2026년 세제 개편이 올림픽파크포레온에 미치는 영향은?

[경호처장]

2026. 8. 3. 세제 개편이 나온이후 반응은 아직까지는 다양한 모습입니다.

이제 막 발표된 내용을 토대로 앞으로의 부동산 시장의 흐름이 어떨지 가늠해 보는 상황으로 보이고 각자의 상황에 따라 그 실익을 따져보는 시기로 판단됩니다.

당분간은 그 실익을 따져보는 시기로 인해 당장 시장에서는 큰 변화가 없어 보입니다.

이번 세제 개편의 주요 키워드는

1. 거주 중심.

2. ​고가주택에 대한 보유세 강화.

3. 매도할 사람은 2027년말까지 하라는 의미.

​◆ 올림픽파크포레온 종부세 개편 영향은?

​1. 올림픽파크포레온 34평에서 50평까지 2026년 공동주택공시가격이 20억 ~26억 수준으로 형성되어 있는 상황으로 1세대1주택자의 경우에는 종부세로 인한 영향은 매우 크지 않을 것으로 보임.

2. 세개 개편에서 시가기준 45억(공시가 30억 수준) 이상일때 영향이 클 것으로 보이는데.

3. 올림픽파크포레온은 매년 공동주택가격 상승분과 공정시장가액비율 상승에 따른 종부세 증가분은 있겠지만 실제 종부세 개편 영향으로 보유하고 있는 1세대1주택을 매도해야 하는 압박 상황은 전혀 없을 것으로 판단됨.

4. 참고로 34평기준 2025년 종부세는 거의 없었고 2026년도에는 많아야 50만원 전후 일듯.

5. 따라서 올림픽파크포레온은 종부세 개편에 따라 종부세 과세 대상 아파트로 점차 진입한다는 차원의 의미일뿐 소유자들이 실제 납부해야 하는 종부세는 미미 하기에 그 영향은 거의 없을 듯.

◆ 올림픽파크포레온 양도세 개편 영향은?

1. 현재 2주택자의 경우 기존세율+20%p로 중과가 적용되고 있는데 2027년 양도분은 기본세율+5%p로 한시 완화가 적용됨. 따라서 다주택자의 경우로서 매도를 계획하는 경우에는 2027년도 매도를 계획해 보는 것도 좋은 기회로 판단됨.

2. 다주택자가 매도한다면 매년 6월 1일 보유자가 보유세 납부 대상자이기에 2027년 5월 31일까지 양도 완료하는 것이 그나마 좋은 선택으로 판단됨. 중과도 줄이고 2027년 보유세 납부도 피하는 방법이기 때문임.

3. 올림픽파크포레온 소유자로서 관리처분인가일전 이미 10년 이상 보유와 거주를 충족한 1세대1주택자의 경우에는 이번 양도세 세제 개편에 크게 영향이 없을 듯 하기에 여기에 해당하는 분들은 세금 변화보다도 시장 가격 변화에 더 관심을 가져야 할 듯.

4. 문제는 거주 기간이 없는 경우입니다. 이런 경우에는 둘로 내용이 갈라지고 있습니다. 입주 시점에 세를 놓은 경우로서 세제 개편 영향으로 본인이 세 만기시 입주로 방향을 바꾸어 장기 거주를 대비하는 모습이 심심치 않게 나타나고 있으며

일부 소유자분들의 경우에는 2027년말까지 매도를 검토하며 상담하는 사례가 있습니다.

이런 경우에는 거주 없이 보유만 하여 1년에 2%씩 장특공제를 받는 분들과 10년 이상을 보유하다가 이제 막 거주 2년을 채우고 있는 분들이 해당 되는데 장특공제 최대 30%와 48% 적용이 유지되는 2027년 5월 31일까지 양도하여 현행대로 장특공제를 적용 받고 2027년 보유세를 피하는 것이 하나의 방법.

아래는 동일한 조건하에서 매년 양도세 변화를 단순 비교한 내용입니다.

매년 시세는 변화하겠지만 동일한 가격으로 매매할 경우로 단순화 하여 비교해 보면 거주 기간이 짧은 경우에는 현행대로 장기보유특별공제율이 적용되는 2027년까지 매도하는 것이 양도세 측면에서 유리 하다는 결론.

◆ 세제개편이 전체 부동산 시장에 주는 영향은?

​1. 임대차 시장

○ 정부의 기조가 실거주에 촛점이 맞추어 있는 상황에서 사정상 자기집에 거주하지 않고 임대를 주는 상황이 많은데 이제는 대다수의 경우에는 자기집에 직접 거주하는 사례가 상당히 증가할 것으로 보임. 따라서 임대차 시장의 매물 감소는 불을 보듯 뻔한 상황이라 계약갱신청구권을 사용하지 못하는 사례도 증가하며 전·월세 가격 상승과 더불어 전·월세 매물들이 매우 희소해지는 상황이 나타날 것으로 예상.

○ 올림픽파크포레온의 경우에도 임대차 만기시 입주한다는 임대인들의 소식이 들려오고 있고 입주를 고민하는 문의가 심심치 않게 이어지고 있는 상황으로 당장 매매시장에 나설 계획이 없는 소유자들의 경우 입주 계획을 적극적으로 검토하는 모습.

​2. 매매시장

○ 당분간 전체적인 부동산 가격 흐름은 큰 폭의 상승도 없고 그렇다고 하락도 없는 횡보세가 유력해 보입니다. 강남3구를 중심으론 극히 일부 저가 매물이 출시할 가능성도 있는데 양도세와 종부세 개편 영향을 직격탄으로 맞기 때문입니다. 그러나 현금부자들의 경우에는 매도보다는 차라리 증여쪽으로 검토할 가능성도 매우 높아 다시금 증여 사례도 증가 할 가능성도 높아 보입니다.

○ 다만, 시가 35억이하 아파트 매매 시장은 큰 영향이 없을 듯 하고 전체 시장의 흐름에 따른 영향이 있겠지만 일부 비거주 매물과 다주택자 일부 매물외엔 견고한 가격 지지선이 형성 될 것으로 보입니다. 따라서 올림픽파크포레온과 같은 경우에는 큰 가격 변화 없는 시장 흐름이 이어질 것으로 예상됨.

그러나 올 하반기부터 2027년 5월 31일전 비거주 매물과 다주택자 매물 그리고 일반분양 매물 중 2년 거주 요건을 갖춘 매물들이 얼마나 출시되냐 따라서 단기적으로 시장의 변화가 나타나겠지만 1세대1주택자들의 특성상 그리 급하게 결정 할 필요가 없는 상황을 고려하면 실제 시장에 출시되는 매물들의 경우 기대이상 많지 않을 것으로 보이며 오히려 2027년 하반기부터는 2028년 4월 총선에 따라 정치권에서 규제완화 문제가 다시금 흘러나올 가능성도 있어 다시금 매도자들의 버티기 모드 모습이 예상 되는 상황임

○ 시가 30억대 아파트 매매 시장은 매수하고도 보유세 부담이 크지 않은 상황이라는 측면에서 매수자 입장에서도 선호하는 아파트로 각광을 받을 것으로 보이고 올림픽파크포레온은 다른 여러가지 장점과 더불어 그런 긍정적 영향을 고스란히 받을 것으로 예상.

○ 무풍지대인 시가 15억이하 아파트 매매 시장은 아주 견고하게 강세를 보일 것으로 보임. 양도세나 종부세 영향이 거의 없고 신혼부부 등 젊은 매수자 층이 많이 대기하고 있는 시장이기에 오히려 가격 상승 모습이 나타날 것으로 예상.

◆ 올림픽파크포레온의 향후 가격 흐름은?

​1. 단기적 관점

○ 2026년 하반기 : 대체적으로 강보합 내지는 횡보세 유력.

○ 2027년 상반기 : 1월부터 5월 31일까지 시장이 매물 증가량이 높을 시기.

- 가격적으론 보합세 내지는 약보합세가 유력.

○ 2027년 하반기 : 매도 물량 대폭 감소하며 가격은 상반기 대비 오름세 예상.

○ 2028년 상반기 : 총선 영향에 따른 기대감에 강보합세 이상 예상.

2. 장기적 관점

○ 시중에 현금들이 막대하게 풀린 영향으로 실물자산 가격 상승은 분명할 듯.

○ 공급 부족 문제 해결은 결코 10년이내 해결 할 수 없을 듯.

○ 똘똘한 한채에 대한 선호는 더욱 높아지며 가격을 지지 할 듯.

간략히 2026. 8. 3. 세제개편이 올림픽파크포레온에 미치는 영향에 대해 살펴보았습니다. 세제 개편과 관련하여 그리고 매매와 관련하여 대략적인 양도세 문의가 있으실 경우 언제든 연락주세요.

자세한 세무상담은 세무 전문가를 통한 상담도 필수입니다.

이상 올림픽파크포레온 부동산헤드라인(02-482-8900)에서 알려드렸습니다.