깨끗한 등기부 확인하고 전입 확정일자 안전한가?(이후 소유권이전청구권가등기)

[고구마]

등기부가 깨끗한 상태에서

전입신고와 확정일자를 받고 전세를 살았는데,

만기가 되어도 전세보증금을 돌려주지 않아,

보증금 반환 청구 소송을 통해 경매 신청을 하려니,

전입신고 후 얼마 지나지 않아 등기부에 최선순위로

소유권이전청구권 가등기가 설정돼 있더라는 겁니다.

집주인과 가등기권자의

'짜고 치는 고스톱' 냄새가

물씬 풍기는 상황입니다.

말소기준권리가 될 수 없는 가등기

이런 상황에서 대항력 있는 임차인이

보증금 반환 청구 소송 후 임차주택을 경매 신청하면

소유권이전청구권 가등기보다 후순위로

강제경매개시결정등기가 이루어집니다.

소유권이전청구권 가등기는

말소기준권리가 되지 못하고,

강제경매개시결정등기가 말소기준권리가 됩니다.

경매로 낙찰되어도

소유권이전청구권 가등기는 말소되지 않고

낙찰자가 인수하게 됩니다.

즉 낙찰자가 경매에서 낙찰받고

자기 명의로 소유권 이전등기해 봐야

이 가등기권자가 본등기를 하게 되면

낙찰자는 소유권을 도로 빼앗기게 됩니다.

그러므로 아무도 낙찰받으려 하지 않을 것입니다.

이러한 조건은 임차인에게도 적용되는 것이어서

'울며 겨자 먹기'로라도 낙찰받을 수 없습니다.

이사를 가고 싶어도 꼼짝없이 그 집에서 살거나

임차권 등기명령에 의한 임차권 등기를 해 두고

다른 곳으로 이사를 가야 합니다.

그렇지만 이미 지급됐던 임차보증금은 묶이고

새로운 집에 대한 임차보증금을

따로 마련해야 하는 눈물 나는 상황입니다.

이 고약한 집주인은

보증금은 돌려주지 않고 소유권을 지키면서

집값이 폭등하기를 기다리기라도 하는 것일까요?

임차인의 대책

이제는 등기부가 깨끗하다고

전입신고와 확정일자만을 갖추어서는

안심할 수 없는 상황입니다.

어떻게 해야 될까요?

1. 우선 이 임차인은 가장 걸림돌이 되고 있는

소유권이전청구권 가등기에 대하여

사해행위취소 소송을 제기해 볼 수 있습니다.

하지만

꾼들이라면 소송에 대비하여 일을 진행했을 테고

소송에서 이긴다는 보장도 없습니다.

시간과 비용도 문제가 됩니다.

2. 전세권 설정을 생각해 볼 수 있습니다.

전세권을 설정하려면 집주인의 동의가 필요합니다.

쉽지 않은 일이고 비용도 발생합니다.

전입신고와 확정일자 제도도

이러한 번거로운 문제를 해결하기 위해 도입한 것입니다.

또한 건물 일부에 전세를 들어가며 건물 일부에 전세권을 설정해 봐야 (예, 원룸 건물 특정 호실에 전세권 설정하는 경우) 그 건물 일부만 경매를 할 수 없기 때문에 별 소용이 없습니다.

전세권 설정도 법의 미비를 보완할 수 있는

완벽한 대비책이 될 수 없습니다.

'돈만 날리는 전세권, 설정하지 마세요'-전입신고와 확정일자보다 못한 건물 일부 전세권

돈만 날리는 전세권? 같은 전세권이어도 전입신고하고 확정일자 받아두는 것보다 못한 전세권도 있습니다. ...

blog.naver.com

3. 현실적으로 가장 간단하고 확실한 방법은

전세보증금 반환 보증보험에 가입하는 것입니다.

보증보험에 가입한 상황이라면

임차인은 보증보험사로부터

전세보증금을 돌려받아 이사 나갈 수 있고

나머지 법적 절차는 보증보험사가 맡게 됩니다.

안타깝게도 저에게 문의하신 분은

보증보험에도 가입해두지 않아

힘든 일을 겪고 있는 상황입니다.

4.임차권등기명령에 의한 임차권 등기를 하는 것도

하나의 방법입니다.

임차권 등기를 해 두면 대항력은 그대로 살아 있어

다른 곳으로 이사를 가도 추가 피해는 없습니다.

임차권 등기를 하고 다른 곳으로 이사를 가면

그때부터 연 5%의 지연이자가 발생합니다.

또한 임차권 등기를 한 상태에서

전세보증금 반환 소송을 하게 되면

그 소장을 받은 다음 날부터 연 12%의 지연이자가 발생합니다.

집주인에 대한 압박이 될 수 있습니다.

나중에 집값이 폭등하거나 집주인 상황이 변하는 등

여러 가지 변수가 생길 수도 있습니다.

그때는 연 12%의 이자로 보상을 받을 수 있겠죠.

다른 곳으로 이사 갈 보증금조차 없는 형편이라면

그대로 눌러 앉아 살아야 하지만

월세로라도 다른 곳으로 이사를 갈 수 있다면

생각해 볼 수 있는 대책입니다.

[출처] 선순위 임차인의 대항력도 소용없다? 전세사기와 소유권 이전 청구권 가등기|작성자 인향만리