서면변호사 명도소송 불법임차인 빠르게 내보내려면

[법무법인 부전]

본 콘텐츠의 광고주는 법무법인 부전, 작성자는 제갈청 변호사입니다

세를 내어주었던 세입자가 계약이 만료되었거나, 장기간 월세 미납이 이루어졌거나 혹은 경매를 낙찰받았음에도 불구하고

임차인이 꿋꿋히 부동산에서 퇴거하지 않고 있다며 서면변호사를 찾아주시는 분들이 계십니다.

분명 내 부동산이고, 합당한 이유로 나가달라고 말했는데도 불법점유를 하고 있는 임차인을 만났다면

과연 어떻게 퇴거를 시켜야 하는 것일까요?

오늘은 법무법인 부전 서면변호사가 본인의 부동산에 대한 합당한 권리를 보장받지 못하고 계신 임대인을 위하여

명도소송에 대한 글을 작성하고자 합니다.

[강제퇴거조치, 형사 고소를 받을 수 있기에]

"내 집인데 강제로 쫓아내면 되는 것 아닌가요?"

임대인의 입장에서는 본인의 집인데 그냥 쫓아내면 되는 것이 아니냐는 생각으로 임차인을 강제 퇴거 시키려고 한다거나 세입자의 짐을 바깥으로 빼놓는 등의 강압적인 방법을 행하기도 하는데요. 하지만 이러한 위법한 방식은 ‘주거침입’ 등의 형사 처벌을 받을 수 있는 위험성이 있다는 사실을 명심하여야 합니다. 따라서 불법점유 중인 임차인을 퇴거시키기 위해서는 번거롭더라도 반드시 서면변호사와 함께 적법적인 절차를 이용하는 것이 중요한 것인데요.

[임차인을 퇴거시키기 위한 명도소송]

"이러한 경우, 진행하는 것이 바로 명도소송입니다."

명도소송은 건물을 점유할 권한이 없는 사람이 건물을 점유하고 있는 상황에서 부동산의 소유자가 점유자를 대상으로 목적물을 반환받기 위해 제기하는 소송인데요. 해당 소송에서 승소할 경우 강제집행을 통하여 부동산의 인도를 요구할 수 있는 것입니다.

[명도소송을 진행할 수 있는 경우는?]

① 임대차 계약이 종료되었음에도 퇴거하지 않는 경우

② 세입자의 월세 미납 2회 이상 / 상가 임대료 미납 3회 이상 발생한 경우

③ 경매 절차에서 낙찰받고 매각 대금을 낸 뒤 6개월이 경과하였음에도 인도명령 대상자가 인도를 거절한 경우

④ 불법점유자가 부동산을 점유하고 있는 경우

[내용증명을 통한 계약해지의 통보]

명도소송을 하기 위해서는 먼저 임대차 계약이 유효하게 해지되었다는 사실이 토대가 되어야 합니다. 즉, 가장 먼저 세입자에게 계약해지에 대한 통보가 반드시 이루어져야 하며 이러한 계약 종료 사실을 입증할 수 있는 자료가 필수적인데요. 이 경우 ‘내용증명’ 을 발송함으로서 입증자료를 마련할 수 있습니다.

세입자에게 ‘언제까지 퇴거하지 않을 시 법적 조치를 다하겠다’ 는 내용의 내용증명을 발송하고 이것이 세입자에게 도달하였다면 그것으로 계약해지에 대한 통보가 이루어진 것으로 볼 수 있는 것인데요. 이처럼 내용증명은 추후 명도소송에서 객관적이고 강력한 증거가 될 것이며 내용증명을 통해 세입자의 월세 미납건에 대한 지급도 청구할 수 있기에 서면변호사는 소송 이전에 내용증명을 우선적으로 보내시는 것을 권유드리고 있습니다.

[소송 이전, 부동산점유이전금지가처분 신청]

"또한 명도소송에 있어 놓치지 않아야 하는 부분이 바로 보전처분입니다"

쉽게 말해 해당 부동산을 현재 점유중인 자가 제 3자에게 점유권을 넘기지 못하도록 사전에 부동산을 묶어두어야 한다는 것인데요. 실제로 명도소송 판결이 나기까지는 최소 6개월에서 몇 년까지도 소요되는 만큼, 소송 중간에 점유자가 바뀌는 경우가 있기 때문입니다. 이 경우 명도소송에서 승소하였다고 할지라도 소송 도중 부동산의 점유자가 바뀐다면 새로운 점유자에게는 판결에 대한 효력이 미치지 않기 때문에 결국 새로운 점유자에게 명도소송을 재진행하는 불상사가 발생할 수 있으므로

반드시 말씀드린 ‘부동산 점유 이전금지 가처분 신청’ 을 빠르게 진행해두는 것이 중요합니다. 이때, 목적 부동산을 명확하게 특정하는 것이 중요하고 이 과정이 생각보다 복잡하고 어려울 수 있으므로 반드시 서면변호사의 조력을 받아 신속 정확한 대응을 하는 것이 좋습니다.

[명도소송 승소 후, 강제집행 절차까지]

앞서 말씀드렸듯 내용증명 발송 및 부동산점유이전금지가처분 신청이 이루어진 후 명도소송을 진행하게 될 것인데요. 명도소송에서 승소하여 판결문을 받게 되면 해당 부동산에 대한 인도를 적법하게 청구할 수 있는 ‘집행권원’을 가지게 됩니다. 다만 집행권원을 얻었다고 해도 임차인 스스로 부동산에 대한 점유의 상태를 이전하는 경우는 많지 않다고 하였는데요.

법원의 집행관이 해당 부동산에서 퇴거할 것을 인도함에도 불구하고 이를 무시하고 버티는 경우도 상당히 많습니다. 이러한 경우에는 ‘강제집행’ 절차를 진행하여야 하는데요. 이는 명도소송에서 승소한 채권자가 합법적으로 얻은 집행권원에 기하여 점유자의 점유의 상태를 강제로 퇴거시킬 수 있는 절차입니다. 이처럼 단순히 소송만 하면 끝이 아닌 복잡하고 번거로운 소송인 만큼 스스로 해결하기보다는 서면변호사의 전문적이고 확실한 도움을 받아보시는 것이 매우 중요합니다.

[명도소송 늦어질수록 금전적 손해가 크기에]

"명도소송은 진행이 늦어질수록 결국 임대인의 금전적인 손해가 발생할 수밖에 없기에"

빠른 대응이 매우 중요하다고 말씀드리는데요. 가처분 신청부터 소송까지 스스로 진행하고자 하시는 분들이 계시지만 신청서 및 소장을 제출함에 있어 미흡한 부분이 발생한다면 보정명령을 받아 소송 기간이 더욱 길어지거나 불리한 상황에 놓일 수 있기에 서면변호사의 전문적인 조력의 필요성이 강조된다고 말씀드립니다.

명도소송은 권리관계가 명확한 소송인 만큼 철저하고 확실한 준비로 대응하여 본인의 정당한 권리를 되찾도록 최선을 다하여야 할 것인데요. 명도소송을 진행함에 있어 보전처분 등의 선행절차와 함께 본인의 권리에 대하여 법리적으로 주장하고 입증하는 과정이 중요하기에 경험 많은 서면변호사의 조력을 구하실 것을 권유드리며 추후 강제집행 절차 등에 대한 대비책까지 안내를 받으시기 바랍니다.

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서면변호사 명도소송 불법임차인 빠르게 내보내려면

광고책임변호사: 제갈청 변호사

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