이번 현장교육에는 무더운 날씨에도 불구 70여 명이 참석해서 20명이 같이 점심 식사를 하였습니다. 전체 참석 인원이 100여 명 정도로 보이는데 그 중 70%는 우리 수강생. 이렇게 중앙지방법원은 현장 교육을 많이 하니까 수강생인지 응찰자인지 잘 살펴봐야 합니다. 수업시간에 설명했던 부분들을 정리해서 카페에 올립니다. 참조하시기 바랍니다.
1. 2006-8765 서초동 국제전자센터 9046호 : 재경매, 관리비 확인
감정가 5천500만 원이나 5회 유찰되고 지난번에 최저입찰가 천800만원 나왔을 때 2천151만원에 낙찰되었으나 잔금을 납부하지 않아 다시 나온 재경매 물건입니다. 이렇게 재경매 물건은 낙찰되었으나 보증금 180만원을 포기하고 잔금을 납부하지 않아 다시 나온 것이기 때문에 왜 잔금을 포기했는지 조사해 보고 해결할 수 있을 때에만 응찰해야 합니다.
세입자는 보증금 250만 원에 월세25만 원씩 있으나 실제 영업여부는 현장을 방문해봐야 알 수가 있습니다. 이런 상가의 경우 공실이거나 할 경우에는 오래 동안 관리비가 연체될 수가 있는데 이런 관리비 중 일반관리비는 새로운 소유자가 인수해야 합니다. 따라서 상가에 입찰할 때에는 최저입찰가 보다는 연체된 관리비가 얼마인지를 상가관리소에서 확인한 다음에 응찰해야 합니다.
인수해야 하는 관리비가 예상외로 클 때에는 아무리 작은 금액으로 낙찰 받는다고 하더라도 비용이 더 들어갈 수가 있습니다. 대부분의 재경매는 이런 관리비를 확인하지 안했다가 포기하는 경우입니다.
7월 26일 입찰에서도 김정신씨가 단독으로 입찰해서 천921만 원에 낙찰.
2. 2006-11549 충무로 진양상가 나동 01호 박지연쥬얼리 : 예고등기
이 물건은 2007년 1월 25일에 법원현장 실습교육 할 때에도 나왔던 물건인데 예고등기가 되어 있습니다. 예고등기는 현 소유자를 상대로 소유권원인무효청구소송을 법원에 제기하면 법원에서 직권으로 등기소에 소유권말소예고등기를 하게 되는데 소유권에 대한 소송이기 때문에 원고가 승소하게 되면 현 소유권자의 소유권을 말소되게 됩니다. 따라서 현소유자를 상대로 낙찰받아 소유권이전등기를 한다고 하더라도 그 소유권이전은 무효가 됩니다. 그런 연유로 계속 유찰이 되는 것입니다.
초보자는 예고등기 되어 있는 물건은 절대로 응찰해서는 안됩니다.