[강남 아파트 투자. 급매/경매 투자 기회~!!!?] 稅부담·코로나에 급매물 속출.."강남 입성, 5월을 노려라" (강남아파트투자.강남부동산투자.서울부동산투자)

[부동산재테크1번지 TF팀]

[강남 아파트 투자. 급매/경매 투자 기회~!!!?]

稅부담·코로나에 급매물 속출.."강남 입성, 5월을 노려라"

=종부세과세 기준일 6월1일 전
=강남3구 재건축 매물 늘어날듯
=종전 최고가서 3억~4억씩 내려
=마포·용산·성동구도 하락 전환
=연말까진 집값 반등 어렵지만
=저금리·아파트 공급 부족 등
=10년 전과 달리 상승요소 많아

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◆ 코로나 이코노미 A to Z / 부동산 시장 돋보기 / 올해 아파트 매매 전략 ◆

  

코로나19 여파로 서울 부동산 시장이 하락세에 접어들었다. 한국은행의 금리인하로 사상 초유의 '제로금리' 시대가 열렸지만 코로나19 충격으로 실물경제가 얼어붙으면서 부동산 시장도 '거래절벽' 양상을 보이고 있다. 지난해 말까지만 해도 거침없이 상승하던 강남3구는 빠른 속도로 가격이 빠지고 있다. 실거주보다 투자 목적이 강한 재건축 아파트를 중심으로 종전 최고가보다 3억~4억원 내려간 실거래가가 나오고 있다. 강남3구에서 시작된 하락세는 마용성(마포·용산·성동), 경기 수용성(수원·용인·성남) 등 다른 지역으로도 확산되고 있다. 전문가들은 "코로나19로 부동산 시장이 위축된 것은 맞지만, 저금리와 수도권 공급 부족 등 집값을 끌어올린 요소는 잠재적으로 살아 있으므로 신중하게 상황을 살피면서 투자전략을 짜야 한다"고 당부했다.

전문가들은 현 시기를 놓고 코로나19 충격으로 인한 부동산 침체 국면이 본격화되고 있다고 진단했다. 심교언 건국대 교수는 "최근 서울 집값이 워낙 많이 올라 사람들이 느끼는 피로감이 큰 데다 코로나19로 인한 실물 경기 침체가 본격화하면서 생계를 위해 집을 파는 사람이 늘고 있다"며 "최소한 올해 말까지는 집값 반등을 기대하기 어려울 것"이라면서 "추격매수를 자제해야 한다"고 말했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 가격 하락기에는 세금 증가 부담이 더 클 것이어서 '똘똘한 한 채'로 갈아타라고 조언했다. 송 위원은 "지금은 가격 상승을 기대하기 어렵다. 아무리 저금리라 하더라도 변동성은 큰데 세금 부담은 급격히 늘고 있다. 지금은 매도 혹은 증여를 해야 한다. 현 상황에서는 다주택을 유지하고 있으면 독이 된다"고 강조했다.

그러나 이러한 하강기야말로 '급매'를 잡을 수 있는 기회라는 주장도 있다. 지난 9일 한국감정원이 발표한 주간아파트 가격 동향에 따르면, 6일 기준 서울 아파트 매매가격은 한 주간 0.04% 하락해, 지난주(-0.02%)보다 더 크게 떨어졌다. 특히 강남·송파·서초는 주요 재건축과 인기 단지 모두에서 종전보다 가격을 낮춘 급매물이 출현하며 낙폭이 커지고 있다. 이달 들어 은마아파트 전용면적 84㎡가 10일에는 19억5000만원까지 호가가 떨어졌고, 송파구 잠실동 주공5단지 전용 82㎡의 매도 호가도 20억5000만원으로 지난 연말 최고가(24억원)보다 3억5000만원 떨어졌다. 대치동 공인중개업소 관계자는 "강남 주요 재건축 단지에서 보유세 부담을 피하려는 급매물이 고점 대비 수억 원 떨어진 가격에 나오고 있다"고 말했다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "투자 목적으로 보유하던 강남 재건축 매물이 제일 먼저 급매로 나오기 때문에 6월 말까지 잔금을 치를 여력이 된다면 3억~4억원 싸게 나온 급매물을 잡을 수 있다"고 전했다. 또 "세금 부담으로 오는 6월 전에 집을 처분하려는 '급매'가 나오는 4~5월을 예의 주시하라"고 조언했다. 종합부동산세는 6월 1일을 기점으로 보유 주택 수를 따져 책정한다. 또 10년 보유 주택에 대한 양도세 완화 기간이 6월까지다.

일각에서는 2008년 금융위기 때 부동산 시장이 장기간 침체한 것을 언급하며 코로나19 충격이 장기화할 것이라는 해석도 나온다. 부동산114는 강남3구·강동구·양천구 등에서 집값이 하락한 통계를 제시하며 "올 1분기 서울 집값 추이가 금융위기 직전이던 2008년 상반기와 닮았다"고 분석했다. 당시(2008년 6월)도 정부의 부동산 규제가 역효과를 내며 3년 반 만에 서울 아파트값이 56% 급등했으나 금융위기 이후 장기간 침체 국면에 접어들었다.

그러나 풍부한 저금리, 수도권 신규 아파트 공급 부족 등 집값을 끌어올릴 잠재력이 충분하다며 그때와 비교할 수 없다는 반론도 만만치 않다. 다주택자가 세금을 줄이기 위해 급매물을 내놓을 수 있지만, 금리가 낮고 전셋값도 오르는 추세여서 서울 집값은 코로나19가 잠잠해지면 다시 상승세를 탈 수 있다는 설명이다. 안 부장은 "(코로나19 해결로) 상반기에 모멘텀이 바뀐다면 하반기에 위축됐던 수요가 더 늘어나고 기대심리가 올라가면서 풀려 있는 자금이 집값을 끌어올릴 것"이라고 말했다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "변동성이 심화하면 자산 시장 양극화가 커진다. 핵심 주거지 대장 아파트는 집값 하락이 덜하기 때문에 실거주라면 지금 매수해도 괜찮다. 주택담보대출 금리가 낮기 때문에 실수요자는 부담을 덜 수 있다"고 설명했다.

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