하늘에서 내려다 본 거여ㆍ마천 재정비촉진지구 조감도
자연과 인간의 숨결이 생동하는 ‘건강한 문화의 도시’
강남권 유일의 촉진지구…존치지역 토지거래허가, 법개정으로 20㎡→180㎡로
서울시는 지난 2006년 10월 19일 재정비촉진지구로 지정된 거여·마천 재정비촉진지구(촉진지구)에 대해 2008년 8월 28일 재정비특별법 제12조제1항의 규정에 따라 재정비 촉진계획을 결정·고시했다.
◆거여·마천지구는?
거여·마천지구는 노후 불량주택이 밀집되고, 도로·공원 등 기반시설이 열악한 거여·마천동 일대의 주거환경개선 및 기반시설 확충 등을 통한 종합적·체계적 도시정비를 위해 촉진지구로 지정됐다. 거여·마천지구의 유형은 주거지형이며 그 면적은 73만8426㎡이고 사업목표 연도는 2016년이다.
거여·마천지구는 보행중심의 녹색교통체계 구축, 자연과 공존하는 친환경적 개발, 주변 개발 계획과 연계한 다양한 계층이 공존하는 도시, 고령화시대를 대비한 커뮤니티조성 및 활력이 넘치는 도시문화 창출을 기본방향으로 설정하고, 자연과 인간의 숨결이 생동하는 ‘건강한 문화의 도시’조성을 목표로 하고 있다.
거여ㆍ마천지구에는 총 2746가구의 주택이 신축된다.
◆촉진구역과 존치지역
거여·마천 촉진지구 총면적 73만8426㎡ 중 면적 16만8366㎡가 재정비촉진구역(이하 촉진구역)으로, 면적 57만60㎡가 존치지역으로 결정됐다. 촉진구역은 다시 거여2촉진구역과 마천시장촉진구역의 2개 구역으로 구분돼 재정비촉진사업(이하 촉진사업)을 추진하게 된다. 이 2개 구역은 정비구역결정으로 본격적인 촉진사업을 진행하게 된다.
존치지역은 다시 존치정비구역과 존치관리구역으로 나눠 지정됐으며 존치정비구역으로 지정받은 곳은 마천1구역과 마천 3구역으로서 사업방식은 두 곳 모두 도시정비법상 재개발사업이다.
이 두 존치정비구역은 2010년에 촉진구역으로 변경·지정 될 예정이다. 또한 존치관리구역으로 지정된 마천2, 마천4구역도 각각 2012년, 2011년에 촉진구역으로 지정 될 전망이다. 그동안 다른 촉진계획과 다른 점은 촉진지구내 존치지역에 대한 향후 촉진구역지정 예정시기를 발표함으로서 시장의 불확실성을 제거 하였다는 점이다.(표1)
위례 신도시, 문정ㆍ장지지구 등 신흥 주거지 중심에 위치
제2종일반주거지역 14만㎡→제3종일반주거지역으로 종 상향
◆토지거래허가에 대한 사항
촉진지구가 지정 고시 된 때에는 재정비특별법 제1항 및 제3항 규정 그리고 동법 시행령 제37조 따라 토지면적 20㎡ 이상의 촉진지구내 모든 토지의 거래는 토지거래허가를 받아야한다. 그러나 동법 제12조제3항에 따라 고시된 촉진계획에 의해 촉진구역이나 존치정비구역으로 지정을 받으면 토지면적 20㎡에 대해 토지거래 허가를 받아 거래를 해야 하지만 존치관리구역으로 지정되면 토지거래 허가대상면적이 20㎡에서 ‘국토계획법 시행령 제118조 제1항 각호’에 따른 면적, 즉 주거지역의 경우 180㎡ 이하, 상업지역의 경우 200㎡이하, 공업지역의 경우 660㎡ 이하 등은 토지거래허가에서 제외된다.
따라서 거여·마천지구 지정 이후에 20㎡ 이상의 토지를 거래할 경우 토지거래허가를 받아 거래를 했으나 이번 촉진계획 결정으로 인해 존치관리지역으로 결정된 지역은 토지거래허가 요건이 완화돼 주택지의 경우 토지면적 180㎡이하의 경우 토지거래허가를 받지 않고 거래할 수 있다.
그동안 촉진지구 내에 위치했다는 이유만으로 정비가 불필요하거나 정비계획이 없는 지역의 토지거래 규제에 대한 여러 가지 문제점이 제기돼 왔다.
공공의 이익을 위해 개인의 재산권 행사에 제한을 두는 점은 불가피하나 정비계획이 없거나 이미 정비가 끝난 촉진지구 내 토지에 대해 20㎡ 이상 토지거래시 허가를 요구하는 것은 개인의 재산권 행사에 대해 정부가 과도하게 침해한다는 비판의 목소리가 높았다.
이와 관련 2008년 6월 20일 재정비특별법이 개정됨으로 해서 토지거래허가에 대한 선별적 적용 및 규제완화를 통해 정부의 과도한 개인의 재산권행사제한에 대한 불합리한 부분을 개선된 것이다.
◆촉진지구 내 재건축사업
마천 4구역의 경우 2011년 도시정비법상 주택재건축사업으로 촉진구역지정이 예정돼 있다. 재정비특별법은 재정비사업 중 유일하게 재건축사업에 대해는 그 지원을 철저하게 배제하고 있다. 따라서 재건축사업방식으로 촉진구역 지정을 받아도 타 사업방식에 비해 사업성 등에서 불리함에 더해 토지거래허가 등의 제약조건은 고스란히 적용을 받는다.
촉진지구가 아니라도 현재 재건축사업은 각종규제로 인해 그 사업이 순탄하게 진행하질 못하고 있다.
하물며 거기에 토지거래허가라는 규제가 하나 더해지는 촉진지구내 재건축사업이 합리적이고 실현가능한 사업방식인가 하는 점에 대해 깊이 생각해볼 일이다.
토지이용계획도
◆도시관리계획의 변경
거여·마천 촉진지구의 도시관리계획 변경 중 용도지역 변경을 살펴보면 제2종(7층) 일반주거지역 3만6078㎡가 감소했고, 제2종(12층)일반주거지역 10만6609㎡가 감소했다. 이에 반해 제3종일반주거지역이 14만2687㎡ 증가한 것으로 나타났다(표2). 이로써 사업의 실현가능성을 높이고 토지의 효율적 이용을 통한 합리적인 설계가 가능하게 됐다.
서울시에서 제2종일반주거지역과 3종 일반주거지역이 갖는 의미는 용적률 50% 차이 외에도 많다.
특히 제2종일반주거지역에 적용되는 건축물 높이에 대한 규제가 제3종일반주거지역에서는 적용되지 않는다. 제2종일반주거지역에 비해 제3종일반주거지역이 그 토지의 이용측면에서 활용가치가 크다. 따라서 종상향은 특혜 시비에 휘말릴 소지가 있는 민감하면서도 중요한 부분이다. 이러한 문제에 대해 재정비 특별법에서는 재정비위원회 심의를 통한 도시관리계획변경으로 토지의 효율적 이용이 가능하다.
◆주택 등 건축계획
거여·마천 촉진사업을 통해 신규로 공동주택 9472세대에 인구 2만6811명을 수용할 계획이며 존치지역 1295호, 인구 4391명을 합해 총 1만767세대 인구 3만1202명 을 수용할 예정이다.
또한 용적률 230%~400% 적용되고 건축물 최고 층수도 35층까지 받아 사업성증가를 통한 사업실현성을 크게 높였다.(표3)
사업진행이 가장 빠른 거여2구역의 경우 건폐율 30%, 용적률 250이하, 최고층수 33층, 평균층수 21층으로 설계됐다. 주택공급 계획은 전용면적 60㎡이라 1216호, 60~85㎡ 1137호, 85㎡ 초과 393호 등 총 2746호가 새로 공급 되게 된다.
◆위례신도시·문정지구등 신흥 주거지축의 중심
거여·마천 촉진지구는 강남권의 유일한 촉진지구이다. 참여정부 당시 강남억제정책에도 불구하고 촉진지구에 포함될 정도로 그 재정비가 시급한 지역이기도하다. 또한 거여·마천지구는 입지적으로 아주 의미 있는 지역이다. 인근에 남한산성 등 양호한 자연환경과 위례신도시, 문정·장지지구 등이 있고 강남에서 시작해 이어지는 위례신도지, 판교, 분당, 이의신도시, 동탄 신도시, 동백지구 등 수도권 동남축의 신흥 주거지축의 한 복판에 입지해있다. 거여·마천지구의 촉진사업은 단순히 거여·마천의 문제가 아닌 강남권주택공급 문제의 대안에 대한 시험이기도 하다.
◆투자성
거여·마천일대의 경우 촉진계획발표에도 불구하고 거래는 한산한편이며 가격도 많이 하락했다. 한때 5억원 이상 거래되던 대지 30㎡지분의 다세대 매도호가가 4억원대로 떨어졌으나 부동산경기 침체로 실제거래 되는 사례는 드문 편이다. 그러나 중기적 안목을 가지고 강남권에 내집 마련을 계획하고 있는 투자자들에게는 좋은 기회요인이 될 것이다.
하지만 재정비사업이 워낙 변수가 많고 법률관계가 복잡해 반드시 관련 전문가의 도움을 받아 투자하는 것이 바람직하다 하겠다.