주택임대차보호법을 모르면 주택경매를 포기하라

[노인장]

주택임대차보호법을 모르면 주택경매를 포기하라

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 j관하여 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정되였다,계약체결시 이다,

공부상 용도는 공장이지만 현재거주로 사용하는 경우
공부상 용도가 상가나 공장으로 되어 있어도 이미 건물의 내부구조 및 형태가 주거용으로 용도 변경된 건물을 임차하여 그곳에서 사실상 주거로 사용하고 있으면 적용대상이 된다,

비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하는 경우
다방영업을 위한 부분이 27평정도이고 방과 부엌을 합한 주거면적이 13평이라면 이는 다방영업에 부수하여 주거목적으로 사용하는 것에 불과하여 적용대상이 아니다,

임대기간중에 비주거용 건물을 주거용으로 개조한 경우
임대건물이 임대차계약당시 주거용도로 사용할 수 있어야 적용을 받을 수 있다. 다만 임대인의 승낙을 얻어서 주거용으로 개조한 경우에는 개조한 때부터 적용을 받을 수 있다,

임차주택이 미등기 건물인 경우
미등기 건물이라도 주택인 이상 적용을 받는다, 앞으로 주택이 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 적용을 받는다,

동거가족만 전입신고를 한 경우
임차인과 공동생활을 영위하는 처와 자녀만 주민등록전입신고를 하고 임차인 자신은 전입 신고를 하지 아니하더라도 대항요건을 갖춘 것이다,

임차인이 점유보조자를 통하여 점유하는 경우
학생인 아들이 주택을 점유하고 주민등록을 마치면 임차인인 아버지는 아들을 통하여 점유하는 것으로 되기 때문에(점유보조자) 대항력취득한다,

전입신고를 잘못 한 경우
주민등록 전입신고를 하면서 착오로 임차주택의 지번을 잘못 기재하여 주민등록에 다른 지번이 기재되어 있다면 유효한 공시방법을 갖추었다고 볼 수 없으므로 보호 받을 수 없다,
실제지번에 맞도록 정정을 하면 그때부터 비로소 보호를 받을 수 있다,

공무원의 실수로 주민등록이 잘못 작성된 경우
보호를 받을 수 있다,(대법원 1991.8.13 91다 18118)

건물의 실제 동 표시가 공부와 다른 경우
건물의 실제 동 표시가 “라동”인 신축 다세대 주택 101호를 임차하여 전입신고를 하였는데 준공후 건축물대장과 등기부에는 “가동”101호로 등재되어 주민등록이 공부상의 표시와 불일치하게 되였다면 유효한 공시방법인 주민등록에 해당하지 아니하여 보호 받을 수 없다,

주민등록상 동 호수 표시가 기재되지 않은 경우
즉 다세대주택을 임차하여 거주하고 있는데 주민등록상에는 주택 소재지의 지번만 기재되어 있고 동호수 표시는 기재되어 있지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 몇동 몇호에 사는지 알 수 없으므로 보호 받을 수 없다,


두 필지 위에 축조된 다가구용 단독주택의 경우 전입신고
위의 경우에 주민등록상에 주택의 대지인 여러 필지 중 하나만 기재한 주민등록도
유효한 공시방법이므로 보호 받을 수 있다,

일시적으로 주민등록을 이전한 경우
임대기간 중에 주민등록을 옮기면 비록 그 집에서 가족과 함께 계속 거주하고 있었다고 하여도 대항력을 상실하고 그 후 다시 전입신고를 하더라도 그때부터 새로운 대항력이 다시 발생한다, 다만 가족의 주민등록은 그대로 둔채 임차인의 주민등록만을 일시적으로 옮겼다면 대항력은 유지된다,

임차주택에 입주한 후 전입신고 전에 저당권이 설정된 경우
저당권설정등기 전에 주택의 인도 및 주민등록을 모두 갖추어야만 대항력을 취득하므로 위 주택에 경매절차가 실시되면 경락받은 사람에게 대항 할 수 없다,

선순위 가압류 채권이 존재할 경우
확정일자를 갖추었다면 선순위 가압류권자 보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 된다,
경락대금 8.000만원 선순위 가압류 채권액 5.500만원 임차보증금 4.500만원인 경우
가압류 채권자 = 8.000만X5500/10000 =4400만원
임차인 = 8.000만X4500/10000 =3600만원

가처분이나 가등기가 된 주택을 임차한 경우
가처분권자가 본 안 소송에서 승소하여 소유권이전등기를 마치거나 가등기권리자가 본 등기를 마치면 그에게 무조건 집을 비워 주어야 한다,

임차인보다 후순위저당권자가 경매를 신청하였지만 선순위 저당권이 있는 경우
경락인의 지위는 1순위 저당권을 기준으로 정하여 지기 때문에 임차인은 경락인에게 대항 할 수 없다, 다만 임차인이 경락되기 전에 선 순위 저당채무를 대위 변제 하여 그 저당권 설정등기를 말소하면 경락인에게 대항 할 수 있다,

임차권의 양도와 대항력
전차인이 임대인의 동의를 얻어 대항력을 갖춘 임차인으로부터 적법하게 임차권을 양도받은 경우, 전차인이 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 그 주택에 입주 하였다면 전차인은 원래 임차인이 갖고 있던 대항력을 주장 할 수 있다,
따라서 전차인이 임차권을 양도 받기 전에 저당권이 설정되였어도 경매절차에서 경락받은 자에 대하여 임대보증금을 반환 받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다,

압류 및 가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차 계약을 체결한 경우
가압류권리자 등의 신청에 의하여 경매가 개시되면 임차인은 경락인에게 대항 할 수 없고 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없다, 이 경우는 압류 및 가압류당시의 전소유자의 부동산에 대하여 경매를 한 것으로 전소유자와 임차인 간에는 하등의 법률적 관계가 없기 때문이다, 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금 교부 청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령, 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수 할 수 있다,

확정일자부 임차인과 담보권리자의 우선순위
이 경우는 대항요건 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점과 담보권설정등기 시점을 기준으로 판단한다, 다만 확정일자부 임차인의 우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매, 공매에 의하여 변경된 경우에만 적용되고,매매, 증여,등 법률행위에 의하여 변경된 경우에는 인정되지 아니한다,

확정일자 부여 방법
임대차 계약서상의 확정일자는 임대인의 동의없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 등기소, 또는 읍. 면. 동사무소나 공증기관에 가서 계약서 원본을 제시하고 구두로 신청하면 계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것을 말한다, 다만 동사무소에서는 전입신고와 관련한 경우, 즉 전입신고시에만 임대차계약서에 확정일자를 부여하고 있고. 기존의 임차인이 임대차계약의 연장, 변경한 경우에는 동사무소에서 확정일자를 부여하지 않는다,
*등기소 동사무소에서는 600원 공증사무소에서는 1.000원

경매개시 결정 기입등기 후 확정일자를 부여 받은 경우
경매개시 결정 기입등기가 경료된 이후에 학정일자를 받은 경우에는 별도의 채무명의 없이 배당요구를 할 수 있고,선순위 담보권자나 압류 및 가압류채권자에게 우선 할 수는 없지만 후순위 담보권리자나 기타 일반채권자보다는 우선하여 배당을 받을 수 있다,

확정일자부 계약서 분실시 구제방법
임차인은 계약서를 다시 작성하여 현재시점에서 새로 확정일자를 부여 받을 수 밖에 없고 계약서에 소급하여 최초에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 다시 받을 수 없다,

확정일자부 임차인이 일시적으로 주민등록을 이전한 경우
임차인이 확정일자를 다시 부여 받을 필요는 없으나 주민등록을 전출한 시점에 우선변제권이 상실 되므로 다시 전입한 때로부터 후순위 권리자에 대하여만 우선한다,

대항요건과 확정일자를 구비한 후 저당권이 설정된 경우
경락인에 대항하여 나머지 임대기간동안 그 주택에 거주 할 수 있고 기간만료 후에는 보증금의 반환을 받을 때까지 임차주택의 반환을 거부 할 수 있고 (동시 이행의 관계) 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금의 우선변제를 받을 수 도 있다,(기한의 이익의 포기)
또한 우선변제권을 행사한 경우에 보증금 전액을 배당 받지 못하였다면 나머지 보증금을 반환 받을 때까지 경락인에게 임차주택을 비워주지 않아도 된다,

확정일자일과 저당권 설정등기일이 같은 날짜인 경우
임차인이 먼저 입주와 주민등록을 갖춘 뒤에 확정일자를 받았다면 임차인은 저당권자와 같은 순위가 되므로 채권액에 비례하여 평등배당을 받는다,



전입신고일과 저당권 설정등기일이 같은 날짜인 경우
임차인이 입주와 전입신고, 확정일자를 동시에 받고 같은 날 저당권이 설정 되였다면 주민등록의 효력은 익일 0시에 발생하므로 저당권자가 우선하여 변제 받게 된다,

한 채의 주택에 소액임차인이 여러 명 있는 경우
서울지역 1600만원에 임차인수를 곱한 금액이 경락가액의 1/2를 초과하는 경우 각 임대차 계약의 선후나 보증금액수와는 상관없이 주택가액의 1/2에 해당하는 금액을 평등하게 분할 하여 배당을 받게 된다,

예)
서울 지역
경락대금 6.000만원
자당권 02.02.02 4000만원
임차인1 02.04.01 2000만원
임차인2 02.08.08 1800만원
임차인3 04.01.03 1600만원
위와 같은 경우 임차인들은 경락가액의 1/2인 3000만원을 평등분할한 각 1000만원씩 배당받게 된다,

처와 남편명의로 소액임차 계약서가 별도 작성되였으나 실제로는 하나의 주택에 함께 살고 있는 경우
하나의 주택에 2인 이상이 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보고 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하여야 하고 소액임차인으로 각각 보호 받을 수 없다,

배당요구 종기일 까지 배당요구를 하지 않은 경우
우선변제를 받을 수 없다, 다만 배당은 받지 못하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 대항력이 있는 경우에는 경락인으로부터 보증금을 반환 받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 된다, 또한 저당권자가 임차인이 배당받아야 할 금액까지 배당 받았다면 저당권자에 대하여 그 금액의 돈을 반환하라고 청구 할 수 있다,

보증금을 소액으로 감액한 경우
감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매개시 결정 기입등기가 경료되지 아니하였다면 소액임차인으로서 우선변제권이 있다,

임차인으로부터 주택을 전차한

최단존속기간

제4조 (임대차기간등 <개정 1983.12.30>)
①기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. <개정 1989.12.30, 1999.1.21>
②임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금를 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다. <신설 1983.12.30>


대항력

제3조 (대항력등)
①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <신설 1983.12.30>
③민법 제575조제1항·제3항 및 제578조의 규정은 이 법에 의하여 임대차의 목적이 된 주택이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에 이를 준용한다.

보증금의 회수

소액보증금...최우선변제
나머지 ...확정일자부여로 우선변제권 획득

제3조의2 (보증금의 회수)
①임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.<신설 1999.1.21, 2002.1.26>
②제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리?있다.<개정 1997.12.13, 1999.1.21, 2002.1.26>
③임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.<개정 1999.1.21>
④제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.<개정 1999.1.21>
⑥제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다.이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.<개정 1999.1.21>
[본조신설 1989.12.30]

목적물의 매매등 양도시
양수인에게 임대인의 지위 승계
3조②임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. <신설 1983.12.30>

적용대상
주택 및 주거용 건물 (미등기.무허가 등도 포함)

대항력의 이해
선순위 駭映?등이 없는 임차주택에 주택임차인의 입주 및 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날 0시부터 대항력을 가진다,
따라서 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 경락되더라도 새로운 집주인(양수인.경락인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주 할 수 있고. 또한 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다,
그러나 대항력이 있어도 확정일자를 갖추거나 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 경매절차에 참가하여 보증금을 우선 배당 받을 수는 없다,

우선변제권
대항요건과 주택임대차계약서상 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매.공매.되는 경우에 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위 담보권리자나 기타 일반 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있다,

최우선변제
임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 경매되더라도 임차주택 가액의 1/2범위 안에서 대통령이 정하는 일정금액 까지는 선순위 담보권자보다 우선하여 변제 받을 수 있다, 다만 경매개시 결정 기입등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록 전입신고를 마쳐야 한다,

법인의 보호여부
법인이 사원용 주택을 마련하기 위하여 주택을 임차하고 사원을 입주 시킨 후 입주한 사원명의로 주민등록을 마쳤다하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없다,
(대법원 1997.7.11 96다 7236 판결)

외국인의 보호여부
외국인이 주택을 임차하여 입주하였으나, 주민등록상 전입신고를 할 수 없으나, 외국인은 출입국 관리법에 의한 외국인 등록을 하면 되므로 보호 받을 수 있다,
(90일을 초과하여 국내에 체류한 자)

주거용 건물인지의 판단기준
1)주거용 건물이라 함은 현재 일상생활을 영위하는 사실상의 용도를 기준으로 판단하여야 하고 공부상의 용도를 기준으로 하지 않는다,
2)건물은 등기여부, 건축허가 여부와는 무관하다,
3)주거용 건물인가의 판단 시점은 소액전차인의 우선변제
임차인(전대인)이 소액임차인에 해당하여야만 그로부터 임차한 전차인도 소액 전차인으로 보호 받을 수 있다,

확정일자부 임차인이 배당요구를 한 후 경락기일 전에 주민등록을 이전한 경우
확정일자부 임차인이 배당요구를 하였더라도 우선변제를 받기 위하여는 주택의 점유와 주민등록을 경락기일까지 계속 갖추고 있어야 하므로 그 전에 주민등록을 다른 곳으로 이전한 경우에는 우선변제를 받을 수 없다,

계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하는 경우 대항력과 우선변제권
인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 저당권에 기한 경매절차에서 경락인에 대하여 대항 할 수 없고 위 저당권자에 우선하여 배당을 받을 수 없다, 다만 위 인상된 보증금에 대하여 재계약서를 작성하고 확정일자를 받았다면 후 순위 담보권자나 일반 채권자에 대하여 우선변제를 주장 할 수 있다, 재계약서에 확정일자를 받았다 할지라도 기존의 계약서는 보관하여야 한다,

임차권등기의 대항력과 우선변제권의 유지
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료되면 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 임차인은 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 상실하더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권은 상실하지 아니한다,
임차권등기가 경료된 주택에 새로이 전입한 세입자는 소액임차권자라 하더라도 최우선변제를 받을 수 없다, 다만 전입신고와 확정일자를 받았다면, 후순위 권리자에 우선하여 변제를 받을 따름이다,

[베리굿]

감사합니다,자세한 부분까지 정리를 해주셔서...꾸벅

[하얀여우]

감사합니다...프린트하여 수시로 복습하겠습니다..

[푸른마을]

감사드립니다 경매뿐 아니라 중개업도포기해야될듯 합니다--^^

[뚜벅이]

중개엄 포기하고 경매에다 심혈을 기울리는 심정좀 알아주세요...

[보고파]

자세한내용 감사합니다....

[하얀토끼]

고맙습니다

[헌동(장옥주)]

알고 있는 내용도 다시금 짚업보고, 좋은 자료 감사합니다..

[서한]

한 걸음에 정리가 되네요. 고맙습니다.

[elegram]

잘읽었고요, 웃음한번 크게 웃어보자구요.

[한길]

정리 요약 감사합니다.

[쑤퍼맨]

질문있습니다 예제에서 주택가액의 1/2에 해당하는 금액 3,000만으로 평등하게 1000만원이 아니고 비율배당하여 1,111, 1000, 888만원이 아닌가요? 저가 잘못이해하고 있는지요?

[노인장]

임차인 3명 모두 최우선변제금을 받을 수 있는 금액은 1600.그러므로 평등배당. 1600만원이 않되는 임차인이 있는 경우는 안분배당

[주먹애비]

와우~~~ 많 다 ~~ ^^

[멋진부자]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[노인장]

쑤퍼맨님 강의실 배당편을 보시면 이해가 될것입니다.

[하나]

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[반장]

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[단디공주]

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[선택의힘]

프린트해서 종종읽어볼랍니다

[경매의 꿈]

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[행복지킴이]

잘 읽었습니다.

[아는게돈]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[한결같이]

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[국수봉]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[국수봉]

원본 게시글에 꼬리말 인사를 남깁니다.

[내게도행운이..]

잘읽었습니다..고맙습니다..

[송천]

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[blued]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[문수]

아무리봐도힘들어요...!

[감사한마음으로]

잘 읽었습니다..도움 많이 될것같아요^&^

[박원식]

어렵다...눈아퍼....감사합니다....

[랜드마크]

상당히 많은 내용 감사합니다.. ^^

[단디공주]

스크랩 막아놓으셨네요 ^^ 좀 풀어주시면 안될까요...플래닛에 두고두고 볼려구 해요.부탁드려요

[부자]

민특법에 있는 내용보다 구체적이고 이렇게 내용이 많은줄 몰랐네요 자주 읽어 봐야 할듯

[띠앙]

이야 왜우자

[깻잎(전북익산)]

감사감사 1번읽음 3.4

[jun0623]

감사합니다~~~~~~

[하정]

좋은글잘보고공부많이하고감니다감사합니다,

[뚱뚱이쭌(이희준)]

휴~ 길다^&^ 잘보고갑니다

[oosszz]

공부 잘 하고 갑니다

[경국지색]

얼마 전 라섹 수술 했더니 아직도 눈이 시리고 아프지만 보고 또 보고.....
스크랩 안되서 아쉽네요~~

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~~! 유용한 자료 잘 읽었습니다...
이건 한번더 읽어야할듯 하네요~~^^;

[만두는 뻥이여(김병관)]

2012년5월 6일 전입+확정일자(익일0시효력)임차인,
2012.5월7일 저당권설정등기되면 비례배당 아니고 5월6일자 확정일자부 임차인 우선배당 맞죵??

[두사부( 주성배 )]

길지만 유익한정보 감사

[주훈맘]

김시힙ㄴ;디/

[학사7경고]

이래저래 사안마다 검색하는것들이 한방에 다있습니다. 무조권 전부 외워야 하는 ㅎㅎ 고맙습니다