대항력 있는 전세입자 경매당할 경우 어떠게 대처해야 하나

[산내들]

질문

제가 전세로 사는 집이 집주인의 부도로 경매를 당했읍니다
저는 2009년 8월에 전입신고및 확정일자를 받았구요
근저당은 2011년 1월에 국민은행에서 설정되었음
강제경매는 2011년 8월 수원법원에 실시됨
배당신고일 2011년 10월
전세기간은 2년 경과후 주인과 합의되어 법정갱신된 상태입니다
부동산에 물어보니 대항력있는 임차인이라구 하더라구요
전세값도 비싸지고 옮기구 싶은생각도 없고,
경매가가 낮아지면 경매에 입찰할 의향도 있읍니다....

모르는 것이 있어 선배님의 조언을 부탁드립니다.

질문1. 법원에서 권리신고및 배당신고를 하라구 우편물이 왔는데
권리신고만 해도되나요,,, 아님 배당신고도 같이 해야되나요?

질문2 배당신고를 안하면 저한테 불이익이 있나요?
(법원에 물어보니 본인이 판단하라구 하니 답답함)

질문3 제가 배당신고를 안한상태에서 경매에 참가하면
제 전세보증금은 낙찰대금에서 제외되나요?

답변

질문자님은 말소기준권리인 2011.01 국민은행의 근저당 이전 전입과 확정일자가 있는 대항력 요건을 갖추고 있습니다.
때문에 경우의 수는 2가지 입니다만, 질문자님의 경우 입찰에 참여할 의사가 있으시다면 배당요구를 하지 않으시는 것이 보다 유리합니다.

경우1. 권리신고 및 배당요구를 했을 경우: 질문자님은 확정일자부 배당을 통해 낙찰대금에서 국민은행의 근저당보다 앞선 순위로서 배당이 되며, 전액배당이 되지 않을 경우 차액은 낙찰자의 추가 인수대상입니다.
허나, 배당을 통해 질문자님이 전액배당이 가능하다거나, 낙찰자의 인수대상 금액이 적을 경우 낙찰가는 일반 수준으로 높아지는 결과가 나오게 되겠지요.
위험부담 없고, 인수사항이 없으니까요.

경우2. 권리신고만 하고 배당요구를 하지 않을 경우: 대항력을 갖춘 임차인이므로 낙찰자가 임차인의 임차보증금 전액을 낙찰가 외 추가로 인수해야 합니다.
때문에 낙찰가+임차보증금 가 현재 시세를 초과하지 않는 범위 내에서 결정되어야 하므로 낙찰가는 현저히 낮아질 수 있겠지요.
또한, 대항력있는 임차인이 존재할 경우 잔금납부 시 대출 역시 거의 불가능 한 실정이기 때문에 입찰에 다소 부담을 가질 수 밖에 없습니다.

일반적인 경우라면 배당요구를 하지 않고 입찰에 참여하는 것이 보다 유리하긴 합니다만, 구체적인 내용에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
현재 해당 부동산의 시세, 임차보증금 등 을 비롯한 추가내용들을 검토하여 최종적인 판단을 내리는 것이 좋습니다만, 일반적인 경우라면 위에 답변드린 것처럼 배당요구를 하지 않는 경우가 보다 유리합니다.

2. 배당요구를 하지 않는다고 해서 발생하는 불이익은...현재로서 질문자님에게는 없습니다.

3. 배당요구를 하지 않을 경우, 임차보증금은 낙찰자의 추가 인수대상입니다.
즉, 질문자님이 낙찰을 받을 경우 질문자님이 떠안아야 하는 사항이라는 의미 입니다.
때문에 임차보증금은 낙찰대금에서 제외되지 않습니다.
예를 들어 임차보증금 3억, 낙찰가 6억 일 경우....질문자님이 납부해야 할 금액은 6억이 됩니다.
이해 되셨나요??
반대로 배당요구를 하셨을 경우 채권상계신청을 통해 위 예의 경우 3억만 납부하시면 되겠지요.

서류상의 대략적인 내용만으로는 자세한 권리분석은 물론 해당 물건의 문제점 및 위험성, 입찰여부 를 판단하는 것은 상당한 위험을 수반하므로 그외 각종 인수사항 등에 대해 추가조사를 통해 반드시 제반내용을 확인하신 후 신중히 응찰여부를 결정하시기 바라며, 초보시라면 가급적 전문가의 도움을 받아 진행하시길 권하는 바 입니다.
010-5554-6720
[부동산경매 전문컨설턴트 문정수]

전세입자가 살고 있는 주택을 매입하려 할 경우