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잘못된 권리분석으로 인한 큰 손해를 보실 수 있습니다.
(현재 잘못된 권리분석으로 입찰보증금 및 입찰잔금을 날리는 사례가 속출하고 있습니다.)
입찰가를 잘못 판단하고 입찰 당일날 분위기에 휩쓸려 시세보다 비싸게 낙찰받을 확률이 높습
니다.
세입자(소유자)등의 점유자가 많은 이사비용을 요구하게 되면 이를 해결하기 위한 추가비용이
생하게 됩니다.(명도의 어려움으로 인한 소송, 강제집행, 인도명령 등 낙찰후 추가적인 컨설팅
비용 및 실처리비용이 들어갈 수 있음.)
수수료를 아끼고자 하시지만 결국 수수료보다 더 큰 비용 및 댓가를 지불하고서야 경매물건을 취득하실 수 있습니다.
법원경매 실패사례
운영진은 자주 경매법원을 드나들며, 입찰에 참여도 하고 다른 사람들이 참여하는 입찰물건을 분석하고 입찰추이를 지켜보고 있습니다.
그러나 정말 어처구니 없는 일들이 생각보다 자주 일어나고 있습니다.
숨겨진 인수권리를 보지 못하고 정상물건으로 보고 입찰에 참여하는 사람들이 생각보다 많습니다.
겉으로 보기엔 멀쩡해 보이는 물건임에도 자세히 살펴보면 엄청난 함정이 숨겨져 있는 경우가 많습니다.
경매를 몇년 한 사람도 쉽게 빠질 만한 함정을 가진 물건들이 나옵니다.
아래는 법원경매에서 초보자들에게 심심찮게 일어나는 현실을 보여주는 글입니다.
비단 초보자들 뿐만 아니라 경매를 몇년간 어느정도 하는 분들에게도 심심찮게 일어나고 있는 일들입니다.
법원경매, 결코 만만히 보지 마시기 바랍니다
법원 경매, 실패는 곧 무덤이다.
법원경매에서 돈을 벌 수 있는 사람은 겁이 많은 사람이다. 초보자들은 성공하기보다 는 실패할 확률이 더 높다. 물건을 파악하고 분석할 때는 보수적으로 진행하는 것이 바람직하다. 경매시장에서는 입찰보증금을 날린 사람도 많고 경락 이후 낙찰대금을 내 놓고도 명도소송을 비롯해 각종 항고·재항고 등으로 지루한 법정싸움을 진행하는 사람도 허다하다.
지난 25일 수원지방법원 성남4계에서 진행된 경매물건을 살펴보면 주택이 총 15건이었 는데 이중 입찰시 보증금으로 20% 이상을 내야하는 물건이 3건이었다. 대부분 부동산 경매를 하게 되면 10%를 입찰보증금으로 내게 되는데 이 물건들은 왜 이런 현상이 벌 어질까. 이는 이전에 누군가가 낙찰을 받았다가 포기한 물건이기 때문이다. 10%의 입 찰보증금을 날린 사람이 5분의1이나 된다는 것을 한눈에 알 수 있다. 정확한 통계는 없으나 이를 전국적으로 추산하면 그 수가 헤아릴 수 없이 많은 셈이다.
낙찰을 포기하는 이유는 우선 잘못된 판단이 가장 많다. 다음으로는 선순위 임차인의 기재가 누락되거나 미등기건물의 지상권에 대한 분쟁 등으로 낙찰대금을 제때 내지 못 해서이다. 몇천만원 되는 부동산의 10% 정도는 포기할 수도 있겠지만 문제는 몇억원 이 넘어가는 부동산에 있다. 5억원짜리 부동산을 낙찰받았다면 이 사람은 5000만원을 날리게 되는 셈이다.
◇법원 경매 실패 사례 1(싼 게 비지떡)=서울 동작구 사당동의 C맨션 빌라 42평형이 감정가격 2억1000만원에 경매에 나와 3회 유찰되어 1억 700만원이라는 금액에 재경매 되고 있었다. 99년 4월 준공된 것으로 누구봐도 싼 물건이었다. 서울시 성북구에 사 는 H씨는 이 물건이 싸다는 이유만으로 별 생각없이 지난달 1억2400만원에 낙찰을 받 았다. 그러나 낙찰받은 후 현장을 자세히 살펴보니 당초 예상과는 달리 전철역과도 멀 고 언덕배기에 자리잡고 있어 불편한 것이 이만저만 아니었다. 주변 부동산 사무실에 서 시세가 1억2500만∼1억3000만원이라는 것이었다. H씨는 어쩔수 없이 경락대금을 치 루었지만 ‘경매로 집을 사면 반값에도 살 수 있다’는 남의 말만 믿고 경매에 참여, 실패한 대표적인 사례로 꼽히고 있다.
◇실패사례 2(경매현장 분위기에 휩쓸린 초보자)=경매 초보자인 K씨는 경매에 참여하 기전에 어느정도 경매에 관한 공부도 하고 현장을 파악하는 법도 익혔다. 나름대로 자 신감이 붙은 그는 처음으로 지난 5월 경매에 참여했다. 물건은 경기도 고양시 일산동 에 소재한 3층 상가 주택. 애초의 감정가격은 4억원이었으나 1회 유찰돼 3억2000만원 에 경매물건으로 나와 있었다. 초보자인 그가 막상 법원 경매 현장에 가보니 분위기 가 어수선하고 들썩거렸다. 그리고 주변에서 입찰서를 작성하는 사람들도 그 물건에 대해 관심을 갖는 듯 서로 “얼마를 쓰면 되겠다”는 등 서로 경쟁을 하는 듯해 결국 시세(3억8000만원) 이상인 3억9170만원에 입찰가를 써넣어 낙찰을 받았다. 지나친 경 쟁심이 일을 그르친 것이다. K씨는 결국 제값 이상의 매물을 경매로 사들인 후 주변 사람들에게 절대 경매로 부동산을 사지 말라고 권유하고 있다.
◇실패사례 3(선순위 임차인 등장에 경락포기)=서울시 송파구에서 24평형 아파트에 사 는 B모씨는 자녀가 커가는 바람에 큰 평수의 아파트로 늘려가기 위해 지하철역에서 멀 지 않고 송파구하고도 가까운 경기도 성남시 은행동 현대아파트 32평형을 구하기로 하 고 경매에 참여했다.
주변 사람들의 얘기를 참고 삼아 법원에 가서 집행관의 임대차보고서를 비롯해 각종 서류를 열람해 보았다. 여러가지 정황을 살펴보았으나 큰 문제가 없었다. 법원 감정가 격은 1억2000만원. 김씨는 1억3500만원에 낙찰받았다. 1억6500만원인 주변 시세보다 3000만원이나 싼 가격이었다.
그러나 낙찰받은 후 그 아파트에 방문해보니 선순위임차인이 있는 것이었다. 임차보증 금은 7000만원. 법원에 임대차서류가 제출되지 않은 상태였다. 김씨는 법률전문가의 자문을 받아 보았지만 임차금액을 물어주어야 한다는 결론이었다. 결국 김씨는 보증 금 1350만원을 보름 만에 날리고 경락을 포기하고 말았다.
이러한 경매 실패사례는 우리 주변에서 너무도 흔하게 되풀이해서 일어나고 있다. 경 매를 ‘황금알을 낳는 거위’로 생각하고 무작정 경매현장에 달려드는 것은 스스로 무 덤을 파는 행위에 다름 없다는 것을 알아야 한다.
(이상 2007년 12월 언론사 뉴스기사에서 발췌한 사례임.)
낙찰대금 미납사례들
낙찰되었음에도 불구하고 낙찰자들이 보증금 몰수라는 손해를 감수하고서 까지 대금을 미납하는 이유는 무엇일까? 그 이유도 참 각양각색이다. 사례를 들어 보자.
#1 – 잘못된 시세조사로 마음고생
입찰가를 잘못 기재하여 대금을 미납한 사례는 이미 몇 차례 언급했으므로 여기서는 생략하기로 하고 먼저 시세조사를 소홀히 하여 낭패를 본 사례부터 얘기해 보자. 지난 7월 1일 서부지방법원 경매에서 연희동 ‘G’빌라 76.3평형이 3차례 유찰되어 감정가(4억5천만원)의 51.2%인 2억3040만원에 경매에 부쳐져 직전 최저매각가격을 약간 웃도는 2억8900만원에 낙찰되었다.
예상보다 입찰경쟁이 적어 이상하다 싶어 뒤늦게 현장에 가서 시세를 정밀조사 하였지만 3억원에도 거래가 안된다는 것이었다. 취득세, 등록세, 명도비용 등 제반 취득비용 을 포함한 취득예상가는 총 3억1500만원 정도. 낙찰자는 고민을 거듭한 끝에 대금납부보다는 보증금 2300만원을 포기하기로 결심하고 결국 대금납부기한인 8월 19일까지 대금을 납부하지 않았다. 시세조사를 소홀히 하여 보증금을 날리게 된 대표적 사례이다.
사정이 이러한데도 이후 9월 30일에 재경매에 부쳐진 이 물건은 2명이 입찰경쟁하여 이전 낙찰가격보다 훨씬 높은 가격인 3억400만원에 낙찰되었다. 고작 2명 입찰에 최저매각가보다 7000만원을 더 써내 낙찰된 셈이다. 낙찰과정을 지켜보는 이들이 오히려 더 놀라고 탄식을 한다. 한번쯤 낙찰되었다가 다시 나온 물건이 분명한데 왜 재경매에 부쳐지게 되었는지 사전에 조사를 철저히 하였다면 이와 같은 사태는 발생하지 않았을 것 아닌가!
어찌되었건 두번째 낙찰자는 대금지급기한인 11월 12일까지 대금을 납부하였고 12월 1일 배당이 종결됨으로써 경매절차는 모두 마무리 되었다. 똑 같은 상황인데도 첫번째 낙찰자는 보증금을 포기하였던 반면 두번째 낙찰자는 대금을 완납하였다. 각자의 주관적 판단에 따른 수익률이나 시세판단 기준이 서로 달라 이런 결과를 낳았다고 할 수 있지만, 2명 입찰에 최저매각가보다 7000만원 높게 낙찰되었다는 것은 분명 정상적인 낙찰가라고는 볼 수 없다.
#2 – 분위기에 떠밀려 고가낙찰, 설상가상으로 행정수도 위헌이라는 악재가
현 정부출범부터 건국이래 최대 사업이라 할 충청권으로의 행정수도이전 문제가 공론화 되면서부터 충청권 일대 토지투자붐이 일기 시작하였고, 그 열기는 8월 11일 공주ㆍ연기지역이 행정수도 이전 예정지로 확정되면서 최고조에 달했다. 전국 각지의 큰손 투자자를 비롯하여 개미투자자까지 가세하여 충청권 일대 일반매물이 고갈될 정도에 이르렀고 부동산가격 상승 추세는 그야말로 하늘 높은 줄 몰랐다.
일반매물 구하기가 쉽지 않은 터에 당연히 경매로 발길을 옮기는 것은 당연지사. 전에 없던 치열한 입찰경쟁 끝에 예상외의 터무니 없는 가격으로 고가낙찰되는 사례가 속출하였다. 지난 6월 1일 경매에 부쳐진 충남 연기군 동면 소재 793평 전(田)이 그 대표적인 예. 이날 55명이 입찰경쟁하여 감정가의 490%에 달하는 2억599만원에 고가 낙찰되었으나, 대금납부에 부담을 느낀 낙찰자는 결국 대금을 미납하였다.
우습게도 이 물건은 지난 8월 24일에 재경매에 부쳐져 33명이 입찰경쟁한 끝에 감정가의 358.64%인 1억5100만원에 낙찰되었으나, 대금납부시점에 터진 행정수도건설관련 위헌판결로 충청권 부동산 가격하락을 우려한 나머지 역시 대금을 납부하지 않았고, 최근 11월 16일에 또다시 재경매에 부쳐져 18명이 경쟁하여 감정가의 293.01%인 1억2337만원에 낙찰되었다.
3번 낙찰되는 과정에서 경쟁률이나 낙찰가가 합리적으로 재조정되고 있음을 엿볼 수 있는 사례이자 분위기에 휩쓸린 고가낙찰로 인한 대금미납과 정부의 개발정책 혼선에서 빚어진 대금미납 사유를 동시에 보여주는 특이한 사례이기도 하다.
이외에도 행정수도 위헌과 관련하여 낙찰받고 대금을 납부하지 않은 사례들은 얼마든지 더 있다. 그 중에서 특히 눈에 띄는 사례는 공주시 정안면 고성리 소재 임야 2,160평. 이 물건은 토지경매사상 98대 1 이라는 최고의 입찰경쟁 끝에 감정가의 1,309.8%인 1억2300만원에 낙찰되어 낙찰가율 면에서도 광주시 목현동 임야(낙찰가율 1,326.4%) 다음가는 두번째로 높은 낙찰가율을 기록하였으나, 행정수도 위헌 판결에 대한 부담으로 낙찰자는 결국 대금을 미납하였다.
이 물건 역시 지난 11월 29일 재경매에 부쳐져 처음 낙찰가의 절반 수준인 6131만원에 낙찰되었다. 행정수도 위헌이라는 악재만 아니었다면 고가 낙찰되었어도 대금을 납부할 수 있었던 사례들이다.
* 대금미납은 시세판단오류로 인한 고가낙찰에서만 기인하는 것이 아니라 권리분석이나 임대차분석 및 공법상의 활용도에 대한 판단오류에서 기인하는 것도 부지기수다. 이 부분은 전문가적인 소양이 필요할 때도 있고 경우에 따라서는 입찰하기 전에 반드시 전문가에게 자문을 구하여야 하는 대목이다.
#3 - 말소되지 않는 선순위 가등기 인수
지난 7월 12일 동부지법에서 강동구 성내동에 소재한 최저매각가 11억짜리 근린주택이 단독으로 18억원에 낙찰되었으나 이 물건의 등기부등본상의 권리관계를 보면 가등기가 선순위로 설정되어 있다. 가등기가 선순위인 경우 그 가등기가 담보가등기이면 말소기준권리로서 당연히 말소대상이 되지만 소유권이전청구권보전가등기일 경우에는 말소되지 않고 낙찰자에게 인수되기 때문에 대금을 납부하더라도 가등기에 기해 본등기가 이루어지면 그 낙찰자는 소유권을 잃을 수도 있다.
정확한 권리분석 없이 낙찰 후 그 가등기가 소유권이전청구권보전가등기로서 낙찰자에게 인수된다는 것을 안 낙찰자는 결국 대금을 납부하지 않았고 보증으로 제공한 1억1천만원을 몰수당했다. 이 물건은 최근 11월 22일에 재경매에 부쳐져 당초 낙찰가보다 6억원이 적은 12억원에 낙찰되었으나, 같은 이유로 낙찰자의 대금납부에 대한 향방이 주목되고 있다.
#4 - 신도시 개발 주변토지 취득, 그러나 아무짝에도 쓸모없는 땅
권리분석상 아무런 하자가 없음에도 행정적 이유 또는 개발관련 공법상 규제 때문에 취득목적을 달성하지 못하는 경우에는 더욱 낭패가 아닐 수 없다. 예컨대 지난 6월 15일 파주시 조리읍 소재 678평 답(畓)이 1회 유찰되어 감정가의 80%인 4억2460만원에 경매에 부쳐졌으나, 감정가의 100.08%인 5억3178만원에 고가낙찰 되었다.
낙찰 후 낙찰자는 개발가능성을 알아보기 위해 시청을 들렀으나 해당 토지는 군사시설보호구역으로 지정되어 있어 군당국의 협조를 구하여야 한다는 것. 군당국에 문의 결과 당 부지는 유사시 장갑차 집결지로 여하한 용도로의 개발이 불가능하다는 얘기를 듣고는 아연 실색하고 말았다. 결국 낙찰자는 대금납부를 포기하였고 보증금 4246만원을 잃게 되었다. 이 물건 역시 지난 11월 16일에 재경매에 부쳐져 전보다 높은 5억3330만원에 낙찰되어 그 귀추가 주목되고 있다.
#5 - 배당받는 임차인 줄 알고 입찰하였다가 낭패
소액보증금을 넘는 임차인이 낙찰대금에서 배당을 받기 위해서는 1) 대항요건을 갖출 것, 2) 계약서에 확정일자를 부여받을 것, 3) 법원에 배당요구를 할 것 등 세가지 요건을 모두 충족하여야 한다. 더러 입찰자중에는 확정일자가 곧 배당요건으로 잘못 알고 입찰하는 경우도 있다.
예컨대 지난 6월 18일 성북구 석관동 소재 단독주택이 3회 유찰되어 최초감정가 2억9백만원의 51.2%인 1억7백만원에 경매에 부쳐진 사건에서 최초근저당보다 앞서 전입한 보증금 5천만원의 선순위 확정임차인이 있었으나 낙찰자는 그 임차인이 보증금을 모두 배당받는 것으로 알고 감정가의 80%를 넘는 1억6833만원에 단독으로 낙찰 받았다. 낙찰 후에야 임차인이 배당요구를 하지 않아 낙찰대금에서 배당을 받을 수 없고 낙찰자가 5천만원을 떠안아야 함을 알고는 결국 대금을 미납하였다.
이후 12월 17일 재경매에 부쳐진 이 물건은 전 낙찰가 보다 4천만원 정도 낮은 1억2036만원에 낙찰되었다. 보증금 5천만원을 인수하면 감정가의 81.5%에 낙찰받은 셈이다. 배당받지 못하는 선순위 임차인의 보증금 인수를 고려하여 상당히 합리적으로 재조정된 낙찰가라고 할 수 있다.
낙찰대금의 미납은 위와 같이 자의든 타의든 낙찰자의 의지에 의한 것이고 또한 바로 낙찰자의 금전적 손해와 직결되는 것이기 때문에 상당한 결심을 하지 않고서야 낙찰대금을 미납하기가 어렵다. 역설적으로 대금을 미납한다는 것은 낙찰받은 물건을 포기할 수 밖에 없는 중대한 하자가 있다는 것을 의미한다. 따라서 대금미납으로 재경매에 부쳐지는 물건은 그 미납사유만을 알아도 입찰경쟁에서 상당한 우위를 점할 수 있게 되는 것이다.
대금미납으로 재경매에 부쳐지는 물건의 입찰에 관심이 있다면 반드시 위와 같은 사유를 파악하는 것이 기본적이고도 우선적인 절차이다. 그럼에도 불구하고 그 기본적인 의무를 소홀히 한다면 결국 지금까지 사례로 언급한 것과 똑같은 사고가 되풀이 될 수 밖에 없다.