스크랩 상가권리금에 관한 ｢감정평가실무기준｣ 개정안--＜중개보수는 이와 별개임＞

[명지인 장대섭교수]

국토교통부는 ｢상가건물임대차보호법｣ 개정에 맞추어, 상가권리금의 감정평가 기준을 규정하기

위한 ｢감정평가 실무기준｣ 개정안에 대하여 5.18일부터 28일까지 행정예고를 실시한다.

상가권리금에 관한 ｢감정평가실무기준｣ 개정안의 주요내용은 다음과 같다.

｢상가건물임대차보호법｣ 에 따른 권리금의 정의를 추가하였다.

영업시설·비품 등은 유형재산으로, 거래처·건물의 위치에 따른 이점 등은 무형재산으로 규정하여

감정평가사들이 물건별 특성에 따라 감정평가 할 수 있도록 하였다
* (유형재산) 영업시설·비품·재고자산 등 물리적·구체적 형태를 갖춘 재산(무형재산) 거래처·신용·

건물위치에 따른 이점 등 형태를 갖추지 않은 재산

`감정평가사들이 권리금을 평가할 때에는, 거래사례·수익자료·시장자료 등 대상 권리금의 특성에

맞는 적절한 자료를 수집하고 정리할 수 있도록 절차를 마련하였다.

감정평가 일반에서 활용되는 감정평가 3방식*에 따라 유형·무형재산마다 우선 적용하는 방식을 구체적으로 규정하였다.

<감정평가의 절차와 방법 >
3 감정평가방식
3.1 감정평가의 3방식
감정평가는 다음 각 호의 감정평가 3방식에 따른다.
1.원가방식 : 원가법, 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식
2.비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 법 제21조제1항에 따른 공시지가기준법
3.수익방식 : 수익환원법, 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

유형재산(영업시설 등)을 감정평가 할 때에는 원가법을 적용하여야 하며, 원가법 적용이 곤란하거나 부

적절한 경우에는 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있다.
* (예) 치킨점포를 운영하는 경우 튀김기·개수대 등 설비 및 인테리어 등 유형재산은 원가법을 적용하여

평가하되, 원가법 적용이 불가능한 경우는 중고거래사례 등을 활용하여 거래사례비교법으로 평가

무형재산(거래처·신용 등)을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하되, 수익환원법 적용이 곤란하거

나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가 할 수 있다.
* (예) 치킨점포의 매출액 및 영업경비 등을 고려하여 산출된 예상 영업이익을 현재가치로 환산(수익환

원법), 인근 치킨점포의 권리금 거래실태 및 수준을 고려하여 비교(거래사례비교법)하는 방법 등

동 개정안 마련을 위하여 그동안 한국감정원 및 한국감정평가협회 등 전문기관의 의견을 수렴하였으며,

상가권리금의 법제화에 맞추어 감정평가에 필요한 규정(안)을 구체화하였다는 것에 의의가 있다.

｢감정평가 실무기준｣ 개정안은 국토교통부 홈페이지(정보마당-법령정보-입법예고·행정예고)에서 확인

할 수 있으며, 의견이 있는 단체 또는 개인은 누구나 의견을 제출할 수 있다. 국토교통부는 제출된 의견

을 고려하여 6월 초 ｢감정평가 실무기준｣ 개정안을 확정·고시할 예정이다.

*보도자료-파일첨부합니다.

국토부_상가권리금 감정평가 기준 행정예고 실시(부동산평가과).hwp

	★위반 여부 (상가권리금 양도·양수계약을 중개하고 수수료를 받는 경우 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령")
	▶공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조제1호에 따라 “중개”라 함은 중개대상 물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것 을 말함. 또한, 대법원 판례(2006.9.22 선고 2005도6054 판결)는 영업용 건물의 영업시설, 비품등 유 형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점등 무형의 재산적 가치 는 중개대상물이라고 할 수 없다고 판시하고 있음. 따라서, 민사적인 부분은 별개로 하고 상가 권리 금에 대해서는 동 법률의 규정을 적용 받지 않음.(부동산산업과-257, 10.1.20)

[명지인 장대섭교수]

상가권리금의 평가기준과 아울러 중개보수의 기준도 필요 할 듯~!

[김익수10기길동명성공인 477-7080]

좋은 참고자료
감사합니다~~