향후 부동산 시장의 큰 변화예고
이번 2006년 1월 30일부터 공인중개사는 민사집행법 및 국세징수법에 의한 경공매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰대리를 할 수 있다.
법령의 시행 전에는 중개법인과 법무사, 변호사만 할 수 있는 상황이나 이제 중개업자도 할 수 있게 되어 실수요자 및 일반 투자자 등이 매우 가깝게 접할 수 있어 향후 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.
그리고 부동산 거래시스템의 의무적 신고와 실거래가 신고의 법제화 등으로 향후 부동산 시장은 많은 변화가 예상되므로 이에 대하여 간략하게 살펴보자.
첫째, 부동산 시장의 비교화 및 투명화
부동산 시장 중 아파트 시장의 변화는 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.
왜냐면 대규모 아파트의 경우 흔히 중개사무소에 있는 유리 게시판이나 벽보를 많이 활용한다.
이러한 홍보용 게시물에서 일반 매물과 경매매물의 차이는 실로 크다.
흔히 일반 아파트의 경우 시세가 1억인데 8천만원 또는 6천4백만원이라는 게시물이 있다면 실수요자 입장에서는 특별한 위험 즉, 권리관계 및 대상물건의 하자, 인도 등 특별한 하자가 없다면 비교적 가격이 싼 것을 선택 할 것이라 생각된다.
따라서 경매로 진행되기 전의 급매물이 매우 활성화 될 것으로 보이며, 경매로 통하여 낙찰되는 가격의 영향으로 인하여 급매물 등은 매우 낮은 가격에 거래가 될 가능성이 높다.
따라서 향후 부동산 업소의 게시물에는 경매물건의 게시물이 많이 놓이게 될 가능성이 높다고 볼 수 있다.
무엇보다 실수요자의 경우 경매와 일반매물의 차이점에 대하여 보다 많은 인지를 하게 될 것이며, 높은 인지 속에 위험에 대한 분석이 보다 면밀할 수 록 물건의 가치 파악은 더더욱 잘 되므로 일반 매물시장과의 차이는 점점 노출되어 경매의 매력은 더욱 더 좋아 질 것으로 보인다.
경매의 감정가 및 낙찰가의 보다 많은 노출은 일반시장에 대한 비교가치가 매우 잘 이뤄질 수 있으므로 이러한 정보의 노출은 부동산 시장 전반에 매우 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다.
둘째, 중개시장의 변화이다.
공인중개사의 경우 경매의 절차적 업무를 전혀 해보지 못한 점이 있기 때문에 경매를 실무적으로 하기엔 매우 많은 학습과 실무 경험이 필요하다.
따라서 상당기간 학습을 해야만 고객의뢰를 받을 수 있을 것으로 보여 당분간 경매 강의는 성황을 이룰 것으로 보인다.
그리고 능력에 따른 공인중개사의 수익력의 차가 더욱 커질 것으로 보이며, 보다 규모가 크고 신뢰성이 구축되어진 업체들이 나타날 것으로 보이며, 특히 인터넷 네트웍의 힘이 더욱더 커질 것으로 보이며, 고객의 편리를 위한 원스톱( ONE - STOP SERVICE) 서비스는 더욱더 커 질 것으로 보인다.
셋째, 전문가 시장의 통합 및 업무제휴
고객의 욕구가 날로 증가하면서 보다 전문화되지 못한 서비스는 고객에게 외면을 당하게 될 것으로 보인다.
따라서 현재 겹업 금지로 인한 각 부동산과 관련된 전문가 즉 변호사, 법무사, 건축사, 감정평가사, 공인중개사, 세무사 등의 경우 업무연계 및 제휴서비스를 통하여 고객에게 보다 질 높은 서비스를 제공하기 위하여 많은 노력을 기울일 것으로 보이며, 부동산 업계의 신뢰성 구축의 선점을 위한 치열한 경쟁이 빚어 질 것으로 보인다.
넷째, 부동산 교육시장의 활성화
부동산 교육은 아직 공인중개사의 자격증이 주 이용되지만 보다 전문화된 자격이 요구되어 질 것으로 보인다.
즉 전문 컨설턴트 자격으로 외국의 경우 일정자격조건(변호사, 법무사, 건축사, 세무사 등)의 실무경력 3년이상 그리고 또 다른 시험을 거쳐 전문컨설턴트 자격을 부여하고 있다.
매우 고차원 시험이며 왠만한 전문가도 합격하기가 힘든 시험이다.
이러한 부동산시장의 자격 요인의 강화는 고객요구의 업그레이드가 부동산 시장에게 강하게 요구되어 지고 있기 때문이다.
부동산 시장은 시간이 갈 수록 투명해지고 있다.
실거래 신고가 의무화 된 만큼 향후 부동산 시장은 보다 높은 차원의 분석과 해석이 필요한 부분이 많아지고 있다.
따라서 부동산의 교육시장은 날로 성장하는 계기가 될 것으로 보인다.
다섯째, 인터넷 시장의 성장
부동산 시장의 가장 큰 분류는 매도인과 매수인으로 구별 할 수 있다.
이러한 부분에 대한 홍보를 알리기 위해서 가장 좋은 도구는 바로 인터넷이다.
왜냐면 인터넷의 특징인 쌍방향과 웹(WEB)기능을 통한 무한한 정보의 제공이 가능하기 때문이다.
따라서 흔히 무료일간지에 광고비를 지출하는 것 보다 무료 또는 일정의 요건을 갖추기만 하면 등록되어 지는 인터넷은 향후 부동산 매체시장을 완전하게 대체 시킬 것으로 보인다.
왜냐면, 정보지의 경우 가장 큰 단점인 지면의 한계를 벗어 날 수 없기 때문이다.
현재 부동산 중개업을 하는 사람도 이젠 거의 컴퓨터의 활용 수준은 수준급까지 와 있다.
그리고 정부의 부동산거래관련시스템에 의무적인 신고가 인터넷을 활용하지 않고는 업무를 처리할 수 없기 때문이다.
무엇보다 인터넷은 내가 원하는 보다 많은 정보를 다양하게 흡수 할 수 있기 때문이다.
특히 부동산의 경우 가장 많이 투여 되는 것은 거래비용이다.
이 거래비용은 인터넷의 네트웍과 웹기능의 활성화가 갖춰질 경우 매우 많은 비용 절감이 되기 때문에 고객과 경재업체와의 싸움에 있어 단연 가장 큰 도구로 활용되어질 가능성이 크기 때문이다.
이외에도 부동산 시장의 변화는 다른 경제재 시장과의 비교에 있어 매우 많은 변화가 이뤄질 것으로 예상된다.
<자료원 : 부산일보 정두천의 부동산 이야기 >
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공인중개사 리치부동산컨설팅 소장 이기찬
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