도가 6억

👉 과세 기준 취득가: 2억
👉 양도차익: 4억
👉 예상 양도세: 약 8,000만 원 이상

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사례 B – 이월과세 회피 (5년 경과 후 매도)

• 아파트 시가: 5억

• 부모 취득가: 2억

• 자녀 매도 시점: 증여 6년 후, 매도가 6억

👉 과세 기준 취득가: 5억
👉 양도차익: 1억
👉 예상 양도세: 약 1,000만 원

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사례 C – 부담부 증여 활용

• 아파트 시가: 5억, 채무 2억 존재

• 부담부 증여 시

  • 증여세 과세 대상: 3억

  • 양도세 과세 대상: 2억 (채무 인수분)

👉 세금이 증여세 + 양도세로 분산 → 합산 부담 절반 수준

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3. 절세 핵심 팁

1. 매도 시기 조정: 증여 후 최소 5년 이상 보유

2. 사전 시뮬레이션: 증여 전·후 각각 계산 비교

3. 예외 사유 증빙 확보: 사망·해외이주·채무초과는 문서로 입증

4. 세무사 상담 필수: 실무 적용에 따라 절세 폭 달라짐

   

   ***자세한 내용은 전문가인 세무사와 상담하세요

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📌 다음 편(9회) 예고 후보

부담부 증여 절세 전략 – 채무를 활용한 똑똑한 증여 방법

채무 인수 시 양도세·증여세 분리 과세 구조

실제 계산 예시 (전세보증금·대출이 있는 경우)

절세와 리스크 동시 비교

상속 vs 증여, 어느 쪽이 유리할까?

상속세와 증여세 비교

자녀 세대별 최적 시점 전략

실제 사례별 세금 시뮬레이션

부동산 증여 후 자녀가 다시 매도할 때 체크리스트

양도세·취득세·종부세 연계

자녀가 다주택자인 경우 추가 과세

매도 시점 조정 노하우