공인중개사 합격자 수 조정 가능할까요??

[김영제]

공인중개사 자격증 보유자 36만명 시대가 도래했다

개업한 공인중개사만 9만명이다

공인중개사 자격시험을 주관하는 한국 산업 인력관리공단에서

적정공인중개사는 2만명이라고 하면서 4.5배나 많은 공인중개사

숫자를 조정해야한다고 주장하고 나섰다

주장 근거는 부동산거래량에 비해 현재의 공인중개사가 과다하게

많다는 의미다.

하지만 이러한 논리는 공인중개사를 위해 새로운 정책을 제시하여

공인중개사의 복지개선을 위해 노력하겠다는 의지 보다는 향후 공

인중개사의 숫자를 명분인게 축소해보겠다는 의도가 더 강해보인다

헌데 이들의 주장은 큰 의미가 없다

시험을 주관하는 기관입장에서 많은 숫자의 공인중개사를 배출했다

는 비판을 면하기 위한 수단으로 보인다

왜냐하면 절대평가인 현재의 공인중개사 시험제도 아래서는 상대평가

시험이었던 2회-9회 공인중개사 시험제도로 복귀한다는 것이 불가라는

사실을 삼척동자도 알기 때문이다

영어시험을 추가로 넣자, 인원을 조정해야한다, 어렵게 난이도를 조절해

야한다등은 매년 나오는 상투적인 인사말이다

갑자기 영어를 넣으면 나이들고 영어 못하는 공인중개사 시험준비생의

시위가 이어질 것이고, 인원을 조정한다고 하면 현재의 시험공부하는

수험생의 어떤 돌발행동이 나타날찌 모르고 난이도를 조절하여 어렵게

출제하는 것은 공인중개사시험의 취지에 맞지 않는 방법이기 때문이다

더구나 정책입안자들이나 정치인들은 민원이 발생하는 것을 원하지 않기

때문에 더욱 그렇다

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이러한 논란이 불거질 수 밖에 없는 이유는 2009년 15만 5024명 응시이후

6년만에 최대치인 15만 280명이 시험에 응시하였기 때문이다

최근 5년간 가장 호황이었던 올해의 부동산 경기를 보고 너도 나도 시험에

뛰어 들었기 때문인것으로 보인다

합격자수도 작년 8956명에서 67% 늘어난 1만 4913명으로 급증했다

하지만 공인중개사 수를 수급조절하기는 불가능해 보인다

기존 자격증자들은 당연히 선호하겠지만 현재 수험공부중인 준비생들의 반발

간단치 않기 때문이다

15회 자격증시험 어렵게 되어 최악의 사태를 맞은 경험이 있지 않은가?

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개업공인중개사 사무소는 현재 9만 122개소이다

내용을 자세히 보면 개업공인중개사 8만 4381명 중개인 5017명 법인 724개이다

사실 사상 최대치를 경신하는 개업공인중개사 사무소 숫자이지만 실제는 큰 의미

가 없다

지난 10년간 만 보아도 2005년도 7만 5762개에서 9만 122개소로 19%증가에 그치기

때문이다

이들 기간에 공인중개사 합격자수 18만 1738명과 비교하면 1만4360개 늘어난 중개업소

는 큰 이목을 끌지 못하는 것이다

그렇다면 이러한 저조한 증가율은 어데서 오는 것일까?

년간 1만 6000개 내지 1만 7000개에 해당하는 폐업과 관련이 높다

한국공인중개사 협회자료에 의하면 2013년의 경우 폐업자가 개설자보다 1543명 많았으나

2013년은 3031명 2015년은 3464명(10월기준 ) 개설자가 폐업자 보다 많았다

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이러한 상황에서도 수급조절에 관한 논의는 계속될 수 밖에 없다

왜나하면, 다음과 같은 이유로 부동산중개 거래에 많은 제약이 있기 때문에 개업공인중개사나

소속 공인중개사도 어려움을 겪고 있기 때문이다

첫번째, 부동산거래가 모든 중개업소에서 공평하게 평등하게 이루어지지 않고 그 지역의 특정업체로

           쏠림현상이 심하다는 것이다

           특정지역의 1-2위 업체가 동네의 부동산거래의 40-50%의 비중의 거래를 독점하고 나머지

           거래량으로 단계적으로 부동산거래를 나눈다는 것은 부동산업소의 영세화할 수 밖에 없는

           현실구조를 보여주는 것이라 하겠다

          쉽게 말해 그 지역에서 상위권 진입 중개업자가 아니면 먹고 살기가 힘들다는 판단이다

두번째, 공인중개사 자격증을 취득한 해나 그 이듬 해에는 어렴게 취득한 자격증을 활용하기 위해

           창업이나 취업을 서두르지만 창업.취업후 현실을 직면하고 간단치 않은 중개업현실에 폐

           업이나 이직이 적지 않기 때문에 공인중개사 자격증 난민자를 양산하는 측면이 있게 되는

           것이다

           자격증 취득 후 1년내 휴.폐업, 이직자가 증가하는 것에서 이런 측면을 볼 수 있게 된다

           자격증만 취득하면 중개업계에서 자신의 몫을 할 것이라는 생각이 반전의 기회를 갖게되는

           순간이다

세번째,  불법부당한 직거래 사이트의 증가가 중개업소에서 정상적인 부동산거래를 위축되게 만든

            다.

            직방, 다방,방콜, 중고나라 같은 직거래 사이트가 개업공인중개사나 소속공인중개사의

            부동산거래 건을 탈취해가는 현상이 공공연이 발생한다

            앞으로 이러한 직거래 사이트는 지속적으로 늘어나리라고 판단되며 이는 중개업계의

            부동산거래가 위축되는 커다란 요인이 될 수 있는 것이다

네번째, 부동산 중개업체간 중개수수료 할인 경쟁이 도를 넘었다는 것이다.  미국의 6% 일본

           중국의 3%정도의 수수료에 못 미치더라도 0.9%도 못받아내는 현실이 중개업소에는

           큰 부담이 되는 것이다

            심지어는 계약을 성사시키기 위해 매도인이나 매수인 임대인이나 임차인에게 중개수수료

            를 면해주는 사례가 적지 않아 정상적인 거래를 하려는 개업공인중개사나 소속공인중개사

            를 당황케한다

           중개업계가 살아야한다는 대의명분 보다 자신만이 생존하겠다는 얄팍한 생각들이 전체의

           중개업계를 위협하고 있는것이 현실이다

다섯번째, 마케팅에 대한 비용을 과다지출하고 있는 업체로 고객이 편중 되어있다

            부동산 114, 매경닷컴,부동산 뱅크등 포탈업체에 가입하여 네이버나 다음에 부동산광고를

            많이 하고, 현장매물로 등록하는 경비를 지출하고 직방이나 다방 그리고 그 지역을 리드하는

            광고업체에 수 백만원 또는 수천만원의 광고비를 투입하는 업체로 고객이 편중될 수 밖에 없

            는 구조가

            상대적으로 여건상 광고비를 지출할 수 없는 개업공인중개사의 허리가 휘어지게 만드는 상황

            을 연출한다

여섯번째, 자격증자가 능력을 발휘할 수 있도록 중개기법을 익히고 발전할 정도의 여건이 되는 중개업소가

              턱없이 부족하다는 것이다

             공인중개사법 통과에 따라 내년 1월 29일부터 실무수습제도가 시행되게 되어있는데 현재 뚜렷한

             시행규칙도 발표되지 않는 것을 보면 변호사와 법무사 그리고 회계사의 수습제도같은 시행이 어

             려운 현실에 봉착하게 되는 것이다

             수습제도를 시행말한한 자격을 갖춘 중개업소가, 그 많은 개업 소속 공인중개사들을 훈련시킬

             개업공인중개사 사무실이 턱없이 부족하다는 것이다.

마지막으로, 경제여건이 부동산 거래가 위축될 수 있는 상황에서 공인중개사 수를 이대로 둘 것인가의 논의

              가 재점화 될 수 있다

             2015년에는 적게 번 중개업소도 1억 전후이고 많이 번 중개업소는 3억까지도 벌었다고 하니 지난

              몇 년간의 한을 푼 셈이다

             하지만 내년부터는 다시 불투명 해질 요소가 상존해있다

             금리인상, 대출규제, 과다한 분양시장등이 그것이다. 내년 총선이라는 호재가 있지만 총선이 끝

             나면 정치인들의 부동산 정책에 대한 지지를 장담할 수 없다

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그렇다면 다시 본론으로 돌아와서 공인중개사 수 이대로 좋은가? 하는 문제에 대한 답변을 해보기로 한다

대답은 공인중개사 수는 문제가 있다는 것은 사실이지만 과감히 칼을 대기에는 한계가 있는 분야라는 생각

이다

그렇다면 이 많은 공인중개사와 무수한 개업공인중개사와 소속공인중개사 사이에서 나 자신의 생존방법을

찾지 않으면 안되는 과제에 봉착하게 된다

문제는 차별화다. 다른 중개업소와 다른 소속공인중개사와 사무실운영에서 마케팅기법에서 그리고 고객에게

브리핑하고 관리하는 방법에서 클로우징하는 테크닉에서 차별화를 보여야한다

이와 같은 경지에 이르러 원하는 중개수입을 지속적으로 확보하려면 시간이 걸린다

남들이 유흥에 빠져있을 때 잠 안자고 연구하고, 남들이 게으름 피고 있을 때 부지런히 다니며 고객과 물건을

개발해야하며, 잘하는 중개업소의 방식을 벤치마킹하고, 잘나가는 SNS를 구성하고 관리하여 마케팅에서 탁월한 재능을 발휘해야한다

남들이 좆아 올 수 없는 경지에 이를 때 내 영역과 수입이 확보되며, 누구나 나를 모방해서 사무실 운영할 정도라면 그만큼 내 수입을 약탈당하게 되는 것이다

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