수강중 경매 14건 낙찰하고 임대 시작하다

[마스터]

우선 이글을 쓰게 해주신 앤소니 선생님과 10기회장님과 동기생 모두에게 감사드립니다.

저에게 경매에 눈을 뜨게하고 참가할 용기를 주시고 재미와 소득까지.....

  저희 부부는  평소에 앞으로 5년후면 다가올 은퇴후 생활과, 지금부터 어떻게 퇴직후를 대비할 것인지에 대해 자주 이야기를 하곤 했는데, 그중 많은 부분이  기왕에 따놓은 공인중개사 자격증이있으니 퇴직후 부동산 중개업을 하는것과   부동산임대업을 하는것. 그리고 경매에 관심을 갖는 것이었읍니다.

그러던중 우선 경매에 관심을 기울여 보기로 하고  작년 9월경에 "경매 권리분석"과 "나는 쇼핑보다 경매 투자가 좋다"라는 책2권을  읽고난 후  경매에 대한 관심과 궁금증이 높아졌는데, 우연히  하나 TV에서 앤소니 선생님 경매 강의가 있음을 알게 되어 3개월 동안 매일 3시간씩 보게 되었읍니다.  

  그리고 작년 말경 하나TV에서 강의하신  선생님의  강의가 수원 마스타학원에서  있다 하길래  공개강의 듣고 바로 수강신청 하였는데  본 강의 내용을 들어보니 참으로  재미있으며   제가 알고 싶어 하였고 또 꼭 알아야 하는 알찬 내용 이었읍니다.

 주로 어떤 분들이 강의를 들으러 왔나 하는것도 상당히 궁금하였는데, 같이 수업에 참여하는  18명의 학우들은  저처럼 처음인 경우도 있고 조금 아는 사람,  도사급등 다양하더군요(후후 제가보기에).  모두들 좋은사람이었읍니다. 

 강의는 실전 위주로  진행 되었는데  강의 시작후 얼마 지나지 않은  1월 18일 강의중    청주에 임대 아파트가 경매에 나왔다는  추천물건 나와  회장님등 8명이 급히 현장으로 답사를 가게 되었읍니다.  

 그런데 경매일이 1월 21일이라  뭐 이것 저것 여유있게 알아볼 상황이 아니었읍니다,  1월  19일에 인터넷통해 청주쪽 부동산 3곳을 선정한 후   전화로 시세와 임대수요, 임대 수익등을 3군데 알아보고  20일청주에 갔으니...

 다행이 회장님이 도사급(?)이시라서... 그리고 운 좋게도 현장에서 아주 열심히 하시는 통장님을 만나  집으로 들어가 주민매입과 주공매입 물건 내역을 방바닥에 엎드려 허겁지겁 받아적고 통장님은 입주자 낙찰을 위하여 주민매수분은 들어오지 말라고 목소리 높여 외치고...(나중에 알게 되었는데, 주공 매입분은 주공에 알아보면 자세히 알려줌)많은 주민들이 최저가에 낙찰받았지요

 수원에 도착하여 학원에서 푸른창공 회장님과 써니님이  신속 정확히 권리 분석해 주셨고,  4명의 반원이 입찰 참가를 희망하여  사전에 참가할 물건을 협의 배분하였읍니다.

 1월21일 청주지법에 도착해 보니 사람이 정말 많았읍니다.

 초보자들인  저희는 잔뜩 긴장 한 채 바닥에 앉아 시간 가는줄도 모르고 경매에 빠져 들었고, 5,6시간 가량 진행한 결과 저희 4명이 53개중 14개 낙찰.  저는 그중 6개를 받았는데 이게 뭐 정말 낙찰이 된것인지 어떤건지 정신도 없고 기쁘기도 하고 한편 떨리기 도 한 상태로 돌아왔읍니다. 

 그런데 2월 5일에는 바로 옆에 있는효성1차 임대 아파트 경매가 진행 된다고 하여  이번에는 좀 알고 준비한 후하자 하는 생각에 미리 권리 분석도 30%는 해보았읍니다.(3명이 나누어 함) 

  설명절 지난 후 1월 30일날 남편이랑 청주에 내려가 현지를 둘러본 후  관리소를 방문하여 경매 관련 문의하니,관리소장인 듯한 사람이 자기들은 아는게 없다고 간단히 대답하므로 , 더이상 할 말이 없어 되돌아 나와 관리소 입구에서 두리번 거리며 서성이고 있었읍니다.

 그때 관리소에서 어떤 여자분이 관리소장과 함께 나오길래  이것저것 물어보니 자기가 부동산을 한다고 하므로 사실은 지난번에 6건받았고 이번에도 입찰 예정이라 하니 갑자기 무슨 냄새를 맡은듯 왕친절로 변신 하였읍니다.

 자기 사무실로 가자며  주공에서 알아본 주공 매입분 알려주고  관리소장님 소개해 달라하여 전기관리소장과도 알게 되었읍니다. (나중에 관리소장님은 임차인 전화번호를 파악 알려주는등 많은 도움을 주게 됩니다).

 그후   주위상가를 돌아보다가 주민 우선매수 신청접수라는 표말을 보고 들어가니,  휴일임에도 불구 어느 법무사무실에서 나와 경매 관련 접수를 받고 있길래 이것 저것 묻던중 사실 효성2차에 6건 받았다고하니 또다시 모두들 왕친절로 변신하여 주민매수 신청현황등 필요자료를 제공해 주었읍니다.

 다시 아파트로 와서 15층부터   1층까지 걸어서 내려오면서 주민과도 대화해보고 전망 . 조망,  아파트 건축 상태등을 철저히 살펴본 후본  나름대로 전망+조망 좋은 곳만 ? ... 8건 입찰에 성공하였읍니다.( 지난번 효성1차분은 경험도 없는 상태에서 급하게 입찰하느라  현장답사가 소홀하여 1층에 덤비거나 호수가 3호이나 사실은 최고층 싸이드물건인지 모른채 낙찰받았음-임장의 중요성 )

 그 후에는 경험이 없어 닥치는대로 휘젓고 다니느라  엄청 바빴읍니다.부랴부랴 법원 경매계 찾아가 임차인 연락처 알아보기,  관리소에 들러 관리비 연체사실 확인하기,  임차인 집집 방문하기( 2집만 집에 있었음 ^^;;).  부동산에 들러 시세와 임대 수요및 현황 알아보기.같이 낙찰받은 동기분들과  수시 연락등....  돌아온 후 보름동안 입주자당 4,5회 정도씩  힘든분은 20번이상전화하고 문자보내고  만나고.... 부동산 등에도 수시로 연락하며  정리하였는데 그 내용이 다음과 같았읍니다.

1.  거주인 확인..... 임차인거주6집.    전차인거주 7집.  짐만 있는집1집( 사실 가장 쉽게 정리될줄알았는데 끝까지 애를먹고 있음)

2.  이사갈집구분,,,,, @ 계속 임차 : 9건  ( 임차인 4집 ,  전차인 5집)

                              @ 이사 예정 :  5건 ( 임차인 2집,  전차인 2집  , 짐만있는집1집.)

3.  배당후 처리할집(5건).....@계약할집;  1건( 임차인1집)

                                         @ 이사갈집 ; 4건( 임차인2집,  전차인1집.   짐만 있는집1집).

4.  배당전 계약할집(9건).....@ 명도확인서 발송 ; 이사한 전차인1집. 밑에 계약 체결된 전차인1집.

                                         @ 계약체결 ;  전차인5명,  임차인 3명.

 이후 세입자들과  연락을 취하던중 3월 15일 한집이 이사간다 하여 청주에 내려가야 하길래 사전에 다른 세입자들에게 연락하여  임대차 계약을 체결하자고 한후 3월 15일 하루에 8명과 임대차 계약 체결하였읍니다.

올라오기전  부동산 사장님을 만나 그 얘기를 했더니 어떻게 그렇게 할 수가 있냐며 혀를 내두르더군요. 저보고 부동산 하면 엄청 잘 하겠다면서...

   3월15일 첫번째 이사가는집은  관리비, 가스비 영수증 받고 선수금 내주고 명도확인서와 인감증명 내주고 도배 장판 도색 전기콘셋트교체 거실유리문  정리등 깨끗하게 손 보아 세를 내놓았읍니다.

  사실 물건 자체는 작아도 14집이나 되다 보니까 집집마다 사연도 많고 힘든 일도 많고 무대뽀로 나와서 아직 해결 기미가 안보이는 집도 있지만,  모르면  물어볼 든든한 생님도 계시고, 동기생 일이라면 발벗고 나서는 마징가같은 회장님과   믿고  의지할 수 있는 10기 동기생들이 옆에 있으니 걱정은 천천히 하면서 어려운 것을 재미로 알고 해결해 나가겠읍니다.  

  모두들 놀랬지요? 14개라고 해서...그러나 사실 한채당 평균 1,910만원이니 다합쳐도 수원집 1채 값도 안됩니다. 

   그리고  이번 건은 임대 보증금 900만원에 최우선 변제액 800만원나오니  임차인에게 덜 미안하고 명도도 수월한 편이라 조금 더 했으면 좋았을 걸 하는 부질없는  욕심을 부려봅니다 . 

 지루한 내용 읽어 주셔서 감사드리며 이글을 읽는 여러분 모두 좋은 건 경매하여 원하시는 바 이루시길 기원합니다.  

앤소니 선생님 권유로 임대소득에대하여 자세히 설명하겠습니다.

# 낙찰금액 :평균1910만×14건=26,740만원

# 대출금액 : 20,000만원 . 대출금월이자 : 20,000만원× 8% ÷12개월= 월133만원  

#부대비용 :  법무사비, 취.등록세, 은행비용하여 1건당 113만x14= 1582만원

#임대내용 :  1. 보증금200에 월 20만원x 5명= 보증금1000에 100만원

                   2.  보증금900에 월 6만원 x 2명=보증금1800에  12만원

                   3,  보증금200에  월25만원x 2명= 보증금400 에 50만원

                   4,  5건미계약분 추정 보증금 200에 월 20만원x 5명 = 1000 에 100만원

                 총액 : 보증금4200만원 월 임대료 262만원

#기타비용 :  1. 도매. 장판, 복비등 새로운 임차인계약시비용금액 : 40만원 x 5명=  200만원

                   2,  예비비(명도비,  교통비등 기타재비용) :200만원

#임대 수익률계산법

                  낙찰금액+ 부대비용+ 기타비용ㅡ 대출금액 ㅡ 임대보증금 = 총 들어간 비용액수

                    26,740  + 1,582     +  400        ㅡ20,000   ㅡ4,200          =4,522만원

                 월수익률계산법

                 월임대료 ÷총들어간비용 * 12달  *  100퍼센트 = 월수익률   (월임대료= 총임대료ㅡ 대출금이자)

                  1,290,000  ÷45,220,000  *   12     *   100        =34.232%    (1,290.000원= 2,620,000ㅡ1.330.000 )

               사실 1년지나면 300에 20만원이나 200에 25만원 받는다고 약정했지만 그것은그때되바야알고,  또한 그만큼  알수 없는 비용도 생각해야하닌까요?........하지만 나중에 얃도할때에 현시세가 한건당 2500만원에 거래되닌까  7.8천은 더 남겠지요?

결과적으로 수익율은  높게 산출되나 투자 규모가 작아 수익금액은 많지 않습니다. 

[앤소니]

자금문제(낙찰금액 대출금액 부대비용 임대내용 등)를 좀더 자세히 알려주시면 좋겠네요.. 수고하셨습니다.~

[써니]

덕분에 저도 많이 배웠고 또 배우고 있습니다~~매사에 긍정적이고 적극적인 & 계획성있는 행동력이 있어서 34개 낙찰건수중에 제일 빨리 해결을 하고 계신거죠 ㅎㅎ~~똑소리 나는 마스터언니 홧팅임다요 *^^*

[푸른창공]

처음 청주내려갈때만하더라도 과연할수있을까하였는데 ~~낙찰보다도 대출과 명도 부분에서 어려움이 많았을텐데~문제가 발생될때마다 차분하게 해결하는 적극적인 사고와 실천능력 ~~마스터님덕분에 많은것을배웠습니다~~사업자로의 변신 축하드리고 더욱 번창하세요*^^*

[dnfl]

잘 읽었습니다

[허재명]

감사합니다.

[호사미]

축하드려요^ 첫입문부터 대단하시네요^

[앨리스]

출발이 좋으시네요^^ 축하드려요~~!!

[크리슈나]

저도 이 효성아파트가 첫 낙찰이였습니다. 같이 하신 마스터님 글을 읽으니까 기억이 더 새록 새록하네요~

[김신일]

전 지금 울산에서 교대 근무하면서 IPTV122강 공부하고 있습니다.저도 언젠가 뒤를 밟겠습니다.좋은 글 감사합니다.

[미즈이로]

14채... 부럽습니다.^^ ( 나도 14채 채워봐야할 텐데..)

[깔깔olㅋ]

마스터언니!!지금읽어봤네요~~글 생동감있게 잘 쓰셨네요..그렇게 할동안 나도 옆에있었는데 난 머해찡??(자학하는중~~)ㅎㅎ

[알로에]

역시 마스터님 입니다.. 핫팅

[현이종이의 보금자리]

마스터님 14채 우선 부럽구요 난 언재 경 매 하나 축하축하

[띠앙]

대단하시네요

[희망으로]

대단한 스피드군요-닉네임처럼 경매 마스터가 따로 없군요