청약통장의 당첨은 부동산 재테크의 기본원리 중 하나다. 단, 수익률을 높이려면 경쟁률이 높게 나오는 지역에서의 당첨이 필수다. 종래의 판교 등 유명 신도시나 수도권 핵심 물건의 일반청약 경쟁률은 수백 대 일이 넘었고, 앞으로 나올 광교, 송파 등 선호지역 신규 물건의 경쟁률도 최소 100:1은 넘을 것으로 보인다.
그 가운데 10:1 내외의 비교적 느슨한 경쟁률을 나타내는 블루오션 아파트 청약지역이 있으니 이른바 특별한 사람들에게 주어지는 ‘특별공급’ 물건이다.
◆ 저소득 신혼부부용 주택
2008년 7월부터 공급되는 MB시대의 신상품이다. 전용면적 60㎡이하의 소형주택 중 30%가 결혼한 지 5년 이내이고 출산해서 자녀가 있는 가정에 우선 할당된다. 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70%이내이거나 맞벌이일 경우 100%이하에 해당하는 세대여야 자격이 된다. 또한 청약통장 가입기간이 1년 이상인 무주택 세대주여야 한다.
또한 유의할 점은 신혼부부용 주택은 당첨된 후에 즉시 팔 수 없다는 것이다. 수도권 내의 공급주택은 계약 후 10년, 민간주택은 7년간의 전매제한을 받는다.
◆ 3자녀 특별공급
공공주택의 경우 전용면적 85㎡이하의 3%를 3자녀를 가진 사람에게 특별 공급한다. 민영주택의 경우는 전용면적 제한 없이 전세대의 3%를 3자녀를 둔 세대주에게 특별 공급한다. 경쟁률이 높으면 자녀수가 많은 사람이 우선권을 갖게 되며 무주택기간도 반영된다.
다만 20세미만의 자녀가 3명이상인 경우에 한하며 무주택 세대주여야 하고 청약통장이 필요하지 않다는 것이 특별한 점이다.
판교 청약에서 경쟁률이 10:1 미만이었다. 아직 알려지지 않았던 탓도 있지만 3자녀 무주택자가 흔하지 않다는 것을 반영한 결과였다.
◆ 노부모 부양 우선공급
주택 건설호수의 10%이내에서 청약통장 1순위자로서 최초 입주자 모집공고일 현재 65세 이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 계속하여 3년 이상 연속적으로 부양(주민등록상 1년)하고 있는 무주택 세대주에게 85㎡이하의 주택을 우선 공급하는 것을 말한다.
이 경우 조부와 조모도 부양대상자가 될 수 있으며 부양하고 있는 60세 이상의 존속이 주택을 소유한 경우, 1채까지는 무주택요건을 갖춘 것으로 감안해 줌으로 청약이 가능하다. 노부모 부양 우선청약은 이미 많은 사람이 알고 있어 판교와 은평뉴타운 등 인기지역에서 최소 수십 대 일의 경쟁률을 나타내고 있다.
◆ 국가유공자 특별공급
국가유공자 특별공급 대상자는 국가보훈처에 국가유공자로 등록된 무주택 세대주 또는 그 유족이어야 한다. 아파트 분양이 나오는 해당지역에 거주해야 하고 최초 입주자 모집공고일로부터 3년 이내는 집을 소유한 사실이 없어야 한다. 민영주택 가운데 전용면적 85㎡이하의 주택으로 총 분양가구수의 10%까지 특별공급물량이 나온다.
이외에 해외에서 1년 이상 취업한 근로자 중 귀국일로부터 2년 이내인 사람으로 청약예금 또는 청약부금에 가입하여 1순위에 해당하는 사람도 국가유공자 특별공급물량을 신청할 수 있다. 판교 청약의 경우 국가유공자 경쟁률은 평균 0.75:1로 대부분 미달됐다.
◆ 근무지 이전 회사원 특별공급
근무하는 학교나 공장, 공공기관이 수도권에서 수도권 아닌 지역으로 이전하는 경우 옮겨간 지역에서 특별공급을 받을 수 있다. 이는 민영주택 공급물량의 20%까지 가능하다. 단, 근무지 이전 후 2년 내에 청약해야 한다. 이외에 북한이탈주민, 중소기업 근로자도 5년 이상 근속 요건을 갖춘 경우 중소기업청의 추천절차를 거쳐 85㎡이하의 민영주택을 전체의 10% 범위 내에서 특별공급 받을 수 있다.
‘◆ 경제자유구역 특별공급
외국인 투자 촉진법’에 의거하여 송도, 영종, 청라 등 경제자유구역 내에서는 외국인 투자기업에 근무하는 내∙외국인 종사자들도 해당구역 내 공급되는 주택을 특별공급 받을 수 있다.
이에는 외국교육기관 국제고등학교 교원 등 자유구역 내 위치한 지원시설에 속하는 내국인도 포함되어 진다.
◆ 장애인 특별공급
무주택 세대주인 3급 이상 장애인에게 특별 공급된다. 청약통장이 없어도 되고 장애등급이 높을수록, 무주택 세대주 기간이 길수록, 세대원 구성인원이 많을수록 우선순위가 된다. 세대주가 거주하는 해당 동사무소의 사회복지 담당에게 장애인주택 공급신청을 할 수 있다.
◆ 사라진 철거민특별공급제도
특별공급의 대명사이던 철거민 특별공급제도는 올해부터 폐지됐다. 종래에는 서울시가 도로, 공원을 조성하거나 기존 아파트를 허는 과정에서 발생하는 철거민에게 ‘특별 분양권’을 주어 왔지만 소위 ‘딱지’라고 불리는 ‘특별 분양권’이 투기 수단화되어 불법 거래됨으로 문제를 발생시키자 이를 폐지하고 해당자에게 이주정착금과 임대주택 및 장기 전세주택 입주권을 주기로 공급규칙을 바꿨다.
◆ 특별공급대상의 공통분모는 무주택자
특별공급대상자는 거의 무주택자라고 보면 된다. 특별공급은 시장이나 도지사 등 주택공급 승인권자가 지역 여건이나 청약환경 등을 따져 법규의 범위 내에서 임의대로 정할 수 있다.
또한 대부분의 특별공급 대상자는 아파트 특별공급 물량과 일반 공급 물량에 모두 청약할 수 있다. 단, 공공택지 내 아파트에 중복 청약했다 당첨되면 특별공급 물량에 계약하여야 하고 민간택지의 아파트에 중복 당첨되면 아무 쪽이나 골라서 계약할 수 있다.