새정부의 첫 경기활성화대책이라 할 4·1 부동산양도소득세 감면조치가 조특법시행령의 발효와 함께 5.10일부터 시행되고 있다. 감면대상 주택은 실거래가 6억원 이하, 또는 연면적(공동주택 및 오피스텔은 전용면적) 85제곱미터 이하 주택으로서 요건을 충족한 신축주택, 미분양주택, 1세대1주택자가 소유한 기존주택이다. 그런데 신축주택이나 미분양주택, 1세대 1주택자 소유 기존주택이라 하더라도 양도소득세 감면 혜택을 받지 못하는 경우도 있으니 특히 유의할 필요가 있다.
신축주택은 어느 것이든 감면대상인가요? 신축주택은 주택건설사업자 등이 공급하는 주택 및 주거용 오피스텔에 한정된다. 조합원이 관리처분계획에 따라 취득하거나, 자신이 소유한 토지 위에 주택을 새로 짓는 경우는 감면혜택이 적용되지 않고, 조합원분양분이 아닌 일반분양분이거나 자기소유토지에 신축하여 제3자에게 판매하는 주택은 감면혜택을 받는다.
미분양주택은 어떤 요건을 갖추어야 하는지요? 미분양주택은 2013년 4월 1일 현재 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택 및 주거용 오피스텔로서 최초로 계약한 경우에 한정된다.
일시적으로 2주택이 된 경우는 어떻게 되나요? 1세대1주택자가 보유한 주택이 감면대상이다. 여기서 1세대 1주택(또는 오피스텔)이란 주민등록법상 1세대가 주택법상 주택(또는 오피스텔)을 한 채만 보유하고 보유기간이 2년 이상인 주택(또는 오피스텔)을 말한다. 1세대 1주택자가 보유한 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우에도 기존 주택(보유기간 2년 이상일 것)을 새 주택취득일로부터 3년 이내 양도하면 1세대 1주택자 소유 주택으로 본다.
오피스텔이 감면혜택을 받으려면 어떠해야 하나요? 오피스텔이 주택으로 감면받으려면 앞서 말한 1세대 1주택 요건을 충족하는 것이어야 한다. 단, 오피스텔 취득자가 주거용으로 사용하기 위해 취득 후 60일 이내 본인 또는 임차자의 주민등록을 옮기거나 임대용 주택으로 등록해야 한다.
언제까지 취득한 주택을 대상으로 하나요? 이번 대책은 한시적인 것으로 2013년 4월 1일 이후부터 2013년 12월 31일까지 취득한 주택에 한한다. 이때 취득이란 해당 기간 사이에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 말한다.
만약 2013년 3월 31일 이전에 체결된 매매계약이 해당 기간에 해제된 주택 또는 계약자가 해당기간 이전에 체결한 매매계약을 해제하고 해당 기간에 재계약을 체결한 주택[계약자의 가족(본인 또는 배우자의 직계존비속(그 배우자포함 및 형제자매)이 당초의 사업주체 등과 계약하여 취득한 주택을 포함]은 감면대상이 아니다. 또한 매매계약만 체결하고 계약금 지급사실이 확인되지 않는 경우에도 감면 대상에서 배제될 수 있으므로 특히 유의해야 한다.
여섯째, 실거래가액 기준과 면적 기준 모두를 충족해야 하나요? 아닙니다. 실제거래가액 기준으로 6억원 이하이면 설사 전용면적이 85제곱미터를 초과하더라도 감면대상이 된다. 실제거래가액에는 양수자가 부담하는 취득세 등 부대비용은 제외한 가격을 말한다. 마찬가지로 85제곱미터 이하 주택이면 설사 매매가격이 6억원을 초과해도 감면혜택을 받을 수 있다. 면적기준은 아파트나 오피스텔은 전용면적기준을 말하며, 일반주택인 경우에는 연면적을 말한다.
따라서 매매가격이 6억원으로 초과하고, 주택의 연면적(공동주택 및 오피스텔은 전용면적)이 85제곱미터를 초과하는 주택은 감면대상이 아니다. 이번 조치로 감면 받기를 원한다면 이상의 요건을 꼼꼼히 따져서 나중에 후회하는 일이 없도록 유의해야 한다.