41. 흔들리는 엉덩이

[권박사]

봉말순씨 친구 갈숙이가 급하게 찾아 왔다. 투자잘못해서 집날리고

전세를 들어가는데 질문이 많다. "얘 전입두 했구 계약서에 확정일자두

받았어 그럼 주인집이 경매들어간데두 내가 젤먼저 배당받는게 맞지?

" 까물어 치기는 누구맘대루..

"순위에 관계없이 젤먼저 배당주는건 소액임차인의 소액보증금이야

확정일자라는건 확정일자일보다 늦은 다른 권리들보다 우선변제된다는

뜻이지 무조건 앞선권리가 있든 뒤에 있는 권리가있든 무조건 먼저

주는게 아냐 소액보증금은 최우선변제 확정일자로 순위대로 받아가는

 배당순위는 우선변제라구 하는구야"  어쭈 우리 봉여사 이제 쬐끔만

더 배움 촉새능가 하겠네....

"엉 헷갈린다만 일단 정리가 된다얘"  봉여사 

"얘 우리 점심이나 먹으러 가자"  둘이서 식당을 찾아 가는데 앞에

걸어가는 청바지 입은 여자하나가 심하게 히프를 흔들며 간다.

"얘 내가 걸어갈때 저정도 흔드냐" 봉여사가 갈숙이 한테 물었다.

"여잔 다흔들어 난두 우리 아부지 엄마한테 맨날혼났어 저절루 흔들려

대는데 뾰족한 수가 없잖아"

"근데 남잔 하나두 안흔들잔아"

"그러구 보니 그렇네" 봉여사 또 더러운 소리들을게 뻔해서 촉새한테는

안물어 보구 도토리여사한테 전화한다. "남잔 걸어가는데 엉덩이를

안흔드는데 여잔 왜흔드는지알아?"
" 응 그건 남녀 즉 음양의 조화가 오묘하다는 거야.
음양의 조화는 양이 넘치면 음이 잡아주고 음이 넘치면

양이 잡아주는데......
배가 기울려고 할때는 노를 반대로 저어서 균형을 잡는 것을

본적이 있을꺼야. 바로 이런 이치로 남자의 균형은 중심추에서

해준다고 봐야겠지...
삼각대나 가마솥에서 보듯 다리가 3개일때 제일 안정감을  있는거야.

그래서 남자들은
안정감이 있다고 봐야겠지....호호호
그런데 여자덜은 쌍으로 구성된 것은 많아도 트리플로 된것은

없다보니까 신체가 불균형을 이루어서 움직일때 배가 넘어질듯한

자세가 많이 나오고 그래서  신체의 쌍으로 된 부분들이 유난히

활동을 많이 하게 되는거야.
그 결과로 엉덩이가 씰룩 씰룩 해지는 거겠지....호호호
여자들이 뛸때는 다른 신체기관이 더 요동치는 것도 같은

이치야...호호호호호호"

"와!  이런 분야는 짐작한데로 부동산방면에 촉새가 있드시

도토리여사가 있어...... 근데 남자는 중심추?  중심추????

중심추는 무엇을 말하며 삼각대와 가마솥의 다리세개와 남자의

중심추와는 무슨관계?????"

▣핵심포인트

1. 확정일자임차인의 우선변제권

(1) 적용대상인 주택의 범위

37면, 목적물의 범위 참조.

(2) 우선변제의 요건

확정일자임차인이 경매절차에서 우선변제를 받으려면 경매기입등기

이전에 대항력을 갖추어야 한다.(법 제3조의2 제2항) 대항력의 취득시점은

대항력의 모든 요건을 최종적으로 취득한 시점이다. 그러나 특히 유의하여야

할 점은 확정일자부여의 효력은 확정일자를 받은 즉시 효력이 있으나

주택의 인도와 주민등록전입은 그 익일에 대항력을 취득한다는 점이다

(법 제3조 제1항).

(3) 우선순위변제권의 기준시점

확정일자임차인과 담보권자와의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 모두

구비한 최종시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단한다. 다만,

확정일자임차인의 우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매, 공매에

의하여 변경된 경우에만 적용되고 매매, 증여 등 법률행위에 의하여

양도된 경우에는 인정되지 아니한다.

2. 우선변제권의 행사 및 내용

(1) 배당요구 종기

확정일자임차인은 경매절차에서 낙찰기일까지 배당요구를 하여야 만이

배당시에 우선변제를 받을 수 있다(민사소송법 제 605조 제1항,

대법 1997.10.10. 95다44597).

항고심에서 낙찰허가가 취소되어서 신경매가 된 경우에는 신경매의

낙찰기일이 배당요구의 종기가 되며 낙찰인이 대금납부를 하지 아니하여

재경매가 실시된 경우에는 재경매의 경락기일이 배당요구의 종기이다.

(2) 명도확인서

주택임차인이 배당된 임차보증금을 수령하기 위하여서는 임차주택을

양수인에게 인도하여야 하는데(법 제3조의 2 제3항), 이들 배당금

수령과 주택의 인도는 동시이행의 관계에 있다. 통상 임차인은 낙찰자명의의

인감증명서가 첨부된 명도확인서와 임차인의 주민등록등본을 제출함으로써

집행법원에서 배당금을 수령할 수 있다.

(3) 우선변제 금액의 범위

소액임차인이 주택 가액의 2분지 1의 범위에서만 우선변제를 받을 수

있음에 비하여(법 제8조 제3항), 확정일자 임차인은 그러한 제한이 없다.

따라서 근저당권자 등의 채권자와 마찬가지로 주택 가액의 전부로부터

순위에 따른 우선변제를 받을 수 있다.

건물만에 대한 확정일자 임차인이라 하더라도 대지의 낙찰대금까지를

포함하여 우선변제를 받을 수 있는 점은 소액임차인의 경우와 같다

(법 제3조의 2 제2항). 건물만의 임차인이라 하더라도 대지를 포함한

낙찰대금으로부터 우선변제를 받도록 하였음은, 비록 임차인의 보호를

위한 것이기는 하지만, 건물만의 등기된 전세권자가 건물대금에서만

우선변제를 받는 것에 비하여 볼 때 주택임차인의 권리가 물권인

전세권보다도 더 강한 우선변제권을 갖는 결과가 된다. 그러나 아무리

임차인을 보호한다고 하지만 이렇게 법체계를 뒤흔들면서까지 보호하는

것이 과연 타당한지에 대해 비판의 의견이 많다.

3. 임차보증금 채권들간의 우열

(1) 확정일자 임차보증금간의 우열

소액보증금을 초과하는 임차보증금의 임차인으로서 확정일자까지도

받았으나, 이러한 임차인이 2인 이상이고 또한 낙찰대금이 부족하여 이들

채권자들의 청구액 전부를 배당에서 만족시켜주지 못하게 될 경우에는

임차인과 다른 채권자들간 뿐만이 아니라 확정일자 임차인들간의

배당순위도 매우 중요한 문제로 대두된다. 그러나 주택임대차보호법에서는

법조문상 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받는다고만 되어 있을뿐

(법 제3조의 2 제2항), 같은 임차인이라면 과연 누가 후순위권리자인가에

관하여는 구체적으로 아무런 규정을 두고 있지 않다. 다만, 해석론상으로

임차인의 우선변제권은 마치 저당권자와 같이 동일한 취급을 받는 것으로

처리함이 상당할 것이다. 예컨대, '갑'이라는 사람이 1997.2.12에 주택의

인도와 전입신고를 마쳤고 1997.2.14 임대차계약서상의 확정일자를 받았으면,

'갑' 1997.2.14 대항력을 취득한 것이 되고, '을'이라는 사람이 1997.2.14에

주택의 인도 및 전입신고 그리고 확정일자까지를 모두 마쳤다면 '을'은

1997.2.15.에 대항력을 취득한 것으로 된다. 따라서 '갑'이 배당순위에서

'을'보다 선순위가 된다. 그러나 확정일자 임차인들이 최종적으로 대항력을

취득한 일자가 같은 날이라면 이들은 동순위이고, 이들 채권액을 모두

만족시키지 못하게 될 경우에는 각 확정일자 금액의 비율에 따라서

안분배당을 받는다.

(2) 소액보증금과의 우열

대항력취득일과 상관없이 소액임차인이 선순위가 된다. 그러나 예외로서

주의해야 할 점은, 확정일자임차인(소액임차보증금의 범위를 초과하는 임차인)

소액임차인의 대항력 취득일을 주택임대차보호법상의 시행령 시행일자와 함께

고려하여, 동 시행령의 부칙조항에서 규정한 소급적용배제의 원칙에 따라,

현재 적용되는 법령에 의한 소액임차인이라 하더라도 소액임차인이 대항력을

취득한 시점 이전의 법령으로는 소액임차인에 해당되지 않는다면, 현재

적용되는 법령 이전에 이미 대항력을 취득한 확정일자임차인보다

소액임차인의 배당순위가 후순위로 될 것이다.

소액임차인이 확정일자도 받았다면, 소액임차인의 권리로서 우선

소액보증금 중 일정액을 최우선 배당받고 나머지 배당받지 못한

금액은 확정일자임차보증금 채권으로서 순위에 따라 배당을 받는다.

(3) 다른 우선채권들과의 우열

확정일자임차보증금채권보다 선순위인 우선채권으로는, 주택임대차보호법상의

소액보증금(법 제8조 제1항, 시행령 제3조 제1항), 근로기준법상의

임금채권 중 일정금액(근로기준법 제 37조), 국세 및 지방세 중 당해세

(국세기본법 제 35조 제1항 제3호) 등이 있고, 동순위 채권으로는 당해세를

제외한 국세 및 지방세, 근저당 등 담보채권 등이 있다. 확정일자임차보증금과

이들 동순위 채권들과의 우열의 기준은 임차인의 대항력취득일과 법정기일

(국세 및 지방세), 그리고 근저당설정등기일이다.

일반임금채권(근로기준법상의 제37조 제2항에서 규정한 특별임금채권을

제외한 일반임금채권)은 담보채권에 앞서는 조세채권의 유무에 따라

그 순위가 달라진다.

가압류권자와의 관계에 있어서는, 가압류기입등기일이 확정일자임차인이

확정일자를 부여 받은 날짜보다 앞서는 경우에는 이들 채권 상호간에

동순위로서 평등 안분배당을 하고, 가압류등기일이 늦을 경우에는

확정일자임차인이 가압류권자보다 선순위이다.

4. 확정일자 임차인과 관련한 기타문제

(1) 경매신청기입등기후 확정일자를 부여받은 경우

확정일자부 임차인이 우선변제를 받기 위하여는 반드시 경매신청기입

등기이전에 확정일자를 갖출 필요는 없다. 따라서 경매신청기입등기가

경료된 이후에 확정일자를 받은 경우에도 별도의 채무명의 없이 배당요구를

할 수 있고, 선순위의 담보권자등 채권자에게 우선할 수는 없지만 후순위

담보권자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당받을 수 있다.

(2) 확정일자부 계약서를 분실 시 구제방법

주택임대차계약서상에 확정일자를 받아 보관 중에 부주의 등으로 분실하는

경우가 있을 수 있다. 이러한 경우 보호받을 방법이 없다. 종전 확정일자로

소급하여 재발급을 받는다든가 하는 방법으로 구제받을 방법도 없다. 할

수 없이 임대차계약서를 다시 작성하여 현재의 시점에서 확정일자를

다시 받는 방법외에는 없으므로 분실되지 않도록 매우 주의를 하여야 할 것이다.

5. 대항력 있는 임차인의 대항력행사와 우선변제권행사의 선택권문제

(1) 임차인의 선택권

확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의

반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리

(즉 대항력행사의 권리)와 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터

우선변제를 받을 수 있는 권리를 겸유하고 있고, 이 두 가지 권리 중 하나를

선택하여 행사할 수 있다(대법 1993.12.24. 93다39676). 그러므로, 양수인에게

대항할 수 있는 주택임차인으로서 임대차기간이 종료하지 아니한 자가

배당요구를 하면, 법원은 낙찰허가결정시까지 소유자에게 배당요구 사실을

통지하여야 한다(대법원 송무 예규 제 540 호 1997.10.29.)

<판례>① 임차 주택이 임차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력을

갖춘 임차인의 계약해직권과 우선변제청구권의 유무 및 그 해지의 효력

발생시기 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로

임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을

면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는

경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있다.

그 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차

목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지

아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의

원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 해지통고 즉시 그 효력이 생긴다.

② 임차 주택이 임차기간의 만료전에 경매되는 경우, 대항력을 갖춘

임차인의 배당요구를 임대차해지의 의사표시로 볼 수 있는지 여부

임대차의 목적물인 주택이 경매되는 경우에 대항력을 갖춘 임차인이

임대차기간이 종료되지 아니하였음에도 경매법원에 배당요구를 하는

것은, 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히

표명하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차해지의

의사표시로 볼 수 있고, 한편 민사소송법 제606조 제1항은 배당요구

사실을 경매법원이 채무자에게 통지하도록 규정하고 있고 제728조가

담보권 실행을 위한 경매에도 준용하고 있으므로, 경매법원이 위 법조에

정한바에 따라 임대인에게 배당요구 사실의 통지를 하면 결국 임차인의

해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되어 그 때 해지통지가

임대인에게 도달된 것으로 볼 것이니, 임대차관계는 그 배당요구 통지의

임대인에 대한 도달 즉시 해지로 종료된다. 따라서 임차주택이 임대차기간의

만료전에 경매되는 경우에 대항력있는 임차인이 배당요구를 하고

그 배당요구의 통지가 임대인에게 도달하였다면 임대차관계는 이로써

종료되어 주택임대차보호법 제3조의 2 제1항 단서에 해당하지 않게

되므로, 임차인에게 같은 법조 제1항 본문 또는 제8조 제1항에 의한

우선변제권을 인정하여야 한다(대법 1996.7.12. 선고 94다37646 판결).

(2) 배당요구권 행사와 대항력상실 여부

대항력을 갖춘 임차인은 경락인에게 대항하여 대항력을 행사할 수 있는

권리와 경매법원에 배당요구를 하여 우선변제를 받을 수 있는 권리를

겸유하고 이 두 가지 권리 중 하나를 선택하여 행사할 수 있음이

대법원의 확립된 견해(대법 1986.7.22. 86다카466, 467, 468, 469,

1996.7.12. 94다 37646)이고 이에 대해서 이미 전술한 바 있다.

그러나 문제는 대항력이 있는 임차인이 배당에 참가하였으나

임차인에게 배당된 금액이 배당요구금액을 만족시키지 못하였을 시

변제받지 못한 나머지 금액에 대해 경락인에게 대항력을 행사할 수

있는가 하는 점이 그동안 법조계에 논란이 있어왔다. 달리 말해

임차인이 권리의 선택에 따라 배당요구의 권리를 행사함으로서,

임대인과의 관계에서는 임대차계약이 해지되서, 대항력이 상실된다는

견해와 대항력이 상실되지 않고 나머지금액에 대해 대항력을 행사할 수

있다는 견해가 대립되어 있었으나 이에 대해 대법원은 대항력과

우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 순위에

따른 배당이 실시되더라도 배당받을 수 없는 보증금 잔액이 있는 경우

그 잔액에 대하여 경락인에게 동시이행의 항변을 할 수 있다

(대법 1997.8.22. 96다53628)라고 하여 대항력은 상실하지 않는

것으로 판시하여 이에 관한 논란에 종지부를 찍었다.

[델타]

다시 한번 복습했습니다..
감사합니다.

[경매야놀자]

감사합니다~^^