유박사, 3천만 원으로 3년 안에 51억 원 재산을 형성한 사례

[긴생각빠른 행동]

유박사, 3천만 원으로 3년 안에 51억 원 재산을 형성한 사례

○ 법적으로 평등하지만 정규직과 아르바이트나 실직과는 갈수록 격차가 심해지고. 서울과 수도권에 늘씬한 아파트를 소유한 자와 없는 사람과도 건널 수 없는 강이 생겼습니다.

저자는 자신과 같이 성공하기 위해서는 서울아파트가 좋다는 것은 알지만 돈이 부족하기 때문에 지방과 소도시 해서 성공 노하우를 가르쳐 주고 싶어서 저평가 지역은 어떻게 찾는지, 어느 사이트에 가서 뭘 보면 되는지, 대출은 어떻게 받는지, 아파트를 매수할 때 무엇을 체크해야 하는지 등 부동산 투자에 처음으로 발을 디디는 초보자의 눈높이에서 쓰려고 했고 꼭 필요한 내용만 담으려는 노력이 있어서 읽었습니다.

○ 저자는 집을 거주라고만 생각했지만 일단 사둔다고 생각하면 거리에서 자유로워져서 선택의 폭이 넓어지고, 현금자금이 작아도 시도할 수 있다는 간단하지만 강력한 원리를 깨달은 후 선택지가 무한해졌고, 몇천만 원만 있어도 투자할 수 있어서 인생이 달라졌다.

예) 어떤 단지의 매매가가 5억 원, 전세가가 4억 원이라고 할 경우 1억 원만 있으면 매수할 수 있다.

○ 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자의 원리: 서울 좋다는 건 누구나 알지만 현실은 불가능하기 때문에 생활권이 서울·수도권일지라도 내가 가진 돈으로 집을 사려면 수도권 밖에 관심을 둬야 한다. 타 지역이라도 계속 부동산에 관심을 갖고 투자하면서 자산을 늘리면 결국 내가 원하는 서울 집을 살 수 있게 된다.

투자금이 적다면 지도를 펼쳐라: 지도를 펼쳐서 찾아보면 지방에도 정말 많은 도시가 있다. 거기에도 사람들이 살고, 사람들이 선호하는 입지가 있다. 부동산 가격은 수요가 몰리면 올라갈 수밖에 없다.

예) 내 집이 하나 있는데 서울·수도권에 집을 하나 더 사면, 2주택 중과로 취득세가 8퍼센트다. 만약 6억짜리 집을 산다고 하면 거의 4,800만 원을 취득세로 내야 한다. 이 경우 취득세로 낸 금액보다 훨씬 많은 수익을 내야 한다. 하지만, 지방의 비조정지역은 2주택까지는 취득세 중과가 되지 않는다. 1주택인 사람이 투자를 위해 하나를 더 매수해도 취득세는 1~3퍼센트다. 그게 정말 큰 장점이다.

예) 2021년 하반기 현재 목포시 옥암동은 목포에서 입지 순으로 1등인 곳이다. 그런데도 대부분이 평당 1,000만 원 이하다. 군산의 1.5군 지역이라 할 수 있는 수송동을 보더라도 아직 평당 1,000만이 되지 않는 단지들이 대부분이다.

결국 부동산은 데이터와 타이밍이다. 그런 타이밍을 잡으려면 평소에 열심히 데이터를 쌓고 손품을 팔아야 한다. 전국의 지도를 살펴보고 손품을 파는 만큼 숨어 있는 보석 지역과 아파트를 찾을 확률은 높아질 것이다.

○ 2년 안에 무조건 오를 지역의 특징 4

부동산 투자할 때 가장 먼저 해야 할 일은 저평가 지역을 찾는 것이다. 저평가 지역이란 무엇을 말할까? 미분양과 공급 과다로 몇 년 동안 하락했다가 이제 막 다시 상승하려고 하는 지역. 왜 이런 지역을 찾아야 할까? 향후 상승이 100퍼센트 확실하기 때문이다. 하지만 대부분은 현재 미친 듯이 상승하고 있는 지역에 관심을 갖지, 그동안 하락해온 지역에는 관심이 없다.

특징 1. 매매가격지수가 반등한다: 매매가격지수는 한국부동산원이 지역 아파트 평균 가격을 기준인 ‘100으로 삼고 이후 상승 또는 하락 정도를 쉽게 알 수 있게 측정한 값이다.

예) 2020년 9월부터 2021년 6월까지는 세 도시 중 인천이 가장 저평가되었다. 이 시점에서는 인천에 관심을 가져야 한다. 하지만 2021년 6월 이후는 인천, 경기도의 상승에 비해 서울의 상승 흐름이 뒤처지고 있음을 알 수 있다. 이 흐름이 계속된다면 결국 서울이 더 저평가되기 때문에 서울에 관심을 가져야 한다.

매매가격지수를 볼 때는 인근 지역끼리 그룹을 지어 비교한다. ‘서울·경기·인천, 부산·울산·경남, 대구·경북, 충북·충남, 전남·전북, 광주, 강원, 제주’로 나눌 수 있다. 거리상 인접한 도시들은 상승장이 오면 유동성을 주고받는다. 경남 김해는 창원의 베드타운으로서 창원과 유동성을 주고받는 지역이다. 양산은 부산과 유동성을 주고받는다. 이렇게 연동되는 지역들은 그 도시의 크기보다 훨씬 더 큰 유동성을 갖게 된다. 그만큼 상승의 흐름이 더 커지고 상승이 오래 지속된다.

특징 2. 미분양이 줄어든다: 미분양은 아파트 투자 결정을 할 때 가장 우선하여 봐야 하는 지표다. 미분양이 쌓인다는 것은 그 지역의 실수요자들이 더는 집을 사지 않는다는 증거이기 때문이다. 미분양이 발생하는 경우는 두 가지다. 첫째는 현재 그 지역에 제대로 된 상승 흐름이 오지 않았을 때이고, 둘째는 오랫동안 상승하여 더는 집을 살 수요가 없을 때다.

예) 저평가 지역이었던 경남의 대표 도시인 창원을 보면 2021년 미분양이 급감하고 있다는 걸 알 수 있다. 2016년 이후 창원의 분양이 급증하자 매매가격지수가 계속 하락했다. 반면 2019년 10월부터 미분양이 감소하자 매매가격지수가 상승하고 있다.

예) 오랫동안 상승하여 더는 집을 살 수요가 없을 때를 보자. 이때는 매도 타이밍을 잡아야 한다. 2021년 하반기 대구가 그런 분위기였다. 입지가 좋지 않은 단지들에서 미분양이 발생하기 시작했다. 2007~2009년에 대구는 '미분양의 무덤'이라고 불리기도 했다. 아무도 집을 사려고 하지 않았다. 그만큼 무서운 게 미분양임을 기억하고, 아파트 투자 결정을 할 때는 항상 체크해야 한다.

특징 3. 입주 물량이 급락한다: 아파트 투자 결정을 할 때 입주 물량을 잘 봐야 한다. 앞으로 2년 내 그 지역에 얼마나 공급되는지를 보면 된다. 공급이 많아지면 가장 먼저 전세가에 영향이 간다. 전세가가 보합이 됐다가 하락을 한다. 이것이 매매가에도 영향을 줘서 동반 하락으로 이어진다.

⓵ 입주 물량을 예상할 수는 있는 인허가 실적을 봐야 한다. 인허가 실적은 국가통계포털 사이트(kosis.kr)에서 확인할 수 있다. 인허가 실적은 2~3년 뒤 공급되는 물량이라고 생각하면 된다. ② 몇 년간 누적된 물량이 있는지를 봐야 한다. 공급이 계속 줄었는데 일시적으로 공급이 잠깐 늘어나면 현재 살아나고 있는 수요에 의해 충분히 소진될 수 있다. 적정 수요를 산정하는 방법은 인구수에 0.5퍼센트를 곱하면 된다. 여기서 0.5퍼센트는 출산, 이혼, 사망 등을 고려해서 비율을 잡은 것이다.

예) 인천의 적정 수요를 구해보자. 2021년 하반기 인천의 인구수가 약 293만 6,214명이다. 여기에 0.5퍼센트를 곱하면 적정 수요는 1만 4,681명이 된다. 아파트 투자를 결정할 때는 적정 수요 대비 입주 물량이 많은지 적은지를 꼭 체크해야 한다.

다시 창원의 예를 들어보겠다. 2013년부터 2015년까지는 적정 수요 이상으로 입주 물량이 있었지만 이전 몇 년간 누적된 물량이 없기 때문에 매매가격지수에 큰 영향을 주지 못했다. 하지만 2016년부터는 3년간 적정 수요를 크게 웃돌면서 입주 물량이 누적됐다. 이로 인해 매매가격지수가 급격하게 하락했다.

특징 4. 청약 경쟁률이 치열해진다: 청약 경쟁률은 새 아파트에 대한 그 지역 사람들의 심리를 알 수 있는 지표다. 주변에 공급이 넘치고 미분양도 많은 상황이라면 새 아파트를 분양해도 전혀 관심이 없다. 이런 시기에는 아무리 좋은 입지에 분양해도 미분양이 발생한다.

하지만 미분양이 점점 줄어들고 향후 공급도 줄어들면 심리가 조금씩 회복되기 시작한다. 그러면 가장 입지 좋은 곳에 분양하는 단지부터 청약이 완판되고 경쟁률이 높아진다. 청약 경쟁률이 높아진다는 것은 신축 아파트의 수요가 많아진다는 의미다.

청약 경쟁률을 볼 때는 특히 특별공급 경쟁률을 봐야 한다. 특별공급은 평생 한 번만 당첨될 수 있다. 그래서 정말 신중을 기해서 청약을 하게 된다. 특별공급 경쟁률이 높아진다는 것은 그 지역의 상승에 대한 확신이 점점 강해진다는 의미다. 따라서 관심 지역이 있다면 그곳의 특별공급 경쟁률이 어떤지를 꼭 체크하길 바란다.

반대로 청약 경쟁률이 점점 낮아지면 주의해야 한다. 새 아파트에 당첨되고 싶어 하는 수요가 줄어든다는 의미이기 때문이다. 특히 입지가 좋은 곳의 청약 경쟁률이 낮아진다면 그보다 좋지 않은 곳은 미분양이 발생할 확률이 높다. 청약 경쟁률이 얼마인지를 항상 체크하면서 매도 타이밍을 잡거나 옥석을 가리는 작업이 필요하다.

○ 느낀점

- 부동산으로 모두 성공한 것으로 알려져 있지만 사실은 실패한 사람들이 훨씬 더 많은 것이 사실이기 때문에 운도 따라야 하지만 연구해야 한다는 것을 실감했습니다. 부동산투자를 한번 잘하면 경제가 여유로워지고 실패하면 어려워 지는 것이 현실입니다.

몇 년전 대구가 매주 가야할 일이 있어서 귀가할 때 구미 낙동강에서 차박을 자주하면서 구미 집값을 검색하다가 다가구 주택 (단독소유로 여러 세대가 살수 있는 집)새집이 너무 싼 것을 발견했습니다. 매입해서 안산에서처럼 월세만 다 나가면 대박이라는 생각이 들어서 현장을 조사했더니 큰 공장들이 파주지역으로 이전해서 구도시뿐만 아니라 인계동쪽 신도시도 서서히 마비되어 가고 있는 것을 발견하고, 욕심을 버렸습니다.

- 저자의 부동산은 감으로 투자하는 것이 아니라 연구해서 투자하는 것이라는 말이 가슴에 와 다았습니다.

[긴생각빠른 행동]

김세희(세빛희),『딱 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿』,
비즈니스북스, 2021.

[국헵번]

과거엔 현금을 은행에 맡기고
이자로 노후 연금으로 생각했지만

지금은 텍!!도 읎고 ㅎㅎ

해서
투자공부를 해야할때 입니다

부자들은 최고의 전문가를 모셔놓고
투자교육받고 곱하기로 부를 늘려간다는데
서민들은
현실적으로 먼 얘기인 "투자"...

음..
지금 생각해보니
저는 작년에 많은일들을
경험하고 공부하고 다양한 활동에
열정 투자를 했고
그 결과로 훌륭한 사람들을 얻었다는
생각입니다~~ㅎㅎ

[긴생각빠른 행동]

국대표님!
반갑습니다.

재산은 동산과 부동산이 있고
부동산 중에는 어떤 사람과 알고 지내느냐
친밀한 관계로 지내느냐도 재산이라고 생각합니다.

사람을 얻으셨다는 것은 재산이 늘어난 것입니다.

축하합니다