아파트 경매 질문 드려요... 전문가이신거 같으셔서요^^

[건대 박소장]

저는 경매 완젼 초보인데요

검색통해 PCS0605님을 알게 되었습니다.

네이버에 질문 답변을 보니 님께서 알아듣기 쉽게 설명해주시고 친절하셔서 저도 도움좀 받고싶습니다.... 바쁘시겠지만 좀...부탁드릴께요 ^^

저는 의정부법원 타경32054 부영아파트 경매물건을 보고 있습니다

이거에대해 분석 부탁드려도 될까요?

처음하는거라 암것도 모르고 이제 슬슬 공부해서 도전해볼까 합니다...도움주시면 너무 감사할께요^^

답변이 늦었습니다

위 경매물건은 3월 23일 의정부법원 경매법정에서 입찰에 붙혀지는 사건입니다

물건을 요약해보면

경기 남양주시 도농동 2-1 ,지금동198-11 부영그린타운 311동 11층 1102호(아파트)

1

*동화중고교북측인근

*주변고층아파트,일반주택및근린시설등혼재,인근학교및제반편의시설등소재

*지하철도농역및버스(정)인근소재

*교통사정보통

*2필일단부정형등고평탄지

*제반차량출입용이할정도의도로기반시설갖춤

*2-1번지:공고청사저촉,소로2류접함,철도저촉

## 관리비 체납내역(2011/12/29)

- 체납액 : \1,335,260원 (6개월미납액11년6월분~11월분전기수도포함.1144세대)

대지 294,162(50.97/294,162)m²(15.42평)

건물내역:건물 134.878m²(전용:40.80평): 공용:72.514

총 30층 중 11층

♣♣전입세대확인 (발급: 2012/01/04)

전입 2009/02/02 박선남

권리분석은 경매신청 채권자는 시티은행으로 낙찰로 인하여 인수할 등기상 부담은 없어 모두 소멸합니다

현재 소유자가 거주하는 것으로 동사무소에서 확인되었습니다

그러나 위 물건은 2008년 8월 위 소유자가 경매로 취득하였습니다 그당시 낙찰가는 43100만원 이었고 임찰참여자는 무려 32명이었습니다 아파트 고점시절에 낙찰 받았다는 증거죠

총1144세 대단지로 저희 학교에서 가까운거리에 있으며 지하철 도농역이 인근에 있고 안정적인 주거 단지 입니다

중요한것은 관리비와 명도 부분입니다 관리비는 낙찰로 인하여 소유권이 이전되면 소유권취득 이전의 관리비는 공용부분과 전유부분으로 나뉘는데

공용부분 : 일반관리비, 청소비, 승강기유지비, 소독비, 수선유지비, 특별수선충당, 오물수거비, 공동전기료, 전기승강비 등

전유부분 : TV수신료, 전기세, 수도세, 난방비, 급탕, 미납연체료, 연체료 등

통상 공용부분이 약60~70%를 차지합니다

2011년 11월 현재 135만원 정도 연체 되었다고 하니 이번 매각기일에 낙찰되고 4월 말경에 소유권을 취득하면 11월 부터 약 5개월 가량이 더 연체 된다고 보셔야 합니다

그렇다면 과거 6개월 분이 약135만원 향후 5개월~6개월분이 더 연체된다면 총 약250여만원이 연체 될것으로 예측됩니다 거기서 70% 적용하면 175만여원 정도를 부당하실 생각을 하여야합니다

그러나 현실적으로 관리소에서는 연체료를 제외한 전부를 부담하기를 원하는 단지가 대부분이므로 현장 답사시 확인을 요합니다

또한 소유자 명도에 대하여 명도방법은 강제집행방법과 협의 중 선택을 하게되는데 일반적으로

협의비용은 강제집행비용 이내에서 결정하게 됩니다

그렇다면 전용40명의 강제집행비용은 그 규모에 따라 다른데 전용40평의 경우 약 400~500정도 예측됩니다

그렇다면 강제집행과 아파트 공용부분을 부담하게 되면 명도 비용은 야6~700만원 정도 소요 될것으로 보입니다

명도기간은 대금 납부일로 부터 약 1~2개월 소요될것으로 보입니다

시세분석을 보면

위 아파트의 동일평형의 실거래가는 2011년 11월 사례는 3.9억에서 4억정도로 파악됨

135제곱미터

2

01~10 11~20

17 19

39,000 40,400

단지안의 위치 층수는 안정적이나 방향이 동서향으로 불리하다고 할 것입니다

현재 도농동 아파트 경매물건과 낙찰사례를 보면

508동 904호 사례를 참고하시고

가까운곳 건국대학교 옆에 건국부동산 경매연구소가 있아오니 방문하셔 상담하셔도 됩니다

도움이 되시기 바랍니다

사건번호(물번)물건종류	소재지	감정가 최저입찰가	진행상태	입찰일자(시간)
11-39789 아파트	경기도 남양주시 도농동 434, 마제스타워도농 102동 7층 701호 [대지권 12.326평, 건물 30.716평]	530,000,000 424,000,000	유찰 1회 (80%)	2012.03.27(10:30)
11-32054 아파트	경기도 남양주시 도농동 2-1 외 1필지, 부영그린타운 311동 11층 1102호[대지권 15.418평, 건물 40.801평]	470,000,000 300,800,000	유찰 2회 (64%)	2012.03.23(10:30)
11-35015 아파트	경기도 남양주시 도농동 2-1 외 1필지, 부영그린타운 111동 21층 2102호[대지권 20.891평, 건물 55.287평]	700,000,000 560,000,000	유찰 1회 (80%)	2012.03.08(10:30)
11-293 아파트	경기도 남양주시 도농동 2-1 외 1필지, 부영그린타운 504동 21층 2101호[대지권 15.418평, 건물 40.801평 / 유치권신고]	480,000,000 384,000,000	유찰 1회 (80%)	2012.03.06(10:30)
11-26820 아파트	경기도 남양주시 도농동 2-1 외 1필지, 부영그린타운 216동 3층 301호[대지권 18.57평, 건물 49.142평]	550,000,000 352,000,000	유찰 2회 (64%)	2012.03.06(10:30)
11-30904 아파트	경기도 남양주시 도농동 434, 마제스타워도농 102동 3층 302호 [대지권 15.732평, 건물 39.201평]	700,000,000 560,000,000	유찰 1회 (80%)	2012.03.02(10:30)
11-32269 아파트	경기도 남양주시 도농동 2-1 외 1필지, 부영그린타운 511동 23층 2302호[대지권 18.57평, 건물 49.142평]	550,000,000 440,000,000	유찰 1회 (80%)	2012.03.02(10:30)
11-20808 아파트	경기도 남양주시 도농동 2-1, 부영그린타운 507동 1층 103호 [대지권 15.418평, 건물 40.801평 / 유치권신고]	480,000,000 307,200,000	취하 (64%)	2012.02.21(10:30)
11-41843 아파트	경기도 남양주시 도농동 2-1 외 1필지, 부영그린타운 302동 17층 1704호[대지권 15.418평, 건물 40.801평]	450,000,000 450,000,000	취하 (100%)	2012.02.21(10:30)
11-26738 아파트	경기도 남양주시 도농동 2-1 외 1필지, 부영그린타운 508동 9층 904호[대지권 15.418평, 건물 40.801평]	500,000,000 320,000,000 375,099,900	낙찰 (64%) (75%)	2012.01.19(10:30)
11-27878 아파트	경기도 남양주시 도농동 2-1, 부영그린타운 506동 16층 1603호 [대지권 14.245평, 건물 37.697평]	450,000,000 360,000,000	변경 (80%)	2012.01.12(10:30)
11-23104 아파트	경기도 남양주시 도농동 2-1 외 1필지, 부영그린타운 301동 16층 1601호[대지권 15.418평, 건물 40.801평]	440,000,000 352,000,000 353,100,000	낙찰 (80%) (80%)	2011.12.30(10:30)

건국부동산경매연구소(pcs0605)

초수

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http://realtorsub.blog.me/90136181620

건국대학교 부동산아카데미 부동산연구소장

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