재건축 재개발 아파트 분양권아파트 입주 시작후(사용승인 후) 매도시 주의 사항 ​

[정오현 대조동 열린부동산]

안녕하세요

서울 은평구 대조동215-39호 1층 103호에 있는

열린부동산공인중개사 사무소 대표공인중개사 정오현 입니다.

오늘은 재건축 재개발 아파트 분양권아파트 입주 시작후(사용승인 후) 매도시 주의 사항에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

​1) 분양권을 매도하실 경우 매수인 부담 줄여 놓아야 분양권 전매 시 매도 매수간 정산할 금액은

계약금과 기납부액(중도금 납부액) + 프리미엄이 됩니다. 그리고 잔금은 승계가 됩니다.

그런데 매도인(수분양자)이 중도금을 미리 상환해 버리면 매수인이 부담해야할 현금이 크게 늘어나는 상태가 됩니다.

따라서 분양권 상태로 매도를 원한다면 입주지정기간 동안에는 중도금 이자를 일부 내더라도 상환을 미루는데 전매시 훨씬 유리한 상태가 됩니다.

매수인이 당장 지불해야할 현금의 비중을 줄여 놓는게 유리하다 하겠습니다.

2) 분양권 매도시 잔금 납부 확인.

일반적으로 아파트 분양권의 경우 일반적으로 계약금 10% 중도금 60% 잔금 30%로 구성되어 있는데요.

재개발 아파트 분양권도 마찬가지입니다.

입주지정기간 시작전(사용승인일 이전)에 분양권을 매도하지 못한 경우 입주지정기간이더라도 분양권을 매도하기 위해서는 최소한

분양대금의 10% 이상을 남겨 두어야 합니다.일반적으로 잔금이 많이 남아 있을경우 이자가 복리로 계산되기 때문에 생각없이 대부분을 납입하고 1~2백만원을 남겨 놓는 매도인들이 계시는데 이럴 경우는 국세청은 소액의 잔금만 남긴 상태에 대해 분양권이 아니라

주택으로 보기때문에 주의해야 합니다.

건설사에서 입주시 안내문을 발송하는데  소유권이전 및 취득세 납부 안내 란에 이런 문구를 찾아 볼 수 있습니다.

분양대금 잔금을 선납하시거나 일부를 납부하실 경우, 금액정도에 따라 취득으로 간주될 수 있으니 관련기관에 문의하여 착오가 발생하지 않도록 유의하시기 바랍니다 라고요.

일반적으로 분양권은 잔금을 완납하면 그때부터 분양권이라는 권리는 소멸되고 주택이라는 부동산이 됩니다.

등기전까지는 아직 등기되지 않은 미등기상태의 부동산이 되는 겁니다.

3) 잔금을 모두 납부한 경우(주택) 대처법

그럼 잔금을 납부했다면 어떻게 될까요.

잔금을 납부하게 되면 그때부터 60일이내에 취득세를 납부하고 등기비용을 납부하여야 합니다.

그리고 소유권 이전 등기 이후에 아파트로 매도해야 하는데 문제는 재건축,재개발 아파트의 경우 일반 분양아파트와 달리 등기까지 시간이 상당히 소요된다는 점인데요. 따라서 일반아파트 분양권과 달리 취득세를 내고 등기비용을 냈다고 하더라도 바로 매도를 할 수 없다는 이야기가 되는데요.

소유권이전등기가 진행되는 기간동안 매매시 불법 미등기전매에 해당되게 되어 매우 주의를 해야 합니다.

따라서 잔금을 납부한 경우 매도가능 기간은 짧게는 1년, 길게는 2년 이후에나 매도 가능하다는 이야기가 됩니다.

거꾸로 매수자 입장에서는 잔금납부가 끝난 재개발 아파트 분양권은 분양권이 아닌 주택이 된 상태에서 소유권이전 등기가 나지 않은 상태이고 소유권 이전등기 기간이 상당히 긴점을 고려할때 당장 매수를 할 수 없다는 점 유의해야 합니다.

그렇다고 전혀 매수를 할 수 없는것은 아닙니다. 방법은 가까운 공인중개사 사무소와 상담하세요.

공인중개사.
Asset Management Expert.
Real Estate Consultant.
Real Estate Rights Analyst.
The Open Real Estate
대표공인중개사 : 정오현

[sunlux1000]

이번에 거래시 매도인이 취득세후 바로 양도세를 낼 뻔했습니다. 덕양구청 부동산 취득세과에 전화를 해보니 잔금을 치룬사람의 앞으로 취득세가 나간다고 해서, 잔금이 얼마가 남았을 때 까지인정이 되느냐고 물었더니, 그런한 것이 구체적으로 정해진 것은 없다고 했습니다. 그러나 일반적으로 10% 이상 남아있는 것이 통상적으로 쉽게 받아들여진다고 했습니다. 감사합니다.