전원주택 지을 때, 꼭 알아 둘 세금

[미라클/임순식]

은퇴 후의 삶을 생각할 때, 전원주택을 떠올리는 사람들이 적지 않습니다. 시골에 땅이 있거나 없다면 매입해서라도 나만의 전원주택을 지어 살고 싶은 사람들이죠.
그런데 전원주택을 새로 짓는 경우에도 세금문제를 고민해봐야 합니다. 신축주택에도 취득세가 붙고, 이후 발생하는 보유세는 물론 양도소득세까지도 대비해 두는 것이 좋거든요.
전원주택 신축 시에 알아둬야 할 세금문제에 대해 김용태 세무사에게 물었습니다.


Q 신축주택 취득세는 땅값, 공사비에도 부과되나요
모든 건축물의 취득가격은 토지가격과 건축물가격의 합계입니다. 
토지를 사서 주택을 신축하는 경우에는 토지원가 산정 시 토지구입가격과 구입할 때 납부한 취득세, 중개수수료 등의 부대비용을 포함하는데요.
노후화된 주택을 사서 즉시 철거한 후에 주택을 신축하는 경우에는 노후주택의 건물가격도 토지가격에 반영될 수 있습니다. 이 경우 건물을 철거하기 위한 철거비용도 토지원가에 포함되죠.
만약 오래전부터 보유하고 있던 토지에 주택을 신축하는 경우에는 해당 토지 취득시점의 취득원인에 따라 토지의 가격이 달라집니다. 
토지를 매매로 취득했다면 취득 시 매입원가 및 제반비용이 원가로 반영되고, 상속이나 증여로 취득한 경우에는 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 금액이 토지의 취득원가가 되죠.
건축물 가격도 건축주가 직접 공사를 진행하는 경우와 공사업체에 외주를 맡기는 경우로 나눠서 볼 수 있어요.
직접 공사를 진행하는 경우 건물을 짓기 위한 비용이 건물의 원가에 반영되는데요. 설계·감리비, 원재료, 노무비, 전력공급 및 상하수도 등 외주공사비 등이 원가에 반영되는 비용이죠.
보통 전원주택에 관심이 있는 분들 상당수가 외주업체에 맡기는 편인데요. 건축을 외주업체에 맡기는 경우에는 외주업체와 계약한 금액이 건물원가가 됩니다.


Q 토지 취득세와 신축건물 취득세는 따로 내나요
토지를 매입하는 시점과 건물이 지어지는 시점이 다르기 때문에 취득세는 토지와 건물 따로 신고하고 납부합니다. 
취득세는 취득원인에 따라 적용되는 세율이 다른데요. 토지를 매입하는 것이 유상거래이므로 유상거래 취득세율인 4%가 적용되고요. 
전원주택을 짓는 행위는 원래 없던 건물을 새로 짓는 것으로 원시취득이라고 합니다. 주택의 원시취득세율은 2.8%입니다.


Q 상속받은 시골집을 리모델링해도 취득세를 내나요
건축법에서 정의하는 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상하는 등을 위해 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말하는데요.
리모델링을 해서 건물의 면적이 증가하는 경우에는 증가된 부분에 대해 원시취득세율인 2.8%로 취득세를 부담합니다.

Q 시골집을 부수고 신축하면 무엇을 고려해야 하나요
농어촌주택은 과거에 허가받지 않고 증축, 개축 등을 하면서 불법적인 요소가 반영된 경우가 많습니다. 대체로 건축물대장상에 위반건축물로 표시돼 있는 경우도 많고요.
만약, 이런 문제 있는 시골집을 허물고 신축하는 경우에는 건축물대장과 다른 부분을 원상복구한 후에 증축이나 개축을 해야 할 수 있습니다. 위반건축물로 분류된 건축물은 이행강제금이 부과될 수 있거든요.
이에 따라 시골주택은 구입해서 바로 철거하지 않고, 보유하고 있으면 건축물 위반요소를 해소하기 전까지 이행강제금이 계속해서 부과될 수 있어요.
또한 전원주택을 짓기 위한 좋은 땅을 발견했는데, 그 위에 건축물대장에 존재하지 않는 무허가건축물이 있는 경우도 있습니다. 이 경우 지방자치단체에 무허가건축물 멸실 절차도 확인해야 합니다.
보통 전원주택을 지으려는 경우 대출을 알아보는데요. 앞서 언급한 위반건축물, 불법건축물이 있는 경우에는 대출이 불가능하기 때문에 위반요소를 해소하는 데 추가적인 제반비용을 지출한 후에서야 대출이 가능하다는 점도 유의해야 합니다.


Q 주택신축이 어려운 땅도 있다던데요
전원주택은 대체로 대지 위에 건설해야 하지만, 시골집은 토지의 지목이 전답으로 돼 있는 경우도 있습니다. 전답은 본래 주택을 지을 수 없는 땅이므로 이런 곳에 시골집을 개발하기 위해서는 지목을 변경해야 합니다. 건축허가를 받을 수 있는 땅인지를 구입 전에 반드시 확인해봐야 하죠.
또 전원주택 신축부지와 연결된 도로가 없을 경우에는 맹지로 분류돼, 허가 자체가 나지 않는 경우도 생기고요. 별도의 비용을 들여서 도로를 내야 하는 경우도 있습니다.
과거 노후화된 시골집은 토지구획정리가 제대로 돼 있지 않아서 신축주택을 지을 때, 토지 구입 시부터 토지측량을 정확하게 해서 구획확인도 꼭 해야 합니다.


Q 전원주택을 별장으로 쓴다면 세금도 달라지나요
전원주택이 주택수에 포함되는 상시 주거용인지, 아니면 별장처럼 사용되는지에 따라 취득세와 보유세, 양도세가 달라질 수 있습니다.
상시주거용 전원주택이라면 취득 시 일반주택의 취득세율(원시취득 2.8%)이 적용되는데요. 별장으로 구분되는 경우에는 사치성 재산으로 중과세율(10.8%)이 적용될 수 있습니다.
지방세법에서의 별장은 늘 주거용으로 쓰지 않고, 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말하는데요. 다만, 읍면지역의 일정규모에 해당하는 농어촌주택과 부속토지는 별장으로 보지 않습니다.
재산세도 주거용 전원주택은 일반주택의 0.1~0.4% 재산세율이 적용되지만, 별장은 4%로 높은 재산세를 부담합니다.
주거용 전원주택은 이렇게 주택분 재산세가 부과돼, 종합부동산세 과세대상 주택에 해당하는데요. 이에 따라 보유주택의 공시가격 합계가 6억원 이상(1주택은 11억원 이상)이면 종부세를 납부해야 합니다. 하지만 별장은 종부세 제외대상이라는 특징도 있습니다.
전원주택을 팔 때의 세금도 신경을 쓰지 않을 수 없는데요. 주거용 전원주택은 양도소득세 계산 시 보유주택 수에 포함되기 때문에 2주택 이상인 경우 중과세율을 적용받을 수 있습니다.
별장은 상시주거용이 아니라서 주택수에서 제외된다는 생각을 할 수 있는데요. 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용됐더라도 구조·기능·시설 등이 본래 주거용이고, 주거용에 적합한 상태에 있으며, 주거기능이 유지·관리돼 주택으로 사용될 수 있는 건물이라면 주택으로 봐야 한다는 조세심판례가 있습니다. 즉, 별장도 양도세 비과세 및 중과세를 위한 주택수 판단에 포함된다는 것이죠.
그밖에 일정 요건을 갖춘 전원주택이 조세특례제한법 상 농어촌주택에 해당한다면 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도세 특례혜택도 받을 수 있습니다.


Q 전원주택을 신축하면 언제부터 주택수에 포함되나요
신축주택은 건축물대장상 사용승인일을 취득일로 보고, 이날부터 주택수에 포함됩니다. 흔치는 않지만, 사용승인을 받기 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일, 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날부터 주택수에 포함됩니다.


Q 전원주택 신축 시 추후 양도세 절감을 위해 꼭 알아야 할 것이 있나요
주택신축 시 미래의 양도소득세 신고를 위해 챙겨둘 것은 필요경비에 대한 증빙이 가장 클 것입니다.
규모가 있고, 전원주택을 전문적으로 짓는 업체에 신축을 맡기는 경우라면 세금계산서 등의 적격증빙을 적극적으로 발행해주기 때문에 계약서나 대금이체증명, 세금계산서 및 계산서 등을 잘 보관해두면 되는데요.
문제는 실제 전원주택을 신축하는 분들은 대체로 부가가치세를 아낀다는 명목으로 세금계산서나 계산서를 발급받지 않고 공사를 맡기는 경우가 많다는 것입니다. 이 경우 추후 전원주택 매도 시에 필요경비로 인정받을 수 있는 자료를 구비하지 못하는 상황이 발생하죠.
따라서 도급계약서와 세금계산서 및 계산서 등 적격증빙, 대금이체증은 반드시 구비하고 보관해야 합니다. 공사부문별로 업체가 다를 경우에는 업체별로 증빙을 챙겨둬야 하고요.


Q 그밖에 전원주택 신축과 관련한 조언을 부탁드려요
전원주택 신축은 좋은 땅을 고르는 것에서부터 시작한다고 볼 수 있습니다. 좋은 땅을 고르는 도중에 간혹 기획부동산같이 건축허가를 받을 예정이라면서 잘 모르는 분들을 현혹하는 경우도 있으니 각별히 주의해야 하겠습니다.
또 신축부지 계약서를 작성하기 전에 전원주택을 어떻게 지을지 설계도 고려해봐야 하고, 원하는 대로 지을 수 있는지에 대한 검토부터 선행돼야 하겠습니다. 그리고 대략적인 전원주택의 규모가 나오면, 세무전문가와 함께 전원주택 취득 시 발생하는 세금문제에 대해서 상담을 받으시길 권합니다.