2014년, 경매를 열심히 해야 하는 이유 - 1편

[청울림]

안녕하세요. 심화반 45기를 수료한 청울림입니다.

전업투자를 하고 있는 저는 거의 대부분의 시간을 현장에서 살다시피 하는데

최근 시장이 급격하게 변화하고 있음을 온몸으로 체감하고 있습니다.

올 한해 우리는 어떤 마음으로 투자에 임해야 할지 회원 여러분과 함께

미천한 저의 생각을 공유하고자 글 올립니다.

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전세가격의 상승, 모든 것을 삼켜버린다!

내가 일정 기간의 공부를 마치고 본격적으로 경매시장에 뛰어든 것은 지난 2010년이었다.

당시 나는 나름의 투자원칙을 세우고 그 원칙에 부합하는 부동산을 찾기 위해

서울 수도권은 물론 충청도,경상도,전라도,강원도 등

제주도를 제외한 전국을 내 집처럼 돌아다녔는데,

당시 서울 수도권은 금융위기 이후 시장이 얼음장처럼 차갑게 얼어붙은 상황이었으나

지방시장은 사뭇 달랐다.

부산,경남의 경우는 이미 상승 2년차에 접어들어 시장이 활화산처럼 불타고 있었으며

대전과 광주 강원 등지는 이제 막 숨가쁜 상승 레이스에 접어들 준비를 하고 있었다.

당시 나는 지방시장에의 투자를 준비하면서

영원히 오를 것 같지 않았던 지방 부동산이 왜 오르는 건지 그 원인파악에 집중했었고

현장의 상황과 데이터 등을 통해 그 이유를 어렵지 않게 파악할 수 있었다.

정답은 '공급부족'이었다.

여기서의 '공급'은 단순히 부동산 자체의 공급만을 의미하지 않는다.

우리나라처럼 전세라는 특별한 임대유형이 존재하는 곳에서는

'전세의 공급'이 집값 등락에 있어 매우 중요한 요인이 되는 것이다.

당시 내가 조사한 바에 의하면 지역별로 약간의 차이는 있을 것이나

지방의 대부분 도시는 1997년 이후 적절한 아파트 공급이 이뤄지지 않았다.

2002년 수도권 부동산시장이 급상승할 때

그 영향으로 지방에까지 일정 부분의 아파트 공급이 이뤄지기는 하였으나

그것도 중대형 위주의 공급이 대부분이었을 뿐

실제로 시장에서 필요로 하는 24평 이하의 새아파트 공급은 매우 부족했던 것이다.

(우리가 지방아파트 경매에서 1997년 이후에 지어진 아파트를 자주 못보는 것도

 다 이유가 있는 것이다)

주택시장에는 이런 공식이 성립한다.

1. 어느 지역에 중소형 아파트 공급 부족이 장기간 지속되면

2. 일정시점부터 중소형 아파트의 전세가격이 상승하고

3. 그 가격이 매매가격 코앞까지 근접하면

4. 중소형 아파트의 매매가 활성화되면서 가격이 오르고

5. 이어 중대형 아파트의 전세가격이 상승하고 (여기까지는 실수요 시장)

6. 이 시점에 외부의 유동성이 공급되어 중대형 아파트까지 가격이 상승한다. (본격적인 상승장)

2010년 이후 지방시장은 위 공식을 그대로 따르며

대부분의 도시와 읍 단위의 지역까지 최소 30%~100%까지 매매가격이 상승하였는데,

이러한 현상은 2002년 수도권 상승기때의 과정을 그대로 답습하였다는 점에서

우리 투자자들에게 시사하는 바가 매우 크다 할 것이다.

2002년 수도권 상승기나 2010년 이후 지방 상승기 때 모두 시장의 상승을 견인했던 것은

두말 할 것 없이 전세가격의 상승이었다.

전세가 상승한다고 해서 매매가격까지 상승하리라는 법은 없다는 말이 아직도 일부에서 힘을 얻는 모양인데

그런 말은 현장을 경험해 보지 않은 얼치기 연구가의 괴변일 뿐이다.

전세가격이 왜 매매가격의 90%까지 치솟았는지 그 원인을 찾으려 하지 않는 데서 오는 오류인 것이다.

나는 2012년 말부터 수도권 시장에서 일어나는 이상한 현상,

즉 전세가격이 정상적이지 않는 수준까지 상승하는 현상을 현장에서 목격하면서

전세가율이 높은 지역, 중소형아파트 공급이 부족한 지역을 중심으로

2012년 11월에서 2013년 3월까지 5개월에 걸쳐

총 22채의 중소형아파트를 집중매수했다. (경공매로 산 것은 번외로 한다)

주로 경기남부 쪽에 집중적인 투자를 하였지만

북부, 서부, 동북부 등도 골고루 한두채씩 매수를 하였고

아무도 아파트를 사지 않을 때 VIP 대접을 받으며 산 이유로

로얄물건을 경쟁 없이 좋은 가격에 수월하게 살 수 있었다.

당시 한 채당 실투자금은 1천만원이 채 들지 않았는데

1년이 지난 현재 모든 물건이 매수금액 대비 2천만원 이상씩은 상승하였으며

현재의 전세가격은 대부분 내가 매수한 금액을 넘어서 버렸다.

시장을 부지런히 돌아다니는 사람들은 다들 아시겠지만

서울 경기 24평 이하 아파트를 작년 초 가격으로 살 수 있는 곳은

이미 없어져 버렸다.

결론적으로 전세가격이 오르는 한 매매가격은 상승할 수 밖에 없다.

당신이라면 매매가격 3억짜리 아파트의 전세가격이 2억8천인데 계속 전세만 찾겠는가?

물론 이렇게 일차원적인 이유만으로 전세가격 상승 = 매매가격 상승이라는 공식을 껴맞출 수는 없다.

보다 중요한 것은 전세가격이 상승하는 원인에서 찾아야 하는 것이다.

2010년 이후 지방시장에서의 전세가격 상승은 그야말로 장기간 아파트공급 부족에서 기인한 것이었으나

현재 서울 수도권에서의 전세가격 상승 원인은 다음과 같이 다소 복합적인 양상을 띠고 있다.

1. 실수요자가 원하는 지역, 원하는 평형(중소형)의 공급 부족

   (반면 실수요자가 원하지 않는 지역에 중대형의 공급은 넘치도록 이뤄졌다.

    아직도 미분양이 많으므로 공급이 초과했다고 말하는 사람들은 부동산 공부를 좀 더 해야 한다)

2. 장기간 주택시장 침체로 인해 매매수요보다 전세수요가 필요이상으로 많아졌다.

3. 저금리의 영향으로 많은 임대인들이 전세를 월세로 돌렸다.

4. 정부의 공격적인 전세자금대출이 기폭제가 되었다.

대략 위와 같은 네가지 요인을 수도권 전세가격 상승의 대표적 원인으로 꼽을 수 있는데

위 네 가지 요인의 면면을 자세히 살펴보면

전세가격이 앞으로도 오를 것인지 내릴 것인지

계속 오른다면 대략 언제까지 오를 것인지를 가늠할 수 있을 것이다.

이것이 핵심이다.

현재의 수도권 시장 여건상 전세가격은 당분간 계속 오를 수 밖에 없으며

전세가격이 계속 오르는 한 매매가격의 상승세를 멈추기는 불가능하다는 것이다.

아시는 분들은 아시겠지만 수도권 전역에서 작년 가을까지 전셋값이 미친듯이 상승하다가

11월 12월에는 좀 잠잠했었다. 비수기인 데다가 정책의 영향이 있었다.

산본, 광명, 수원 영통 등 투자자들이 일찍 몰린 지역의 경우는

전세 공급이 일시적으로 늘어나 연말에 살짝 전셋값이 내려가기도 했었다.

그러더니 새해 1월 들어 다시 아파트 전세가격이 급등하면서 2월 들어서도 상승세가 이어지고 있다.

이미 대부분의 지역이 작년 8월 최고가를 경신했다.

서울 역세권은 물론이고

일산, 분당, 산본 등 1기 신도시를 비롯해

광명, 안양, 의왕, 용인, 수원, 화성, 의정부, 구리,

심지어는 전통적으로 임대가격이 약세인 김포와 양주 같은 지역도 전세가격이 급등하고 있다.

그리고 약속이나 한 듯 전세가격이 급격히 오르는 지역의 매매가가 오르고 있다.

얼마 전까지만 해도 부동산의 무덤이라고 알려지던 영종도 같은 곳은 지금 어떤지 아는가? ㅎㅎ

시장이 변하고 있다. 그것도 매우 급격한 속도로.

핵심은 전세가격 상승이다.

그 위력은 경기침체, 개인 구매력 저하 등 대한민국 집값 상승을 막는 부정적 요인들을

모두 뒤덮을 정도로 강력하다.

시장은 이미 일정 부분 상승하였으나 지금이 기나긴 상승기의 초입 시점이라면???

2014년은 시장에 진입하는 투자자들에게 크나큰 기회가 될 확률이 높은 해이다.

이 시점에 경매시장을 두드리는 당신은 보다 과감하고 정열적이어야 하지 않을까?

나는 그렇게 생각한다.

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쓰다 보니 글이 쓸데없이 길어졌네요.

하고 싶은 이야기는 아직 반도 못했는데 말이죠.

윗 글에 대한 반응이 괜찮으면

- 어떠한 물건에 기회가 있을까?

- 상승기의 투자방법

등의 주제로 글을 올리도록 하겠습니다.

여러분, 화이팅입니다~~~^^

[청울림]

헉, 저를 알고 계셨던가요?
당신은 누구시죠???

[뱃살공주♡]

이 학원에는 실력좋고 글잘쓰시는 분들이 많으신것같습니다~감사히 잘읽었습니다.

[루디아]

감사합니다청울림님 올 한해 발품을많이 팔아야겠어요^^

[으랏차최]

좋은 글 잘 읽었습니다.

[이쁜 앤]

다음글이 기다려지네요^^ 좋은글 감사합니다!!!

[옷장사]

잘 보았습니다.
성투하신것 같아 먼저 축하드립니다.
다음글이 기다려 집니다.

[알라꿍]

마음을 다잡게 해주는 좋은글 감사합니다
다음글 언제올라올까요..벌써부터 기대중입니다 ㅎ

[포스트잇]

좋은 글 감사합니다.

[아이마미]

이 글을 읽으신 우리 회원님들은 어느새 부동산투자 전문가 반열에 오르실듯 합니다....정보공유...감사드립니다...

[한판더해]

와우.. 열심히 배우다보면 기회는 오겠죠? ㅋ.좋은 정보 감사합니당~ ^^

[스펀지(오십억)]

투자의 방향성을 제시해주는 아주 좋은 글 올려주셔서 감사힙니다.^^
추천 쾅~ 쾅 입니다.

[아침인간]

좋은글 감사합니다~ㅎ

[유신아빠]

배움의 기회를 주셔서 감사드립니다~

[해빙]

많이 배우고 갑니다... 감사합니다..
언제 한번 뵈었으면 하네요....

[청울림]

회장님, 벌써 세번이나 뵈었습니다 ^^

[수야~]

좋은 정보 고맙습니다.

[라일락 (수원)]

좋은 정보 잘 읽었습니다...좋은정보 공유하게 올려주셔서 감사합니다..

[관음이]

좋은글 너무 감사합니다^^

[에이스킴03]

좋은글 잘보고 갑니다.

[반달곰11]

생각 많이 하게 하는 글, 잘 읽었습니다 ~~

[코자자]

좋은 정보 감사드립니다~ ^^

[후레쉬맨]

좋은 글 감사합니다. 공부 많이 했습니다.
2편도 기대됩니다~~~^^*

[호날두]

청울림님! 현재 상황에 관한 글 감사드립니다.
지금 투자금이 조금 묶였는데 얼릉 잘 해결해서 뛰어들겠습니다. ^^ 2편 넘어갑니다.!

[참누리]

좋은 글 잘 읽었습니다

[백군]

정말 깨알처럼 좋은 글이었습니다~ ^^

[마틸다]

이글 읽고 오늘 화서역앞 아파트 계약하고 왔습니다~24평

[로진]

형님 좋은글 감사합니다.

[청아]

좋은글 감사합니다....

[아메리카노]

좋은글 잘봤습니다^^

[레몬#]

좋은글 감사합니다 하나하나 맘에 와닫습니다

[피식]

소중한 경험 공유 감사합니다~~

[청주여왕]

예리한분석과 꾸준한 시장조사 달인이십니다~ ^^

[뽀대]

잘보고갑니다

[Jeff]

좋은글감사합니다~^^

[모나카]

정말 발품과 겸손함이 느껴지는 글입니다...다시보아도 자세히 읽고싶은 글이세요^^

[바다1]

오늘 청울림님 강의듣고 글을 찾아 읽었습니다. 좋은강의 감사드리고, 도움되는 글도 감사합니디~

[찐이]

좋은글 감사합니다

[김정국]

감사히 잘 읽었습니다.

[bond]

많이 배우고 있습니다.. 감사합니다.

[스티브리]

좋은 글 감사합니다

[오래오래]

2014년이 두 달여 밖에 남지 않았는데 지금 이 글을 읽고 있어요. 글을 통해 많이 배우고 있습니다. 감사합니다.

[아이고빡시다]

14년이 두달밖에 남지않았지만 더욱 열심히 활동해야겠군요! 많은 깨우침을 주셔서 감사합니다.

[에이트]

공부 많이 해야겠다는 생각이 듭니다.. 한참 멀었네요