고읍지구: 진접지구 어디를 선택할것인가?(펌)

[준이]

고읍지구: 진접지구 어디를 선택할것인가?(펌)

[2007-07-25 08:45]

• 올린이 : 윤규영(yky9090) • 추천 : 0 • 조회 : 60 • 댓글 : 1

 

 1.양주고읍지구

 

 

 

사업개요

▣ 사업명 : 양주고읍 택지개발
▣ 사업목적

도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여

주택건설에 필요한 택지의 개발과 저렴한 공급으로 수도권지역의

주택난 완화 및 지방경제 활성화와

부족한 도시기반시설 확충에 기여코자 함

▣ 위치 : 경기도 양주시 고읍동,광사동,만송동 원
▣ 사업면적 : 1,484,472㎡
▣ 사업비 : 6524억원  (용지비 : 3,035억원, 조성비 : 3,489억원)
     주택 및 수용인구   8712세대, 25,207인
▣ 사업기간 : 2004. 01. 06 ~ 2008. 12. 31

 

 

 

토지이용변경 증감내역

구      분			면  적(㎡)			구성비 (%)	비 고
			기  정	변  경	증 감
합      계			1,484,472	1,486,145	증1,673	100.0
주 택 건 설 용 지			538,169	524,877	감13,292	35.3
	단 독 주 택 용 지		129,899	113,076	감16,823	7.6
		일 반 단 독	94,066	113,076	증19,010	7.6
		블 록 형	35,833	-	감35,833	-
	공 동 주 택 용 지		394,844	394,851	증7	26.6
		아 파 트	376,175	376,362	증187	25.4
		연 립 주 택	18,669	18,489	감180	1.2
	근 린 생 활 시 설 용 지		13,426	16,950	증3,524	1.1
상 업 용 지			41,844	41,844	-	2.8
산 업 용 지			45,200	28,792	감16,408	1.9
공 원 ? 녹 지			427,796	439,195	증11,399	29.6
	공 원		201,378	206,064	증4,686	13.9
		근 린 공 원	186,169	186,083	감86	12.5
		어 린 이 공 원	15,209	15,746	증537	1.1
		문화공원	-	4,235	증4,235	0.3	신규
	녹 지		99,339	105,000	증5,661	7.1
		완 충 녹 지	39,052	40,758	증1,706	2.8
		경 관 녹 지	60,287	64,242	증3,955	4.3
	하 천		2,275	2,248	감27	0.2
	대 체 농 지		124,804	125,883	증1,079	8.4
공 공 시 설 용 지			431,463	451,437	증19,974	30.4
	광 장		3,483	3,483	-	0.2
	유 치 원		2,426	2,442	증16	0.2
	학 교		98,610	84,895	감13,715	5.7
	문화체육시설		-	2,165	증2,165	0.1	신규
	종 교 시 설		7,530	7,183	감347	0.5
	주 차 장		8,907	11,377	증2,470	0.8
	주 유 소		1,415	1,415	-	0.1
	저 류 지		800	800	-	0.1
	CES		-	11,616	증11,616	0.8
	가 스 공 급 설 비		36	36	-	0.0
	전화분기국사		-	529	증529	0.0
	공 공 공 지		2,476	2,476	-	0.2
	도 로		305,780	323,020	증17,240	21.7
		일 반 도 로	288,053	304,365	증16,312	20.5
		보 행  및  자 전 거 전 용 도 로	17,727	18,655	증928	1.2

 (최종변경에서 신규로 들어간 문화공원과 문화체육시설을 주목하기 바람.)

 

 

2. 남양주 진접지구

 

사업개요

▣ 사업명 : 남양주진접지구 택지개발사업
▣ 사업목적

○ 서민주택건설에 필요한 택지의 효율적 공급
○ 저렴한 택지공급을 통한 수도권 주택난 해소에 기여
○ 계획적 주거단지 개발로 쾌적한 정주공간 제공

▣ 위치 : 남양주시 진접읍 장현리,연평리,금곡리 및 오남읍 양지리일원
▣ 사업면적 : 2,058,453㎡
▣ 사업비 : 6871억원 (용지비 : 2,411억원, 조성비 : 4,460억원)

▣ 사업기간 : 2003. 10. 06 ~ 2008. 12. 31

수용인구 및 주택계획

 

 

주택유형	면적(㎡)	수용세대(호)	수용인구(인)	비고
총계	869,949	12,056	35,735
단독주택	177,193	560	1,512
공동주택	692,756	11,496	34,223

 

 

 

토지이용계획

구분	면적(㎡)	구성비(%)	비고
계	2,058,453	100.0
주택건설용지	888,363	43.2
- 단독주택   - 공동주택   - 준주거   - 근린생활시설	177,193 692,756 10,162 8,252	8.6 33.7 0.5 0.4
상업용지	28,779	1.4
공공시설용지	1,141,311	55.4
- 도로   - 공원   - 녹지   - 하천   - 업무용지   - 주차장   - 학교시설   - 종교시설   - 주유소   - 광장   - 가스정압시설   - 하수종말처리장	339,554 432,792 156,193 30,361 2,811 13,094 129,568 10,598 865 1,818 46 23,611	16.5 21.0 7.6 1.5 0.1 0.7 6.3 0.5 0.1 0.1 0.0 1.1

 

 

 

 

선   택

 

3. 토지 보상비와 택지조성비를 향후 조성될 신도시와 비교해 봄.

(자료는 공개된 토지공사 조성사업비 자료를 단순 참고로 분석하였음. 실제 투입비는

다소 차이가 있을 수 있음. 택지 분양가와는 별개 임. 이해를 돕고자 일부 평을 사용했음)

양주고읍지구     45만평 평균사업비 @147만원  인구밀도 169인/ha 준공 2008년  100%

양주옥정신도시 194만평 평균사업비@193만원  인구밀도 125인/ha         2011     156%

양주회천신도시 134민평                @185만원               135인/ha         2013     155%

김포신도시       354만평                @260만원               128인/ha         2012     208%

남양주진접        62만평 평균사업비 @111만원               175인/ha  준공 2008      76%

                                                                                              (양주고읍지구 기준비교)

 4.사업지구 별 토지이용 및 단지계획 비교

                               양주옥정신도시     양주고읍지구      분 당      평촌     남양주진접  

주택건설용지                             38.2           35.3(%)       32.4       37.8            42.7         

상업, 업무, 산업용지                    4.9             4.7              9.2          7.7              2.4

유치원, 학교, 종교                       6.4             6.5              3.7          6.7              6.8

공원,녹지                                  27.8           29.4            19.4        15.7             28.6

하천                                           0.3             0.2                                                2.6       

도로, 광장, 자전거도로 등           18.5           22.9            19.6        23.3             16.6.

군사시설                                     6               

기타                                           3.9              1.0            15.7           8.8              0.3

학교                유/1초/9중/4고/4특/1  유/2초/4중/2고/2

 5. 고읍지구와 타 사업지구와 비교

양주시 신도시 내 타사업지구와 비교

토지이용계획상 위 분석표에서 보듯이 고읍택지개발지구가 공원, 도로 등 학교시설이 옥정,

회천 신도시보다 오히려 매우 잘 짜여 졌으며 단지조성비도 보상비 인상전 조기 시행으로

조성비 원가에서 50%이상 가격경쟁력을 갖고 있다.

또한 단지 전체 디자인도 매우 이상적으로 향후 4-5년 뒤 옥정, 회천신도시가 순차적으로

완성되어 400만평이 하나의 거대 단지로 형성되더라도 고읍지구는 양주의 다운타운 역할을

수행할 것이다.

또한 서울중심부 및 강남 진출입시 고읍, 광사인터체인지를 직접 탈 수 있어 옥정, 회천 보다

거리상 5km이상 시간이 단축되며 모든 교통의 결절점으로 위치상 우위를 선점하고 있다.

전철교통은 현재 경원선 주내역 3km로 차로 5분, 자전거 전용도로로 10여분이면 1호선 전철을

이용할 수있다. 옥정지구는 지금 신설중인 10월 개통 예정인 회천지구 내 덕계역을 이용하게

될 것이다. 앞으로 추가 전철은 경기도, 의정부시, 양주시, 포천시가 민관이 함께 지역국회의원

4명전원과 같이 신규지하철 연장 의정부-양주고읍,옥정-포천 연장선을 추진하고 있어 그 가능성이 매우 크다.

고읍지구 45만평의 단지가 남사면으로 도봉산을 향하여 입지하고 있어 자연지형이 남향을

바탕으로 하는 명당터이다.

조망권은 도봉산 선인봉을 마주 보고 있다.

양주신도시 전체와  김포신도시와 비교해 볼때 규모나 면적 수도권 위치에서 비슷하나,

김포신도시는 위표에서 보듯이 신도시 조성원가에서 고읍지구의 108%, 양주신도시 전체의

약 60%의 인상요인을 가지고 있어 분양가의 경쟁력을 원천적으로 양주신도시가 선점하고

있다고 할 수 있다.

양주고읍지구와 남양주진접지구는 규모면에서 고읍지구만 떼어서 볼때 17만평 정도

진접지구가 더 많으나,  현 단계에서는 더이상 확장이 어려운  하나의 단순 독립된 택지지구다.

반면에 시차를 달리하나 고읍지구는 양주신도시의 관문에 입지하는 거대신도시의 한부분으로

신도시의 편익시설을 활용한다는 장점을 가지고 있다.

단지조성원가 면에서는 진접지구가 보상이 다소 먼저 이루어 지고, 원래 소지가가 저렴하여

고읍지구보다 약24%정도의 가격경쟁력을  갖고 있다.  이조건에서만 본다면 진접지구가 

고읍지구 아파트 분양가가 보다 더 저가에 공급되어야 맞다고 본다.

양지구의 토지이용계획을 비교 해 보면

위 표에서 보듯이 공원, 녹지, 학교 등은 거의 대등하나 도로에서 자전거 전용도로 등

고읍지구가 진접지구 보다 약 40% 정도의 도로율을 많이 확보하고 있어 신도시로서 시원한

도로계획이 돋 보인다. 또한 자족 기능을 할 수 있는 도시형산업단지를 고읍지구는 특별히 

보유하고 있어 도시경쟁력이 있다고 보여 진다.

교통

양주고읍지구

양주고읍지구

3호선 자동차전용우회도로 6차선 중 2007년 고읍지구까지 2차선 우선개통,

6차선 준공 2008년 말

고읍-주내역 6차선 확장도로 2008년말 준공

고읍-43번포천도로간 4차선(2개 도로)지선 개통예정

포천, 동두천 고속도로 착공 예정, 수도권와곽순환도로 2007년 말 개통

경원선 덕계역 신설 2007년 10월 개설

경원선외 신규지하철 고읍옥정-포천선 신규추진

 남양주진접지구

남양주진접지구

국도 47호선 8차선 확장

국지도 86호선 4차로 우회도로 개통예정

수도권외곽순환고속도로 2007년 말 완전 개통

경춘고속도로 개통예정

전철 4호선 진접연장 추진

향후 발전가능성은 지역의 선호에 따라서 달리 볼 수 있으나,

양주는 통일시대의 핵심도시로서 인근 의정부, 포천, 동두천의 중심도시로서 기능을

가지고 있는 잠재력이 매우 큰도시다. 도시화의 중심에 위치하여 무한한 발전

가능성을 내재하고 있다. 지하철 교통에 있어 진접이 4호선 유치를 위하여

추진하듯이  양주는 7,8호선 연장을 의정부, 양주, 포천이 함께 뛰고 있어

그가능성도 매우 높다.

6. 분양 물량

양주고읍지구 :동시분양, 3474세대  유승종합, 872세대 합 4,346세대

유승종합건설은 9블록에 ‘한내들’ 70~109㎡(24평~33평) 872세대를 개별 분양한다.

대규모 동시분양 물량도 8월 이내 쏟아진다. 부동산 포털 닥터아파트에 따르면 8월 17일을 전후해

(주)한양 등 4개 업체가 6개 블록에 걸쳐 3474세대를 동시 분양한다. 

업체별로 ㈜한양이 1블록에 102~152㎡(31-46평형) 600가구, 10블록에 70~112㎡(24-34평형) 800가구 등

2개 블록에서 ‘수자인' 1400가구를 공급, 업체 중 가장 큰 규모의 분양 물량을 내놓는다.

신도종합건설은 11블록에 ‘신도브래뉴' 105~251㎡(32-76평형) 703가구를 선보이며 우미건설은 3블록에

'우리린' 109~112㎡(33-34평형) 522가구를 선보인다.

한양주택은 6-2블록에 122~185㎡(37-56평형) 434가구를, 우남건설은 2블록에 112~115㎡(34-35평형)

우남퍼스트빌 376가구를 각각 동시에 분양한다.

 

 

 

남양주진접지구  동시분양 : 5927세대

신영 '지웰', 신도 '브래뉴', 금강주택 '펜테리움' 등 7개 동시 분양업체들은 23일 롯데호텔에서 기자간담회를 열고 8개 블록에서

5927가구를 공급한다고 밝혔다.

동시분양에 나서는 건설사와 분양물량은 경기지방공사(509가구), 신안(2340가구), 남양건설(443가구), 반도건설(873가구),

금강주택(790가구), 신영(434가구), 신도종합건설(538가구) 등이다.

건설사	브랜드	평형종류	세대수	연락처
경기지방공사	자연앤	34	509	1588-7804
(주)금강주택	금강펜테리움	35	790	031-567-6500
남양건설(주)	남양휴튼	33	443	031-575-7777
(주)반도건설	반도유보라	33	873	031-528-3330
(주)신도종합건설	신도브래뉴	38, 49, 59, 64, 79	538	1588-2213
주식회사 신안	신안인스빌	34	2340	031-527-2002
(주)신영	신영지웰	39, 48, 58	434	02-6001-2553

 

 

 

 

 

* 결론

이의 분석자료를 토대로 볼때 거의 같은 시점에서 700만원 대에 분양되는

두곳 택지 지구는 각각의 특성을 가지고  있다고 볼 수 있다.

남양주진접지구는 주변이 광릉 국립수목원,천마산, 베어스타운 등과 포천, 철원, 화천과 연계성이

뛰어나 서울과  가까우면서도  전원형 별장 아파트 분위기를 주어서 좋다고 생각이 듭니다.

반면 양주고읍지구는 400만평 거대신도시에 입지하고 있어 고양, 의정부, 동두천, 포천의 중심도시로

분당, 일산 신도시보다 질적으로 한 발 앞선  2기신도시에 진입한다고 보여집니다.