토지투기와 근절책, "땅값 오해"가 풀려야 가능합니다.

[이대환]

* 성경 희년법은 물질을 다루는 생활경제법입니다. 성경을 종교책으로 생각하거나(또는 종교적 선입관을 가지면) 정신계의 틀로만 접근하면, 성경이 말하는 물질계와 경제 시스템(시장구조) 전체를 거의 보지 못합니다. 어쩌면 영과 육의 눈까지 동시에 멀어져서 '물질 가난'의 주제가 '정신 가련'의 주제로 보이고, "accept"를 "grace"로 번역(이해)하여 놓고, "희년법 성취와 완성은 기다리기만 하자"는 실수를 할 수 있습니다(눅 4:18,19). 주기도가 가르쳐 주는 "빚(물질)" 문제와 "죄(정신)" 문제는 단어 구분도 못하고...(눅 11:4)

홍해 구원과 교회 세례는 공짜로 받지만(행 7:38, 고전 10:2), 약속의 땅과 천국은 침노(순종)하는 자가 차지합니다(마 11:12).

<결론 1> 서두가 결론이라 죄송합니다. 구체적 설명은 희년농법실험장에 있는 다른 글들을 보시기 바랍니다.

부동산 문제와 투기의 근절책 : 地球(땅)는 1/n의 면적도 상품이 될 수 없는 성질부터 알아야 풀립니다.

학자나 전문가는 “땅값 비용(이자)은 일정하고, 토지수익은 커진다”고 하거나 “원금 성장(영구미실현가격)과 수익 성장(실현가치)”을 식별하지 못하면, “국어학자가 낫을 들고 ㄱ자를 모르는 것”과 같습니다. 지금 집값, 땅값이 아무리 커져도 집을 팔고 ㄱ. 시장을 떠난 자(부동산사업자, 투기자, 저점매입에 고점판매 가능자)와 ㄴ. 외부효과·개발·용도변경에 따른 정상지대를 초과한 지대수익 가능자 만이 불로소득을 누릴 수 있습니다. 그래서 토지를 정상적으로 소유하여 갖고 있거나 사용하면 영구적자만 계속합니다. 이때에도 ㄱ의 행운을 잡은 불로소득은 GDP도 아니고, 영원히 아무 것도 없는 허구 숫자입니다.

<결론 2> 희년법이 말하는 토지시장 

① <자유시장> 성경이 거래를 자유롭게 허용한 것은 다스리고, 거두어들인 것들입니다(레 25:3,19).

② <제한시장> 성경이 거래를 조건부로 허용한 가격(레 25:15,16)은 현재 가격만 있고, 가치물이 없습니다(이렇게 가치물 없는 가격의 실체를 알아야 경제문제를 풀어낼 수가 있습니다).

③ <금지시장> 성경이 거래를 금지한 가격(레 25:23)은 영원히 가격만 있고, 가치물이 없습니다.

지금의 부동산 문제는 ②와 ③의 가격 차이가 초래한 시장 특성과 땅이 가진 물리적 성질로 발생합니다.

④ ②번의 가격과 가치물은 토지가 내는 토지가치입니다(레 25:28). ②번의 거래액은 노동가치나 자본가치가 아닙니다.

⑤ 신약시대는 포도원과 토지가치는 소유하지 말고, 토지 주인에게 貰를 내면 천국을 膳物로 받는다고 소개합니다. 지금은 정수기 하나도 렌트가 있고, 공장과 설비는 리스제도가 있습니다. 貰는 리스제도를 말합니다. 

⑥ 2020년 집값 급등과 지금의 땅 투기문제는 사람이 ① ② ③ ④ ⑤를 모르거나 간과하고 있는 관계로 발생합니다.

⑦ 토지 투기자와 불로소득자에 대한 질타, 이에 따른 정부가 근절책이라고 내어놓는 설익은 대책은 60년 부동산 역사에서 5회 째 반복되는 주기적 행사(다람쥐 쳇바퀴 돌리기식)에 불과합니다.

⑧ 성경 희년법의 ① ② ③은 교차로에서 지켜야 할 시장의 교통(경제) 신호등과 같습니다. 그러나 모두가 이 신호등을 어기고 있으면서 겉으로 드러난 신호 위반자와 사고자만 정죄하고 있습니다.

⑨ 신약시대는 교통신호등이 필요 없는 입체식 교차로, 곧 ⑤의 방법(토지임대제)을 소개하고 있습니다. 땅값 영구적자는 신호등을 어긴 罰金이고, 지대(토지임료)는 하늘이 주는 膳物입니다.

⑩ 토지양도소득세는 투자원금에 세금을 매겨 소득도 아닌 원금(자본과세)을 가져가는 악세이며, 장기로는 은행이자의 크기로 투자비용에 들어있는 양도차익까지 고율의 세금을 부담시키는 것입니다(자본잠식과 시장동결). 토지(국토)보유세는 10% 미만의 불로소득자(이자초과소득)에는 정당하겠지만, 90% 이상의 소유자에게는 만성적 소유적자인데 세금까지 매기는 것이며, 세금의 자본효과는 세금부담보다 더 큰 사유재산 몰수효과를 가집니다. 토지문제의 해법은 10%의 소수자에게 매달리기보다 90% 이상의 소유자가 당하고 있는 소유의 영구적자와 그에 파생된 문제를 해결해야 합니다.

90%인 근본 문제를 해결하면 10% 문제는 저절로 소멸하지만, 10% 문제(투기와 불로소득 근절)에 주력하면, 90%의 문제로 인하여 해결책을 낼 수가 없고, 부작용만 초래합니다. 그 근본 대안은 토지 리스제입니다. 토지 리스제는 罰金인 땅값은 0으로 사라지고, 하늘의 膳物인 지대가 토지의 시장기능을 대신하는 지대시장제를 말합니다. 성경에는 이를 "貰"라고 했습니다.

<결론 3>

희년법이 말하는 땅(지구)과 땅이 내는 상품(재화와 서비스)을 식별하지 못하는 우리는 시장경제에도 눈이 감겨져 있습니다(감긴 눈 : 부가가치와 GDP에 잡히는 상품매매차익과 부가가치나 GDP에 잡히지 않는 토지매매차익을 식별하지 못함). 세상 경제를 이렇게 만든 사회의 각계 각층의 학자, 지도자, 그리고 모든 사람은 ①~⑩의 범위에서 직접 간접으로 관련되고 있습니다. 성경이 말하는 토지경제의 교통 신호등을 무시하거나 무의식과 무관심, 방조와 조장, 그리고 끈질긴 홀대와 강한 거부 등을 말합니다.

1. 자본가격에서 원금이 커지는 값은?

2020년은 집값이 급등하여 1년 내내 시끄럽더니 2021년은 토지투기와 투기 근절책 강구로 전국이 또 다시 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 그러나 이 또한 진단을 잘못하여 내는 미봉책일 수밖에 없어서 부작용만 초래하고 오래가지 못합니다.  정권이 바뀌거나 가격 안정기에 접어들면 또 다시 규제를 풀어야만 합니다. 그러면 묶여있던 가격은 다시 원래의 상태로 돌아가게 되고, 다음 차례인 6차 가격 파동기에는 이 문제가 다시 발생합니다.

패러다임이 다른 제 글을 읽으실 때 혹시라도 사전 도움이 될까하여 올립니다. 아래에 제시된 주제는 희년농법실험장에서 ‘1억원 내기토론’까지 걸려 있는 것인데 지금은 이를 심사할 사람이 없습니다. 알고 나면 폰의 조작기법처럼 간단한데 너무 오래 동안 오해하고 있는 사회적 현상입니다(진리는 알면 단순함).

"5% 이자율, 성장률 2.5% 사회에서 수익 5원을 얻으려면

예금은 100원을 투자하면 되고(5 = 100×0.05), 토지는 200원을 투자해야 한다{5 = 200×(0.05-0.025}.”

이것은 불변현상입니다. 우리가 잘 알고 있듯이 지대와 땅값은 매년 커지고 있습니다. 커지는 토지자본의 원금은 원래 커지는 비율만큼 가격이 은행(부채)예금의 원금보다 보다 높습니다. 토지는 은행 예금보다 가격을 높여서 구입해야 합니다. 토지의 이런 성질과 위의 식을 따라 원금 200원에 대한 1년도 비용과 수익은

예금원금 이자비용 10원 = 이자수익 10원 => (10 = 200원×0.05)

토지원금 이자비용 10원 = 지대수익 5원 + 땅값 성장액 5원

* 지대수익 5원 = 200×(0.05-0.025), 땅값 성장액 5원 = 200×0.025

여기서 지대수익은 5원은 토지사용에서 실제로 얻은 수익이고, 땅값 성장액 5원은 땅을 팔아야 얻게 되는 양도차액(우리가 ‘양도소득’으로 잘못 알고 있는)입니다. 그러므로 토지는 사용에서는 땅값이 커지는 크기만큼은 늘 적자를 보고 있습니다. 이 현상은 매년 성장률을 따라 값이 커지면서 영구적입니다. 그래서 땅을 영구가격으로 거래하면 “사용은 항상 적자, 팔아야 본전(원리금)”입니다. 

토지의 소유와 불로소득의 오해 부분에서 토지를 사용목적으로 소유하는 90~97%의 토지 소유자는

A : 토지 소유로 돈 이자도 뽑지 못하는 적자를 보고 있다.

B : 토지 소유는 지대수익도 있고, 땅값이 오르면 불로소득도 생긴다(조지스트들의 주장).

C : 잘못 알고 있다. 3~10%의 예외적 현상을 제외하면 거의 모두가 적자이다.

(** 3~10%의 예외 현상의 불로소득자는 희년농법실험장 다른 글을  참고 하셔요)

<잠정 결론>

-토지는 수익도 내고, 수익이 커지면 땅값도 커진다.-

-그러므로(수익도 내고, 땅값도 커지므로) 토지 소유자는 사용에서 늘 적자만 보고 있다.-

2. 토지시장론에 대한 세 가지 주장(패러다임)의 비교

토지시장론의 세 가지 견해(패러다임)

* 사람은 성장성 자본의 원금, 곧 자본이 커지는 값에 대해서는 절대적 무지와 오류에 깊이 빠져 있습니다.

성장성 자본의 성질을 가진 토지시장에 대한 기존의 학설은 3가지로 나눌 수 있습니다. 전통적 주장으로 토지시장의 근본가격(이론가격)은 수익과 비용이 균형을 이룬다고 합니다. 다른 하나는 조지스트들의 주장으로 토지시장은 토지의 성장성으로 인하여 토지소유자는 지속적인 불로소득을 가져다준다고 합니다. 근본가격이라도 비용(구입이자)은 일정하고 수익은 매년 커지기 때문에 이자보다 큰 수익이 나며, 현실가격도 매입비용보다는 커서 불로소득이 난다고 합니다. 그러나 저는 성장성 토지의 근본가격은 원금과 수익의 성장 성질로 인하여 원금이 커지는 만큼 항상 적자를 본다는 견해입니다. 이 세 가지 견해는 각각 예외가 있기는 하지만, 각각의 주장이 시장의 일반적 현상이라고 봅니다.

① 영구 적자론(필자) : 소유적자 = [땅값이자(토지비용) > 토지수익]

② 시장균형론(주류 경제학) : 시장균형 = [땅값이자(토지비용) = 토지수익]

③ 불로소득론(조지스트) : 불로소득 = [땅값이자(토지비용) < 토지수익]

근본가격론 :

(1) 땅값 = 미래 토지수익의 현재가치(이자할인액) + 미래 땅값의 현재가격(이자할인액)

ㄱ. 땅값 P = R{1-(1+g)n(1+i)-n}/(i-g) + P(1+g)n(1+i)-n <= n은 승수 표시,

ㄴ. 땅값 P = R/(i-g), ㄱ = ㄴ, (R : 토지수익, i : 이자율, g : 성장률, n : 기간)

근본가격론 : (1)의 식을 수익 흐름으로 식을 바꾸면

(2) ㉠땅값이자(Pi, 토지비용) = [㉡ 토지수익(R) + ㉢ 땅값 성장액(Pg)]

(3) ㉢은 ∞가 아니면 수익으로 실현되지 않음,

곧 [㉠ 토지비용(Pi) > ㉡ 토지수익(R)]이다. 이 현상은 영구적이다(∞에서 수렴).

∴ ①은 맞고, ②와 ③은 틀린다. ②는 무지하고, ③은 무지에 무리한 주장이다.

아래쪽 <표 12-5>를 보면 원금 1원을 예금하거나 빌리면 1년 후 0.05원의 이자가 발생합니다. 그런데 토지는 1원을 예금하면(사용하면) 1년 후 지대수익이 0.02원밖에 나오지 않습니다. 그 이유는 지대와 땅값이 매년 3%씩 커지고 있기 때문입니다.

<표 12-5> 성장토지의 소유비용과 지대수익의 50년 가치 흐름

( P : 1원, i : 0.05, g : 0.03, n : ∞) * 원금과 수익은 1기 시차 발생, n은 승수임

연도 (n)	①성장원금 (1+0.03)n-1	②소유비용 (①×0.05)	③지대수익 (①×0.02)	④소유적자 (②-③)	⑤땅값성장 (1+0.03)n	⑥말기땅값 (1+0.03)n
1	1.0000	0.0500	0.0200	0.0300	0.0300	1.0300
2	1.0300	0.0515	0.0206	0.0309	0.0309	1.0609
3	1.0609	0.0530	0.0212	0.0318	0.0318	1.0927
10	1.3048	0.0652	0.0261	0.0391	0.0391	1.3439
20	1.7535	0.0877	0.0351	0.0526	0.0526	1.8061
30	2.3566	0.1178	0.0471	0.0707	0.0707	2.4273
40	3.1670	0.1584	0.0633	0.0950	0.0950	3.2620
50	4.2562	0.2128	0.0851	0.1277	0.1277	4.3839
근거	P = R/(i-g). Pi = R+Pg, 초기값 : 원금 1, 소유비용 0.05, 지대수익 0.02

<표 12-5>는 초년도 적자 비율이 60%(0.03/0.05)이고, 이 적자 비율은 무한대까지 같은 비율로 계속합니다. 그런데 이 적자이론은 수학자까지도 오해하는 부분입니다. 어느 수학자는 토지비용이 토지수익보다 커지만, 토지수익은 커지고 있기 때문에 일정한 토지비용을 바로 따라 잡는다고 합니다. 그러면서 “거북보다 1km 뒤쳐져 있는 토끼가 속도가 느린 거북을 따라 잡는 것은 시간문제이기 때문에 방정식을 이용하면 바로 답이 나온다”라고 합니다. 이것이 수학자, 경제학자, 그리고 모든 사람의 가지고 있는 일반적 오류입니다.

그러나 이 방정식은 커지는 이자나 수익의 복리 합계인 연금비용과 연금수익마저도 ∞ 기간에서나 가능한(일치하는, 따라 잡는) 숫자입니다. 극단적 표현으로 1원을 예금하든, 그 1억배인 1억원을 예금하든 ∞ 기간까지 가면 모든 값이 ∞가 되어서 일치합니다(1원=1억원). 레위기 25장 23절이 금지한 거래 가격은 바로 이 ∞ 기간의 가격입니다.

희년법이 거래를 허용한 가격(레 25:3,4,5))은 이 값이 초기부터 일치하며, 희년법이 거래를 제한한 가격(레 25:15,16)은 전반부는 <그림 12-4>와 같이 일치하지 않으나, 후기에는 가격이 좁혀지다가 만기(희년)에 일치하게 됩니다. 그러나 희년법이 거래를 금지한 가격(레 25:23)은 처음부터 일치하지 않고 그 값은 영원히 벌어지기만 합니다. 사회는 서로가 서로에게 진 빚을 갚아서 빚이 소멸하고(눅 11:4), 시장은 가격 균형을 성립시키는 희년(승인의 해, 눅 4:19)의 자력 달성은 영원히 불가능합니다.

그러나 <그림 12-4>와 같이 시장가격은 수익과 비용이 서로 만나지 않는 것을 현재 수학자도 모르고 있습니다.

<그림 12-4> 토지의 소유비용과 지대수익

** <그림 12-4>가 아래 한글에서 '복사 붙이기'가 안됩니다. 

주) <그림 12-4> 참고

1년 : 소유적자 0.03 = 소유비용 0.05-지대수익 0.02 => 적자율 : 60%(0.03/0.05)

20년 : 소유적자 0.0526 = 소유비용 0.0877-지대수익 0.0351 => 적자율 60%

50년 : 소유적자 0.1277= 소유비용 0.2128-0.0851 => 적자율 60%

3. 엄청난 오해와 실수

엄청난 오해와 실수 하나만 예를 들겠습니다. 홍성사가 2019년 출간한 조지스트의 책 <희년> 260쪽을 보면, 2007년~2016년 10년간 한국의 부동산 소유자의 불로소득은 매년 GDP 대비 24.2%(21.7%~27.8%의 평균치)라고 했습니다. 무려 GDP의 24.2%!

아! 이것도 부동산 자료 맞습니까? 상식적으로 생각을 해보십시오. 매년 토지의 정상비용(이자)을 초과한 불로소득만으로도 GDP 대비 24.2%나 되겠습니까? 이렇게 큰 값이 도대체 어디서 어떻게 나올 수가 있습니까? 이 자료가 사실이라면, 불로소득과 (2)식에서 빼버린 총임대소득(매입가격 이자에 해당하는 정상소득)을 포함하면, 부동산 총소득은 GDP 대비 50%가 넘겠습니다. 그러면 이 나라는 부동산 값만 키워도 먹고 사는데 지장이 없을 것입니다. 부동산 값을 크게 올려서 세금도 많이 거두면 국가재정도 남아돌겠습니다.

조지스트들이 만든 식의 근거는 이렇습니다(위의 책, <희년> 260쪽 <표1> 하단 참조).

부동산 불로소득 = 실현된 자본이득(1) + 순임대소득(2)

(1) 실현자본이득 = 부동산 매각가액 - 부동산 매입비용

(2) 순임대소득 = 부동산의 현 임대가치 - 부동산 매입가액 이자

위 식을 쉽게 바꾸면

부동산 불로소득 = 팔린 부동산의 양도차익(1) + 실제 임대(또는 사용)로 수익한 임대소득(2)

(1) 부동산 양도차익 = 부동산 매각가액 - 부동산 매입비용, (양도차익 = 양도차액-구입가격 및 제비용)

(2) 순임대소득 = 부동산의 현재 임대수익(사용수익 포함) - 부동산 매입가액 이자

토지의 이론가격, 소위 근본가격은 누구나 인정하는(부인하지 못하는) 수식입니다. 예금처럼 이자와 같이 수익이 일정한 원금 “P = R/i”, 토지와 같이 매년 수익이 커지는 것은 이 식에서 성장률 g가 추가되어 “P = R/(i-g)”입니다. 이를 실제 수익으로 순환시켜 보면

예금이자(Pi) = 부채이자 = 예금의 시간비용 = 예금수익(R)

토지이자(Pi) = 토지비용 = 토지의 시간비용 = {임대소득(R) + 땅값 성장액(Pg)}

* 땅값 성장액은 미래에 파는 시기에 양도차액이 됨

집값, 건물값, 부동산의 가격론, 토지시장의 이론가격은

근본가격 : 땅값 = 미래 성장 토지수익의 현재가치 + 미래 땅값성장액의 현재가격

근본가격 : ㉠ 땅값이자(Pi, 토지비용) = [㉡ 토지수익(R) + ㉢ 땅값성장액]

그러므로 조지스트들이 주장한 위의 식을 근본가격의 부호를 집어넣어 바꾸어 보면

부동산 불로소득 = 팔린 부동산의 양도차익(1) + 실제 순임대소득(2)

(1) 부동산 양도차익(Pg) = 부동산 매각가액 - 부동산 매입비용 (양도차익 = 양도차액-구입가 및 제비용)

(2) 순임대소득 = 부동산의 현재 임대수익(R) - 부동산 매입가액 이자(Pi)

따라서 부호의 수와 의미를 분석하여 보면

(1)의 양도차익은 ㉠땅값이자(토지비용) Pi 안에 들어있어서 불로소득이 아닙니다. 조지스트들의 불로소득론은 정의부터 잘못되어 있습니다.

(2)의 순임대소득은 작은 숫자인 “현재 임대수익(R)”에, 큰 숫자인 “부동산 매입가액 이자(Pi)”를 차감하면 ‘-’가 나옵니다. 그런데 조지스트들의 수식은 ‘+’가 나와 버린 것입니다. 실로 엄청난 오류입니다.

왜 이런 엄청난 실수를 하느냐 하면,

땅값이자(Pi)는 원금이 고정되어 있어서 일정하고, 지대수익(R)과 땅값(P)만 커지고 있다는 생각이 빚은 오해 때문입니다. 토지비용은 고정된 땅값(부동산) 원금에 이자를 곱하여 계산하고, 토지수익(불로소득)인 커지는 땅값과 지대수익을 적용하여 매년 커지는 이런 계산법은 있을 수가 없습니다. 땅값이자(Pi)와 지대수익(R)은 초기부터 전자가 더 커서 연체이자가 계속 붙습니다. 그래서 그 연체이자는 땅값이 커지는 만큼(Pg) 계속 생겨야 하는 초보적 원리를 모릅니다(아니면, 알고도 그렇게 수식을 만든 것임)

4. 땅값의 이론가격과 현실가격의 이해

* 부동산 소유자는 시장가격이 이론가격(장기 평균가격)을 웃돌게 되는 시기에 팔고 시장을 떠나는 자, 이론가격보다 저점매입 고점매각을 반복하는 자, 그리고 이론가격을 벗어날 수 있는 자(토지개발에 따른 외부효과나 초과지대 수취자)가 불로소득을 누릴 수 있습니다. 정상 소유자는 30년간 커지는 가격만큼 소유에서는 적자를 보고 있습니다. 이를 다 감안하여도 토지 소유자는 90% 이상이 적자를, 10% 이하가 불로소득을 누리므로 우리는 성경(토지임대제)으로 가야합니다. <표 4-1>에서 150에 사면 500까지 커져도 커진 값만큼 적자를 계속하고 있습니다.

<표 4-1> 공시지가 자료로 본 평균가격과 실제가격

** <표 4-1> 공시자가 30년간 평균가격과 실제가격을 비교한 그림이 등재가 안됩니다(죄송합니다).

<그림 4-1>에서 평균가격을 이론가격으로, 공시가격을 현실(실제)가격으로 보아서 토지시장의 일반적 가격 특성을 요약하면 이렇습니다.

① 현실가격은 이론가격(평균가격)을 오르내리면 두 가격 모두 시간 흐름으로 커지고 있습니다.

② 현실가격이 평균가격보다 높을 경우는 토지의 매각자가, 낮을 경우는 매입자가 이득을 봅니다. 불로소득은 이론(평균)가격보다 실제가격이 높을 때에만 일시적으로 발생합니다

③ 그러나 실수요자는 토지시장을 떠날 수 없으므로 매각자와 매입자의 이해득실은 소유자 간의 ‘제로섬 게임’에 불과합니다.

④ 토지불로소득은 평균가격을 넘어서는 시점에 땅을 팔고 시장을 탈퇴하면 가능하겠지만, 그렇지 않으면 불가능합니다. ②의 불로소득은 토지시장을 탈퇴한 자만 가능합니다.

⑤ 모든 토지의 이론가격(평균가격)은 장기로 경제성장률을 따라 커지고 있습니다.

⑥ 이렇게 커지는 값은 지대수익이 아니므로 소득이 아니고 가치물이 아닙니다. 이 값이 커지는 비율만큼 지대수익은 적게 나옵니다.

⑦ 한국의 임야 50%는 30년간 총수익이 0이고, 경작하고 있는 농지도 채산성이 없어서 지대수익(생산비 초과액)이 0인 토지가 상당수입니다. 30년간 수익 한푼 없는 임야의 땅값이 6배나 커졌습니다. 소액이라도 임료가 나오는 택지는 30년간 땅값비용은 돈이자 총액보다 (월등하게) 작습니다. 늘 적자를 봅니다.

임야 : [토지비용 = 땅값성장액], [토지비용 > 지대수익 0]

택지 : [토지비용 = (토지임료 + 땅값 성장액)], [토지비용 > 토지임료]

이런 등식은 30년간 예금한 이자를 예상 이자율로 추산해도 그 성질을 확인할 수가 있습니다. 지난 30년간의 이자율은 1991~2000년은 10%, 2001년~2010년은 7%, 2010~2020년은 5%로 잡아보겠습니다. 그러면 각 이자율에 따른 시기별 원금 종가율로 곱하여 계산하여 보면 30년 후 종가율을 8.3212입니다.

10년 추정 종가율 : 10% => 2.5937, 7% => 1.9672, 5% => 1.6289

30년 종가율 = 2.5937 × 1.9672, × 1.6289 = 8.3112

여기서 30년 종가율 8.3112는 30년 전 토지의 원금을 은행에 예금을 했으면 30년 후 그 원금이 8.3배 커진다는 뜻입니다. 그러나 공시지가로 땅값은 30년간 임야는 6.1배, 택지는 3.5배에 불과합니다. 수익 한푼 없는 임야가 30년간 6.1배 커진 것도 수수께끼 같은 사례이지만, 그렇게 올라도 예금이자보다는 2.2배 작습니다. 택지는 소액의 임료 수익이 있었지만, 땅값 상승액은 예금이자에 5배나 작은 크기입니다. 그동안의 임료수익을 감안하여도 실제로는 예금이자보다 작을 것이고, 이론가격은 예금이자와 같은 크기라고 해야 합니다.

혹시 독자들이 공시지가는 시세 반영률이 60% 정도로 낮기 때문에 그렇다고 오해할 수 있습니다. 하지만, 시세 반영률이 낮아도 30년 간 시세 반영률이 일정하다면, 공시지가나 시가의 장기적 변동 추세는 큰 차이 없이 양쪽 모두 같은 성질을 가집니다(공시지가는 인위적 조종이라서 시간 변동에 시차가 조금 발생함). 1이 6배로 커진 것이나 0.6이 6배(3.6)로 커지는 것은 비율이 같다는 뜻입니다.

그러므로 공시지가의 자료를 갖고 보더라도 위의 등식이나 이론이 실제적인 시가 자료에서도 성립하고 있습니다. 그리고 이 등식이 실제로 성립하지 않았더라도 땅값 성장액은 크든 작든 소득물이 아닌 허구가격입니다. 그래서 땅값 성장액 크기(또는 비율)만큼 소유자가 손실을 보든, 사회가 공동으로 부담을 해야 합니다.

그러나 우리는 부동산 가격이 급등하면 토지 소유자가 횡재를 하고 있는 것을 오해하며, 불로소득론으로 소유자를 강하게 공격합니다. 대부분의 토지 소유자는 예외적 상황 외에는 모두 적자를 보고 있음에도 말입니다.

5. 결론

그런데 이런 잘못된 시장균형론과 불로소득론을 펴도 이것이 오류인 줄을 우리가 모르고 살고 있습니다. 주류 경제학은 [Pi = R+Pg]에서 Pg가 실현된 수익으로 착각하여 [비용(수요) = 수익(공급)]이라는 가치 함정에 깊이 빠져 있고, 조지스트들은 [Pi(좌변은 일정) = (R+Pg), 우변은 커짐]이라는 더 큰 오류에 빠져 있습니다. 이론가격, 곧 근본가격 구조식에 들어있는 성장률 g를, 불로소득을 계산할 때에는 수익에만 집어넣고 비용에는 빼버리는 자기모순 때문입니다.

자본가격(예금원금) 계산은 수익(R)이 일정하면, 이자율 i만 필요하지만, 수익이 감가하는 감가성 자본은 감가율 d, 수익이 커지는 성장성 자본은 성장률 g가 추가되어야 합니다. 물론 이 부호는 수익과 비용 양쪽(좌변과 우변)에 모두 들어가야 합니다. 그러나 조지스트들은 g를 수익에만 적용하고 비용은 일정하다면서 빼버리기 때문에 이런 엄청난 실수를 하고 있습니다. 조지스트들은 g로 인하여 땅값비용이 수익보다 커서 발생하는 연체이자를 모르고 있습니다. 상세한 것은 필자의 책, -반값주택의 이론과 정책(부록 2)- “한국 조지스트에 대한 공개 질문과 토론 요청”을 참고하기 바랍니다.

그리고 더 큰 문제는 이런 기초적 오류에 대한 지적과 논쟁, 그리고 참과 거짓을 구별하여 줄 학자나 사람이 현재 없다는 것입니다. 땅값에 대한 지금의 시각을 바닷물에 비유하면 밀물과 썰물은 보이지만, 학자라도 그 현상을 바닷물(사람)이 일으키는 것으로만 알고, 하늘의 달과 땅의 인력이 일으키고 있는 사실을 거의(전혀) 모르고 있는 것과 같습니다.

그래서 땅값은 소유로 하고 팔고 사면, 수익(레 25:15,16)이 비용(레 25:23)보다 작아서 늘 적자가 나기 때문에 무르기가 있는 구약 희년법으로 돌아가든지, 땅값이 0이 되는 토지임대제로 해야 합니다. 이 해법이 포도원 경작자가 주인에게 내어야 할 토지임료입니다.

이런 오류를 지적하여 주는 책은 이 지구상에서 성경 하나뿐이며, 구체적 성구는 레위기 25장 15,16절과 23절입니다. 이 문제를 더 간단하게 해결하여 놓은 책, 역시 성경으로 예수님이 포도원 비유를 통하여 소개하여 준 천국 경제법입니다.