불법건축물 (상가 베란다 확장) 계약시

[알라스칸]

안녕하세요, 지난 번 아들 명의로 아파트 구입 문의하였다가, 교수님 답변 많은 도움이 되었습니다.

어제 사업을 위해 상가 2층을 전세 계약을 하였습니다, 그런데

계약 하기 30분전에야, 전에 있었던 임대인이 상가 2층 한쪽으로 있던 베란다 (1.3m x 16 m) 정도를

당국의 허가를 받지 아니하고 베란다 안쪽으로 원래 있던 벽을 헐어내고,

베란다 바같쪽에 있던 낮은 담에 새로이 벽(천장에서 바닥까지)을 만들어

사용 가능한 면적을 확장한 사실을 알았습니다.

그러면서 다음과 같은 확약서를 써달라고 하여 써 주었습니다.

" 확약서

주소; 00시 00동 00번지

위호 건물에 출입구 좌측 베란다쪽에 확장되어 있는 상태를 본인이 고지하였고,

차후에 문제 발생시 임차인이 해결한다."

그리고 계약금은 어제 저녁에 1000만원을 인터넷 송금 약속하였습니다.

그런데 집에 돌아와 생각해보니,

현재 인테리어 되어있어 그것을 이용해 조금만 인테리어 손을 볼려고 한 것인데.

확장부분을 다시 없애고,즉 바같쪽 담을 헐어내고 다시 안에 쌓고한다면, 원래 면적을 사용하게 되면,

인테리어 비용이 너무 많이 들게되고, 좁아져 쓸모가 없게 됩니다.

드리고자 하는 질문들은;

1. 어느부서에서 상가베란다를 터서 확장한 것을 관할 하는지요?

2. 일반적으로 원상복구 , 사용중지 명령이 나오는지요? 그런 경우가 자주 있는지요?

3. 나중에 영업중 원상복구 명령이 나오게 되면,

영업중지에 따른 손실, 원상복구 공사비, 면적축소 등으로 따른 손실이 많을 것 같은데

(실제로 면적이 좁아지면, 영업에 지장이 많게 됩니다, 그리고 그부위에 중요 시설이 현, 설치 되어 있습니다)

그것을 모두 임차인이 부담한다는 뜻이겠죠?

4. 어제 곰곰히 생각하다

일반적인 계약서대로 '계약금; 금 10,000,000 원정은 계약시에 지불하고 영수함" 되어있고

특약사항에

"계약금은 계좌이체한다; 이름000;은행계좌번호000" 하여 계좌 이체하기로 되었었는데,

월세를 제외한 보증금 2500만원 중 1000만원 (잔금 수령전 인테리어 공사를 하게되니 많이달라고 요구하더군요)을

인터넷 뱅킹으로 보내지 않았습니다. 

계약서 작성과 확약서를 작성하였으나, 계약금이 건네지지 않았어도 계약이 성립된것으로 보아야 하는지요?

5. 제가 이 계약의 해제를 원한면,

"중개수수료는 본 계약체결과 동시에 계약당사자 쌍방이 각각 지불하며, 중개업자의 고의나 과실없이 본 계약이 무효,취소 또는

해제되어도 중개수수료는 지급한다." 라고 계약서에 되어 있는데, 부동산 중개수수료를 지급하여야 하는지요?

6. 게약이 성립된 것이라면, 제가 이계약해제를 하고자 하면 발생하는 다른 불이익이 있는지요?

* 미리 답변 감사드립니다*

[윤정웅]

1. 베란다 확장 등 불법건축물은 시청이나 구청에서 관리합니다.
2. 그 확장부분이 오래 전에 설치되었다면 이제와서 뜯어내라고하지는 않을 겁니다.
3. 그러나 철거로 인한 불이익은 임차인이 책임진다는 확약서는 잘못된 것입니다.
4. 임대인에게 원상복구명령이 나온 사실이 있었는지를 물어 보세요.
5. 앞으로도 철거나 원상복구명령이 나올 수 있고, 이웃에서 신고를 하면 철거를 해야 합니다.
6. 나중에 철거가 된다해도 미리 알고 임차한 것이므로 임대인에게 하등의 손해를 청구할 수 없습니다.
7. 계약서는 작성하고 계약금을 지불하지 않았다면 아직 계약이 완전하게 이루어 졌다고 볼 수 없습니다.

[윤정웅]

8. 지금이라도 계약을 하기 싫으면 불법건축부분에 불리함이 있을 것이 예상되어 계약을 할 수 없다는 내용증명을 보내시기 바랍니다.
9. 중개업자에게도 불법건축물에 대하여 차후 이상이 없을 것이라는 소명이 있어야 계약을 할 수 있으니 그런 절차 없이 막연하게 계약을 할 수 없다는 통지서를 보내심이 옳을 것입니다.

[알라스칸]

정말 정말 감사합니다.