스크랩 ★☆《부동산 관련 세금 총정리》★☆

[심심이]

★취득세/등록세/양도소득세/기타세금 [일반 이론] 

                            정의

[취득세]

-부동산ㆍ차량 등 일정한 자산의 취득에 대하여 그 취득자에 부과되는 조세입니다.

[등록세]
-재산권 기타 권리의 취득,이전,변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과되는 조세입니다.

                                  과세대상

[취득세]
- 부동산(토지,건축물,선박,광업권,어업권 등), 차량, 중기, 입목, 항공기, 골프회원권 콘도미니엄회원권 및 종합체육시설이용회원권의 취득
- 건축물의 증·개축으로 인하여 당해 건축물의 가액이 증가한 경우
- 선박·차량과 중기의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이

   증가한 경우
- 법인의 주식 또는 지분을 취득함으로써 과점주주가 된 때 등

◈ 취득세는 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 해당 시. 군. 구청에 신고. 납부하여야 함-이기한은 넘기면 신고불성실가산세(20%) 및 납부불성실가산세(1일 1/10000)를 추가 부담하여야 함.

[등록세]
부동산, 선박, 자동차, 건설기계, 항공기, 법인, 상호, 광업권, 어업권, 저작권,출판권,저작인접권, 특허권,실용신안권,의장권, 상표,서비스표, 영업허가 등

 ◈ 등록세는 취득한 부동산의 소유권 이전등기를 하기 전에 해당 시. 군. 구청에 납부하고, 등기신청시 등록세 '영수필확인서'를 첨부하여 제출 하여야 함-등록세는 등기. 등록을 하기 전까지만 납부하면 신고. 납부 불성실가산세가 가산되지 않는다.

                              납세의무자

[취득세]
부동산·차량·기계장비·입목·항공기·선박·광업권·어업권·골프회원권·승마회원권·콘도미니엄회원권 또는 종합체육시설이용회원권의 취득에 대하여 당해 취득물건 소재지의 도에서 그 취득자에게 부과합니다.

                                과세표준
[취득세]
-원칙 : 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 하며, 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액입니다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 합니다..

   O.예외 : 시가표준액
- 취득가액을 신고하지 않는 경우
- 무상 취득해 취득가액이 없는 경우
- 신고가액이 과세시가표준액에 미달하는 경우
- 신고가액의 신빙성이 없다고 인정되는 경우

[등록세]
-등기,등록당시 가액이 입증되지 않는 경우
*원칙: 신고가격

*예외: 신고가액이 없거나 시가표준액 미달시에는 시가표준액
-등기,등록당시 가액이 입증되는 경우: 사실상 취득가액
*국가,자치단체로부터 취득, 수입취득, 법인장부,판결문에 의해 취득가격이 입증되는

  취득, 공매취득

* 시가표준액

구분		산정방법
건물	주택	개별(공동)주택가격
	주택외	지방자치단체의 장이 결정한 가액
토지		개별공시지가

세율

취득방법		지방세(시.구.군청)			국세 (국세청)	거래세 감면에 대한 세금	합계
		등록세	취득세	지방 교육세	농어촌특별세
		취득가액의	취득가액의	취득가액의	취득가액의	취득가액의
매매/교환  (개인대 개인)	전용면적 85㎡이하	1%	1%	0.2%	비과세	없음	2.20%
	전용면적 85㎡초과	1%	1%	0.2%	0.1%	0.40%	2.70%
매매/교환  (법인대 개인)	전용면적 85㎡이하	1%	1%	0.2%	비과세	없음	2.20%
	전용면적 85㎡초과	1%	1%	0.2%	0.1%	0.40%	2.70%
신축		0.8%	2%	0.16%	0.2%	없음	3.16%
상속		0.8%	2%	0.16%	0.2%	없음	3.16%
증여		1.5%	2%	0.3%	0.2%	없음	4%

1) 농어촌특별세 : 취득세액의 10%. 지방교육세 : 등록세액의 20%

2)취득세 및 등록세 감면세액의 20%가 농특세로 과세됨.

3)전용면적 85㎡ 이하(수도권외 도시지역외 읍면지역은 100㎡이하)주택은 농특세가

   비과세됨.(농특세법 시행령 제4조 4항, 주택법 제2조 제3호)

 ※ 농어촌특별세 세율 산출예시

0.5%(감면포함)=취득세과세분(1%X0.1) 취득세 감면분(1%X0.2) 등록세 감면분(1%X0.2)

 

                                  비과세

[취득세]
-국가ㆍ지자체의 취득부동산
-국가ㆍ지자체에 귀속 또는 기부채납조건의 취득부동
-제사ㆍ종교ㆍ자선ㆍ학술ㆍ기예ㆍ기타 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가

  직접 사용하기 위한 부동산취득
-마을회 등 주민공동체의 주민공동소유 부동산 및 선박취
-별정우체국사업에 사용하기 위한 부동산취득
-임시용(1년 이내)건축물의 취득
-천재ㆍ토지수용 등으로 인한 대체취득(2년 이내)
-법인의 합병,공유권분할, 신탁으로 인한 신탁재산, 환매권 행사 등으로 인한

  형식적인 소유권 취득
-면세점： 취득가격 50만원 이하

[등록세]
-국가,지자체에 귀속 또는 기부채납조건의 부동산등기
-국가,지자체가 자기를 위하여 하는 등기,등록
-제사,종교,자선,학술,기예,기타 공익사업을 목적으로 하는 비영리사업자가 직접

  사용하기 위한 부동 산등기
-마을회 등 주민공동체의 주민공동소유 부동산 및 선박등기
-학교법인 또는 사회복지법인의 설립과 합병의 등기
-대체취득등기, 형식적인 소유권의 취득등기 등

 

출처:http://blog.naver.com/shyangg/110016489895

 

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부동산의 양도와 세금

01 양도소득세

1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

2. 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세

3. 기타 양도소득세가 감면되는 경우

4. 1세대 2주택에 대한 양도소득세 중과세

5. 1세대 3주택에 대한 양도소득세 중과세

6. 비사업용 토지 양도소득세 중과세

7. 양도소득세 계산방법

8. 양도소득세 신고. 납부 용령

9. 신고시 제출할 서류

02 농어촌특별세

03 주민세

04 임대용 건물의 양도와 부가가치세

05 부동산 실거래가격 신고의무제도

01 양도소득세

부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세되는데, 조세 정책적으로 양도소득세를 비과세하거나 감면하는 경우가 있으므로 비과세 및 감면요건을 알아두고 그 요건에 맞추어 양도를 하면 절세를 할 수도 있습니다.

1. 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세

(1) 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택

1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도 주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우로서 다음의 비과세 요건을 충족한 주택을 말한다.

▶비과세 요건

☞서울, 과천, 5대 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)지역 : 3년 이상 보유하고 보유 기간 중 2년 이상 거주

☞기타지역 : 3년 이상 보유

-이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배가지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됨.

(2) 장기저당담보주택의 비과세 특례

-1세대 1주택 자가 장기저당담보대출계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 양도 시에는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않음. 다만 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않음.

▶장기저당담보대출계약 요건(①,②,③ 모두 충족)

① 계약체결일 현재 주택담보 제공 가입자가 60세 이상일 것.

②장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월.매분기별 등으로

  대출금을 수령하는 조건일 것.

③만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것.

(3) 다음의 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않음.

-취학, 1년 이상 질병의 치료. 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시. 군지역으로 이사를 할 때

 

-세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.)

 

-1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 때(다만, 출국 후 2년 이내에 양도하여야 합니다.)

 

-재개발. 재건축 사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발. 재건축된 주택으로 세대전원이 이사(완공 후 1년 이내)하게 되어 팔게 될 때(다만, 이 경우에는 재개발. 재건축주택의 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 양도하고, 완공된 주택에서 1년 이상 거주하여야 합니다.)

 

-임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 파는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 때.

 

-공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 때(사업인정고시일전 취득한 경우에 한함)

(4) 그러나 다음의 경우에는 양도소득세가 과세되니 유의하시기 바람.

-1세대 1주택이라도 “미등기 전매”시에는 양도차익의 70%의 세금을 부담.

-1세대 1주택이라도 ‘고가주택’에 해당하면 양도소득세를 내야 함.

▶고가주택

☞고가주택의 범위

‘고가주택’이란 주택과 그 부수토지의 양도 당시의 실지거래가약의 합계액이 6억원을 초과 하는 주택.

☞1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택의 양도차익의 계산

(양도가액-취득가액 등) x (양도가액-6억)/양도가액

즉, 고가주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 양도차익 전체에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이 아니라 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다.

(5) 1세대 2주택이라도 다음과 같은 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

① 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때

-양도소득세가 비과세 되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새집을 사고 1년 안에 전에 살던 집을 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않습니다.

다만, 수도권소재 기업(공공기관)의 지방이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 이사하는 경우에는 2년 안에 팔게 되면 양도소득세가 과세 되지 않습니다.

② 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때

-1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우로서 일반 주택을 먼저 팔 때에는 상속주택에 관계없이 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 비과세 여부를 판정함.

그러나 상속 주택을 먼저 팔 때에는 양도소득세가 과세됩니다.

③ 한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때

-한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용하고 잇을 때에는 1세대 1주택으로 봅니다.

④ 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아 두 채가 될 때

-양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람이 등기이전을 해가지 않아서 공부상 1세대 2주택으로 나타난 경우에도 매매계약서 등에 의하여 종전의 주택을 팥 사실이 확인 되면 양도소득세를 과세하지 않습니다.

⑤ 직계존속을 모시기 위하여 세대를 합쳐 두 채의 집을 갖게 될 때

-1주택을 소유하고 있는 1세대가 1주택을 소유하고 있는 60세(여자 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

★ 장기저당담보주택의 비과세 특례

-장기저당담보주택을 소유한 60세 이상의 직계존속과 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우에는 양도시기와 상관없이 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 양도로 간주하며, 장기저당담보주택은 비과세요건 중 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

따라서 세대를 합친 날로부터 2년이 지나서 팔더라도 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)에 대하여는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 다만, 장기저당담보주택을 담보대출 계약기간만료 이전에 양도하면 위 특례규정이 적용되지 않음.

 

⑥ 결혼으로 두 채의 집을 갖게 될 때

-각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 2년 이내데 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)은 양도소득세가 과세되지 않음.

⑦ 농어촌주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때

-1주택(일반주택)을 소유한 1세대가 농어촌주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 이후에 일반주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔면 양도소득세가 과세되지 않음.

◆ ‘농어촌주택’이라 함은 서울. 인천. 경기도를 제외한 읍. 면지역(도시지역 내는 제외)에 소재한 다음의 주택을 말합니다.

 

상속주택	피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
이농주택	농. 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택
귀농주택	농.어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1,000㎡ 이상의 농지와 함께 취득하여 거주하고 있는 주택(대지면적 660㎡ 이내

 

농어촌 1가구 2주택 면제대상

△2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일 사이에 농가주택을 취득했을 것

△취득 후 3년 이상 보유했을 것

△농가주택이 읍, 면 지역에 소재(광역시 및 수도권 소재 농가주택은 해당되지 않음)

△농가주택이 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 내에 있지 않을 것

△기존 일반주택과 동일 또는 연접한 읍, 면에 같이 있지 않을 것

△농가의 대지면적은 660㎡(200평) 이내일 것

△농가의 주택연면적이 단독주택은 150㎡(45평), 공동주택은 116㎡(33평) 이내일 것

△취득 건축 시 주택 및 부수토지의 가액이 기준시가 기준으로 7천만원, 일반주택 양도 시 농가주택 시가가 1억원 이하일 것.

 

-또한 1주택을 소유한 1세대가 ‘03.8.1~’08.12.31 기간 중에 농어촌지역에 소재하는 일정규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우에는 일반주택 양도시 비과세 해당엽는 농어촌주택을 제외하고 판단함.(이때는 농어촌 주택을 3년 이상 보유해야 함)

[※ 농어촌지역 : 읍. 면(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역,

                 관광단지 지역은 제외

    주택규모 : 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡)이내

    주택가격 : 취득시 기준시가 7천만원 이하이며 일반주택 양도시 1억원 이하]

(6) 이 밖에도 다음과 같은 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

① 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때

-1세대 1주택자가 점포가 딸린 주택(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)을 팔았을 때에는 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세를 과세하지 않습니다.

구분	비과세 여부
주택>점포	점포를 주택으로 보아 비과세
주택≦점포	주택부분은 비과세, 점포부분만 과세

 

②재개발(재건축) 조합원이 취득한 아파트를 팔았을 때

-보유하던 주택9종전주택)이 재개발(재건축)사업에 의해 헐린 후, 당초 재개발(재건축)조합원으로서 분양받은 아파트가 완공되어 이를 팔게 되면 다음의 기간을 통산하여 비과세 요건을 갖춘 경우에는 양도소득세가 과세되지 않음.

※ 재개발(재건축)의 보유기간 : 종전주택의 보유기간. 공사기간. 완공주택의 보유기간을 통산한다

③ 입주권(재개발. 재건축)을 팔았을 때

-보유하던 주택(종전주택)이 재개발(재건축) 사업으로 인해 동 조합원으로서 취득하는 입주자로 선정된 지위(입주권)를 팔 때에는 종전 주택이 다음에 해당되는 경우 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 불구하고 양도소득세가 과세되지 않음

▶비과세 요건

☞종전주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 다음의 어느 하나에 해당되는 경우

①양도일 현재 다른 주택이 없는 경우

②양도일 현재 당해 조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 조합원입주권을 양도하는 경우.

2. 농지에 대한 양도소득세 감면 및 비과세

(1) 양도소득세 감면

① 자경농지의 양도

-농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 감면됨.

 o. 상속받은 농지는 피상속인의 경작기간도 포함됨.

 o. ‘농지소재지’란 농지가 소재하는 시. 군. 구(자치구) 안의 지역이나 이와 붙어 있는

    시. 군. 구 안의 지역을 말함.

 o. 경작 개시 당시에는 농지소재지에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니한 경우에도 농지소재지에서 경작한 것으로 봅니다.

-또한 농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국농촌공사 또는 농업법인(영농조합법인. 영농회사법인)에 양도하는 경우에는 다음과 같이 자경농지에 대한 걈면요건(자경기간)을 완화하였음.

▶대상농지 및 자경기간

대상농지	자경기간	적용기한
경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지	3년 이상	2010. 12. 31까지

-그러나 다음의 농지는 감면되지 않음.

☞시지역(광역시의 군지역, 시의 읍, 면지역은 제외)의 주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역(대규모 개발사업지역은 제외)에 편입된 날로부터 3년이 지난 농지

 

대규모개발사업지역

-사업지역 내의 토지 소유자가 1,000명 이상인 지역이거나

-사업시행 면적이 100만㎡ 이상인 지역

 택지개발사업 또는 대지 조성사업의 경우에는 10만㎡

 

☞농지 외의 토지로의 환지예정지의 지정이 있는 경우로서 그 환지예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지

☞또한 농지가 2002. 1. 1이후 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”에 의하여 주거지역, 상업지역, 공업지역에 편입되거나, 환지예정지로 지정된 때에는 그 편입(지정)된 날로부터 3년이 지나지 않아 감면되는 자경농지의 요건을 갖춘 경우라도 취득일로부터 그 편입(지정)일까지 발생한 양도소득에 대해서만 양도소득세를 감면합니다.

☞상속인이 상속받은 농지(8년 자경요건을 갖춘 농지)를 경작하지 않는 경우 상속받은 후 3년이 지난 농지

-감면한도액 : 자경농지대토 감면과 합산하여 5년간 1억원(06.1.1이후)

② 자경농지의 대토

-경작상 필요에 의하여 다음과 같이 농지를 팔고 다른 농지를 샀을 때에도 양도소득세가 감면됩니다.

☞종전농지를 판 날로부터 1년 안에 판 농지의 면적 1/2 이상이거나 가격이 1/3이상인 다른 농지를 사야하며(다른 농지를 먼저 샀을 때에는 그 산 날로부터 1년 안에 종전 농지를 팔아야 함)

☞산 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 산 날로부터 계속하여 3년 이상 경작하여야 합니다.

☞판 농지는 그 농지 소재지에 거주하면서 농지소유기간 중 3년 이상 경작했어야 합니다.

(2) 양도소득세 비과세

-경작상 필요에 읫하여 다음과 같이 농지를 교환하는 때에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

☞교환하는 쌍방 토지가액의 차액이 큰 편의 1/4 이하여야 하고

☞교환으로 취득한 농지를 그 농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 경작하여야 합니다.

3. 기타 양도소득세가 감면되는 경우

(1) 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

-임대주택을 5호 이상 임대하는 자가 국민주택규모(25.7평 이하)의 주택을 2000. 12. 31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 임대기간과 주택의 유형에 따라 양도소득세의 50% 또는 100%를 감면합니다.

(2) 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면

① 감면대상

-200.11.1~2001.12.31 기간 중 비수도권 지역에 소재한 신축 국민주택을 취득한 경우(2001.1.1이후 양도분부터 적용)

2001.5.23~2003.6.30 기간 중 전국에 소재하는 모든 신축주택을 취득한 경우(2001.8.14 이후 양도분부터 적용)

※ 다만, 서울시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정. 고시된 5대 신도시 (분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 지역내 소재한 신축주택의 경우는 2003.1.1 이후 취득분부터 감면을 배제함.

② 감면내용

-취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 전액을 감면하고,

-5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득에서 차감하여 양도소득세를 계산합니다.

③감면배제

-신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면을 해주지 않습니다.

 

■ 고가주택이란 : 

면적기준(매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 취득시점 당시의 소득세법 시행령 제 156조의 고급주택 기준)과 가액기준(양도 당시의 실거래가액이 6억원을 초과)을 모두 충족하는 것을 말한다. 고가주택 기준은 98년 이후 조금씩 바뀌었다.

■ 고가주택(아파트 등 공동주택)의 변천 과정
구분	1996.1.1	1999.9.18	2001.1.1~	2002.10.1~	2003.1.1
	이후	이후	2002.9.30	2002.12.31	이후
면적기준	165㎡(50평)	165㎡(50평)	165㎡(50평)	149㎡(45평)	면적 관계없음
금액기준	5억원 초과	6억원 초과	6억원 초과	6억원 초과	6억원 초과
■ 특례가 적용되는 기간에 계약을 한 100% 감면대상 주택은 1세대1주택(일시적 2주택) 비과세 판정 시에는 1세대의 소유 주택수에 포함되어 계산하지 않는다. 다만 1세대3주택 중과세 대상 주택 수 판정 시에는 1세대의 소유 주택수에 포함된다. 단, 감면되는 양도소득세의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.

 

(3) 공공사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면

-다음 중의 하나에 해당하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 앙도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 2009.12.31까지 양도하고 그 대금을 현금으로 받는 경우에는 양도소득세의 10%(보상채권으로 받는 경우에는 15%)를 감면합니다.

 

☞“공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

 

☞“도시 및 주거환경정비법”에 의한 정비구역 안의 토지 등을 동법에 의한 사업 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득

 

☞“공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률” 및 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득

2007년부터는 1세대 2주택 보유자가 보유주택을 양도하는 경우에는 양도세가 중과됨.

4. 1세대 2주택 양도소득세 중과세

(1) 장기보유특별공제를 받지 못한다.

-3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.

(2) 50%의 높은 세율이 적용된다.

-2007.1.1이후 양도하는 분부터 일반적인 양도소득세율(9~36%)보다 높은 50%의 세율이 적용됩니다.

(3) 1세대 2주택 양도세 중과세 대상 주택

-수도권. 광역시 소재 기준시가 1억원 초과 주택과 기타지역 소재 기준시가 3억원 초과 주택이 해당됩니다.

-다만, 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택과 이사, 근무, 혼인, 노부모 봉양 ED 불가피한 사유로 1세대 2주택이 된 경우 일정요건에 해당되면 중과세 대상에서 제외됩니다.

1세대 2주택의 판정

(1)과 (2)의 경우 : 아래의 기준에 해당하는 주택수(입주권 포함)로 계산합니다

-지역기준 : 수도권(서울, 인천, 경기). 광역시 소재 주택

           ※제외지역 : 광역시의 군지역, 경기도의 읍. 면지역 제외

-가격기준 : 수도권. 광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역 포함)으로 기준시가(입주권의 경우 종전주택가격) 3억원을 초과하는 주택

5. 1세대 3주택 양도소득세 중과세

(1) 장기보유특별공제를 받지 못한다.

-3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을수 없습니다.

(2) 60%의 높은 세율이 적용된다.

-미등기자산양도(70%) 다음으로 높은 60%의 세율이 적용됨.

1세대 3주택 이상 판정

(1)과 (2)의 경우 : 아래의 기준에 해당하는 주택수(입주권 포함)로 계산합니다

-지역기준 : 수도권(서울, 인천, 경기). 광역시 소재 주택

           ※제외지역 : 광역시의 군지역, 경기도의 읍. 면지역 제외

-가격기준 : 수도권. 광역시 이외에 소재하는 주택(제외지역 포함)으로 기준시가(입주권의 경우 종전주택가격) 3억원을 초과하는 주택

다만, 다음의 경우 3주택 이상 판정시 주택수에는 포함되나 당해주택 양도시에는 중과세 되지 않습니다.

▶ 다음 요건을 모두 충족한 2003.12.31이전 취득한 소형주택

   -건평 60㎡, 대지 120㎡ 이하 주택

   -기준시가 4천만원 이하 주택

    ※ 다만, 오피스텔 및 정비구역(재개발, 재건축등)으로 지정. 고시된 지역에

       소재한 주택은 소형주택이라도 중과세 됩니다.

▶ 조특법상 양도소득세가 감면되는 장기 임대주택, 신축주택 등

▶ 장기임대사업용 주택 : 국민주택규모 이하, 기준시가 3억원 이하, 5호 이상을

   10년 이상 임대, 동일 시. 군소재 주택에 한함

▶ 장기사원용주택, 문화재주택, 5년 미경과 상속주택, 저당권실행 및 채권변제로

   취득한 주택 등

2007년부터는 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 양도세가 중과됨.

6. 비사업용토지 양도소득세 중과세

(1) 장기보유특별공제를 받지 못한다.

-3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~30%에 해당하는 장기보유특별공제를 받을수 없습니다.

(2) 60%의 높은 세율이 적용된다.

비사업용 토지의 판정

비사업용 토지란 다음의 기간기준과 대상토지기준을 모두 충족하는 토지를 말한다.

1)기간기준

  보유기간 중 사업용으로 사용되지 않은 토지

  ※ 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 본다.

     ① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용

     ② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용

     ③ 보유기간 중 80/100 이상을 직접 사업에 사용

2) 대상토지기준

   다음 중 하나에 해당되는 토지

   O 농지 : 다음에 해당되지 않은 전. 답. 과수원

     -재촌. 자경 농지

     -농지법에 소유가 인정되는 일부 농지 등

      ※주말. 체험영농소유농지, 상속. 이농농지, 20년 이상 소유 농지 등

    O 임야 : 다음 임야는 제외

     -영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야

      ※도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야에 한함.

     -재촌하는 자가 소유하는 임야

    O 목장용지 : 다음 목장용지는 제외

     -축산업을 영위하는 개인이 소유한 도시지역 밖의 목장용지로서 기준면적

      이내의 토지

     -종중소유 목장용지(2005.12.31 이전 취득분에 한함)

   O 비사업용 나대지 : 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지,

                       잡종지 등의 토지

     -다만, 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외

       . 운동장. 경기장 등 체육시설용 토지

       . 휴양시설업용, 주차장용, 청소년 수련시설용, 예비군훈련장용 토지

       . 개발사업시행자가 조성한 토지, 기타 토지

 

7. 양도소득세 계산 방법

	(1) 계산 절차
	양 도 가 액	ㅡㅡㅡ실지거래가액
	(-)취득가액	ㅡㅡㅡ실지거래가액
	(-)필요경비 등	ㅡㅡㅡ양도비 등 실제경비
	ㅣ
	양 도 차 익
			(토지. 건물의 양도차익) X 공제율
	(-)장기보유특별공제#	ㅡㅡㅡ	3년 이상보유	5년 이상보유	10년 이상보유	15년 이상 보유##
	ㅣ		10%	15%	30%	45%
	ㅣ		#1세대 2(3)주택이상자의 중과대상 양도주택, 비사업용
	ㅣ		토지, 미등기 양도자산은 적용배제
	ㅣ		##1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 그
	ㅣ		주택의 보유기간이 15년 이상인 경우
	양도소득 금액
	(-)양도소득기본공제	ㅡㅡㅡ	250만원(미등기 양도자산은 적용배제)
	ㅣ
	과세표준	ㅡㅡㅡ	양도소득세율표 (5) 참조
	(×)세율
	ㅣ
	산 출 세 액	ㅡㅡㅡ	예정신고납부세액공제(10%),조세특례제한법상 감면세액 등
	세액공제 감면세액
	ㅣ
	자진납부할 세액

 

(2) 양도차익 계산

양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비

-실지양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.

-실지취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.

-기타필요경비(① ② ③)

  ① 취득시 부대비용

    o 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세 및 등록세,

       중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용

    o 소유권 확보를 위한 소송비용. 명도비용. 인지대 등도 포함

  ② 취득 후 지출 비용

    o 부동산을 취득한 후 용도변경. 개량. 이용편의를 위하여 지출한 비용

    o 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함.

  ③ 양도비용

    o 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용,

      인지대, 광고료, 소개비 등을 말함.

(3) 장기보유특별공제는 토지와 건물을 양도하는 경우에만

    적용함.

 

≪장기보유특별공제≫

                 

보유기간	공제율
3년 이상 5년 미만	양도차익의 10%
5년 이상 10년 미만	양도차익의 15%
10년 이상	양도차익의 30%
15년 이상 보유한 과세되는 1세대 1주택	양도차익의 45%

-공제 제외 : 미등기 양도자산과 60% 세율이 적용되는 3주택 이상자의 주택,

 비사업용토지, 50% 세율이 적용된ㄴ 2주택자의 주택

(4) 양도소득 기본공제는 다음과 같이 적용합니다.

-다음과 같은 소득별로 각각 연간 250만원을 공제합니다.

 ☞부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

 ☞주식 또는 출자지분

-1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 연중에 먼저 양도하는 양도소득 금액에서부터

 순차로 공제합니다.

-공제제외 : 미등기양도자산

(5) 양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고

    적음에  따라 차등세율이 적용됨.

	양도소득세 세율
	<1>토지.건물 부동산에 관한 권리
	과 세 표 준	세율	누진공제
	과세표준 1천만원 이하	9%	-
	1천만원초과 4천만원이하	18%	90만원
	4천만원초과 8천만원이하	27%	450만원
	8천만원 초과	36%	1,170만원
	상기 누진세율은 보유기간 2년 이상
	1년이상 2년미만 보유자산 : 40％
	1년미만 보유자산 : 50％
	1세대2주택자의 주택 : 50％(2007.1.1. 시행)
	1세대3주택 이상자의 주택 : 60％
	1세대2주택자의 주택 50％(2007.1.1. 시행)
	미등기 양도자산 : 70％
	<2>기타자산(보유기간 제한없음)
	9% ~ 36% 누진세율

 

 

8. 양도소득세 신고. 납부요령

(1) 예정신고

① ‘예정신고. 납부’란?

-양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도소득세

 신고서를 예정신고 기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.

 

-예정신고기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하면 내야 할 세액의 10%를

 공제 받을 수 있으므로 부동산을 양도하면 반드시 예정신고를 하시기 바랍니다.

② 예정신고. 납부기한

-토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우

 ☞그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내

 

-토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로소 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우

 ☞토지거래 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월이내

(2) 확정신고

-당해연도에 양도소득이 있는 자는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정 신고를 해야 함.

-다만, 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정 신고를 하지 않아도 됩니다.

 

-예정신고나 확정 신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정. 고지하게 되며, 특히 확정신고. 납부를 하지 않은 경우에는 무신고가산세 20%(또는 40%), 무납부가산세 1일 0.03%를 추가 부담하게 됩니다.

(3) 양도세 분납

-납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 45일 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

 

-분납할 수 있는 세액

 ☞납부할 세액이 2천만원 이하인 때 : 1천만원을 초과하는 금액

 ☞납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때 : 납부할 세액의 50/100 이하의 금액

(4) 양도소득세 물납

-공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상채권으로 받는 경우에는 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.

 ☞세액이 1천만원을 초과하는 경우

 ☞양도소득세 예. 확정 신고기한 10일 전까지 물납 신청

9. 신고시 제출할 서류

-양도소득세 신고시에는 세무서에 비치된 ‘양도소득 과세표준신고 및 자진납부계산서’, ‘양도소득금액 계산명세서’를 작성사여 다음 서류와 함께 관할세무서에 제출하여야 합니다.

● 신고인 제출대상 서류

-당해 자산의 매도. 매입에 관한 계약서 사본

 ☞이 경우 부동산의 양도에 관한 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야 합니다.

-부동산을 양도하는 경우에는 양수자의 인감증명서

-환지확정 전에 취득한 토지 : 환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등

-자본적 지출액. 양도비용 증빙, 감가상각비 명세서

● 공무원 확인대상 서류 : 신고인 제출생략

-토지. 건물 등기부등본

 ☞다만, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 경우에는 신고인이 폐쇄 등기부 등본을 제출하여야 함.

-토지대장 및 건축물대장 등본

-개별공시지가 확인원

※담당공무원이 행정정보의 공동이용을 통하여 확인하는 것에 동의하지 아니하는 경우에는 신고인이 직접 제출하여야 합니다.

-신고에 사용되는 서식은 전국 세무관서에서 무료로 배부해 드리고 있으며, 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서도 서식을 다운받아 사용할 수 있음.

02 농어촌특별세

-양도소득세가 감면되는 경우에는 감면되는 양도소득세액의 20%에 상당하는 농어촌특별세를 납부하여야 합니다.

03 주민세

-양도소득세가 과세되는 경우에는 양도소득세액의 10%를 주민세로 납부하여야 합니다.

04 임대용 건물의 양도와 부가가치세

-사업용 건물(빌딩, 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세도 부담하여야 합니다.

1. 과세표준 계산방법

-매매시9사업자의 지위에서) 과세되는 경우

   과세표준 = 시가9실지매매가액)

-간주공급(폐업시 잔존재화)으로 과세되는 경우

건물의 취득가액 x (1 - 5/100 x 경과된 과세기간의 수) = 시가

※2002.1.1이후 취득 분부터 적용(이전 취득 분은  10/100)

2. 포괄적 양도. 양수

-사업용 건물이 포괄적 양도에 해당되는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니하므로 부가가치세가 과세되지 않습니다.

사업의 포괄적 양도. 양수

사업장별로 그 사업용 자산과 함께 당해 사업에 관한 모든 권리. 의무를 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다.

-임대용 건물을 양도시 포괄적 양도. 양수가 되기 위해서는 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다.

① 포괄 양도. 양수 내용이 확인되어야 함.

   -포괄적 양도양수 계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도 사실이 확인되어야 함.

② 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 함.

   -사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업양도. 양수가 인정되지 않음

③ 사업양도 신고서를 반드시 제출해야 됨.

   -사업양도 후 사업양도 신고서를 제출한 자에 한해서만 사업양도. 양수를 인정함.

※ 따라서 위의 포괄적 양도. 양수에 해당되지 않는 경우에는 양도자는 세금계산서를 교부하고, 양수자로부터 거개징수한 부가가치세를 신고. 납부하여야 함.

05 부동산 실거래가격 신고의무제도

1 부동산 거래신고의무제도란?

-이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고 부동산거래를 투명하게 하기 위해 “부동산 실거래가격 신고의무제도”가 2006년 1월 1일부터 시행되고 있습니다.

 

-부동산을 매매한 경우에는 계약체결일로부터 30일 이내에 실제거래가격으로 부동산 소재지 관할 시. 군. 구청에 신고하여야 합니다.

  o 중개업자가 거개계약서를 작성. 교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고를 하여야

     합니다.

  o 2007 6. 29 이후 계약체결분은 60일 이내에 신고

 

-신고된 부동산 거래가격은 허위 신고 여부 등에 대해 가격 검증을 거치게 되며, 거래내역 및 검증결과는 국세청 및 시. 군. 구청 세무부서에 통보하여 과세자료로 활용됩니다.

-또한 신고된 가격은 2006년 6월 1일부터 등기부 등본에 기재되며, 올해부터는 전면적으로 양도소득세가 실제 거래가격으로 부과됩니다.

2. 신고의무 위반시 불이익

-무신고, 허위신고, 지연신고 등으로 신고의무를 위반한 매도인. 매수인 및 중개업자는 취득세 3배 이하의 과태료를 물어야 합니다.

  o 거래당사자가 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된

     내용을 신고토록 요구한 경우에도 과태료 처분을 받게 됩니다.

 

-중개업자가 거짓기재 또는 이중계약서를 작성한 경우에는 중개업 등록취소 또는 6개월 이내 자격정지 처분을 받게 됩니다.

☆기타 자세한 사항은 부동산거래관리시스템 홈페이지(http://rtms.moct.go.kr) 또는 부동산 실거래가 콜센터(1588-0149)로 문의하시기 바랍니다.

 

출처:http://blog.naver.com/shyangg/110016443962

 

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 ★지방세 절세요령

1. 세금은 제때에 납부해야 한다.

세금은 언제까지 내야하는 기한이 정해져 있는데 이를 ‘납부기한’ 이라 하며, 납부기한 내에 세금을 납부하면 가산세· 가산금의 추가지출을 절약할 수 있다.

가. 신고납부 세목은 기한 내에 스스로 신고 및 납부를 해야 한다.
* 취득세: 취득일로부터 30일 이내
* 특별징수 주민세, 종업원할 사업소세, 지역개발세: 매월 10일
* 재산할 사업소세: 7.1~7.31
※ 미신고 시, 20%의 신고불성실 가산세 부과
※ 미납부 시, 지연일수 만큼의 납부불성실 가산세(1일 0.03%)부과

나. 부과되는 지방세 고지서는 해당 월 말일까지 납부해야 하며, 하루만 지나도 가산금(3%)이 추가하고 체납된 세금은 매월 1일 중가산금(1.2%)이 부과되므로 세금을 절약하려면 반드시 납기를 지키고 매월 말일 안에 납부하게 되면 가산금 또는 중가산금을 절약할 수 있습니다.
* 면허세(1월), 자동차세(6월, 12월), 재산세(7월, 9월), 주민세(8월)

2. 부동산 양도시 재산세 과세기준일 (6월 1일)을 주의하자

부동산을 보유하는데 대하여 부과되는 재산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 정해 이날 현재 토지 및 건물 소유자에게 부과되고 있다.

과세기준일(6월 1일) 전후하여 부동산을 양도하고자 하는 경우에는 6월 1일 이전에 양도해야 당해분 재산세 납세의무가 없다. 반면, 매수자의 입장에서는 6월 1일을 지나서 매입해야 납세의무가 없다.
※ 여기서 양도란 실제로 잔금을 받은 경우를 말하며, 잔금을 받기 전에 소유권 이전 등기를 마쳤다면 등기일을 양도일로 본다.

3. 자동차세를 연납하면 10%를 적게 낸다.

자동차세는 자동차 사용기간에 대한 후불제 성격의 대금으로서 1월~6월까지 사용분인 제1기분은 6월에, 7월~12월까지 사용분인 제2기분은 1월에 납부하고 있으나, 연간 납부할 세액을 선납하면 납부할 세액의 10% 공제받을 수 있다.

선납 시 연세액 공제율: 1월(10%), 3월(7.5%), 6%(5%), 9월(2.5%)
※ 선납방법은 구청 지방세과에 전화 신청, 방문하여 고지서를 받아 납부

4. 자동차세 새차· 헌차 차등과세 제도를 활용하자.

차량등록일을 기준으로 해서 2년이 경과된 차량은 매년 5%씩 최고 50%(12년 이상 차량)까지 경감되고 경감된 세액을 일시 선납하면 다시 10% 할인 혜택

 

출처:비즈앤택스

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★재개발(재건축)에 관련된 세금 정리

 

▣재개발(재건축)입주권 양도소득세 요점정리

 

주택이 정비구역으로 지정되어 관리처분계획인가일 현재 입주대상자로 확인되어 주택을 취득할 수 있는 권리인 입주권으로 변경돤 경우 1가구 1입주권, 1가구 다주택중 1입주권에 따라 양도소득세가 일반과세 또는 중과세되고 비과세되는 경우를 살펴보고자 합니다.

★재개발·재건축 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로서

  원칙적으로 주택이 아니므로 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 아니하나

  다음의 경우에는 1세대 1주택 비과세와의 형평성 차원에서 양도소득세가 과세되지 않습니다(영155 (17)).

≫ 재개발·재건축 사업에 참여한 조합원으로서 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1세대 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.

≫ 이 경우 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택을 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하였어야 하며, 위 관리처분계획의 인가일 뿐만 아니라 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않습니다.

종전주택의 재개발·재건축에 따른 재개발·재건축 아파트의 완성일(사용검사일 또는 사용승인일) 이후에 이를 양도하는 경우 종전주택의 취득일부터 재개발·재건축 아파트의 양도일까지 기간을 통산하여 3년 이상 보유(서울·과천·5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고, 양도 당시 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원입주권 또는 1주택을 소유한 경우 1조합원입주권 또는 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 재개발·재건축 아파트를 양도할 경우 일시적인 1세대 2주택으로 보아 양도소득세가 과세되지 않습니다(영156의2 ③).

★주택과 재개발(재건축)조합원입주권 보유세대에대한 양도세강화.(소득세법 제104조 1항)

소득세법상 양도소득세 계산시 06년1월1일이후 재건축(재개발)으로 주택이 입주권으로 전환되는 경우 입주권이더라도 주택보유수계산에 포함됩니다.

*이 경우 참고할 사항은 입주권의 주택해당 여부는

재건축(재개발)조합원이 기존 주택대신 취득한 입주권과 제3자가 조합원으로부터 취득한 입주권등 조합원 분양에 따른 입주권은 주택수 계산에 포함하나

일반 분양에 따른 입주권과 제3자가 일반분양입주권을 전매등에 의하여 취득한 입주권은

주택수 계산에 포함하지 않습니다.

* 2005년12/31일이전에 재개발․재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006.1.1. 이후 취득한 분부터 적용합니다.

그러므로 1가구 2주택중 1주택이 05년12월31일이전에 1주택이 관리처분계획인가로 입주권으로 변경된 경우 그 나머지 1주택은

*입주권이 준공(또는 사용승인)되기전까지 1가구 1주택비과세요건을 갖추고 매도되면 양도소득세가 비과세되었습니다.

★∙1세대 3주택자와 동일하게 양도세 60% 중과 및 장기보유특별 배제합니다.

  ∙1세대1주택 비과세규정을 적용받지 못하고 1세대 2주택자와 동일하게 양도세 50% 중과 및      장기보유특별공제 배제합니다.

※ 재개발(재건축)입주권 양도시에는 종전과 동일하게 부동산을 취득할 수 있는

   권리의 과세로 일반세율을 적용합니다.

★ 주택과 조합원입주권 보유세대에 대한 양도소득세 비과세요건 신설

(1) 일시적 1세대 2주택(1주택 1입주권)에 대한 양도세 비과세 요건(법시행령 제156조의2 제3항, 제4항)

①1세대 2주택자의 주택 중 1주택이 입주권으로 전환된 경우 나머지주택 양도시 종전에는 1가구 1주택비과세요건을 갖춘 경우 양도소득세가 비과세되었으나 07년1월1일 이후부터는 1가구2주택중 1주택의 양도로 양도세 비과세를 배제합니다.

② 1세대 1주택자가 입주권을 취득하는 경우 양도세 비과세

 ◦ 입주권 취득 후 1년 이내 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 종전 주택을 양도하는 경우에는 현행 이사로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세와 동일한 기준을 적용합니다.

 ◦ 종전 주택을 입주권 취득 후 1년 경과하여 양도시에는 아래 요건(㉠ ㉡ ㉢)을 충족하는 경우에만 양도소득세세 비과세를 적용합니다.

    ㉠종전 주택이 1세대 1주택 비과세 요건 갖출 것

    ㉡재건축주택 완공전 또는 완공후 1년이내에 종전주택 양도

    ㉢재건축주택 완공후 1년이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

    * 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

③ 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택) 양도시 아래 요건(㉠ ㉡ ㉢)을 충족하는 경우 양도세 비과세 적용합니다.

  ㉠사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년이상 거주

  ㉡재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도

  ㉢재건축주택 완공후 1년 이내에 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년이상 거주

     * 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원일부가 이사하지 않더라도 가능

○대체주택 양도 또는 입주권 취득후 기존주택 양도시 양도소득세 비과세를 적용받은 경우 다음과 같이 사후관리 합니다.

 -비과세 요건중 다음 *을 충족하지 못하게 된 사유 발생시

  *재건축주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 거주해야합니다.

  ∙당해 사유가 발생한 과세기간의 과세표준 신고시 양도소득세* 납부

  * 양도당시 비과세를 받지 않았을 경우 납부할 양도소득세액을 납부

○ 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 부득이한 사유

 - 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시․군으로 주거를 이전하는 경우

  ∙ 고등학교, 대학교 등의 취학

  ∙ 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

  ∙ 1년이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

다. 적용시기 및 적용례  

◦ 2006.1.1. 이후 재개발․재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용

◦ 2005년말 이전에 재개발․재건축사업의 관리처분계획이 인가된 입주권은 2006.1.1. 이후 취득한 분부터 적용

출처:(야탑에사는 이: 박상용)

 

★재개발 재건축 양도소득세에 대하여...사례별 모음

▣ 부동산이 입주권으로 변하는 시기

► 재건축

 - 2005년 5월 30일을 기준으로 판단하며 이전에 사업시행인가를 받았으면 인가일을 기준으로

    부동산에서 입주권으로 변환.

- 2005년 5월 30일부터는 기준일이 관리처분인가일로 바뀌며 관리처분인가일을 기준으로

   부동산에서 입주권으로 변환.

- 2005년 5월 30일 이전에 사업시행인가를 받았으면 그후에 관리처분인가를 받았어도 사업시행

   인가일이 권리가 변하는 날로 본다.

► 재개발

 - 재개발의 경우 관리처분인가일을 기준으로 부동산에서 입주권으로 변환.

 ▣ 권리변환의 효과

1. 장기보유 특별공제가 없다. 장기보유특별공제는 토지와 건물과 같은 유형의 부동산에만 적용하기에 입주권으로 전환된 시점이후에 발생된 양도차익에 대하여는 장기보유 특별공제가 적용되지 않는다.

2. 입주권만의 비과세요건을 갖추어야 한다.

3. 2주택과 3주택 중과세율을 적용받지 않는다.

4. 2006년 이전 관리처분인가를 받은 경우는 주택수에서 제외된다. 그러나 2006년 이후에 관리처분을 받은 경우는 주택수에 포함된다.

▣ 입주권에서 부동산으로 변하는 시기

- 입주권이라는 권리상태에서 주택이라는 부동산으로 변하는 시기는 준공일이 기준이다.

- 준공일 이전에 임시사용승인을 받은 경우는 임시사용 승인일이다.

▣ 일시적 2주택에 대한 이해

- 기존의 주택에 거주하다가 새집으로 이사하기 위해 다른집을 사서 이사를 가는 경우 기존주택을 새집취득후 일년이내 양도하는 경우 기존주택에 대하여 비과세가 가능하다.

- 이 경우 기존주택이 1세대 1주택 3년 보유라는 비과세 요건을 만족해야 한다.

- 서울과 과천, 5대 신도시의 경우에는 2년이상 거주요건이 따른다.

▣ 재개발 아파트를 준공한 후에 양도하는 경우

- 1세대 1주택 비과세요건을 판정할 때 보유, 거주 기간의 판정여부에 따라 과세여부가 결정된다.

▣ 보유 및 거주기간의 계산

► 도정법상 재건축 재개발 사업기간은 보유기간에 포함한다.

☞ (사례 1) : 재개발전에 주택과 부속토지를 취득한 경우 - 일반적인 주택구입

  - 이 경우 취득일로부터 양도일까지 기간 모두를 판단한다

  - 이때 건물면적이 증가한 경우 그 증가부분도 동일한 기간을 적용한다.

    ( 즉 20평 아파트 재건축해서 33평 받을 때 )

  - 다만 대지지분이 증가한 경우는 준공일로부터 기산한다.

☞ (사례 2) : 당초 토지만 보유하거나 상가 등을 소유하다가 신축주택을 취득하는 경우에는 주택으로서의 보유기간은 준공일로부터 기산.

☞ (사례 3): 당초 무허가주택인 경우는 취득일로부터 양도일까지 기산한다.

☞ (사례 4): 당초 무허가주택 시유지인 경우에도 취득일로부터 양도일까지 기산한다.

☞ (사례 5) : 조합원입주권을 취득하여 준공 후 신축주택으로 양도시 에는 준공일로부터의 보유

  기간을 기산한다.

 ◉사례별 검토사항

▣ 재건축, 재개발 입주권의 비과세

► 입주권의 비과세

  - 입주권상태에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 다음 요건을 모두 충족하여야 한다.

 인가일 현재 1주택 3년이상 보유요건 충족 양도일 현재 다른 주택이 없을것

 (1) 관리처분인가일 현재 1세대 1주택이어야 한다.

 즉, 인가일 현재 2주택을 보유하였다면 비과세적용을 받지 못한다.

 1가구 2주택자가 1주택이 입주권으로 전환된 후에 재개발지역이 아닌 주택을 양도하여 과세된 후

 에, 다시 입주권을 양도할 경우 비과세를 받지 못한다.이 경우 일반 주택의 경우에는 나중에 양도

 하는 주택이 보유요건을 갖추면 비과세가 가능하다.

 (2) 보유요건을 충족해야 한다.

 종전에는 취득일로부터 기준일까지 보유요건을 충족하지 못하면 과세하였으나, 대법원 판례에

 의하여 취득일로부터 실제 입주자 퇴거일(단전, 단수 확인 등)까지를 판단한다.

 (3) 양도일 현재 다른주택이 없어야 한다.

  이 경우 다른 주택의 개념은 양도소득세가 과세되는 주택을 의미하므로 양도소득세가 비과세

  되거나 조세특례제한법에 의해서 비과세 판단시 제외되는 주택은 비록 2주택이지만 1주택자로

  본다.

    ☛ 조세특례제한법에 의한 감면대상 임대주택, 미분양주택, 신축감면주택, 농어촌주택

    ☛ 소득세법에 의한 일시적 2주택, 공동상속지분권자중 소수지분권자, 사업용 재고자산

    ☛ 다만 상속주택, 동거봉양주택, 혼인합가주택, 문화재주택, 이농, 귀농주택은 다른 주택에

        포함

 ▣ 2주택 보유중 1주택 양도시

► 2005년말까지와 2006년 이후로 구분하며 이전은 주택 수에 포함되지 않으나, 이후는 포함

► 2005년말 까지 관리처분을 받은 원조합원과, 승계조합원(2005년 말까지 원조합원의 지분을 승계한 경우)의 경우

(1) 일반주택을 사업기간중 먼저 양도시

☛ 재건축사업기간(관리처분인가일부터 준공일)중 입주권은 실제주택사용여부를 불구하고 주택이 아니므로 일반주택이 비과세요건을 갖추면 비과세된다.

(2) 일반주택을 재건축 준공후 1년 이내 양도시

☛ 재건축아파트는 기존주택의 연장으로 본다. 비록 사업기간에는 권리상태로 존재하지만 준공되면 주택으로 전환된다. 이때 보유기간은 사업기간도 합산하여 산정하므로 준공시점부터 일시적 2주택으로 보지 않는다. 따라서 일반주택 양도시 과세.

(3) 재건축입주권을 사업기간중 먼저 양도시

☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

(4) 재건축입주권이 아파트로 준공된 이후 양도시

☛ 2주택이므로 과세된다.

► 2006년이후 관리처분을 받은 원조합원과, 승계조합원

(1) 일반주택을 사업기간중 먼저 양도시

☛ 재건축사업기간(관리처분인가일부터 준공일)중 입주권은 주택수에 포함되므로 과세.

(2) 일반주택을 재건축 준공후 1년 이내 양도시

☛ 재건축아파트는 기존주택의 연장으로 본다. 비록 사업기간에는 권리상태로 존재하지만 준공되면 주택으로 전환된다. 이때 보유기간은 사업기간도 합산하여 산정하므로 준공시점부터 일시적 2주택으로 보지 않는다. 따라서 일반주택 양도시 과세.

(3) 재건축입주권을 사업기간중 먼저 양도시

☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

(4) 재건축입주권이 아파트로 준공된 이후 양도시

☛ 2주택이므로 과세된다.

▣ 1주택 소유자가 조합원 입주권을 취득한 경우

► 2005년말 까지 관리처분을 받은 입주권을 취득한 경우

(1) 재건축 준공전 일반주택 양도시

☛ 준공전까지 주택수에 포함되지 않으므로 3년보유 요건을 갖추면 비과세

(2) 재건축 준공후 1년이내 일반주택 양도시

☛ 재건축입주권 취득시 주택으로서의 보유기간기산일이 준공일이므로 준공일로부터 1년이내 일반주택을 양도하면 비과세 (이경우 일반주택은 비과세요건이 충족되어야 한다.)

(3) 재건축입주권을 사업기간 내에 양도

☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

(4) 재건축입주권을 준공 후에 양도

☛ 2주택이므로 과세된다.

► 2006년 이후 관리처분을 받은 입주권을 취득한 경우

(1) 재건축 준공전 일반주택 양도시

☛ 입주권도 주택수에 포함되므로 입주권 취득후 1년 이내에 일반주택을 양도해야 비과세

    (이 경우 일반주택은 비과세요건이 충족되어야 한다.)

(2) 재건축 준공후 1년이내 일반주택 양도시

☛ 원칙은 입주권도 주택수에 포함되므로 입주권 취득후 1년 이내에 일반주택을 양도하여야 비과세되지만 새집으로 이사를 하고자하는 실수요자를 보호하기 위하여 다음요건 충족시 특별하게 비과세한다.

(조건) 준공후 전세대원입주 신규 재건축주택에서 1년이상 거주 준공전 양도, 준공이후 1년이내 양도   일반주택비과세요건 충족(3년보유)

(3) 재건축입주권을 사업기간 내에 양도시

☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

(4) 재건축입주권이 준공 후에 주택으로 변환되어 양도시

☛ 2주택이므로 과세된다.

▣ 재건축 소유자가 사업기간 중 1주택을 취득한 후 양도하는 경우

► 2005년말 까지 관리처분을 받은 원조합원과, 승계조합원(2005년 말까지 원조합원의 지분을 승계한 경우)의 경우

(1) 재건축 준공전 대체주택 양도시

☛ 준공전까지는 입주권이 주택 수에 포함되지 않으므로 대체주택이 비과세요건 충족하면 비과세

(2) 이내 대체주택 양도시

☛ 재건축 준공으로 소급해서 2주택이 되므로 원칙적으로 과세된다.

다만 재건축 준공후 1년 대체주택이라는 실수요 목적의 취득을 보호하기 위하여 다음의 요건을 갖출 경우에 비과세된다. 이 경우 대체주택은 사업기간 중 취득해야 한다.

(요건) 대체주택에서 1년이상 거주 준공후 전세대원입주 준공전 , 준공이후 1년이내 대체주택양도

(3) 재건축입주권을 사업기간 내에 양도시

☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

(4) 재건축입주권이 준공 후에 주택으로 변환되어 양도시

☛ 2주택이므로 과세된다.

► 2006년이후 관리처분을 받은 원조합원과, 승계조합원

(1) 대체주택을 사업기간중 먼저 양도시

☛ 재건축사업기간(관리처분인가일부터 준공일)중 입주권은 주택수에 포함되므로 과세. 따라서 대체주택을 먼저 양도할 경우, 2주택으로 과세되지만 대체주택이라는 실수요목적을 보호하기 위해서 다음 요건을 갖출 경우 비과세된다. 이 경우 대체주택은 사업기간 중 취득해야 한다.

(요건) 대체주택에서 1년이상 거주 준공후 전세대원입주 준공전 , 준공이후 1년이내 대체주택양도

(2) 대체주택을 재건축 준공후 1년 이내 양도시

☛ 재건축아파트는 주택수에 포함이 된다. 따라서 대체주택을 먼저 양도시에는 2주택으로 과세된다. 다만 대체주택이라는 실수요목적을 보호하기 위해서 다음 요건을 갖출 경우 비과세된다.

이 경우 대체주택은 사업기간 중 취득해야 한다.

(요건) 대체주택에서 1년이상 거주 준공후 전세대원입주 1년이상 새집에서 거주 준공전, 준공이후 1년이내 대체주택양도

(3) 재건축입주권을 사업기간중 먼저 양도시

☛ 입주권은 입주권으로서의 비과세요건을 갖추어야 비과세된다.

(4) 재건축입주권이 아파트로 준공된 이후 양도시

☛ 2주택이므로 과세된다.

출처 : Naver cafe/인천재개발공유/카폐메니저 공파님, 2007.3.2일 기준)

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★2007년부터 달라지는 부동산세금

1. 주요내용

구 분	내 용	비 고
국세를 부당하게 무신고 과소신고	가산세 40% 부과	종전에는 무신고시 10% 가산
서비스업 종부세 완화 서울도 0.8% 단일	기준공시지가 200억원 종전 세율은 1～1.6%	종전 기준 공시지가 40억원
토지수용시 양도세 감면	거주자에 현금 10%, 채권 15% 감면	종전 채권보상액에 한해 10% 감면
보상자금으로 부동산 취득시 혜택 제한	보상금으로 대체부동산 구입시 취득·등록세 감면 대상지역 제한	종전 보상금으로 전국의 부동산을 구입해도 취득·등록세 비과세
양도세 특례주택 일몰규정 신설	신축 주택 1가구 1주택 특례 2007년 말까지만 인정	5년간 양도세 100% 감면은 유지
2주택자 양도세 중과	양도세 50% 중과	종전 양도세 9～36% 부과
부재지주 양도세 중과	양도세 60% 중과	종전 양도세 9～36%

(1) 주택양도세 중과

항목	주요내용
양도소득세	1가구 2주택자 양도세 세율 9～36%→50%로 강화 1가구 2주택자 장기보유특별공제 폐지 양도세 과세기준 : 전면 실거래가 그 외 지역 공시가격→전국 실거래가
종합부동산세	과표 적용률 상향조정 : 70%→80%
신축주택 비과세 특례 폐지	신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도 종료 (2007년 12월 31일 기준으로 폐지)

(2) 토지시장

항목	주요내용
양도세 중과	부재지주 농지·임야·목장용지, 비사업용 나대지·잡종지 양도세율 9～36%→60% 강화 3년 이상 보유토지 장기보유특별공제 혜택 배제
보유세 강화	종합부동산세 과표적용률 70%→80% 강화 재산세 과표적용률 60%→65% 강화

※ 양도세 중과대상에서 제외되는 땅

① 본인이 현지(또는 인접 시·군·구)에 머물며 스스로 경작하는 농지·임야·목장용지
② 농업 주업법인이 소유한 농지·임야·목장용지
③ 2005년 말 이전에 취득한 종중소유 농지·임야·목장용지
④ 개인이나 법인이 20년 이상 보유한 농지·임야·목장용지 등을 2009년 말까지 양도하는 경우
⑤ 사업용으로 판정 받은 땅(판정기준 : 개인, 법인 등이 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우, 보유기간 중 80% 이상 직접 사업에 사용한 경우)

◆ 토지 수용시 양도소득세 감면 = 2009년까지 공익사업용으로 수용되는 거주자의 토지ㆍ건물에 대해 현금보상시 양도소득세를 10% 감면해준다.

채권으로 보상받을 경우 양도소득세 감면이 종전 10%에서 15%로 확대된다.
단 투기목적의 소유가 아니어야 하므로 사업인정 고시일 2년 전에 부동산을 취득해야 하는 조건을 갖춰야 하며 양도세 감면액은 최고 1억원까지이다.
토지 수용시 양도세는 2006년까지 기준시가로 계산했으나 2007년부터는 실거래가가 적용되기 때문에 늘어나는 양도세 부담을 완화해 원활한 사업 수행을 할 수 있도록 한 것이다.

◆ 보상자금으로 대체부동산 구입시 취득ㆍ등록세 혜택 제한 = 앞으로는 지방의 보상자금으로 서울의 주택을 살 때 취득ㆍ등록세를 내야 한다.

종전에는 부동산이 수용되는 경우 보상자금으로 전국의 부동산을 구입해도 취득ㆍ등록세가 비과세됐지만 올해부터는 신규 취득하는 부동산의 취득ㆍ등록세 감면을 받는 지역 범위가 제한됐기 때문이다.
토지보상금으로 수용된 토지가 있는 특별시, 광역시, 도에서 대체부동산을 구입하거나 시ㆍ도와 경계선을 맞대고 있는 인접 시ㆍ도의 부동산을 살 때만 취득ㆍ등록세가 면제된다.
그러나 인접 시ㆍ도가 투기지역일 경우엔 경계선이 직접 맞닿는 시ㆍ군ㆍ구에 대해서만 취득ㆍ등록세가 면제되고 나머지 지역은 면제대상에서 제외된다.
행정자치부는 이 규정이 지난해 12월 28일 공포돼 이날부터 보상금을 취득한 경우에 적용된다고 설명했다.

◆ 서비스업 사업용 토지에 대한 종부세 완화 = 올해부터 서비스업종에 대한 종합부동산세가 완화된다.

대상업종은 △관광호텔업 △유원시설업 △휴양업 △스키장업 △대중골프장업 △유통단지 △화물자동차 공동차고지 △도심지역 공장 등이다.
현재 사업용 토지에 대한 종부세는 공시지가 40억원 이상 토지에 대해 부과되며 공시지가 40억~200억원에서는 세율 1%, 200억원 초과는 1.6% 부과됐다.
그러나 서비스업을 영위하는 사업용 토지는 과세기준금액이 공시지가 200억원으로 높아졌고 세율도 200억원 초과금액에 대해 0.8%로 낮아졌다.

◆ 양도세 감면 아파트 특례 2007년까지 인정 = 외환위기가 가져다 준 양도세 감면 혜택 아파트에 대한 특례는 2007년까지만 받을 수 있다.

양도세 비과세 특례 아파트는 98년 5월 22일~99년 12월 31일과 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일 기간 중 신축 주택을 취득한 경우 △양도시 5년간 발생한 양도소득 100% 감면 △기존 주택을 양도시 양도세 특례 주택은 소유하지 않은 것으로 보는 것이다.
개정법에서는 5년간 양도소득 100% 감면 혜택은 유지되지만 '기존 주택을 팔 때 특례 신축 주택은 주택으로 보지 않는다'는 규정은 2007년 말까지만 적용된다.

◆ 양도세 축소신고 가산세 40% - 2주택자의 양도세 중과 여부

일반	소형 주택	지방 3억원 주택	특례 주택	상속	결혼	비고
2						양도세 중과 대상
1	1					소형주택 먼저 양도시 중과 제외
1		1				어느 주택 양도해도 중과 제외
1			1			올해까지 일반주택 비과세 혜택
1				1		일반주택 먼저 양도시 비과세 가능
					2	합가 후 2년 내 양도시 비과세 가능

세법 관련 내용은 기본적인 내용의 이해를 돕기 위한 것으로 위 규정을 적용하고자
할 경우 반드시 전문가와 사전에 상담하여 실무에 적용시 적합한지 검토하시기 바랍니다.

[출처:네이버까페/부동산투자 및 홍보클럽/망치(2002cta)님]

 

 

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★부동산 세금 총정리① - 집 사고 팔 때 내는 세금은?

다시 쓰는 실전부동산학/주택관련 세금 종류

아무리 들여다봐도 헷갈리는 것이 세금이다. 특히 부동산 관련 세금은 종류가 많을뿐더러 같은 종류의 세금이라도 상황에 따라 내야하는 세금 액수가 달라지기 때문이다.

간혹 더 냈다거나 덜 내 문제가 발생하기도 한다. 그렇다고 공부 조금 한다고 부동산 관련 세금에 대해 통달할 수 있는 것도 아니다. 결국 수시로, 상황에 따라 일일이 전문가의 도움을 받아야 한다.

그러나 최소한 부동산 관련 세금 종류 정도만 알고 있어도 부동산을 사고 팔 때 큰 도움이 된다. 이를테면 아파트를 살 때 어떤 세금을 대략 얼마나 내야 하는지 알아야 예산에 미리 반영할 수 있기 때문이다.

그래서 ▶주택 ▶토지 ▶기타 부동산 등 세 차례에 걸쳐 부동산 관련 세금의 종류와 간단한 계산법, 신고 및 납부 방법 등을 알아보고자 한다. 이번 회에서는 그 첫 순서로 주택 관련 세금을 ▶매입 ▶보유 ▶상속ㆍ증여 ▶양도별로 나눠 알아본다.

집을 살 때 내야하는 세금

우선 아파트 등 주택을 살 때 내야 하는 세금은 ▶취득세 ▶등록세 ▶교육세 ▶농어촌특별세가 있다. 취득세는 주택뿐만 아니라 토지 등 모든 유ㆍ무형의 재산을 취득할 때 내야 하는 세금이다.

등록세는 취득ㆍ이전ㆍ변경ㆍ소멸에 관한 사항을 공부(등기부등본 등)에 등기ㆍ등록ㆍ등재는 경우에 내야 하는 세금이다. 등록세는 공부에 기록할 때 일종의 수수료 형식으로 낸다.

교육세와 농특세는 일부 국세 및 지방세에 추가해 부가하는 일종의 부가세로 교육세는 등록세의 20%, 농특세는 취득세의 10%다. 취득ㆍ등록세의 부가세기 때문에 취득ㆍ등록세가 100% 면제된다면 교육ㆍ농특세도 면제된다.

또 농ㆍ어촌 지역개발사업을 위해 필요한 재원 마련을 위한 목적세인 농특세는 2014년까지만 한시적으로 시행될 예정이다. 농특세는 특히 취득한 주택 면적이 전용 85㎡ 이하일 때는 취득세 납부 여부에 관계없이 면제된다.

주택과 관련한 취득ㆍ등록세는 통상 매매가의 4% 정도다. 그런데 이 취득ㆍ등록세는 부동산 거래 활성화 등을 이유로 주택 종류별로 정부나 자치단체에서 수시로 감면 혜택을 주기도 한다.

실제로 정부는 지난해 신규 아파트를 분양받을 경우 분양가의 4%를 내야 하는 취득ㆍ등록세를 2%로 인하했다. 또 개인 간 거래 및 개인ㆍ법인 간 거래 때도 취득ㆍ등록세는 각각 1%, 총 2%만 내면 된다.

또 부산 등 자치단체별로 서민 주거 안정을 위해 전용 40㎡ 이하 주택의 경우 취득가액이 1억원 미만이면 1월부터 취득ㆍ등록세를 100% 면제해 주고 있다.

집이 있을 때 내야 하는 세금

주택을 가지고 있는 사람은 보유세인 ▶재산세 ▶교육세 ▶종합부동산세 ▶농특세를 내야 한다.

지방세인 재산세는 해당 자치단체가 기준시가를 기준으로 부과한다. 재산세의 과세적용율은 현재 기준시가의 50%다. 그러나 2008년부터 매년 5%씩 증가 2017년에는 100%가 적용된다.

세율은 2억원 이하에 대해 구간별(8000만원 이하 부문은 0.15%, 8000만원 초과 2억원 이하 부문은 0.3%)로 계산하고 2억원 초과 부문은 0.5%가 적용된다. 예를 들어 기준시가 4억원짜리 아파트의 재산세를 계산해 보자.

① 8000만원 × 0.5(과표적용율) × 0.0015(세율) = 6만원
② 1억2000만원 × 0.5 × 0.003 = 18만원
③ 2억원 × 0.5 × 0.005 = 50만원

즉 이 아파트의 재산세는 74만원(① ② ③)이 된다. 여기에 부가세인 교육세(재산세의 20%, 즉 74만원 × 0.2 =14만8000원)를 더하면 된다. 재산세는 1년에 한 번 내며 두 번(7월과 9월)에 걸쳐 50%씩 나눠 낼 수 있다.

종부세는 주택ㆍ토지 등을 많이 보유하고 있는 사람들에게 세금을 무겁게 매겨 부동산 보유를 억제, 부동산 가격을 안정시키기 위해 도입된 국세다.

주택의 경우 한 세대가 보유한 모든 주택의 가격이 총 6억원을 초과할 경우, 6억원 초과분에 대해서만 내는 세금이다. 초과분 액수에 연도별 종부세 과표적용률(2007년 80% 적용, 매년 10%씩 상승)이 적용되고 초과분 액수에 따라 구간별로 1~4%의 세율이 적용돼 부과된다.

예를 들어 아파트 두 채를 가지고 있는 A씨의 경우 두 아파트의 공시가격 합이 8억1920만원이라면, 6억원 초과분인 2억1920만원에 대해서만 종부세를 내면 된다. 자신이 내야 할 종부세 등은 국세청이 운영하는 인터넷 홈페이지 홈택스(http://www.hometax.go.kr)를 이용하면 쉽고 편리하게 할 수 있다. 

 

이때 종부세 대상이 되는 6억원 초과분에 해당되는 재산세는 종부세 계산 때 차감된다. 종부세에는 그러나 가산세인 농특세(종부세의 20%)가 함께 부과된다.

집을 상속ㆍ증여할 때 내야하는 세금

집을 가족 등에게 상속ㆍ증여할 때는 ▶상속세 ▶증여세를 내야 한다. 상속ㆍ증여세는 쉽게 말해 경제적 가치가 있는 것을 남에게 이전할 때 내는 세금으로 이전 이유가 사망에 따른 것이라면 상속세가 되고, 그 외 이유라면 증여세가 된다.

상속세는 주택 등 사망자의 모든 재산을 대상으로 한다. 외국에 거주하는 자가 사망할 경우에는 국내 소재 재산만 과세 대상이 된다. 증여세도 마찬가지다.

상속ㆍ증여세는 그러나 공제제도라는 것이 있어 세금을 일정 부분 공제받을 수 있다. 우선 상속세의 경우 상속재산이 2억원에 미달하는 경우에는 상속세가 과세되지 않는다.

증여세의 경우 증여받는 자가 장애우라면 최대 5억원 한도 내에서 증여세를 공제받을 수 있다. 이 외에도 상속ㆍ증여세 대한 여러 공제 내용이 있으므로 상속ㆍ증여 때 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

상속세는 사망일로부터 6개월 이내에 사망자의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다. 증여세는 증여가 이뤄진 순간부터 3개월 이내에 증여받은 자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부하면 된다.

상속ㆍ증여세를 기간 내에 신고하면 내야할 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 그러나 신고를 하지 않거나 하면 상속ㆍ증여세의 20%를 추가로 부담해야 한다. 신고만 하고 납부를 하지 않아도 10%의 가산세가 붙는다.

집을 양도할 때 내야하는 세금

주택을 양도할 때는 ▶양도소득세 ▶주민세(양도세의 10%), ▶농특세(양도세를 감면받을 경우에만)를 내야 한다. 양도세는 주택 양도로 인해 발생하는 소득(양도 차익)에 대한 세금이다. 다만 주택 등의 양도가 계속ㆍ반복적으로 발생하면 해당 소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업 등으로 간주)으로 봐 종합소득세가 과세된다.

아파트 등의 주택은 물론 분양권 양도 때도 양도세를 내야 한다. 다만 1가구 1주택자 중 서울ㆍ경기 과천ㆍ수도권 5대 신도시의 시가 6억원 이하 주택의 경우 3년 이상 보유 2년 이상 거주(그 외 지역은 3년 이상 보유)했다면 양도세가 비과세된다.

1년 이상만 보유하고도 비과세를 적용받을 수 있는 경우도 있다. 우선 가구 전원이 취학이나 근무상의 형편, 1년 이상의 질병 요양과 같은 부득이한 사유로 다른 시ㆍ군으로 이주할 때다.

1가구 2주택자의 경우 양도세가 중과세되나 일시적인 2주택자 등은 비과세된다. 이 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 내에 종전 주택을 양도하면 1가구 1주택으로 간주, 양도세가 비과세된다.

상속으로 인한 1가구 2주택자 역시 주택을 상속받은 해에 해당 주택을 팔 경우 보유기간에 관계없이 양도세가 비과세된다.

또 노부모(남자는 60세, 여자는 55세)를 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1가구 2주택이 되는 경우에도 2년 이내에 먼저 양도하는 주택이 보유기간 3년 이상이면 비과세된다.

이 외에도 결혼, 농ㆍ어촌 주택 구입 등으로 1가구 2주택이 된 경우에도 일정 기간 내에 팔거나 일정 기간 보유하면 양도세가 비과세된다.

양도세 감면 혜택(조세특례제한법에 근거)을 받는 경우도 있다. 조세특례제한법은 신규 분양 주택이나 미분양 주택의 최초 분양자들에게 취득일(잔금 청산일)로부터 5년 이내에 해당 주택을 양도할 경우 양도세를 감면해준다는 내용이다.

2001년 5월 23일부터 2002년 12월 31일 사이에 취득한 전국의 신축 주택 등을 구입한 경우 5년 동안 발생한 양도차익에 대해서는 양도세가 전액 감면된다. 다만 이 경우 양도세 감면분의 20%에 해당하는 농특세를 내야 한다. 양도세 감면 혜택은 올해 말까지만 적용된다.

주택을 양도한 경우 ‘부동산양도신고서’를 작성해 주소지 관할 세무서에 제출해야 한다.

주택 관련 세금
매입 때	취득세	신규 분양 아파트의 경우 분양가의 1％
	농특세	취득세의 10％ 별도 납부
	등록세	신규 분양 아파트의 경우 분양가의 1％
	교육세	등록세의 20％ 별도 납부
보유 때	재산세	해당 자치단체가 기준시가를 기준으로 부과
	교육세	재산세의 20％
	종부세	주택 가격이 총 6억원을 초과할 경우， 6억원 초과분에 대한 세금
	농특세	종부세의 20％
상속·증여 때	상속세	사망에 의한 재산의 이동 때 내는 세금
	증여세	사망 외 이유로 재산의 이동 때 내는 세금
양도 때	양도세	양도차익에 대한 일종의 소득세
	주민세	양도세의 10％
	농특세	양도세 감면 혜택을 받는 경우 감면된 양도세의 20％
자료:국세청

 

★부동산 세금 총정리② - 땅 사고 팔 때 내는 세금

다시 쓰는 실전부동산학/땅 관련 세금 종류

 

주택과 함께 토지 관련 세금도 복잡한 편이다. 땅의 종류, 거주지 등의 상황에 따라 세금이 다르게 부과되기 때문이다.

하지만 기본적인 세금 부과 원칙만 이해한다면 얼마든지 절세가 가능하다는 게 전문가들의 설명이다. 이에 토지 관련 세금을 매입, 보유, 상속ㆍ증여, 양도 등의 상황별로 알아본다.

땅 살때 세금 얼마 내나요?

주택과 마찬가지로 땅을 살 때 내야 하는 세금으로는  ▶취득세 ▶등록세 ▶교육세 ▶농어촌특별세 등이 있다.

땅을 거래할 때 거둬 들이는 세금인 만큼 이런 세금을 ‘거래세’라고 부른다. 거래세는 국세가 아닌 지방세다. 때문에 세금을 걷는 주체가 국가가 아닌 시ㆍ군ㆍ구 등 지방자치단체가 된다.

세금을 내는 사람은 땅을 사들이는 매수자다. 이때 거래세 부과의 기준이 되는 과세표준액은 실거래가로 한다.

이전까지는 개별공시지가로 취득ㆍ등록세를 납부했으나 지난해 1월 실거래가 신고제가 도입되면서 과세기준이 이처럼 실거래가로 바뀌었다.

땅을 살 때 매수자는 전체 매매대금의 4.6%를 거래세로 내야 한다. 종류별로는 취득세 2%, 등록세 2%, 지방교육세 0.4%(등록세액의 20%), 농어촌특별세 0.2%(취득세액의 10%) 등이다.

땅을 살땐 주택을 매입할 때처럼 종류별로 주어지는 감면 혜택이 없다. 정부는 지난해 신규 아파트를 분양받을 경우 분양가의 4%를 내야 하는 취득ㆍ등록세를 2%로 인하했다. 또 개인 간 거래 및 개인ㆍ법인 간 거래 때도 취득ㆍ등록세는 각각 1%, 총 2%만 내면 된다.

하지만 땅을 매입할 땐 이 같은 취득ㆍ등록세 감면혜택이 주어지지 않는다.

땅 가진 사람 ‘세금폭탄’ 맞는다는데..

땅을 보유한 사람에게 부과되는 보유세로는 종합부동산세, 재산세가 있다. 이 중 땅의 성격, 가격에 따라 선별적으로 한가지 세금만 부과된다.

비업무용일 경우 시가 표준액(공시지가)를 기준으로 3억원 이하면 재산세만 내고, 3억 원을 초과할 때만 종부세 과세대상이 된다는 의미다. 지난해까지는 기준이 6억원이었으나 올해부터 3억원(업무용은 40억원)으로 강화됐다.

땅값의 시가표준액이 3억원을 넘는다고 해서 모두 종합부동산세의 과세대상은 아니다. 종합부동산세가 부과되는 땅은 시가표준액이 3억원이 넘는 비사업용 나대지다.

이때 나대지의 판정기준은 주택ㆍ상가 등 건축물이 들어서 있지 않은 대지로 한다. 원래 건물이 있다가 멸실된 3억원 이상의 땅도 종부세 과세 대상이다.

주택 등을 짓기 위해 농지 등을 대지로 형질 변경해놓고 과세 기준일 현재 착공하지 않으면 나대지로 분류돼 종부세 대상이 될 수도 있다.

공장이나 주택 등에 딸린 부속토지(업무용)도 건물 바닥면적의 10배를 넘고, 땅값이 40억원(개별 공시지가 기준)이 넘으면 종부세가 과세된다.

종합부동산세의 과세 대상에 포함되지 않는 땅은 종합부동산세를 내지 않는 대신 재산세를 내야 한다. 보유세인 종합부동산세와 재산세의 부과기준은 시가 표준액(개별 공시지가)로 한다.

땅 종부세의 과세표준은 ‘[해당 토지 개별 공시지가-종부세 기준금액(3억원)]×80%’ 산식으로 계산한다. 예컨대 개별 공시지가가 4억원인 땅의 경우 올해 종합부동산세 과세 표준액은 ‘(4억원-3억원)×80%=8000만원’이 된다.

이때 80%를 곱하는 이유는 급격한 세부담을 막기 위한 장치다. 과표 적용률이라고 부르는 이 장치는 해마다 10%씩 늘어나 2009년에는 100%로 강화된다.

종합부동산세는 이 과세 표준액(8000만원)에 세율(1∼4%)을 곱해 최종적으로 산정해 낸다. 이때 적용되는 세율은 해당 토지의 공시지가에 따라 차이가 있다.

비업무용 토지인 경우 종합부동세의 세율은 개별 공시시가를 기준으로 ▶7억원 이하 1% ▶7억원 초과 47억원 이하 2% ▶47억원 초과 4% 등을 적용한다.

업무용 토지인 경우 ▶80억원 이하 0.6% ▶80억원 초과 480억원 이하 1% ▶480억원 초과 1.6% 등의 세율을 적용한다.

종부세는 납세자가 종부세 납세기간인 12월 1일∼15일 사이에 자진 납세하면 전체 과세 표준액의 3%를 공제해준다.

상속ㆍ증여 세율은 동일

상속이나 증여는 땅을 매매가 아닌 아닌 방식으로 타인에게 넘기는 것을 말한다. 땅을 가족이나 제3자에게 상속ㆍ증여할 때는 상속세나 증여세를 내야 한다.

상속ㆍ증여세는 쉽게 말해 경제적 가치가 있는 것을 남에게 이전할 때 내는 세금을 말한다. 이전 이유가 사망에 따른 것이라면 상속세가 되고, 기타 이유라면 증여세가 된다.

현행 세법상 토지의 상속ㆍ증여세율은 과세표준액이 5억원 이하(1억원 이상)인 경우 20%이지만, 5억원을 초과할 경우(10억원 이하) 30%로 높아진다.

상속ㆍ증여세도 종합부동세 등과 마찬가지로 기준시가(개별 공시지가)로 세금을 계산한다고 믿는 사람들이 의외로 많다. 하지만 세법은 실거래가로 상속세와 증여세를 계산하도록 규정하고 있다.

다만 실거래가가 확인되지 않을 경우에 한해 보충적으로 기준시가를 적용토록 하고 있다. 현행 세법에서는 증여 재산이 증여일 전후 3개월(상속은 전후 6개월) 이내에 매매, 경매, 감정평가 등이 있을 경우 그 가격을 실거래가로 본다.

현행 세법상 땅을 상속ㆍ증여하고 기간 내에 신고하면 내야할 세금의 10%를 공제받을 수 있다. 그러나 신고를 하지 않거나 하면 상속ㆍ증여세의 20%를 추가로 부담해야 한다. 신고만 하고 납부를 하지 않아도 10%의 가산세가 붙는다.

땅 상속세는 부모 등의 사망일로부터 6개월 이내에 사망자의 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다. 증여세는 증여가 이뤄진 순간부터 3개월 이내에 증여받은 자의 주소지 관할 세무서에 신고, 납부하면 된다.

부재지주 땅 팔 때 차익의 60% 세금

땅을 팔 때 양도소득세, 주민세(양도세의 10%, 양도세 자진신고의 경우 면제), 농특세(양도세를 감면받을 경우에만)를 내야 한다.

양도세는 토지 양도로 인해 발생하는 소득(양도 차익)에 대한 세금이다. 다만 토지 등의 양도가 계속ㆍ반복적으로 발생하면 해당 소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업 등으로 간주)으로 봐 종합소득세가 과세된다.

2007년부터 부재지주 소유의 농지ㆍ임야ㆍ목장용지, 비사업용 나대지ㆍ잡종지 등을 팔 때 양도세가 60%로 중과된다. 이때 소유기간과 금액에 따라 9∼36%로 차등 부과되던 세율도 60%로 단일 과세된다.

양도세 중과대상에서 제외되는 땅은 ▶본인이 현지(또는 인접 시ㆍ군ㆍ구)에 머물며 스스로 경작하는 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 ▶농업 주업법인이 소유한 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등이다.

또 2005년말 이전에 취득한 종중소유 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 등에도 양도세가 종전대로 9∼36%로 차등 부과된다. 개인이나 법인이 20년 이상 보유한 농지ㆍ임야ㆍ목장 용지에 대해서도 2009년 말까지 양도하면 중과를 면제해준다. 사업용으로 판정받은 땅도 양도세 중과 대상에서 빠진다.

사업용 토지의 판정기준은 개인, 법인 등이 ▶양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▶양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용한 경우 ▶보유기간 중 80% 이상 직접 사업에 사용한 경우 등 세 가지 요건 중 하나만 갖추면 된다.

이에 따라 도시에 거주하면서 시골에 농지ㆍ임야ㆍ목장용지를 보유한 경우 양도세 부담이 2007년부터는 2006년에 비해 적게는 3~4배, 많게는 10배 이상 증가가 예상되고 있다. 아무런 이유없이 나대지나 잡종지 등을 놀릴 경우도 마찬가지다.

땅 관련 세금
구분	세금종류	세율	비고
매입할때	취득세	실거래가의 2%	거래 신고금액 기준
	등록세	실거래가의 2%	거래 신고금액 기준
	지방교육세	실거래가의 0.4%	등록세액의 20%
	농어촌특별세	실거래가의 0.2%	취득세액의 10%
보유할때	재산세	과세 표준액의 0.6～1.6%	종합부동산세가 과세되지 않는 땅에 대해 부과
	지방교육세	재산세의 20%
	종합부동산세	과세 표준액의 1～4% 부과	-기준시가 3억원 이상의 비사업용 토지 - 건물 바닥면적의 10배를 넘고, 땅값이 40억원(기준시가 기준)이 넘는 사업용 토지
	농어촌특별세	종부세의 20%
상속·증여할때	상속세	상속세 과세표준의 10～50%	기준시가(개별 공시지가) 기준
	증여세	증여세 과세표준의 10～50%	기준시가(개별 공시지가) 기준
양도할때	양도세	-부재지주:양도차익의 60% -재촌지주:양도차익의 9～36%	실거래가 기준
	주민세	양도세의 10%	양도세 자진 신고일 경우 면제
	농어촌특별세		양도세 감면 혜택을 받는 경우 감면된 양도세의 20％

 

 

★부동산세금 총정리③-상가ㆍ오피스텔ㆍ콘도의 세금

다시 쓰는 실전부동산학/기타 부동산 세금

상가나 오피스(업무용)빌딩, 오피스텔, 콘도 등은 주택이나 토지에 비해 수요자가 적은 만큼 아무래도 관심도 덜한 편이다.

하지만 최근 일부 아파트단지 내 상가 등은 분양가가 매우 비싼데도 없어서 못 팔 정도로 인기가 높아졌다. 정부가 집값을 잡겠다며 주택ㆍ토지시장을 옥죄고 있기 때문으로 풀이된다.

주택, 토지 외 상가나 오피스텔 등을 사거나 팔 때 내야 하는 세금 종류를 알아보자.

상가의 취득ㆍ등록세는 얼마?

우선 상가를 취득한 경우 취득ㆍ등록세와 교육ㆍ농특세를 내야 한다. 취득ㆍ등록세는 실거래가의 각각 2%. 여기에 등록세의 20%를 교육세로, 취득세의 10%를 농특세로 내야 한다.

상가를 처음 분양받은 경우 사업자 등록(일반 과세자)을 하면 분양가에 포함된 부가가치세를 환급받을 수 있다. 일반적으로 상가 분양가에 포함된 부가세는 전체 분양가 중 건물부분 분양가(건축비)의 10% 선이다. 토지부분 부가세는 면세이기 때문이다.

보유 때는 재산세와 종합부동산세(상가 부족 토지의 공시지가가 40억원을 초과할 경우)를 내야 한다. 상가의 재산세는 건물분과 토지분으로 나눠진다. 따라서 건물분과 토지분의 재산세를 각각 계산해 더하면 된다.

건물분은 시가표준액에 과세표준율(55%)과 세율(0.25%)를 곱하면 된다. 시가표준액은 지방세 부과 기준이 되는 토지·건물의 가격으로 매년 1월 1일 시장, 군수, 구청장이 거래가격, 용도, 경과연수 등을 감안해 결정하고 도시사 등의 승인을 얻는다. 해당 관청에 가 열람하면 된다.

토지분은 공시지가에 과세표준율(60%)과 세율(0.15~0.5%)을 곱해 구한다. 토지분 세율은 4000만원 이하는 0.15%, 4000만원 초과 1억원 미만은 0.3%, 1억원 초과는 0.5%가 적용된다.

상가를 상속ㆍ증여할 때는 상속ㆍ증여세를 내는데, 상속ㆍ증여세는 시가에 해당하는 가액(가액이 없는 경우 기준시가)의 과세표준(상속ㆍ증여공제 등을 제한 가액)에 세율을 곱해 계산한다.

세율은 과세표준액이 1억원 이하면 10%, 5억원 이하면 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%가 적용된다.

업무용빌딩은 상가와 같아

상가를 팔 때는 양도소득세와 부가가치세(토지 외 건물가액의 10%, 사업을 통째로 팔 때는 면제)를 내야 한다. 양도세율은 1년 미만 보유 때는 50%, 1년 초과 2년 미만 보유 땐 40%, 2년 이상 보유 땐 9~36%이 적용된다.

양도세 외에도 양도세의 10%를 주민세로 내야 한다. 1년에 한 번에 한해 양도세기본공제(250만원)도 받을 수 있다.

상가와 주택이 함께 있는 상가 주택 건물의 경우 주택 총 면적이 상가 총 면적보다 넓다면 소득세법에 따라 건물 전체를 주택으로 간주한다. 이 경우 양도세 등은 주택과 동일해진다.

그러나 주택 총 면적과 상가 총 면적이 같거나 상가 면적이 더 클 경우 주택부분은 주택으로, 상가부분은 상가로 본다. 따라서 양도세 등이 주택과 상가부분으로 나눠져 과세된다.

업무용빌딩 관련 세금은 상가와 같다. 취득ㆍ등록세는 물론 보유세, 양도세 등이 상가와 동일하게 적용된다.

오피스텔, 용도에 따라 세금 달라

오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 오피스텔은 건축법 적용을 받는 업무용 시설이다. 업무용빌딩과 같다고 보면 된다.

▲ 오피스텔은 용도에 따라 세금이 크게 달라진다. 법적으로 업무용인

오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 간주돼 종합부동산세

대상이 된다. 사진은 분당신도시 구미동의 한 오피스텔.  

그러나 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 간주, 주택과 똑같은 세금이 메겨진다.

오피스텔을 구입한 경우에는 상가와 동일한 취득ㆍ등록세와 교육ㆍ농특세를 낸다. 오피스텔은 또 상가처럼 사업자 등록을 하면 분양가에 포함된 부가세(분양가의 10%)를 환급 받을 수 있다.

그러나 오피스텔을 자신이 직접 혹은 임대해 주거용으로 사용하는 경우에는 부가세를 환급받을 수 없다. 부가세를 환급받은 뒤 주거용으로 사용하다 적발되면 환급받은 부가세를 돌려줘야 한다.

기본적으로 오피스텔의 재산세는 시가표준액의 50%에다 세율(0.25%)을 곱하면 된다. 하지만 오피스텔을 본인이 직접 혹은 임대해 주거용으로 사용하는 경우에는 주택과 같은 방법으로 재산세(0.15~0.5%의 세율 적용)가 부과된다.

그러나 오피스텔을 주거용으로 사용하면 주택으로 보기 때문에 종합부동산세 대상이 된다. 기본적으로 오피스텔은 종부세 대상이 아니다.

오피스텔의 상속ㆍ증여세는 업무용으로 사용하던 주거용으로 사용하던 차이가 없다. 오피스텔의 상속ㆍ증여세율 등은 상가와 같다.

오피스텔의 양도세는 재산세와 마찬가지로 사용 용도에 따라 달라진다. 주거용 오피스텔을 1채 소유하고 있는 경우 주거용 오피스텔 외에 아파트 등이 1채 더 있다면 1가구 2주택자가 돼 양도세가 중과세된다.

또 주거용 오피스텔 1채만 가지고 있다면 아파트와 마찬가지로 3년 보유(서울 등은 2년 거주해야) 때 양도세가 비과세된다. 이때 업무용 등으로 사용했던 기간은 보유 기간에서 제외된다. 업무용 오피스텔의 양도세는 상가와 같다.

콘도는 상속ㆍ증여세 안내

콘도를 분양받은 경우에는 분양가의 2%를 취득세로 내야 한다. 또 취득세의 10%를 농특세로 내야 한다.

콘도는 분양 방법에 따라 등기를 할 수 없는 경우(회원제로 분양한 경우)가 있는 데, 이때는 등록세와 교육세가 부과되지 않는다. 하지만 등기를 하면(공유제로 분양한 경우) 등록세(2%)와 교육세(등록세의 20%)도 내야 한다.

콘도는 상속ㆍ증여세, 재산ㆍ종부세 대상이 아니어서 가지고 있는 동안에는 특별히 내야할 세금이 없다.

다만 공유제로 분양받아 등기한 경우에는 재산세를 내야 한다. 재산세는 콘도의 전체 지분 중(콘도마다 다름) 자신이 소유한 지분에 대한 부분만큼만 내면 된다. 통상적으로 콘도의 재산세는 3만원 선으로 저렴한 편이다.

콘도의 양도세는 보유기간에 관계없이 누진세율(9~36%)이 적용된다. 따라서 양도차익(양도가액-취득가액)에서 양도소득세 기본공제 250만원(1년에 1회만 가능)을 차감한 후 누진세율을 적용하면 된다.

도움말=박정현 세무사(031-898-0030)

 

상품별 세금 종류
종류	취득 때	보유 때	상속·증여 때	양도 때
상가 (업무용빌딩)	취득·등록·교육·농특세	-재산세 -종부세(부속토지의 공시지가가 합계가 40억원을 초과할 경우)	상속·증여세	-양도세 -부가가치세(사업을 통째로 매각할 때는 면세)
오피스텔	취득·등록·교육·농특세	-재산세(주거용으로 사용시 주택 재산세와 동일), -종부세(주거용으로 사용시 종부세 대상)	상속·증여세	-양도세(주거용으로 사용시 주택과 동일)
콘도	취득·등록세, 교육·농특세(공유제로 분양해 등기한 경우만 해당)	재산세(공유제 분양의 경우)	관련 없음	양도세(보유기간 관계없이 9~36% 누진세율 적용)

황정일 기자[obidius@joongang.co.kr]

2007년 02월 21일 

저작권자: 중앙일보 조인스랜드 <무단전재,재배포 금지>

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 ★2007년도 각 부문별 절세 투자전략

세금은 돈의 흐름에 많을 영향을 미치는 매우 민감한 사안이다.

정부는 1월 17일 [2007년 세법시행령 규칙]안을 통해 중산ㆍ서민층 세제지원과 세원투명성 제고, 조세체계의 선진화ㆍ합리화, 투자촉진을 통한 일자리 창출 지원하겠다는 의지를 보였다.

미용/성형비 소득공제 및 고소득자의 복식부기 등을 통한 세원의 투명성확보와 음식업의 의제매입공제 확대로 영세자영업자 및 서민의 세부담 경감을 꾀했다는데 긍정적인 평가를 할 수 있다.

하지만 금융상품 등에 대한 세제혜택의 축소 등으로 급여생활자 및 중산층에 대한 배려는 미흡하다.

특히 올해에도 부동산을 잡겠다는 강한 의지와 금융상품의 세제혜택도 줄어들어 명확히 이해하고 대처해 나가야 하겠다.

개정된 내용을 크게 부동산과, 금융상품, 그리고 기타로 구분하여 설명하고자 한다.

#부동산과 세금

그간 정부는 수많은 부동산 대책을 발표 했었다.

2003년 5월 23일 주택가격 안정대책, 2003년 9월 5일 재건축시장 안정대책, 2003년 10월 29일 부동산종합대책, 2005년 2월 17일 판교 투기방지대책, 2005년 8월 31일 부동산종합대책, 재건축 초과이익 환수를 위한 2006년 3월 30일 대책, 2006년 11월 15일 부동산시장 안정화 방안, 2007년 1월 11일 부동산 안정 제도개편 방안…

이제 부동산을 싸게 사서 높게 파는 시세차익만을 중요시하던 시대는 끝이 났다.

2006년부터의 세금정책을 통한 규제가 강화 되면서, 세테크는 부동산 투자에서 가장 중요한 포인트가 되었다.

2007년에 달라지는 부동산 세제로는 1가구 2주택에 대한 양도세 50% 중과와 모든 주택이 실거래가 기준과표 아래 놓이게 되며, 종합부동산세 과표 적용률도 80%로 상향 조정된다.

*양도소득세 실 거래가 적용

작년까지 고가주택, 단기매매거래, 미등기자산, 1세대3주택, 비사업용토지, 1세대2주택 등에 대해서만 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 부과해 왔던 것을 올해부터 모든 주택으로 확대 적용된다.

건물?부동산?부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권)를 양도했을 때도 실거래 가액을 기준으로 한 양도소득세 과세가 전면 시행된다.

양도소득세율도 9~36%에서 50%로 일괄 확대적용 되며, 1가구 3주택의 경우 60%의 단일세율이 적용된다.

*1가구 2주택 양도소득세 50% 중과

1가구 2주택자가 집을 팔 경우 50%의 세율로 양도소득세를 부과하며, 장기보유 특별공제도 없어진다.

하지만 2주택이라도 예외규정이 있다.

일반주택과 소형주택을 1채씩 보유한 경우 소형주택을 먼저 양도시, 일반주택과 지방의 3억원 이하의 주택을 보유 시에는 중과대상에서 제외된다. 또한 상속과 결혼 시에는 비과세가 되는 경우도 있다.

*종합부동산세 과표 80%로 상향 조정

2006년까지 공시가격의 70%로 적용되던 과표 적용률이 80%로 상향 적용되며, 2008년에는 90%, 2010년부터는 100%가 적용될 전망이다.

2005년 최초 도입시 50%인 과표 적용률이 2009년까지 100%로 높아지는 ‘종부세 로드맵‘이 그대로 유지되기 때문에, 2006년 가파르게 상승한 부동산가격에 이 같은 과표 적용률까지 합하면 6억원 초과 고가주택의 세부담은 더욱 늘어날 전망이다.

*양도세 불성실신고 가산세 중과

양도세를 부당하게 축소 신고하거나 신고하지 않을 경우 가산세는 미납세액의 40%(기존 10%)가 중과된다.

현행 양도세 무신고의 경우 가산세는 10%이므로 4배가 높아진 셈이므로 반드시 신고해서 불이익을 받는 일이 없도록 해야 한다.

*15년 아파트 리모델링 통한 증축 허용

2007년부터 아파트 전용면적을 늘리는 리모델링 가능 연한이 준공 후 20년에서 15년으로 앞당겨진다.

리모델링시 전용면적을 최대 30%까지 늘릴 수 있을 것으로 보여 주택시장에도 상당한 변화가 예상되며, 허용연한이 대폭 늘어나는 등 각종 규제에 분양가상한제까지 적용될 것으로 보이는 재건축을 대신해 리모델링에 대한 관심이 더욱 커질 전망이다.

*민간아파트 분양원가 공개 및 분양가 상한제

빠르면 올 9월부터 수도권 전 지역과 지방의 투기과열지역에 대해 민간 건설사가 분양하는 아파트의 원가 공개를 의무화 했다.

이번 조치로 민간 아파트의 분양원가는 시군구에 마련되는 분양가 심사위원회의 검증을 거쳐 7개 항목의 내역을 공개하도록 했다. 분양가 상한제도 올 9월부터 도입하기로 했다.

분양원가 공개 대상이 될 수도권 및 투기과열지구 민간택지 아파트 물량은 총공급물량인 47만여 가구의 12%선인 5만7천 여가구로 조사됐으며, 분양가 상한제를 적용 받을 아파트는 전국 14만여 가구에 이를 것으로 보인다.

*후 분양제 확대, 인터넷 청약 의무화

올해부터 주택공사나 지방자치단체가 공급하는 아파트에 대해 공정 40%를 마친 후 분양해야 한다. 2009년에는 공정률이 60%, 2011년에는 80% 공정 후 분양 한다.

*’㎡’표기 의무화

2007년 7월부터 매매계약서. 광고 등에 주택의 면적을 나타내는 단위인 ‘평’ 대신 ‘㎡’를 의무적으로 표기해야 한다. 이를 위반 시 50만원의 과태료가 부과된다.

*종합부동산세 ‘물납’ 허용

종합부동산세액이 1,000만원이 넘는 경우 꼭 현금이 아니라 부동산이나 주식 등의 물건으로 납부할 수도 있다.

#금융상품 및 투자

*해외투자펀드 비과세(시행시기 : 2007년 3월 예상)

해외투자펀드(역내펀드)를 통한 해외주식 양도차익 분배금에 대해 비과세 혜택이 주어진다.

기 가입된 역내펀드는 소급적용이 되지 않고 제도시행시점 가입 분부터  비과세 혜택이 3년 동안 주어지며, 역외펀드에 대해서는 변동 없이 정상과세(15.4%)가 된다.

*투자목적의 해외부동산 취득한도 상향조정(2007년 3월 예상)

투자목적의 해외부동산 취득한도가 현행 100만불 이내에서 300만불 이내로 상향조정 된다.

해외 부동산 투자 규제가 완화되며, 한도제한은 2008년~2009년 중으로 한도가 전면 폐지될 전망이다.

직접 매년 임대계약서 등을 제출하고, 주거목적의 경우에는 현행대로 2년마다 거주사실(출입국 증명)을 보고해야 한다.

이러한 일련의 해외투자 확대방안은 최근 외환 초과공급으로 인해 외환시장의 어려움이 지속되고 있어서 외환시장에서의 수요-공급 균형을 유지하기 위한 포석이 깔려있다.

*농/수/신협, 새마을금고 예탁금 비과세 3년 연장

2006년 말까지 주어지던 농협.수협,신협,새마을금고의 2,000만원 이하의 예탁금의 이자소득세 비과세가 2009년까지 3년간 연장되며, 20세 미만 미성년자 가입은 2007년부터 불가능 하다.

*세금우대 종합저축 가입한도 축소

세금우대 종합저축 한도가 4,000만원에서 2,000만원으로 축소 적용된다.

*장기주택마련 저축(펀드) 가입시한 연장

2006년이 일몰시한이었으나 2009년까지 한시적으로 가입해도, 비과세 혜택 및 소득공제 혜택 가능

*유전개발펀드, 신규 세제혜택상품

전세계는 지금 에너지 전쟁이라 해도 과언이 아니다.

정책적인 측면에서 유전개발을 위해 설립된 펀드에 대해서는 배당소득이 투자회사별로 액면 3억원 이하일 경우 2008년까지 비과세 혜택을 주고, 2009년부터 2011년까지는 5%의 저율이 적용된다.

*정크본드 투자펀드 5% 분리과세 혜택(시행시기 :2007.01)

투자부적격 회사채(BB 이하)가 10% 이상 편입된 채권형 펀드에 투자한 사람들에 대해 이자?배당소득세(세율 14%)를 감면해 주고, 2009년까지 5%만 분리과세하기로 했다.

이에 따라 국내 정크본드 시장이 활성화돼 한계기업들의 자금 조달이 지금보다 쉬워질 것으로 기대 된다.

최근 비오이 하이디스와 팬택 계열의 워크아웃 사태를 보았듯이 채권투자시에 신용등급을 반드시 확인하고 펀드에도 편입 채권들의 신용도를 확인해 볼 필요가 있다.

#기타

*정치자금 세액공제 축소

2006년까지 10만원의 정치자금을 기부하면 연말정산 시 11만원의 세액공제를 받았으나, 2007년부터는 기부한 금액만큼만(10만원) 세액공제를 받는다.

*현금영수증 미 발급 세파라치 제도 시행

2007년 7월부터 현금영수증 관련 신고포상금제도가 시행된다.

적법한 증빙자료를 제출시 건당 5만원의 포상금이 지급되면, 전문 세파라치의 창궐을 막기 위해 연간 40건(200만)으로 포상금을 제한한다.

*미용, 성형 소득공제 가능(2008년까지 한시적으로 적용)

미용 및 성형을 위한 수술비용과 보약 구입비도 의료비로 간주하여 소득공제 대상이 된다.

그간 고소득 전문직종의 소득파악이 쉽지 않아 탈루의혹을 꾸준히 받아온 의료계의 세원투명성을 확보하기 위한 방안으로서 2008년까지만 한시적으로 적용한다.

*현금거래 신고제

7월부터는 당일 현금영수증 못 받아도 거래일로부터 15일 이내에 관할 세무서에 인터넷, 서면으로 거래 증빙(간이영수증?계산서?무통장 입금증)과 함께 국세청에 신고하면 소득공제 가능하다.

*음식업 의제매입 공제율(4.76%->5.66%) 인상(2008년까지 적용)

음식업의 의제매입공제란 세금계산서 없이도 세무서에 신고만 하면 실제 매입가액으로 간주하여 5.66%만큼 부가가치세액을 공제하는 제도로 2월말부터 시행될 것으로 예상된다.

이 제도로 1년에 2,000만원의 농수산물의 재료비를 쓰는 식당의 경우 1,132,000원(2천만원 X 5.66%)만큼 세액공제를 해주는 것으로서, 2005년의 952,000원에 비해 18만원의 세부담이 줄어드는 효과가 있다.

*취학 전 아동 교육비 소득공제 대상 확대

소득공제 대상이 유치원, 영유아 보육시설, 학원 등에서 내년 연말정산부터 수영장.태권도 등 체육 교습소까지 확대된다.

*직불카드 소득공제율 15% 유지

직장인의 연말정산 때 적용되는 직불(체크)카드의 소득공제율 상향 조정 무산으로, 현재처럼 ‘연급여 15% 초과금액의 15%’가 유지된다.

*보험상품 설명 제도 개선

4월부터는 보험 계약자의 가입 조건에 따라 맞춤형으로 제작된 상품 설명서가 나온다.

부실판매를 막기위해 보험계약자는 상품 내용에 대해 설명을 들었음을 서술식으로 직접 기재해야 하며 무자격자의 보험 모집을 막기 위해 보험 모집자 실명제가 실시된다.

[출처:모네타/김종석 | 딸기아빠 우리투자증권 차장 ]

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★2007년 꼭 알아야 할 절세전략

 

절세전략이 부동산 투자 수익성에 영향을 미친다?

 

해마다 연초가 되면 부동산보유자들은 직전 년도 말에 개정되거나 개정이 예정된 세법 내용에 관심을 두고 자신에게 해당되는 지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 세법 개정에 따라 부동산의 취득 및 양도 시기와 방법, 보유 여부 등에 수정이 가해져야 할 지도 모르기 때문이다.

세법 개정 내용을 모르고 과거에 했던 것처럼 안일하게 의사 결정을 했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 세금이 부동산 투자 수익성에 결과적으로 큰 영향을 줄 수도 있기 때문이다. 작년 말 개정된 부동산 관련 세법을 정리해보고 절세방안은 없는지 살펴본다.

 

우선 종합부동산세(이하 종부세)부터 살펴보자.

2008년부터는 종부세 납세방식이 납세의무자의 자진신고납부 방식에서 정부부과방식으로 바뀐다.

즉, 매년 11월 25일까지 관할세무서장이 납부세액을 결정하여 고지한다. 다만, 납세의무자가 자진신고 납부하고자 할 때는 12월1일부터 15일 사이에 신고납부도 가능하다. 정부고지금액이 실제보다 큰 경우에는 자진신고방식을 택함으로써 절세 및 유리한 현금흐름을 가져가도록 해야 할 것 같다.

또 지금까지는 모든 사업용 토지에 대해 종부세 과세기준금액이 일률적으로 공시가격 40억 원이었으나 올해부터는 서비스업용 토지(관광호텔, 유원시설, 휴양, 스키장, 대중골프장, 유통단지, 화물자동차공동차고지, 도심지역공장용지)에 대해서는 과세기준금액을 200억 원으로 상향하고 세율도 1.6%에서 0.8%로 낮춰진다. 사업용 토지의 공시가격이 40억 원이 초과할 경우 일부를 서비스업용으로 용도변경을 한다면 종부세를 절세할 수 있겠다.

 

다음은 양도소득세 부분이다.

우선 지금까지는 공익사업용으로 수용되는 부동산에 대해서는 채권보상분에 대해서만 양도소득세의 10%를 감면해주었으나 올해부터는 현금보상분에 대해서는 10%, 채권보상분에 대해서는 15% 양도세 감면혜택을 부여한다. 이는 2009년까지 적용되는 것으로 타의에 의한 양도에 대한 세제특례라 보면 되겠다.

 

또 자경농민이 영농자녀에게 일정규모 이하의 농지를 증여할 경우 증여세를 5년간 1억 원을 한도로 면제하되, 일몰 기한을 2011년 12월 31일까지로 하고, 이 농지를 양도할 때의 취득가액은 증여자의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세하도록 하였다. 따라서 증여세와 양도소득세 총부담액을 비교하여 유리한 쪽으로 신고여부를 결정하는 절세방안이 필요하다.

 

또 지금까지 감면대상 신축주택에 대해서는 언제 양도하든 5년간 발생한 양도차익에 대해 양도소득세를 감면하고, 주택 수 계산에서도 제외하는 특례를 부여했으나 이 제도의 시한을 2007년 12월 31일까지 양도하는 경우로 일몰기한을 정하였다. 따라서 감면대상 신축주택 소유자는 올해 안에 신축주택을 양도하는 절세방안이 필요하다.

 

또 양도소득세 무신고자에 대해 실거래가액 추정근거를 마련하였다. 즉 양도소득세를 신고하지 않은 경우 납세지 관할세무서장이 등기부에 기재된 거래가액을 실거래가액으로 추정하여 양도소득세를 결정할 수 있도록 하였다. 지금까지는 자진신고납부제도를 취하고 있어서 정부의 추계결정시 근거가 애매하여 다툼이 많았으나 이번에 근거를 명확히 함으로써 다툼의 소지를 없앴다. 따라서 등기부상의 실거래가액과 실제거래가액이 다른 경우에는 납세의무자 자신이 반드시 신고를 함으로써 부당한 세금부과를 피해야 한다.

 

그리고 국외 이주의 경우 1세대 1주택을 처분할 때 처분시기에 제한 없이 보유 및 거주요건을 갖추지 않아도 양도소득세가 비과세되었으나 앞으로는 출국 후 2년 이내에 양도한 경우에만 가능하다. 또한 법인이 보유한 비사업용토지에 대해서는 양도소득의 30%(미등기 시 40%)를 법인세특별부가세로 징수한다. 외국에 거주하는 비거주자로부터 부동산을 양수하는 경우 개인에게 양도소득세를 원천징수의무를 부여했으나 이를 면제하였다.

 

이제 지방세분야를 살펴보자.

기업도시 개발사업 시행자와 기업도시 개발구역에 입주하는 기업이 사업용 부동산의 취득 및 보유시 취득세와 등록세를 15년간 면제받고 재산세는 처음 5년간 완전면제, 이후 3년간 50% 감면받게 된다.

 

이외에도 특히 유의해야 할 사항이 있다.

올해부터는 양도소득세 등을 과소 신고하거나 무신고한 경우에 차등적으로 가산세가 부과된다. 고의적으로 과소신고 또는 무신고한 경우에는 해당세액의 무려 40%에 달하는 가산세가 부과되고, 단순 무신고는 세액의 20%, 단순 과소 신고는 세액의 10%로 차등화된다. 주로 다운계약서 또는 사실과 다른 증빙에 의해 과소 신고한 경우에는 무거운 가산세를 물게 되므로 유의해야 한다. 하지만 6개월 이내 수정신고를 하면 가산세의 50%를 감면하므로 사후적으로 발견되었다면 빨리 수정신고를 하는 게 낫다.

 

또 주택거래신고지역 안에서 6억 원 초과 주택 거래 시에는 자기자금 및 차입금(예금액, 부동산매도액, 대출액, 사채 등)으로 구별된 주택취득자금 조달계획서를 제출하고, 본인의 입주 여부도 기재해야 한다. 자금계획이 불분명할 경우에는 세무조사와 함께 증여세 또는 소득세가 추징될 수 있으므로 사전에 대비를 철저히 해야 한다.

 

올해부터는 모든 부동산 양도소득세를 실거래가로 계산하고, 1세대 2주택의 양도에는 중과세율 50%, 비사업용토지의 양도에는 중과세율 60%를 적용하는 등 양도소득세가 대폭 강화되었고, 종부세 과세표준도 점차 공시가격의 80%로 적용 비율이 높아져 부동산 관련 세금이 무거워질 전망이다.
이러한 상황에 더해 작년에 이뤄진 부동산관련 세법 개정 내용을 꼼꼼히 챙겨 자기도 모르게 불필요한 세금으로 돈이 흘러나가지 않도록 하는 지혜가 필요할 것 같다.

공인회계사 유종오(중원세무회계 대표)

 출처 : [부동산114] 재테크>2007년 꼭 알아야 할 절세전략 /유종오/2007.01.24
 

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★꼭 알아둬야 할 양도세 ABC

올들어 양도세를 실거래가로 부과하면서 늘어나는 양도세 부담에 걱정을 하는 사람들이 많다. 양도세를 한푼이라도 아끼려면 세금 규정부터 잘 알아둬야 한다. 비즈앤 택스의 도움으로 헷갈리는 양도세 규정에 대해 알아본다.

주택보유 판정 시점은

재건축한 주택이나 상속주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다.

1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 원칙적으로 취득일로부터 양도일까지로 보며, 취득일 및 양도일의 판정은 당해 주택의 대금을 청산한 날로 보나, 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우 혹은 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일로 본다.

각각의 경우에 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.

▶동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우=세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다.

▶주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우=증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.

▶이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우=아내의 보유기간만 가지고 판단한다.

▶주택을 상속받은 경우=피상속인의 사망일부터 계산한다.

▶동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우=경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.

▶보유 중에 소실ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우=멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다.

세금에서 1세대란

1세대 1주택 양도세 비과세를 적용 받기 위해서는 반드시 양도일 현재 ‘1세대’가 국내에 1주택만을 소유하고 있을 것을 요구한다. 이 때 ‘1세대’란 구체적으로 무엇을 의미할 까.

‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 집단을 말한다.

1세대가 되기 위하여는 원칙적으로 배우자가 있어야 하지만, 다음 중에 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 1세대로 본다.

▶해당 거주자의 연령이 30세 이상이거나 소득세법상의 소득이 있는 경우 ▶배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▶거주자가 당해 주택을 상속 받은 경우 ▶종합소득ㆍ퇴직소득ㆍ산림소득 또는 양도소득이 있는 경우 등이다.

세대란 주민등록상 동일한 주소 또는 거소에서 같이 생계를 유지하는 단위로 해석될 수 있다. 예를 들어, 한 주소나 거소 안에서 본인과 아내, 자녀, 동생, 장모와 함께 살고 있으며 타 지역에서 대학교를 다니는 자녀가 있어 이들 모두가 생계를 함께 하고 있다면, 이들 구성원의 소득이나 연령에 관계없이 1세대를 구성하게 되는 것이다

부부 공동명의의 집을 양도할 때 1세대 1주택 요건을 충족하는지의 여부를 가리는 데 있어서 공동명의 사실은 이에 아무런 영향을 미치지 못한다.왜냐하면 부부는 각각 단독세대를 구성하더라도 1세대로 보기 때문이다.

6월 1일을 잘 따져라

부동산을 보유하는데 대하여 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세 등 보유세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 정하여 이 날 현재 주택, 건물 및 토지를 사실상 소유하고 있는 자에게 세금을 부과한다.

따라서 5월 31일에 부동산을 양도하였다면 6월 1일 현재 소유자인 매수자가 당해연도분 재산세를 납부해야 하며, 6월 2일에 양도하였다면 매도자가 보유한 기간이 단지 몇 개월뿐이더라도 1년치 세금을 매도자가 납부해야 한다.

그러므로 과세기준일(6월 1일)을 전후하여 부동산을 양도하고자 하는 경우에는 6월 1일전에 양도해야 재산세 납세의무가 없다.

반면, 매수자의 입장에서는 6월 1일을 지나서 매입해야 납세의무가 없다. 위에서 양도한다는 말은 실제로 잔금을 받는 경우를 말하며, 잔금을 받기 전에 소유권이전등기를 마쳤다면 등기일을 양도일로 본다.

조인스랜드 취재팀

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자료출처: 상가뉴스레이다

★[창업세무] 사업자가 알아야 할 2007 개정세법

세무비타민 - 사업자가 알아야할 2007 개정세법. - 2007년 개정세법을 이해하고 관련 변화에 적응하자. -

세무비타민- 사업자께서 알아야 할 2007년 개정세법

  매년 1월이면 각종 제도의 변화에 관심을 가지셔야 합니다. 세법 역시 매해 개정이 되는 데 이번 강좌에서는 2007년 개정세법에서 소규모 상가 창업자 여러분이 알아야 할 사항을 정리하여 보았습니다.

1. 현금영수증 및 신용카드관련 강화

  1) 신고 포상금 지급
   현금영수증 발급을 거부한 현금영수증가맹점 또는 신용카드매출전표의 발급을 거부하거나 사실과 다르게 발급한 신용카드(현금영수증)가맹점을 신고한 자에 대하여 포상금을 지급할 수 있도록 하였습니다.

  2) 가맹점가입의무화 및 가산세 부과
   일정한 요건에 해당되는 사업자는 현금영수증가맹점에 의무적으로 가입하도록 하고, 현금영수증가맹점에 가입하여야 할 사업자가 가입하지 아니하거나 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 현금영수증의 발급을 거부한 경우 및 사실과 다르게 발급한 경우에는 일정액의 가산세를 부과하도록 하였습니다.

2. 불성실 신고자에 대한 가산세 강화 (최대 40%)

  신고의무의 위반정도에 따라 불성실한 신고에 대한 가산세율을 고의적 의무위반의 경우에는 100분의 40으로, 단순한 무신고의 경우에는 100분의 20으로, 단순 과소신고의 경우에는 100분의 10으로 차등을 두어 규정하였습니다. (과거 최대 20%보다 2배정도 증가)

  3. 사업용 계좌 신고제도 도입 2008년 시행
  복식부기의무자는 개인적인 거래를 위한 계좌와 구분되는 사업용 계좌를 개설하여 관할세무서장에게 신고하도록 하고, 사업상 재화 또는 용역의 공급과 관련된 대가를 지급받거나 지급하는 거래로서 금융기관을 통하여 대금의 결제가 이루어지는 경우와 인건비 및 임차료를 지급하거나 지급받는 경우에는 반드시 사업용 계좌를 이용하도록 하며, 사업용 계좌를 개설하여야 할 자가 개설하지 아니하거나 사업용 계좌를 개설하여 신고한 자가 사업용 계좌를 사용하지 아니한 경우에는 일정액의 가산세를 부과하도록 하는 규정을 2007년 시범시행하고 2008년부터 본격적으로 시행하도록 하였습니다.

4. 부가가치세법 개정

  1) 도서대여용역을 면세로 함 (일반도서대여점)

  2) 재화 또는 용역을 공급한 후 할인액에 대하여 과세표준에서 제외함

5. 일용직등에 대한 지급조서 미제출 가산세 2% (1개월이내 제출 1%) 부과 시작
  일용직에 대한 비용을 처리하셔야 하는 분들은 매분기(3개월) 지급내역을 다음달(4월,7월,10월,1월) 말일까지 지급조서를 제출하셔야 합니다.

NOTE

2007년 소규모 창업자 여러분과 관련된 개정세법은 상기와 같습니다. 특히 현금영수증 등 관련된 사항과 일용직등의 지급조서 제출관련해서는 가산세 등의 직접적인 세금이 관련되므로 유의하시기 바랍니다.

- 자료 인용시 인터넷주소www.sangganews.com

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★2007년 종합부동산세법의 주요 개정 사항

1. 과세표준 산정방법의 조정

(1) 개정취지
  종합부동산세 납세의무자를 공시가격기준으로 전환함에 따라 과세표준산정 방법을 공시가격기준으로 전환함.

 (2006년 과세분부터 적용함)

(2) 개정내용
                                                                                                                                       2006.12.12

종 전	개 정
1 . 주택   주택분과세표준 =    ∑ (주택분 재산세 과세표준) - 4.5억원	1. 주택   주택분 과세표준 =    ∑ (주택의 공시가격) - 6억원
2. 종합합산과세대상 토지   종합합산토지분과세표준 =    ∑ (종합합산토지분 재산세 과세표준) - 3억원	2. 종합합산과세대상 토지   종합합산토지분과세표준 =    ∑ (종합합산토지의 공시가격) - 3억원
3. 별도합산과세대상 토지   별도합산토지분과세표준 =    ∑ (별도합산토지분 재산세 과세표준) - 20억원	3. 별도합산과세대상 토지   별도합산토지분과세표준 =    ∑ (별도합산토지의 공시가격) - 40억원

2. 세액계산방법 (재산세액 공제액과 세부담상한초과액을 차감하기 전의 금액)

(1) 개정취지
  적용비율은 매년 보유과세를 강화하기 위해서 주택과 종합합산은 매년 10%p씩, 별도합산은 매년 5%p씩 인상
  하여 각각 2009년(주택과 종합합산), 2015년(별도합산)에 과세표준액의 100%를 세액계산시 반영하도록 되어
  있는 바, 주택과 종합합산은 전년도는 50%였으나 올해부터 70%부터 시작하여 10%p씩 증가한 적용비율을
  적용하는 것임.

(2) 개정내용

종 전	개 정
1. 주택분 적용비율 : 50%	1. 주택분 적용비율 : 70%
2. 종합합산과세대상 토지분 적용비율 : 50%	2. 종합합산과세대상 토지분 적용비율 : 70%
3. 별도합산과세대상 토지분 적용비율 : 50%	3. 별도합산과세대상 토지분 적용비율 : 55%

3. 세부담 상한액의 상향 조정

(1) 개정취지
  부동산 투기적 수요를 억제하기 위하여 주택 및 비사업용 토지에 대한 세부담 상한의 한도를 상향 조정하여
  보유세 현실화 (2006년 과세분부터 적용함)

(2) 개정내용

종 전	개 정
1. 주택분   - 전년도 주택분 총세액상당액의 150%	1. 주택분   - 전년도 주택분 총세액상당액     (재산세 및 종합부동산세)의 300%
2. 종합합산과세대상 토지   - 전년도 종합합산과세대상 토지분     총세액상당액의 150%	2. 종합합산과세대상 토지   - 전년도 종합합산과세대상 토지분 총세액상당액     (재산세 및 종합부동산세)의 300%
3. 별도합산과세대상 토지   - 전년도 별도합산과세대상 토지분     총세액상당액의 150%	3. 별도합산과세대상 토지   - 종전 규정과 동일

4. 세대의 정의 및 세대원의 범위 신설

(1) 개정취지
  주택 및 종합합산 토지분 종합부동산세의 과세방법을 인별합산에서 세대별합산으로 변경함에 따라 세대의
  정의와 세대원의 범위를 규정함.(2006년 과세분부터 적용함)

(2) 개정내용

종 전	개 정
1. 세대의 정의 등    <신 설>	- 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가    그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를    같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대 - 가족의 범위 : 주택 또는 토지의 소유자와    그 배우자의 직계존비속(그 배우자 를 포함) 및    형제자매 - 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로   본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함.
2. 배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우    <신 설>	- 30세 이상인 경우 - 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 - 소득이 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는   주택 또는 토지를 관리 · 유지하면서 독립된 생계를   유지할 수 있는 경우 * 다만, 미성년자인 경우 제외하되, 미성년자의 결혼,   가족의 사망으로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는   그러하지 아니하다.
3. 혼인으로 1세대를 구성하게 되는 경우    <신 설>	- 혼인한 날부터 2년 동안은 주택 또는 토지를   소유하는 자와 그 혼인한 자를 각 각 1세대로 함.
4. 60세( 여자의 경우 55세) 이상의 직계존속을    동거봉양하기 위한 합가로 1세대 를 구성하는 경우    <신 설>	- 합가한 날부터 2년 동안은 주택 또는 토지를   소유한 자와 그 합가한 자를 각각 1세대로 함.
5. 세대원의 판정기준일    <신 설>	- 당해연도 과세기준일

5. 과세표준 구간별 세율 및 적용률 조정

(1) 개정취지
  종합부동산세 과세표준을 공시가격 기준으로 전환함에 따라 과세표준 구간 및 과세표준구간별 세율을 조정하고
  과세표준에 적용하는 비율을 신설하여 매년 상향조정하고 보유세?현실화 (2006년 과세분부터 적용함)

(2) 개정내용

종 전

개 정

[ 세액 계산방법 : 과세표준 × 세율 ]

[ 세액 계산방법 : 과세표준 × 적용률 × 세율 ]

1. 주택분

과세표준	세율
5.5억원 이하	1%
45.5억원 이하	2%
45.5억원 초과	3%

1. 주택분

과세표준	세율
3억원 이하	1%
14억원이하	1.5%
94억원 이하	2%
94억원 초과	3%

2. 종합합산과세대상 토지

과세표준	세율
7억원 이하	1%
47억원 이하	2%
47억원 초과	4%

2. 종합합산과세대상 토지

과세표준	세율
17억원 이하	1%
97억원 이하	2%
97억원초과	4%

3. 별도합산과세대상 토지

과세표준	세율
80억원 이하	0.6%
480억원 이하	1.0%
480억원 초과	1.6%

3. 별도합산과세대상 토지

과세표준	세율
160억원 이하	0.6%
960억원 이하	1.0%
960억원 초과	1.6%

6. 차감하는 재산세액의 계산방법의 조정

(1) 개정취지
  과세대상별로 과세기준금액을 초과하는 부분에 대하여 실제 재산세로 부과된 세액을 종합부동산세액에서
  차감하여 보유세를 현실화하고 차감하는 재산세액의 계산방법을 명확히 함. (2006년 과세분부터 적용함)

(2) 개정내용

종전	개정
1. 주택분  - 납세의무자별로 주택분 재산세로 부과된 세액의    합계액 중 199만원을 초과하 는 금액을 주택분    종합부동산세액에서 공제 * 주택분 재산세로 부과된 세액의 의미   지방세법에 의해 가감조정된 세율이 적용된 경우에는   그 세율이 적용되기 전의 표준세율에 의하여 계산한   세액	1. 주택분  - 주택분 과세기준금액을 초과하는 금액에 대해서    당해 과세대상주택의 주택분 재산세로 부과된    세액을 주택분 종합부동산세액에서 공제 * 주택분 재산세로 부과된 세액의 의미  지방세법에 의해 가감조정된 세율이 적용되거나   세부담상한을 적용받은 경우에는 세율적용후 또는   세부담상한을 적용받은 후의 세액   ∑ 주택분재산세로 부과된 세액 × 과세기준 초과분에   대하여 주택분재산세표준세율로 계산한   재산세 상당액 / 주택을 합산하여   주택분 재산세표준세율로 계산한 재산세 상당액
2. 종합합산과세대상 토지분  - 납세의무자별로 당해 과세대상토지에 대해    재산세로 부과된 세액의 합계액 중 125만원을    초과하는 금액을 토지분 종합합산세액에서 공제	2. 종합합산과세대상 토지분  - 토지분 종합합산 과세기준금액을 초과하는 금액에    대하여 당해 과세대상 토지의 토지분 재산세로    부과된 세액을 토지분 종합합산세액에서 공제   ∑ 종합합산과세대상인 토지분 재산세로   부과된 세액의 합계액 × 과세기준 초과분에   대하여 종합합산토지분 재산세 표준세율로   계산한 재산세 상당액 / 종합합산토지를 합산하여   종합합산토지분 재산세 표준세율로 계산한    재산세 상당액
3. 별도합산과세대상 토지분  - 납세의무자별로 당해 과세대상토지에 대해    재산세로 부과된 세액의 합계액 중 680만원을    초과하는 금액을 토지분 별도합산세액에서 공제	3. 별도합산과세대상 토지분  - 토지분 별도합산 과세기준금액을 초과하는 금액에    대하여 당해 과세대상 토지의 토지분 재산세로    부과된 세액을 토지분 별도합산세액에서 공제   ∑ 별도합산과세대상인 토지분 재산세로 부과된   세액의 합계액 × 과세기준 초과분에 대하여   별도합산토지분 재산세 표준세율로 계산한   재산세 상당액 / 별도합산토지를 합산하여   별도합산토지분 재산세 표준세율로 계산한   재산세 상당액

출처 : Tong - qkrdbgus님의 카페로~통

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★주택매매시 세금 줄이는 법

2007년 1월 1일 이후부터 양도하는 주택에 대해서는 보유 주택수나 투기지역여부에 관계없이 모두 실지거래가액으로 양도소득세가 과세됩니다. 따라서 양도소득세 부담을 조금이라도 줄이기 위해서는 주택 매매시 또는 공사시 지출되었던 증빙을 잘 관리해야 합니다. 주택 매매시 필요경비로 인정 받아 양도소득세를 줄일 수 있는 지출증빙자료는 다음과 같습니다.

①  취득시 납부한 취득세 및 등록세 등

②  소유권이전 등기시 법무사 대행료

③  취득 및 양도와 관련된 공인중개사 수수료

④  배란다 샤시 및 확장공사, 보일러 교체, 화장실 전면개조 등의 주택가치를 높이는 자본적 지출

⑤  금융기관을 통하여 할인한 국민주택채권 할인액

그러나 다음의 것은 제외됩니다.

①  재산세

②  취득과 관련된 대출이자

③  주택의 수선비 즉, 신발장, 도배, 장판 및 싱크대, 조명 교체 등의 수익적 지출

④  보유기간 중 전세계약과 관련된 공인중개사 수수료

양도한 부동산을 실지거래가액으로 신고시 필요경비로 인정 받기 위해서는 증빙서류에 의해 실제로 지출된 사실이 확인되어야 합니다. 특히, 인테리어공사를 하였다면 공사 항목별로 구분 기재된 견적서 등을 구비를 해야 필요경비에 해당하는 항목인지 여부를 판단할 수 있습니다. 따라서 증빙서류에는 공급자의 사업자등록번호, 성명, 공급일자 및 가액 등이 명시되어 있어야 하며, 대금지급은 금융기관을 이용하여 금융거래내역까지 확보해 두시기 바랍니다

[출처:양정훈 | 일촌세무회계사무소 대표 ]

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★활용가능한 세테크 10가지

부부공동명의,절세 양도순서 등

첫번째 부부공동명의를 활용하라

현행세법은 과세표준이 높을수록 세금부담이 높은 누진세율구조로 과표가 낮으면 세금을 적게 낼수 있다.따라서 부동산을 상속받을 때 형제공동명으로 상속받으면 과표가 낮아져 세금을 적게 내며 부부간에도 공동명의로 재산을 등기해 놓으면 양도시에도 양도세를 절약할 수 있다.

두번째 솔직하게 신고하자

불성실하게 신고하다가 나중에 발각되면 세무조사에다 가족간 증여에 따른 증여세등 다른 세금까지 부담할 가능성이 있다. 근래에 국세청은 부동산투기를 잠재우기 위해 국세청이 투기혐의자에 대한 자금출처 및 세무조사를 강화하는 추세다. 탈세를 하다 발각되면 세금추징에다 가산세등이 추가 부담된다.

세번째 적극적으로 해명하라

양도세등 세금신고를 하지 않았을 때 관할 세무서로부터 “신고누락‘이나 ”결정전통지’라는 안내문을 받았을때 세무사등의 도움을 받아 적극적으로 해명하거나 사실관계를 입증할 수 있는 서류 준비하여야 한다. 그렇지 않으면 확보한 자료에 의해 세금고지서가 발행된다.

네번째 양도 순서에 의한 절세

다주택자인 경우 양도소득세 부담이 적은 집부터 차근차근 처분해야 한다, 투기지역보다 비투기지역의 주택을 먼저 파는 게 유리한데 투기지역에서는 양도세가 실거래가로 부과되기 때문에 비투기지역보다 세금부담이 대폭 늘어난다.

보유세가 강화되어 부동산을 많이 소유할수록 세부담도 크게 늘어날 전망이어서 수익성이 떨어지는 부동산은 가급적 빨리 처분하는 게 세테크의 한 방법이다.

다섯번째 양도세 신고로 10%의 절세하라

부동산을 팔면 잔금지급일이 속하는 달의 마지막달로부터 2개월안에 양도세 예정신고를 하면은 산출세액의 10%를 감면받을 수 있다.

여섯번째 상가투자는 소득 적은 쪽이 유리

예를 들어 근로소득 과세표준이 3천5백만원인 사람이 자기 명의로 2억원을 주고 상가(연 임대소득 1천5백만원)를 사면 근로소득과 임대소득을 합친 5천만원에 대해 27%의 세율이 적용되어 연 9백만원을 세금으로 내야 한다. 하지만 만약 상가를 소득이 없는 아내 명의로 사게 되면 1천5백만원의 임대소득에 대해 18%의 세율로 1백42만원을 납부하면 된다.하지만 남편명의라면 근로소득 3천5백만원은 18%의 세율이 적용되므로 세금은 5백40만원이다. 부부를 따로 계산하도록 세법이 바뀌었기 때문이다.

일곱번째 아파트나 건물 매도시의 세테크

아파트의 기준시가는 7월1일자로 고시되는 것이 일반적이다. 따라서 기준시가가 매년 오르고 보유세가 증가한다면 , 6월에 비해 7월에 팔면 세금이 많아진다.

빌딩등의 일반건물은 1월1일 양도분부터 새 기준이 적용됨으로 같은 조건이라면 12월매도가 1월매도에 비해 유리하다.

토지는 개별공시지가가 기준이 되며 보통 6월에 새 공시지기가 발표된다.
건물일 경우 재산세는 6월1일 현재 건물 보유자에게 과세되는데 건물을 팔 때 5월 31일날 잔금을 치뤘으면 매수자가 1년치 재산세를 내게 된다.

재산세를 부과하는 과세표준은 건물시가표준액,구청장 또는 군수가 매년 말에 고시해 이듬해 1월부터 적용되는데 건물시가표준은 실거래가의 30~40%수준, 재산세 세율이 6단계누진 구조여서 시가표준액이 높을수록 세금이 많아진다.

여덟 번째 이혼시의 세테크

피치 못할 사정이 생겨 이혼시의 재산분할 형식을 밟아야 할때는 등기가 바뀌는 등기원인을 재산분할에 따른 소유권이전으로 해야 양도세나 증여세를 물지 않는다.

왜냐면 혼인생활중 형성된 재산은 부부공동의 노력에 의하여 형성된 것으로 보기 때문에 재산분할은 제몫을 찿아가는 것으로 인정되어 세금을 매기지 않는다.하지만 위자료나 증여형식으로 처리되면 세금을 내야 한다.

아홉번째 상속은 되도록 부동산으로

예,적금을 금융자산보다는 부동산 위주로 자산구성을 하여 상속을 하는 것이 유리하다. 부동산은 공시지가나 기준시가를 근거로 과표를 산정하기 때문이다. 정확한 액수가 들어나는 금융자산보다 상속세의 기준이 되는 부동산의 경우 기준시가의 경우 시가보다 30%정도 낮기 때문에 시가와의 차액만큼 절세를 할 수 있다.

열번째 상속자산 팔려면 6개월 후 팔아라

유산으로 부모님으로부터 시가 6억원인(기준시가 4억원) 상가를 물려 받아 6개월 이내에 팔게 될 경우 시가인 6억원을 기준으로 세금을 내게 된다.하지만 6개월 이후엔 기준시가인 4억원을 기준으로 세금을 내게 되어 훨씬 절세할 수 있다.

사망일전 1년에 2억원(2년에 5억원)이상이 처분되었을때 상속인들이 그 사용처를 세무당국에 증빙서류를 갖춰 입증하도록 되어 있다. 입증 못하면 그 금액만큼 상속받은 것으로 계산해 버리기 때문에 은행의 무통장등을 이용해 사용처를 밝힐 수 있도록 해놓아야 한다.

저작권자: 중앙일보 조인스랜드

 

 

 

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※자료정리: 공인중개사2050/아크로스