부동산투자, 예금이자 그리고 세금

[多心]

 

재정경제부는 최근 지난해 말 8.31 부동산정책 관련 입법이 완료됨에 따라 올해부터 실수요목적이 아닌 부동산에 대한 과세가 강화된다며 앞으로는 부동산투자에 대한 수익률이 크게 낮아지게 된다고 밝혔다. 올해부터 강화된 종합부동산세와 부동산 실거래가 신고의무화, 취득세와 등록세 인하 등을 적용할 경우에는 수익률이 현저히 떨어지게 된다는 설명이다.

홍길동씨의 부동산투자수익률

예를 들어 시가 10억원(기준시가 8억원)인 주택을 소유한 홍길동씨가 서울에 5억원(기준시가 4억원) 상당의 주택을 추가 취득해 3년 후 6억6,550만원(매년 10%씩 가격상승 가정)에 양도한 경우 홍길동씨는 1억6,550만원의 양도차익을 얻는다.

이에 따르면 세금을 제하기 전 수익률 즉, 세전 수익률은 연 10%가 되는 것. 그렇다면 세후 수익률은 어떻게 될까? 계산해 보자.

우선 해당 주택을 구입하면서 취득세 및 등록세로 1,430만원을 납부했을 것이다. 또 3년간 주택을 보유하면서 재산세와 종합부동산세 등으로 1,060만원의 세금을 부담해야 한다. 당해 주택을 양도할 때에는 8,180만원(1세대 2주택이므로 양도소득세율 55%)을 내야 하니, 총 1억670만원을 세금으로 납부해야 하는 것이다.

따라서 홍길동씨가 주택 한 채를 팔아 남긴 이득은 세금을 제하고 하면 5,880만원(=1억6,550만원-1억670만원)에 불과하며 이를 연간 수익률로 환산하면 연 3.78%에 그치게 된다.

(2004년 이전 부동산투자수익률과의 비교)

만약 홍길동씨가 이 주택을 2004년 12월 이전에 취득하고 양도했었더라면 주택을 사고 팜에 따라 얻는 수익률이 얼마나 됐을까? 양도세가 기준시가로 과세되고 종합부동산세가 신설되기 전의 재산세로 보유세가 과세되기 때문에, 주택 구입에 따른 취득 및 등록세 1,120만원, 3년간의 재산세 330만원, 양도세 3,000만원 등 세부담이 4,450만원에 불과하다. 홍길동씨가 얻을 수 있는 수익은 세금을 제하고도 1억2,100만원으로, 세후수익률이 연 7.49%에 달했을 것이다.

홍길동씨의 은행예금이자수익률

재경부는 올해부터 8.31부동산 대책 관련 입법 시행으로 부동산을 통해 얻을 수 있는 투자수익률이 현저히 낮아질 것이라면서 “세후수익률을 따져보면 금융기관의 예금수익률에도 미치지 못할 정도가 된다”고 밝힌 바 있다.

실제로도 홍길동씨가 5억원으로 주택을 구입하지 않고 세전수익률 5%를 보장하는 은행 금융상품에 예치했다면 3년간 7,880만원의 수익을 올릴 수 있을 것이다. 세전 금액으로 따진다면야 부동산투자이익이 1억6.550만원으로 7,880만원인 이자수익보다 훨씬 높지만 세금부담액까지 고려한다면 부동산은 5,880만원, 예금은 6,670만원으로 예금의 수익률이 높게 나타나는 결과를 볼 수 있다.