한국 집 양도세 관련...국세청에 문의했습니다..

[윤이사랑]

부동산에 관련된 글을 찾다가 본 글입니다...

그동안 1가구1주택은 비과세대상이라고만 막연히 알고 있었는데...

출국을 얼마 앞두고 있는 상황에서 이런 글을 보니 한국에 집 처분에 대해 갑자기 고민이 되네요...

혹 부동산 양도세에 관련된 내용 쉽게 설명해주실 분 없으신가요?

아래는 제가 다른곳에서 가져온 글의 원문입니다..

"요즘은 해외로 이주해 제2의 인생을 살고자 하는 분들이 많아졌다. 사업상이나 직장 은퇴 이후의 생활이 주를 이루고 있다. 개인적으로 강남과 분당에서 주로 투자 강의를 하다 보니 외국에 적을 뒀거나 예정인 수강생들을 많이 상담하게 된다. 상담내용 중에서는 해외 이주를 앞두고 보유하고 있는 집을 매도 했을 때 부과되는 양도세에 대해 질의하는 경우가 많다. 해외로 이주하면 불가피하게 주택을 처분할 수밖에 없기 때문이다.

보통은 1세대 1주택으로 세금을 비과세 받으려면 기본적으로 3년을 보유해야 하고 서울과 과천，수도권 5대 신도시의 경우는 2년을 거주해야 한다. 그러나 해외이주인 경우엔 몇 가지 요건을 갖추면 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않게 된다. 즉, 해외이주로 인정받기 위해서는 세대 전원이 출국해야 하는데 3년을 보유하지 못했어도，또 2년을 거주하지 않았어도 비과세 혜택을 받을 수 있다.(단 고가주택의 경우 6억원 초과부분은 과세)여기서 주의할 점은 국내에 거주하면서 취득한 주택으로 출국일 및 양도일 현재 1주택만 보유하고 있어야 하며 취학·근무상 형편으로 1년 이상 국외 거주 목적으로 출국해야 한다.단, 사업상 형편에 의한 주거 이전은 인정되지 않으며 취학의 경우에도 유치원, 초등학교, 중학교 취학에 따른 주거이전은 인정되지 않는다.

종전에는 출국 이후 언제 양도하든지 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 세법이 개정되어 2006년 2월 9일 이후 출국한 경우 출국 후 2년 내에 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 참고적으로 2006년 2월 8일 이전에 출국한 경우에는 2007년 12월 31일까지 양도해야 비과세되었다. 1세대1주택 비과세는 거주자에게만 적용되고 비거주자에게는 적용되지 않기 때문에 원칙적으로 비거주자가 양도하는 주택은 비과세 대상이 아니다. 단, 주택 취득 후 해외로 이주한 경우에는 비거주자도 보유기간, 거주기간에 관계없이 비과세된다.

해외이주 전에 양도한 경우 해외이주의 경우 해외이주신고(확인)서 발행일로부터 1년 이내(유효기간)에 출국하고 출국 전에 다른 주택을 취득하지 아니하면 해외이주 전에 양도해도 비과세되고 1년 이내 출국하지 않으면 비과세된 양도소득세를 추징한다.

그렇다면 재입국한 경우 해외거주기간은 합산하는지에 대해 궁금해 하는 분들이 많다. 결론적으로 합산되지 않는다.
해외이주로 출국하였다가 재입국한 경우에는 출국 전 거주 여부에 관계없이 해외이주기간은 거주기간에 합산되지 않고 출국 전과 재입국 후 실제 거주한 기간만을 합산한다. 보유기간은 합산된다

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국세청에 문의했습니다...

결과를 말씀드리자면

국내에서 유학비자나 취업비자를 받고 외국으로 나갈경우 2년안에 집을 팔아야 비과세가 되는데

이것도 출국 당시 비자와 집을 팔때의 비자가 동일해야한답니다...

한마디로 외국에서의 어떠한 신분으로 변경을 해도 집 팔때는 문제가 된다는 이야기..

한국에서 출국 당시에 위에 2가지 비자가 아닌 상태로 (관광...이투...이민...등등 보두 해당) 나갈경우

2년거주 3년보유를 모두 한국에 거주하고 있는 상태에서 기간을 채우고 나가는 경우에도

외국에 거주하면서 집을 팔때는 비거주자로 분류되어 전부 과세 대상이랍니다..

양도도득세는 9%~ 35%까지 이며 예를 들어 1억의 차익이 났을 경우 여러 부대비용을 제하고도

8000만원 기준으로 2400만원이 나오며 나머지 2000만원에 대해서는 퍼센트로 계산하는 방식이랍니다...

미국으로 장기거주를 할려고 하시는 분들중에 주택을 소유하고 계시는 분들은 꼭 한번 체크해보세요...

저도 이것때문에 모르고 있다고 지금 돈 날라가게 생겼답니다..

[윤이사랑]

저도 다 준비하고 출국할려고 하는 시점에서 알게되었어요....저도 2년거주 3년보유만 하면 내가 국적이 한국인데 당연 비과세인줄 알고 있었고 부동산에서도 그런 이야기 해주는 사람들도 없고 해서 전혀 몰랐어요...그래서 국세청에 문의하고 세무사 찾아가 상담하고 해서 알았습니다...세무법이라는게 판단기준이 불분명하지만 끝내 원칙으로 돌아간다면 원칙은 위에 제가 적은 내용대로랍니다...그러니 결국 한국을 떠나는 순간 비거주자로 양도세를 내야하는거죠...

[윤이사랑]

특히 미국에서 신분을 변경할려고 생각하는 분들은 양도세 부분 한번 꼭 생각하고 가세요...신분변경하면 떠날때 아무리 양도세 면제되는 비자였어도 집 팔려면 양도세 내야합니다... 저도 이투로 신분변경해서 사업할려고 거의 1년동안을 한국에서 준비를 했습니다...결론적으로 집때문에 몇 늦어지게 되었네요....지금이라도 알아서 크게 손해 안보는거 다행이라고 생각하고 집을 팔고 가기로 했습니다...덕분에 몇 늦어졌으니 그동안 영어공부라고 해둘려구요..

[snow]

시민권자, 영주권자 경우는 한국의 부동산을 처분하면, 즉 미국외 지역에서 발생한소득에 대하여 익년도에 Tax report 하여야 합니다. 자세한 사항은 CPA에게 문의하시고요

[비안]

저희가족은 이사온지 아직 2년이 안되었습니다.. 집을 처리하면 양도세가 나올거 같아 4월에 전세를 주고 일부 짐정리를 하며 몇개월 월세로 있다가 가을정도에 출국할 예정이였는데 그럼 비과세가 안되는건가요? 아예 취업비자받고 떠날때까지 살다가 매매를 해야 비과세가 되는건지요?