선순위전세권자의 배당요구의미의 해석

[고구마]

배당요구 이렇게도 하는구나~

경매를 하는데 있어 배당은 상당히 중요하다. 배당을 알아야 낙찰가를 가늠할 수 있기 때문이다. 예를 들어 선순위임차인이 있는 물건이 있다고 하자. 일반적인 사람이라면 선순위임차인의 보증금을 인수할것을 고려해 3회 이상 유찰돼야 입찰에 참여할 것이다. 하지만 선순위임차인이 배당요구를 했다고 하면 상황은 완전히 달라질 것이다. 어차피 낙찰된 금액에서 임차보증금을 먼저 배당받아가기 때문에 응찰자들은 일반 물건과 똑같이 취급을 한다.

이렇듯 배당요구여부는 경매 물건을 찾는데 있어 반드시 확인해야 할 사항이다. 그렇다면 배당요구의 방법은 어떤 것들이 있을까? 사례를 통해 확인해보도록 하자.


좌측의 물건은 서울 송파구 송파동에 있는 전용 169.44㎡ 규모의 아파트로 이미 2회 유찰된 상태에서 경매로 나왔다. 입찰당시 부동산시장도 좋았고, 강남권에 입지여건도 나쁘지 않았지만 낙찰가율이 감정가(11억원)의 66.03%인 7억 2,630만원 이었다. 입찰경쟁률 역시 3명에 불과했다.

이 물건의 권리관계를 보면 1순위로 전세권(2006년 5월 30일), 2순위 근저당(2006년 5월 30일), 3순위 임차인(2007년 5월 21일) 등의 순으로 나타나있다. 즉 선순위전세권이 있는 물건이다.

여러분도 잘 아시겠지만 선순위전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 배당요구를 하거나 임의경매신청을 하면 된다. 그렇지 않으면 2순위인 근저당이 말소기준권리가 되어 전세권은 낙찰자가 인수 해야 한다.

하지만 이 물건의 매각물건명세서를 보면 전세권자가 배당요구를 하지 않은 것으로 나와있다. 당연히 선순위전세권으로 낙찰자가 전세금을 인수해야 되지만 여기서 한가지 더 확인해 봐야 할 것이 있다.

바로 문건접수 내역이다. 문건접수 내역을 보니 2008년 3월 10일 전세권자가 채권계산서를 제출했다. 그럼 채권계산서제출이 배당요구를 한 것으로 봐야 할 것인가가 문제다.

관련 판례에서는 채권계산서에 채권의 원인과 수액을 기재하여 제출하면 배당을 요구한 것으로 보고 있다. 가압류건에 대한 판례이긴 하지만 범위를 확장해 본다면 임차인이 배당에 참가하려면 배당요구를 꼭 해야 하는데 권리신고만 하는 경우가 있다.

단순 권리신고이면 배당요구를 별도로 해야 하지만 권리신고를 하면서 임대차계약서와 주민등록이 함께 제출되었다면 배당요구가 없었다 하더라도 배당요구를 한 것으로 보고 있다.

위와 같은 법리로 볼 때 선순위전세권자가 채권계산서에 채권의 원인과 수액을 기재하였다면 배당요구를 한 것으로 보고 있다.

채권계산서에 채권의 원인과 수액을 기재했는지 여부는 해당 전세권자를 만나서 확인하거나 경매계에 문의하거나 다른 채권자들을 통해 확인하면 된다.

하지만 이런 판례도 있으니 주의를 요한다. "권리신고 및 배당요구신청서에 신청인이 배당요구라는 부분을 삭제하고 정정인을 날인해서 제출한 경우에는 배당요구를 안하고 권리신고만 하겠다는 의사표시이므로 배당요구를 한 것으로 볼 수 없다"

따라서 무조건 선순위임차인이 배당요구를 안 했다고 해서 포기하지 말고 문건접수내역도 꼼꼼히 살펴본다면 의외로 큰 수익을 얻을 수 있다.

㈜디지털태인 홍보팀 이정민 (leejm@taein.co.kr, 02-3487-9902)