2 - 상가건물임대차보호법 - 차임 또는 보증금을 1년 이내에 5%를 초과해 인상하지 못하도록 정하고 있는데요. 특히 위 시행령은 2018년 1월 26일 개정되고 시행

[Jayden Ju.]

https://youtu.be/dj9jWZSOVzs

https://100.daum.net/encyclopedia/view/47XXXXXXXX24

https://www.hankyung.com/finance/article/2018080769391

, 차임 또는 보증금을 1년 이내에 5%를 초과해 인상하지 못하도록 정하고 있는데요. 특히 위 시행령은 2018년 1월 26일 개정되고 바로 시행됐습니다.

[출처: 중앙일보] 상가주인이 월세를 한꺼번에 30% 올려달라고 할 때

https://www.yna.co.kr/view/AKR20180122159200004

상가건물임대차보호법의 중요 개념

상가임대차보호법은 2002년 처음 제정됐다. 이 법의 제정으로 '임차인의 임차권'이라는 개념이 처음 법적 권리로 인정됐다. 이 법에 따라 임차인은 임대인에게 5년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 보장됐고, 환산보증금 기준 이하의 소규모 점포는 월세 인상률을 9% 이하의 제한을 받도록 했다. 2018년 9월 국회를 통과한 개정안에서는 계약갱신요구권의 행사기간을 다시 10년으로 늘렸다.

□ 계약갱신요구권 : 상가임대차보호법은 임차인에게 10년간 계약갱신요구권을 보장했다. 전체 임대차 기간이 10년 이하일 때 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 건물주가 거절하지 못하게 한 것이다. 기존에는 환산보증금 기준 이하 소규모 점포에 한해 인정해왔으나 개정을 통해 전체 점포로 확대했다. 그간인 건물주가 바뀌면 10년 기간을 보장받지 못했으나 개정에 따라 건물주가 바뀌더라도 10년 계약갱신 요구권을 보장하기로 했다.

□ 환산보증금· 월세인상률 제한 : 환산보증금은 '보증금 + (월세×100)'로 계산하며 월세 인상률 상한선 규정의 기준이 된다. 서울은 환산보증금 9억 원, 수도권과밀억제지역은 6억 9천만 원, 광역시는 5억 4000만 원, 그밖의 지역은 3억 7천만 원 기준으로 이하의 소규모 상점에 대해서만 월세 인상률 5% 제한이 적용된다. 이들 상점은 임차보증금이나 월세를 올릴 때 기존 계약금의 5%를 초과해 증액할 수 없다.

□ 대항력·우선변제권 : 상가 임대차 관계를 등기하지 않아도 임차인이 건물을 인도받고 사업자 등록을 하면 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있는 권리가 발생한다. 대항력과 확정일자를 갖추면 해당 건물을 경매나 공매할 때 다른 후순위 권리권자보다 임대인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 생긴다.

---

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2013.8.13]

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. [개정 2018.10.16]

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. [개정 2009.5.8]

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009.1.30.]

https://youtu.be/Qxe1LQbvZg4

상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.

그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

[전문개정 2009.1.30.]

상가건물임대차보호법시행령 제4조 (차임 등 증액청구의 기준)

법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다. [개정 2008.8.21, 2018.1.26]

상가건물임대차보호법시행령 제5조 (월차임 전환 시 산정률)

① 법 제12조제1호에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 연 1할2푼을 말한다.

② 법 제12조제2호에서 "대통령령으로 정하는 배수"란 4.5배를 말한다.

[전문개정 2013.12.30] [[시행일 2014.1.1]]

---