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경기도 관리 규약
제 1 장 총 칙
제1조(목적) 이 규약은 주택건설촉진법 제38조 및 공동주택관리령 제9조의 규정에 따라 경기도 ○○시·군 ○○읍· 면·동 ○○번지 소재 ○○주택단지내의 공동주택, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물 을 관리 및 사용함에 있어서 필요한 사항을 규정함으로서 입주자와 사용자(이하 "입주자 등"이라 한다)의 공동이익을 증진하고 양호한 주거환경을 확보함을 목적으로 한다.
제2조(용어의 정의) 이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. "입주자"라 함은 당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계존·비속을 말한다.
2. "사용자"라 함은 입주자 이외의 자로서 공동주택에 거주하는 자를 말한다.
3. "전유부분"이라 함은 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조제1호 규 정의 구분소유권의 목적인 건물부분을 말 한다.
4. "공용부분"이라 함은 전유부분 이외의 건물부분, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물 을 말한다.
5. "공동주택 등"이라 함은 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 말한다.
6. "단지"라 함은 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 주택건설사업계획의 승인을 얻어 주택과 부대시설 및 복리 시설을 건설한 일단의 토지를 말한다.
7. "관리주체"라 함은 공동주택 등을 관리하는 입주자 자치관리기구, 주택관리업자, 사업주체와 임대주택법에 의한 임대사업자를 말한다.
제3조(규약대상의 범위) 이 규약의 관리대상은 〈별표1〉과 같다.
제4조(관리기구)
①입주자 등은 제1조의 목적을 달성하기 위하여 동별대표자로 구성되는 입주자대표회의와 관리주 체를 둔다. ②입주자대표회의와 관리주체의 사무소는 본 단지내의 관리사무소에 설치한다.
③입주자대표회의는 의결기구로서 이 규약에서 정하는 사항을 결정하고 관리주체의 업무를 감독할 책임을 지며, 관리주체는 집행기구로서 선량한 관리자의 주의로 관계법령 및 이 규약과 입주자대표회의에서 결정한 사항에 따라 관리할 책임을 진다.
제5조(규약 등의 준수의무) 입주자 등은 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 관계법령과 이 규약 및 이 규약에 따른 제규정(이하 "관계규정"이라 한다)을 준수하여야 한다.
제6조(규약의 효력)
①이 규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다.
②이 규약 제3조의 규정에 의한 관리대상의 사용방법에 대하여 이 규약에 정한 내용은 사용자에 대하여도 입주자 와 동일한 효력을 가진다.
제 2 장 입주자 등의 권리의무
제7조(입주자의 자격 등)
①입주자 자격은 구분소유권을 취득한 때에 발생하고 그 소유권을 상실한 때에 소멸한다.
②새로이 입주자 자격을 취득한 자는 지체없이 이를 관리주체에게 신고하여야 한다.
제8조(입주자 등의 권리)
①입주자는 다음 각 호의 권리를 갖는다.
1. 전유부분을 주거의 목적으로 사용하는 권리
2. 공용부분을 관계규정이 정하는 바에 따라 사용하는 권리
3. 동별 대표자를 선출하는 선거권
4. 동별대표자가 될 수 있는 피선거권(해당 전유부분에 주민등록이 되어 있고, 해당 공동주택에서 6개월이상 계속하 여 거주하고 있는 자에 한 한다. 다만, 최초의 입주자대표회의 구성을 위한 동별대표자를 선출하는 경우에는 그러하 지 아니하다)
5. 관리규약의 제·개정 등에 대한 의결권
6. 관리업무 전반에 대하여 입주자대표회의 및 관리주체에 의견을 진술하는 권리 7. 관리방법 및 주택관리업자 결정(선정) 및 변경에 대한 동의권 8. 공인회계사 등에 의한 회계감사 실시 여부에 대한 의결권 9. 중요한 공사·용역 발주에 대한 동의권
②사용자는 제1항 제1호, 제2호, 제3호, 제5호, 제6호, 제7호, 제8호 및 제9호의 권리를 가진다
제9조(의결권 행사)
①하나의 구분소유권은 하나의 의결권을 갖는다.
②하나의 전유부분을 2인이상이 공유하는 경우에는 의결권을 행사할 1인을 선임하여 미리 관리주체에 서면으로 통보하여야 한다.
③입주자 등은 서면 또는 대리인에 의하여 의결권을 행사할 수 있다.
④입주자 등이 대리인에 의한 의결권을 행사하는 경우 그 대리인은 그 대리권을 증명하는 서면을 관리주체에 제출하여야 한다.
제10조(의결)
①다음 사항은 입주자 등의 과반수의 찬성으로 결정한다. 다만 관리규약의 제·개정 또는 관리방법의 결정 및 변경은 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1이상의 제안에 의하며, 주택관리업자의 선정 및 변경은 입주자대표회의의 제안에 의한다.
1. 동별세대수에 비례한 동별대표자의 선출
2. 관리규약의 제·개정
3. 관리방법의 결정 및 변경
4. 주택관리업자의 선정 및 변경
5. 공인회계사등에 의한 회계감사 실시 여부
6. 중요한 공사·용역 등의 발주
②다음 사항은 입주자 3분의2 이상 찬성으로 의결한다.
1. 공동주택, 부대시설, 공유인 복리시설의 용도변경, 개축(대수선포함), 재축, 파손, 용도폐지, 철거, 신축, 증축
③다음 사항은 입주자 전원찬성으로 의결한다.
1. 대지 및 공유부분의 변경 또는 처분
④입주자 등의 의결은 서면으로 한다.
⑤입주자 등의 의결에 관한 서류 및 증빙자료는 관리주체가 보관하고, 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.
제11조(입주자 등의 의무)
①입주자 등은 공동생활의 질서를 문란하게 하는 행위를 하여서는 아니된다.
②입주자 등은 재산가치의 보전과 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량한 관리자의 주의로 사용·보전· 유지하여야 한다.
③입주자는 공동주택등의 유지·관리를 위하여 필요한 관리비, 특별수선충당금, 시설물안전관리에관한특별법 제6 조의 규정에 의한 안전점검의 대가, 공동주택관리령 제4조의3의 규정에 의한 안전점검비용 및 제16조의3의 규정에 의한 안전진단 실시비용을 부담하여야 한다.
④입주자가 그의 소유인 전유부분을 제3자에게 대여한 경우에도 제3항에 의한 비용부담금 납부의무는 당해 입주 자에게 있다. 단 제3자가 사용한 관리비는 계약에 의하여 제3자가 부담할 수 있다.
⑤입주자 등은 다음 각호의 행위를 하여서는 아니된다. 다만, 관리주체를 경유하여 제10조제2항의 규정에 따라 의결후 관계법령의 규정에 의하여 관할 시장·군수의 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위
2. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축·증축 또는 신축하는 행위
3. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위 4. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 공동주택관리령이 정하는 행위
⑥입주자 등은 관리주체의 동의를 얻지 아니하고는 다음 각호의 행위를 하여서는 아니된다.
1. 제5항 각호에 해당되지 아니한 주택내부 전유부분의 구조물과 설비(위생기구, 조명기구 및 부엌설비는 제외한다) 를 증설, 제거 또는 개량하는 행위
2. 공용부분에 물건을 적재하여 통행을 방해하는 행위
3. 광고물, 표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위
4. 가축을 사육함으로서 공동주거생활에 피해를 미치는 행위
5. 제5항 단서의 규정에 의거 관할 시장 등의 허가를 받은 주택내부 전유부분의 구조물과 설비를 증설, 제거 또는 개량하는 행위
6. 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위
⑦관리주체는 제6항제3호 규정에 의한 광고물·표지물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위의 동의시 지정게시 판 이외의 장소에 설치 또는 부착하는 경우에는 입주자대표회의의 동의를 얻어야 한다.
⑧입주자 등은 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 전유부분에 출입하고자 하는 경우에는 이를 거부 할 수 없다.
⑨관리주체는 제8항의 규정에 의하여 전유부분에 출입하고자 하는 경우 시급한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이를 입주자 등에게 미리 통보하여야한다.
⑩입주자 등은 입주자대표회의가 제17조의 규정에 의거 결정한 사항을 준수하여야 한다.
⑪입주자 등은 이 규약에 의한 조직 이외의 다른 조직을 결성하거나 이에 참가하여 제1조의 목적달성을 위한 입주자대표회의 및 관리주체의 업무를 관여하거나, 기타 이 규약에 정한 목적달성에 방해되는 행위를 하여서는 아니 된다.
제12조 (배상책임 등)
①입주자 등이 고의 또는 과실로 공용부분 및 시설물 등을 훼손하였을 경우에는 원상을 회복 하거나 보수에 필요한 비용을 부담하여야 하며, 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상하여야한다.
②제11조 제8항의 규정에 의하여 관리주체의 출입을 거부한 입주자 등은 그로 인하여 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우 그 손해를 배상하여야 한다.
③관리주체는 제11조제8항의 규정에 의거 전유부분에 출입하여 그 전유부분에 설치된 시설을 훼손한 경우에는 지체없이 이를 원상복구하여야 하며, 이때 관리주체의 잘못으로 인하여 입주자 등에게 피해가 발생한 경우에는 그 손해를 배상하여야 한다.
④입주자 등은 전유부분 시설물의 마모, 자연훼손으로 인하여 타의 전유부분 또는 공유부분에 본의 아니게 피해를 주었을 경우에 입주자 등은 원상회복에 따른 공사에 협조하고 이를 변상하여야 한다.
제13조(권리의무의 승계)
①제17조의 규정에 의하여 입주자대표회의에서 의결한 사항은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 있다.
②입주자대표회의 및 관리주체가 제44조의 규정에 의한 장기수선계획에 따른 공용부분의 수선을 위하여 진 채무 는 제34조의 규정에 의한 관리비의 부담비율에 따라 입주자가 변제할 책임을 진다. 제14조(화재보험) 입주자는 관리주체가 입주자를 대리하여 다음의 업무를 하는 것을 승인한다.
1. "화재로인한재해보상과보험가입에관한법률"의 규정에 의한 화재보험계약체결의 대행
2. 보험증권의 보관과 보험금의 청구대행
3. 보험료 납부대행 제
3 장 입주자대표회의
제15조(동별대표자)
①입주자 등은 동별로 세대수에 비례하여 동별대표자를 선출하되 총원은 ○○명으로 한다(1동 ○명, 2동 ○명......) 이때, 선출된 구성원을 재적 구성원으로 한다.
②동별대표자(이하, "입주자대표"라 한다)는 해당동의 입주자 등의 과반수 이상의 찬성으로 선출한다. ③다음 각호의 경우에 해당되는 자는 입주자대표가 될 수 없다.
1. 금치산자, 한정치산자
2. 파산자로서 복권되지 아니한 자
3. 자격정지 이상의 형을 선고받아 그 형기가 종료되지 아니한 자
4. 당해 공동주택에 6월 이상 계속하여 거주하지 아니한 입주자(최초 입주자대표회의의 구성을 위한 동별 대표자를 선출하는 경우를 제외한다)
④입주자대표의 임기는 ○년(취임년도 ○월 ○일부터 ○년 ○월 ○일까지)으로 하며, ○회에 한하여 연임할 수 있다.
⑤입주자대표의 궐위가 있는 경우에는 궐위일로부터 ○○일 이내에 다시 선출하고 그 임기는 전임자의 잔임기간 으로 한다. 다만, 잔임기간이 180일 미만인 경우에는 선출하지 아니할 수 있다.
⑥차기 입주자대표의 선출은 임기만료 ○○일 전에 선출공고를 하고, 임기만료 ○○일전에 선출하여야 한다.
⑦입주자대표는 입주자의 자격을 상실한 때에 그 자격이 상실된다.
⑧입주자대표는 불가피한 사유가 있어 입주자대표회의의 회의에 참석할 수없는 경우에는 서면 또는 당해 동의 다른 입주자를 대리인으로 지명하여 의결권을 행사할 수 있다.
⑨입주자대표가 제16조제7항 각호의 사유에 해당될 때에는 입주자대표회의 구성원의 과반수 이상의 찬성으로 제 명할 수 있다.
⑩입주자대표회의가 입주자등에게 지대한 손실을 끼쳤거나 불신 등으로 입주자 등의 3분의2 이상 요구 및 동의로 입주자대표회의의 해체 및 재구성을 요구할 경우에는 기존 입주자대표회의를 해체하고 동 규약 제21조 제5항의 규 정에 의하여 입주자대표회의를 재구성 하여야 한다. 이때 재선출된 입주자대표의 임기는 입주자대표회의가 재구성 된 시점부터 기산한다.
제15조의2(선거관리 위원회)
①입주자대표 선출을 관장하기 위하여 임기만료 30일전까지 입주자대표회의 의결로 선거관리위원회를 구성한다. 다만, 최로의 선거관리위원회는 관리소장이 구성한다.
②선거관리위원회 위원은 통반장 ○인, 동대표 ○인, 기타 주민 ○인의 범위내에서 입주자대표회의에서 결정한다. 다만, 최초구성과 불신임 및 총사퇴시 통반장 ○인, 기타 주민 ○인의 범위내에서 관리소장이 구성한다. ③위원회의 위원장은 호선하고, 관리소장은 위원장을 보좌한다.
④입주자대표의 선출 완료시에는 자동 해산된다.
제15조의3(선거관리)
①선거관리업무는 위원회 위원장의 요청에 따라 관리소장이 적극 협조하여야 한다.
②선거는 반상회 등과 병행하여 진행할 수 있다.
③입주자 등이 부득이한 사유로 선거에 임할 수 없을 때에는 그 가족(만 20세이상인자)중 위임을 받아 대리선거를 할 수 있다.
④선거관리위원회는 공정하고 합리적인 선거가 될 수 있도록 다음사항을 관장한다. 이때, 의사결정은 위원 과반수 의 출석으로 회의가 성립되고, 출석위원 과반수 이상의 찬성으로 결정한다.
1. 입후보 등록신청 및 자격심사에 관한 사항
2. 선거공고에 관한 사항
3. 합동연설회 등 개최에 관한 사항
4. 투표장소,시간 및 방법에 관한 사항
5. 개표방법 및 개표결과 확인과 발표에 관한 사항
6. 기타 선거에 필요한 제규정 등
제16조(입주자대표회의 구성)
①입주자대표회의는 입주자대표로 구성된다.
②입주자대표회의에는 다음 각호의 임원을 둔다.
1. 회장 1인
2. 감사 ○인(1인 이상)
3. 이사 ○인(회장 포함 3인 이상)
③임원은 입주자대표 구성원의 과반수 찬성으로 선출한다.
④임원의 임기는 입주자대표의 임기와 같고 1회에 한하여 연임할 수 있다.
⑤임원은 입주자대표의 자격을 상실한 때에 그 자격이 상실되며, 제7항 각호의 규정에 해당하는 경우에는 입주자 대표 구성원 과반수 이상의 찬성으로 해임할 수 있으며, 해임대상 입주자대표는 의결에 참여할 수 없다.
⑥임원의 궐위가 있는 경우에는 궐위일로부터 30일 이내에 다시 선출하고, 그 임기는 전임자의 잔임기간으로 한다. 다만, 잔임기간이 90일 미만인 경우에는 선출하지 아니할 수 있다.
⑦입주자대표의 해임사유는 다음 각호와 같다.
1. 주택건설촉진법, 집합건물의소유및관리에관한법률과 관리규약을 위배하여 업무를 집행한 때
2. 입주자대표로서 심히 품위를 손상하는 행위를 하여 해당 동 입주자등의 과반수 이상의 제명요구 또는 동의가 있는 때
3. 특별한 사유없이 정기회의에 3회이상 불참한 때
4. 입주자대표가 공동주택등의 관리와 관련하여 관리주체에 대하여 부당한 압력 등을 행사한 때
제17조(입주자대표회의 의결사항 등)
①다음 각 호의 사항은 입주자대표회의의 의결이 있어야 하며, 그 의결은 입주 자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 한다.
1. 관리규약의 개정안의 제안과 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정
2. 관리방법의 결정(변경을 포함한다) 및 주택관리업자를 선정(변경을 포함한다)하는 경우의 제안
3. 관리비 예산의 확정,사용료의 기준,감사의 요구와 결산의 처리
4. 단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방 설비 및 승강기등의 유지 및 운영기준
5. 공동주택의 공용부분,공동소유인 부대시설 및 복리시설의 보수·대체 및 개량등의 계획
6. 입주자 등의 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
7. 관리규약 위반자 및 공동생활의 질서문란 행위자에 대한 조치
8. 제11조 제7항의 규정의 광고물.표시물 또는 표지를 설치하거나 부착하는 행위등에 대한 동의
9. 입주자 등의 10인 이상의 연명으로 제안하는 사항
10. 기타 동 규약으로 정하는 사항
②입주자대표회의가 제1항의 사항을 결정함에 있어서는 공동주택 입주자외의 자로서 공동주택관리에 이해관계를 가진자의 기본적인 권리를 침해하여서는 아니된다.
③입주자대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 관리비의 부과내역 및 입주자 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이 입주자 등에게 통지하거나 공시하여야 한다.
④입주자대표회의는 공동주택단지내 각종 안전사고예방, 효율적인 관리를 위하여 입주자대표, 관리사무소직원(관 리사무소장을 포함한다), 입주자 등이 당해 공동주택을 대표하여 관리교육에 참가할 때에는 이에 소요되는 제경비를 지원할 수 있다.
제18조(회의)
①입주자대표회의는 정기회의와 임시회의로 구분한다.
②정기회의는 매분기 1회 개최하고, 회장이 이를 소집한다.
③임시회의는 다음 각 호의 경우에 회장이 이를 소집한다.
1. 감사가 관리주체에 대한 감사결과 부정이 있다고 인정하여 회의소집을 요구하는 때
2. 회장을 제외한 임원의 4분의 1이상의 요구가 있을 때
3. 입주자대표 4분의 1이상으로부터 회의의 목적사항을 제시하여 회의 소집을 요구하는 때
4. 입주자 등의 10분의 1이상이 회의의 목적사항을 제시하여 회의소집을 요구하는 때
5. 기타 회장이 필요하다고 인정하는 때
④회장이 회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목적, 일시 및 장소를 입주자에게 개별통지하거 나, 공시하여야 한다. 다만, 부득이한 사유가 있어 긴급히 회의를 소집 할 필요가 있다고 회장이 인정하는 경우에는 그 기간을 단축할 수 있다.
⑤회장은 제3항 제1호 내지 제4호에서 정하고 있는 자가 회의를 소집 요구할 경우에는 특별한 사유가 없는한 이에 응하여야 하며, 회장이 회의를 개최하지 않을 경우에는 입주자대표 과반수 이상의 찬성으로 임시 입주자대표회의를 개최할 수 있다. 이 경우 회장의 직무는 구성원중 최고 연장자 순으로 한다.
⑥회의는 입주자대표 과반수(서면 또는 대리인 참석은 제외한다)의 출석으로 개의한다.
⑦회장은 회의 진행상 필요한 경우에는 입주자대표 이외의 자의 회의참석을 제한할 수 있다.
⑧입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.
제19조(임원의 의무)
①회장은 입주자대표회의를 대표하고 그 업무를 총괄하며, 관리주체의 업무를 감독한다.
②이사는 회장을 보좌하고, 회장의 유고시에는 연장자 순으로 그 직무를 대행한다.
③감사는 관리비, 사용료 및 특별수선충당금의 부과·징수·지출과 각종공사·용역·물품구입 등 회계관계업무 와 관리업무의 증빙자료 등 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사하고, 그 결과를 입주자대표회의에 보고하여야 하며, 관리주체의 업무 집행상 위법·부당한 사항이 있다고 인정된 때에는 필요한 조치를 취하고, 입주자대표회의 임시회의 소집을 회장에게 요구하여야 한다.
제20조(임원회의)
①임원회의는 제16조 제2항의 규정에 의한 임원으로 구성한다. 입주자대표회의의 회장은 임원회의 의 의장이 된다.
②임원회의에서는 다음의 사항을 심의하고 그 결과를 입주자대표회의에 보고하여야 한다.
1. 관리규약 및 기타 규정에서 임원회의의 심의 사항으로 정한 사항
2. 입주자대표회의에서 위임받은 사항
3. 자치관리인 경우, 관리책임자와 관리주체의 직원 임면
③임원회의에 관하여는 제18조의 규정을 준용하되, 정기회는 매월 1회 소집한다.
④임원회의는 과반수(서면 또는 대리인 참석은 제외한다)의 출석으로 개의한다
. ⑤임원회의의 의결은 임원구성원의 과반수의 찬성으로 의결한다.
⑥회의록은 제18조 제8항의 규정에 준용하여 작성 보관한다.
제21조(입주자대표 및 임원의 책임 등)
①입주자대표 및 임원은 관계규정과 입주자대표회의 의결 사항을 준수하고, 입주자 등을 위하여 맡은 업무를 성실히 수행할 의무를 진다.
②임원에게는 업무수행을 위하여 필요한 경비는 다음과 같이 한도액을 정하여 업무추진비를 지급할 수 있다. 이 때, 업무추진비의 한도액 결정(변경)은 입주자대표회의에서 지급금액을 제안하여 입주자 등의 과반수 이상의 서면동 의로 정하고, 매월 지급된 업무추진비는 사용내역을 증빙자료를 첨부하여 입주자대표회의에 보고하고 매월 관리비 부과내역서에 명시하여 입주자등에게 고지하여야 한다.
1. 회장 : 매월 ○○원
2. 이사 및 감사 : 매월 ○○원
③임원은 그가 맡은 업무를 선량한 관리자의 주의로서 수행하지 아니하므로서 입주자등에게 손해를 끼친 경우에 는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
④회장은 매기 재산세 ○○원 이상을 납부하는 보증인 2인이상의 연대 재정보증이나, 보험금액 ○○원 이상의 보증보험에 가입하여야 한다.
⑤입주자대표가 전원 사임할 경우 이 규약에 정한 절차에 입주자대표회의를 재구성한다.
⑥입주자대표회의의 구성원은 관리주체의 직원을 겸임할 수 없으며, 관리주체의 업무에 대한 감독행위를 벗어나, 관리주체의 업무를 직접집행하는 행위를 하여서는 아니된다.
⑦입주자대표회의는 주택관리업자에 대하여 직원인사, 노무관리등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된 다.
제 4 장 관리주체
제22조(자치관리) - 관리방법을 자치관리로 결정한 경우
①주택건설촉진법 제38조 및 공동주택관리령 등 관계법령에 적합하게 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.
②자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다.
③자치관리기구의 대표자(이하 "관리사무소장"이라 한다)의 채용은 법령에 의한 자격을 갖춘 자중에서 공개경쟁의 원칙에 따라 제24조 규정의 업무수행에 적합한 자를 입주자대표회의의 구성원의 과반수 이상 찬성으로 선발하여 입주자대표회의가 임명한다.
④자치관리기구 관리직원의 채용은 법령에 의한 자격을 갖춘 자 중에서 제24조 규정의 업무수행에 적합한 자를 입주자대표회의에서 정한 인사규정에 따라 공개경쟁의 원칙에 따라 관리사무소장의 제청에 의해 입주자대표회의가 임명한다.
⑤관리사무소장은 자치관리기구의 직원을 지도·감독하며 제24조에 규정하는 업무를 성실히 수행하여야 한다.
제22조의2(위탁관리) - 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우
①입주자대표회에서 제안하여 입주자 등의 과반수 이상의 서면동의를 받아 주택관리업자를 선정(변경을 포함한 다)하여야 한다.
②주택관리업자를 선정하는 때에는 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.
1. 신용도
2. 관리실적
3. 납입자본금과 부채
4. 보유 기술인력 및 장비
5. 단지의 관리계획
③입주자 등이 주택관리업자를 선정한 때에는 입주자대표회의는 관리위탁계약을 체결하여야 한다.
④제3항의 관리위탁 계약기간은 ○년으로 한다.
제23조(관리주체의 의무 및 책임)
①관리주체는 관계규정과 입주자대표회의에서 결정한 사항에 따라 선량한 관리자 의 주의로서 단지를 관리할 의무를 진다.
②입주자대표회의는 관리주체로부터 제1항에서 규정하는 의무를 질 것을 서약하는 서약서를 징구·보관할 수 있다.
③관리주체의 대표자와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 입주자 또는 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
④제3항의 규정에 의한 관리주체의 직원의 책임에 대하여는 자치관리를 하는 경우에는 관리사무소장, 위탁관리를 하는 경우에는 주택관리업자가 연대하여 책임을 진다.
제24조(관리주체의 업무)
①관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다.
1. 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지·보수점검 및 공동주택관리령 제4조에 의한 안전 관리계획 수립
2. 안전관리계획에 의한 안전진단 및 수선·유지계획 수립
3. 수선·유지계획 및 관계법규에 의한 공사 또는 용역계약 체결시 입찰공고, 업체선정, 감리 및 준공승인
4. 단지내의 경비·청소·쓰레기 수거 및 소독
5. 관리비 및 사용료의 징수·예치·사용과 부담금의 납부대행
6. 규약으로 정한 사항 및 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행
7. 장기수선계획의 수립·수정과 장기수선계획에 따른 특별수선충당금의 징수·적립 및 사용
8. 관리업무의 홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도계몽
9. 입주자 등의 임의로 불법구조변경 행위를 막기 위하여 주민홍보계획을 작성, 홍보를 실시하여야 하며, 입주자 등이 임의로 구조변경하는 행위를 방지하여야 한다. 또한 해당 평형별로 내력벽, 스라브 등 주요구조부와 비내력벽 을 표시한 도면을 작성하여 입주자 등의 명의변경시 당해 입주자 등에게 배포하고, 입주민이 쉽게 알아 볼 수 있는 곳에 부착하여야 한다.
10. 주민의 공동사용에 제공되고 있는 단지안의 대지에 대한 무단 점유행위의 방지
11. 단지안의 질서문란 행위 등을 방지하기 위한 조치의 강구
12. 단지안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 적절한 대응조치의 강구
13. 법령에서 정한 국민연금, 의료보험, 산재보험, 고용보험료등의 납부
14. 입주자 등의 전출입 관리
15. 기타 단지관리 및 원활한 공동생활을 유지하기 위하여 규약 제17조 규정에 의하여 입주자대표회의에서 결정한 사항과 기타 필요한 사항
②관리주체는 월별로 관리비·사용료 및 특별수선충당금의 징수·사용·보관 및 예치등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.
제25조(관리주체의 기구 등)
①본 단지에 설치하는 관리주체의 기구·직원의 자격요건·담당업무·보수·임면 및 책임 등은 입주자대표회의에서 정하는 인사 규정에 따른다.
②다음 각호에 해당하는 자는 관리주체의 직원(관리사무소장을 포함한다)이 될 수 없다.
1. 병역기피자 및 군무이탈자
2. 건강진단결과 맡은 업무를 수행할 수 없다고 입주자대표회의에서 판정된 자
3. 기타 신원이 부적당하다고 입주자대표회의에서 결정된 자
4. 입주자대표회의 구성원
③관리사무소장은 그 소속 직원이 맡을 업무가 법정자격증의 소지를 요하는 경우에는 해당 자격증이 있는 자에게 그 업무를 담당하게 하여야 한다.
제26조(관리주체의 재정보증)
①입주자대표회의는 관리사무소장과 회계관계 직원에 대하여 다음 각호의 1에 해당 하는 보증을 받을 수 있다. 1. 재정보증 매기 재산세 ○○원 이상(관리사무소장은 ○○원 이상)을 납부하는 보증인 ○인 이상의 연대보증 2. 보험회사의 신원보증 보증금액 ○○원 이상의 보증보험
3. 위탁관리를 하는 경우에는 제1항에서 규정하는 관계직원의 재정보증 이외에 주택관리업체의 소속 직원에 대한 연대보증
②입주자대표회의 감사는 제1항의 규정에 의한 재정보증서를 각 2부씩 징구하여 1부를 입주자대표회의에서 1부는 관리주체에게 보관하게 한다.
제27조(공용부분의 무상사용) 입주자는 관리주체가 제24조의 규정에 의한 업무를 수행하기 위하여 필요한 범위내에 서 공용부분을 무상으로 사용하는 것을 승인한다.
제 5 장 회계관리
제28조(회계처리의 일반원칙) 관리주체는 본 규약에서 정하고 있는 바를 제외하고는 일반적으로 인정된 회계원칙 과 공정 타당한 회계관습에 따라 회계처리를 하여야 한다.
제29조(회계년도) 회계년도는 매년 ○월 ○일부터 익년(동년) ○월○일까지로 한다.
제30조(회계장부) 관리주체는 다음 각호의 장부를 비치하여 회계사실을 명확하게 기록·유지 및 보관하여야 한다.
1. 금전출납부
2. 보조부(자산장, 부채 및 자본장, 손익장)
3. 총계정원장
4. 관리대장(급여, 자산 등)
5. 물품관리대장
제31조(예산)
①모든 수입과 지출은 예산에 편성하여야 한다
②관리주체는 회계년도 개시 90일전까지 예산안을 작성하여 입주자대표회의에 제출하여야 한다.
③입주자대표회의는 회계년도 개시 30일전까지 예산안을 심의결정하여 관리주체에 통보하여야 한다.
④관리주체는 매분기말을 기준으로 하여 예산액과 대비한 예산집행 실적을 입주자대표회의에 보고하여 승인을 받아야 한다.
⑤예산이 성립된 후의 사업계획의 변경 또는 기타 불가피한 사유로 이미 성립된 예산을 변경할 필요가 있을 때에 는 추가경정예산을 편성할 수 있다. 이 경우 편성 및 집행절차는 본 예산에 준하여 처리한다.
제32조(결산)
①관리주체는 결산서를 작성하여 회계연도 종료 후 30일 이내에 입주자대표회의의 승인을 받아야 하 고, 그 승인일로부터 30일이내에 공시 또는 입주자 등에게 개별통지하여야 한다
②제1항 규정에 의한 결산 공시 또는 개별통지에는 예금현황, 미수관리비, 사용료 등 잡수입 관리, 예비비사용, 공사·용역·물품구매 관련 수지등을 별도 정리한 내역이 포함되어야 한다.
③결산서는 일반적으로 인정된 회계원칙에 의한 재무제표 중 대차대조표, 손익계산서 및 이익잉여금처분계산서 (또는 결손금처리계산서)로 한다. 이 경우 재무제표의 부속명세서로 별지서식의 예비비적립금액명세서 및 특별수선 적립금명세서를 작성한다.
④대차대조표는 다음 각호에 따라 작성한다.
1. 대차대조표는 자산·부채 및 자본으로 구분하고, 자산은 유동자산 및 고정자산으로, 부채는 유동부채 및 고정 부채로, 자본은 관리비출연금과 이익잉여금으로 각각 구분한다.
2. 유동자산은 당좌자산과 재고자산으로 구분하고, 당좌자산은 현금, 예금, 미수관리비, 선급비용, 기타의 당좌자 산으로 하고, 재고자산은 저장품, 기타의 재고자산으로 한다.
3. 고정자산은 투자자산과 유형자산으로 구분하고, 투자자산은 특별수선예치금(특별수선충당금과 제6호의 특별 수선적립금을 포괄하는 예치금을 말하며 공동주택관리령 제23조제7항 규정에 의거 각각 별도 관리하여야 한다. 이하 같다), 보증금 및 기타 예치금으로 하고, 유형자산은 건물, 구축물, 기타의 유형자산으로 한다.
4. 유동부채는 매입채무, 미지급금, 예수금 및 단기부채성충당금으로 한다.
5. 고정부채는 퇴직급여충당금, 특별수선충당금 및 기타의 장기부채성충당금으로 한다.
6. 이익잉여금은 특별수선적립금(주택건설촉진법 제38조의2 규정의 특별수선충당금의 자본적 적립금을 말한다. 이하같다)과 예비비적립금으로 한다.
7. 제1호 내지 제5호의 규정의 과목 이외에 금액의 규모나 사업내용이 중요한 경우 및 기타의 부채성충당금은 그 내용을 나타낼 수 있는 별도 과목으로 구분하여 기재할 수 있다.
⑤손익계산서는 다음 각호에 따라 작성한다.
1. 수익은 실현시기를 기준으로 계상한다. 다만, 관리외수익은 현금기준으로 계상할 수 있다.
2. 수익과 비용은 총액에 의하여 기재함을 원칙으로 한다.
3. 관리비수익은 제34조 각항에서 규정하는 관리비 및 동조 제5항의 규정에 의하여 구분징수하는 것을 포함하여 입주자(또는 소유자)에게 부과되는 금액으로 한다.
4. 관리비용은 발생주의를 기준으로 계상한다.
5. 관리외수익 : 제34조 규정에 의하여 부과되지 않고 관리주체에게 유입되는 수익으로 한다.
6. 관리외비용 : 입주자에게 부과징수되지 않는 비용은 관리외비용으로 한다.
⑥이익잉여금처분계산서(또는 결손처분계산서)는 다음 각호로 구성된다.
1. 처분전이익잉여금 : 전기이월이익잉여금과 당기순이익으로 한다.
2. 이익잉여금이입액 : 제37조의2 제3항의 규정에 의한 예비비적립금의 이입액으로 한다.
3. 이익잉여금처분액 : 예비비적립금과 특별수선적립금으로 한다.
4. 차기이월이익잉여금 : 제1호와 제2호의 합계액에서 제3호를 차감한 잔액으로 한다.
⑦자산부채의 평가는 다음 각호에 의한다.
1. 증여,기타 무상으로 취득한 자산의 가액은 공정가액을 취득원가로 한다.
2. 재고자산의 평가 : 재고자산은 매입가액에 부대비용을 가산하고 선입선출법을 적용하여 산정한 취득원가를 대차대조표가액으로 한다.
3. 유형자산은 금액의 중요성을 감안하여 입주자대표회의에서 결정한 기간 동안 정액법에 의하여 감가상각비를 계산하고, 감가상각이 끝난 자산은 폐기 또는 처분될때까지 비망가액으로 기재한다.
제33조(회계감사 등)
①입주자대표회의는 회계관리의 투명성을 확보하기 위하여 입주자 등의 과반수 이상의 서면동 의를 받아 관리주체로 하여금 공인회계사 등에 의한 회계감사를 받게할 수 있다.
②관리주체는 제1항의 규정에 의하여 감사를 받은 경우에는 그 감사결과를입주자대표회의에 보고하고, 공인회계 사등이 작성한 감사보고서를 관리사무소에 비치하여 입주자 등이 열람할 수 있도록 하여야 한다.
제34조(관리비 등)
①관리비는 다음 각호 비목의 월별금액의 합계액으로 하고 그 구성내역 및 산정방법은 공동주택관리령의 규정 및 〈별표2〉에 의하되 세대별부담액 산정방법은 사용자 부담원칙 및 공평의 분담원칙에 따라야 한다.
1. 일반관리비
2. 청소비
3. 오물수거비
4. 소독비5. 승강기 유지비(승강기가 설치된 경우에 한한다)
6. 난방비(주택건설기준등에관한규정 제37조의 규정에 의하여 난방열량계등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방 열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를 말한다)
7. 급탕비
8. 수선유지비(냉·난방시설의 청소비, 청관제, 방청제 및 오수정화시설의 약품대, 공동으로 사용하는 TV공청시 설, 위성안테나 시설의 유지비 등을 포함한다)
②관리주체는 제1항 각호에 정한것 이외의 어떠한 명목으로도 관리비를 징수할 수 없다. 다만, 인양기, 전기(공동으 로 사용되는 시설의 전기를 포함한다), 수도(공동수도료를 포함한다) 또는 가스, TV 수신료 등의 사용료와 제14조의 규정에 의한 보험료를 징수하는 경우에는 그러하지 아니한다.
③관리주체는 보수를 요하는 시설이 2세대이상의 공동사용에 제공되는 경우 이를 직접 보수하고, 당해 입주자에 게 그 비용을 따로 부과할 수 있다.
④관리주체는 입주자대표회의에서 지정하는 시설의 사용료를 당해시설의 사용자에게 따로 부과할 수 있다.
⑤관리주체는 특별수선충당금, 시설물안전관리에관한특별법 제6조의 규정에 의한 안전점검의 대가, 공동주택관리 령 제4조의3 규정에 의한 안전점검 비용 및 제16조의3 규정에 의한 안전진단 실시비용을 제1항의 관리비와 구분하여 징수하되 비용부담주체는 소유자부담 원칙임을 명시하여야 한다.
⑥관리주체는 관리비·사용료 및 특별수선충당금 등을 부과할 때에는 그 수입 및 집행내역을 쉬게 알 수 있도록 정리하여 이를 고지서, 부과내역서 등으로 입주자 등에게 알려주어야 하고, 입주자 등이 제기하는 관리비 등의 지출 내용에 대하여는 성실히 답변하여야할 의무가 있다.
제35조(관리비등의 수납)
①관리비 등 제수납금의 납부고지서는 동 호수(성명), 관리비 등의 비목별 금액, 납부기한, 납부장소 등을 명시하여 납기일 7일 이전에 입주자 등에게 도달하도록 하여야 한다.
②관리비 등 제수납금의 납부기한은 단지여건에 따라 정하되 납입일이 공휴일인 경우에는 다음의 첫 근무일까지 로 한다. 제36조(연체료등) 관리비, 사용료와 특별수선충당금의 연체요율은 〈별표3〉과 같다.(연 25%를 초과할 수 없으며 월 2%이내)
제37조(사용료 등 잡수입의 관리)
①관리비 이외에 입주자대표회의에서 지정하는 시설의 사용료는 해당시설의 관 리에 소요되는 비용에 충당하고, 그 잔액과 기타 당해 공동주택관리로 인하여 발생한 관리외 수익은 예비비 또는 특별수선충당금으로 적립하여야 한다.
②전기·수도·가스검침등의 대행수수료, 쓰레기 재활용 사업등 이와 유사한 공익사업에서 발생한 수익금은 입주 자대표회의의 의결로 제1항이외의 용도로 사용할 수 있다.
③사용료와 관리비 계정등 독립계정별(과목별)로 발생한 이자수익등은 제1항의 규정에 의거 적립하되, 특별수선예 치금에 대한 이자수익은 특별수선충당금 전입액으로 처리한다.
④제1항 및 제2항의 규정에 의한 관리외수익의 사용은 관리외 비용으로 하되 제32조제4항제7호의 규정에 의거 구분 기재한다.
⑤제1항 규정에 의한 특별수선적립금은 제46조 규정에 준하여 사용하여야 한다.
제37조의2(예비비)
①입주자대표회의는 공동주택에 설치된 주요시설의 보수 또는 예측할 수 없는 지출에 충당하기 위하여 예비비를 설치·운영할 수 있다.
②예비비는 입주자대표회의의 의결로 적립한도액을 정하고 이를 지체없이 공시하되, 그 한도액은 다음 각호중 큰 금액을 초과할 수 없다. 이 경우 공시한 예비비 한도액은 따로 변경할 때까지 회계연도에 불구하고 계속 적용할 수 있다
1. 전년도 관리비 부과총액의 2% 2. 전년도 월평균 관리비부과액 - 관리비출연금(선수관리비)
③당해년도의 예비비 사용잔액은 이월의 절차를 거쳐 익년도 예비비로 계속 사용할 수 있으며, 그 용도가 폐지되 거나 제2항의 규정에 의한 예비비 한도액의 변경등으로 그 한도액 초과분이 발생한 때에는 이익잉여금으로 이입하 여야 한다.
④예비비를 사용하고자 할 때에는 미리 사용목적·기간·금액등에 대하여 입주자대표회의의 의결을 받아 그 내 용을 지체없이 공시하여야 하며, 사용후에는 해당월의 관리비부과내역서에 지출금액·일시 등을 부기하고 제32조제 3항 규정의 별지서식으로 명세서를 정리하여야 한다.
제38조(관리비의 사용 등)
①관리비 등은 예산에서 정하는 범위안에서 관리주체의 책임하에 사용한다.
②회장과 감사는 매월말에 지정금융기관으로부터 예금잔고 증명서를 제출받아 제수납금의 장부와 대조하여야 한다.
③관리비 등 제수납금의 수입은 입주자대표회의에서 지정하는 금융기관(이하 "지정금융기관"이라 한다)에서 수납 함을 원칙으로 한다.
제39조(물품구매,공사발주 및 용역계약 등)
①관리주체는 공동주택관리를 위한 시설물을 교체 또는 보수하거나 적 기에 물품을 구매하는 경우와 용역, 공사발주를 하고자 하는 경우에는 다음 사항을 고려하여야 한다.
1. 사업계획 및 과업내용서 작성
2. 입찰(계약)방법 결정
3. 입주자등의 동의와 절차에 관한 사항
4. 업체평가기준에 관한 사항
5. 과업의 타당성, 소요예산의 적정성 등을 검토한 사항
6. 기타 발주에 필요한 사항
②발주사업의 금액·규모·기간등 제1항의 규정에 의한 사업계획에 대하여 입주자 등의 동의가 필요하다고 인정 될 경우에는 제10조제1항의 규정에 의한 동의를 받고, 이를 공시하여야 한다.
③제2항 규정의 사업 이외에 다음 각호의 사업에 관하여 계약자 결정 및 준공검사(물품검수를 포함한다. 이하같다) 를 할 때에는 이를 지체없이 공시하여야 한다. 이 경우 준공검사는 미리 입주자 등에게 입회를 할 수 있도록 일시· 장소를 포함공시하여야 한다.
1. 물품구매 : 건당 ○○만원이상
2. 공 사 : 건당 ○○만원이상
3. 용 역 : 건당 ○○만원이상
4. 기 타
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