실전 경매입문자를 위한 "경매바이블" 중에서
저자 : 문상철 부동산 경매전문 경영학 박사
유치권
유치권은 경매에 있어서 가장 중요한 보이지 않는 권리이다.
경매를 당하는 채무자나 소유자는 누구나 자신의 부동산을 지키려 하지만 등기부등본에 기재하여 보호받을 수 있는 권리는 아무것도 남아 있지 않기 때문에 보이지 않는 유치권에 매달리게 된다. 보이지 않는 권리인 유치권을 허위로 만들면 유찰이 많이 되어 채권자가 회수에 어려움을 겪게 되지만 실무에서 보면 수없이 많은 허위 유치권을 남발하고 있는 것이 현실이다.
따라서 유치권에 관한 심층적 분석은 경매 시장에서의 틈새시장임과 동시에 고수익을 올릴 수 있는 중요한 부분이다. 거짓과의 싸움이라고 해도 과언이 아닌 유치권에서 가장 중요한 것은 자의적으로 해석해서는 안 된다는 것이다. 유치권을 주장하는 사람들 중 대부분은 유치권을 잘 알고 있는 사람의 도움을 받으면서
진행하는 것이지 잘 모르는 사람이 일방적으로 할 수는 없다. 따라서 창과 방패의 싸움이 되는 것인데 지키고자 거짓을 꾸며대는 사람과 거짓을 밝히고자 하는 사람과의 싸움이 되는 것이다.
이때 잘못하면 경험이 풍부한 유치권자에게 말려들어 쉽게 포기할 수도 있다.
만반의 준비를 끝내고 기다리는 상대방에게 어떠한 약점을 찾아내어 집중 부각해야 하므로 유치권에 관해서 판례와 법조문을 충분히 이해하는 것이 중요하다.
1. 유치권이란?
유치권이란 타인의 물건(동산, 부동산)을 점유하는 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권을 가지고, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 말한다.
민법 제320조 【유치권의 내용】
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
2. 부동산 경매에서 발생하는 유치권의 종류
(1) 공사대금
부동산 경매 시 가장 많이 발생하는 유치권 내용이다. 건물을 신축, 증축, 개축하거나 대수선을 하고서 그 공사대금을 받지 못한 경우에 공사한 자는 공사한 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하여 경락인(낙찰자)을 상대로 유치권을 행사할 수 있다.
(2) 필요비
부동산을 임차하여 임차 목적을 달성하기 위하여 반드시 필요한 비용이다.
예를 들어 임차건물에 비가 새서 보수를 하였다면 그 비용 전액에 대해서 유치권이 성립한다.
(3) 유익비
임차목적물의 객관적 효용가치가 증대되는데 들어간 비용을 말하는 것으로 예를들어 임차인이 건물에 엘리베이터를 설치하여 효용이 증가하였다면 그 비용 전액에 대해서 감가상각 후의 잔존 금액에 대해서는 유치권이 성립한다.
지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용목적 기타 구체적인 사정을 고려하여 판단하게 된다.
3. 유치권의 성립 요건
유치권은 당사자 간에 계약을 체결하여 생기는 약정 담보 물권이 아니라 법률의 규정을 충족하면 성립하는 법정 담보 물권이다. 그 규정은 다음과 같다.
(1) 타인 소유의 물건이어야 한다.
목적물 자체로부터 발생한 채권으로 물건 때문에 입은 손해배상채권을 포함하고, 물건의 운송비용 등도 포함한다.
자신의 부동산에 자신이 유치권을 신청한다는 것은 논리상 성립할 수 없는 것이다. 경매가 신청되고 감정 평가 후에 부동산을 수리하거나 제시 외 건물 등 유익비를 지출했다고 해도 그것은 부합물로 부동산에 포함되는 것이지 그 비용을 가지고 매수인에게 유치권을 주장하는 것은 잘못된 것이다.
(2) 채권은 유치하고 있는 목적물에 생긴 것이어야 한다.
다른 물건에 발생한 채권을 가지고 현 점유물건에 대하여 유치권을 주장할 수는 없으며, 현재 점유하고 있는 해당 물건에서 채권이 발생된 것이어야 하는 것이다.
(3) 해당 채권은 변제기가 지나야 한다.
공사 도급 계약을 하였을 때 공사비를 지급할 시점이 지나야 유치권을 주장할 수 있는 것이지 아직 대금 지급일이 도달하지 않았는데 유치권을 주장하는 것은 잘못된 것이다. 그러나 변제기에 대한 약정이 없으면 점유와 함께 유치권은 성립 한다.
(4) 목적물을 점유하고 있어야 하고, 또 점유가 지속되어야 한다.
점유도 원칙적으로는 소유자의 동의가 있어야 하며 본인 또는 타인을 시켜 직접 점유를 할 수도 있고 채무자의 허락 하에 전세권자나 임차 등을 통해 간접 점유 할 수도 있다. 점유는 직접 점유는 간접 점유든 무방하지만 불법에 의한 점유는 아니어야 한다.
(5) 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.
공사 채권이 아닌 임차인이 있는 경우에는 대부분의 임대차 계약서에 유치권을 방지하는 특약이 있다. 이런 특약은 서류만으로 파악할 수도 있으나 대부분 많은 관련 정보를 수집하는 가운데에서도 확인된다.
4. 유치권의 효력
(1) 인도 거절권
채무를 변제 받을 때까지 부동산을 유치하고 인도를 거절할 수 있는 권리가 있다.
유치권자는 선량한 관리자로서의 의무를 준수하여 점유해야 하며, 채무자의 승낙 없이 사용할 수 없으며 대여 또는 담보로 제공할 수 없다. 만일 유치권자가 이를 어길시에는 채무자는 유치권의 소멸을 주장할 수 있다.
그러나 보존에 필요한 사용은 가능하며, 이로 인해 유치권자가 이익을 취하게 되면 부당 이득에 해당한다.
(2) 변제충당을 위한 과실수취권
유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 채무자의 동의하에 임대를 주고 그 임대료를 이자에 충당하고 남는 잉여금은 원금에서 상계하는 것도 그 하나의 예이다.
(3) 유치물에 관한 필요비, 유익비 상환청구권
유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다. 또한 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
(4) 유치물 경매권
유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
경매를 신청할 때에는 유치권의 존재를 증명하는 서류를 첨부하여야 한다.
유치권에는 우선 변제권이 없으나 유치권자가 경매를 신청하면 낙찰 대금은 본래 소유자의 재산이지만 절차의 처리상 경매 신청자인 유치권자에게 매각 대금이 교부되고 자신의 채권과 상계함으로써 사실상 우선 변제권을 행사하는 것과 동일한 결과를 얻게 된다. 그러나 유치권에 의한 경매 절차가 진행 중 그 경매대 상물에 관하여 다른 채권자가 경매신청하는 경우에는 유치권자의 신청에 의한 경매는 정지되고, 다른 채권자를 위하여 그 절차를 속행하게 된다.
(5) 간이변제충당 신청권
정당한 이유가 있을 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.
5. 유치권자의 권리행사 방법
(1) 첫 매각기일 이전까지 법원에 권리를 신고해야 한다.
유치권 권리 신고를 하게 되면 법원은 신고의 내용을 심사하는 것이 아니고 신고의 형식만 정확하다면 매각물건명세서에 “유치권 신고 있음” 또는 “유치권 성립여지 있음"이라고 표기함으로써 입찰 참여자에게 알려주게 된다.
(2) 유치권 권리신고를 하지 않은 경우
유치권에 대한 권리신고를 함으로써 경매의 이해관계인이 된다.
채권자로서 즉시 항고도 할 수 있고, 배당을 받을 수도 있다. 권리신고를 하지 않게 되면 매수자에게 유치권 주장만 할 수 있을 뿐이다.
(3) 유치권의 입증 방법
유치권은 그 채권에 대하여 공사 계약서 등 공신력 있는 서류에 의해 입증해야하며, 원인채권에 대한 확정판결, 공증증서 또는 명백한 증거 등을 제시해야 한다.
(4) 유치권자는 점유한 부동산을 경매 신청할 수 있다.
유치권자는 점유한 목적 부동산이 낙찰되어서 소유권 이전이 되었다 하더라도 전소유자를 채무자로 하고 낙찰자를 소유자로 명기하여 목적 부동산을 경매 신청할 수 있다. 낙찰자에게 피담보 채권을 청구할 수는 없지만 유치권으로 점유중인 부동산에 대하여 경매 신청할 수 있으며 이때에는 낙찰자에게 유치권으로 대항할 수 없으며 배당받으면 유치권은 소멸된다.
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출처 : 지도 | 네이버 지도
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