아파트 후분양제를 실시해야 한다..

[홍정환]

1. 아파트분양가 얼마나 부풀려져 있는가?

대한민국 아파트 건축비는 평당 200만원 입니다.
전국 어디에 아파트를 짓던 건축비는 평당 200만원을 넘지 않습니다.

한평의 토지에 건물은 두평 - 세평을 짓습니다. 용적율 300%인 경우 아파트 1평당 토지는 0.3평이 필요합니다.

강남의 신축아파트 50평 인 경우 건축비용은 200만원 X 50평= 건축비용은 1억이라는 계산이 나옵니다. 만일 강남아파트 50평 분양가가 15억 이라면 땅값이 14억 토지는 16평 토지가격은 평당 9천만원이라는 계산이 나옵니다.

최근 분양 중인 강남의 30평대 아파트의 분양 가격은 7-8억입니다.

건축비는 0.6억 즉 6천만원입니다. 나머지는 토지비용 이지요.
토지비용이 7.4억에서8.4억이라는 계산이 나옵니다.

30평 아파트의 토지는 10평입니다. 즉 토지값이 평당 6천4백만원에서 7천4백원이라는 계산이 나옵니다.

건설회사가 얼마나 분양가를 부풀렸는가는 강남의 아파트용 토지가격은 3-4천만원 선입니다. 즉 분양가는 약 평당 4천만원 정도 부풀려져 있다는 계산이 나옵니다.
결국 아파트 분양가격은 2배 가량 부풀려져 있다는 사실을 알아야 합니다.

강남의 아파트가 이가격에 분양이 되면 모든아파트의 가격이 따라서 같이 올라 버립니다. 주변 지역 송파, 강동, 강북, 분당 등 수도권까지 영향이 미칩니다.

군산의 50평아파트의 가격은 1억 2천만원입니다.
지방의 아파트 가격은 건물비용이 80-85%이고 토지비용이 20-15%입니다.

그러나 서울 강남은 어떻습니까? 강북과 수도권은 또 어떻습니까?

2, 수도권 신도시의 아파트용 공공택지를 정부가 운영하는 공기업인 토지공사에서 주택건설업자에게 분양을 할 때 왜 시세의 반값도 안되는 조성원가에 복권추첨방식으로 추첨 분양을 합니까?

수도권(용인 죽전지구, 동백지구, 김포지구, 파주교하 등)에 토지공사가 조성하는 아파트와 주택용 토지 매각입찰방식은 최고가 입찰방식이 아닙니다.

과거 정부가 분양가를 규제하던 시절과 마찮가지로 조성원가에 희망하는 주택건설업자에게 추첨방식으로 분양을 합니다. 재수 좋은 시행사 또는 주택건설업체에게 평당 150-200만원선에 낙찰이 되면 이곳에 아파트를 선분양하면서 원가의 두배-세배에 해당하는 평당 600만원에서 800만원 선에 선분양을 합니다.

수도권 신도시 이곳의 아파트 분양원가는 얼마인가?

토지 평당 구매가 300만원인 경우 30평아파트를 용적율 200%로 지을 경우 15평의 토지 필요 토지가격은 300만원 X 15평 = 4천 5백만원, 건축비는 6천만원 합계 1억 5백만원 입니다.

그러나 이들이 분양하는 아파트분양가는 얼마인가?
평당 700-800만원선으로 아파트 분양원가는
약 2억원에서 2억3천만원 선입니다.

얼마나 부풀려져 있는가?

약2-3배가 부풀려진 상태에서 분양가가 책정됩니다.

사태가 이 지경 임에도 분양가 규제를 하지 않는 이유가 대체 무엇입니까?

참여정부 인수위 시절 인수위는 토지공사의 신도시 아파트용 부지 입찰방식을 최고가낙찰 방식으로 전환을 하겠다고 하더니 왜 아직도 주택업자와 건설업자에게 추첨제 입찰방식으로 토지를 싸구려로 매각을 하는 것인가요?

몰라서 인가? 알면서도 그러는가?

토지매각 입찰방식을 최고가낙찰제로 전환하여 얻어지는 이득으로 서민용 임대주택을 지어야 합니다.

3.정부가 의지만 있으면 분양원가가 얼마나 부풀려지는지를 금방 알수가 있다.

토지공사와 주택공사의 건설원가를 제대로 분석하면 토지가격과 건축가격을 정확하게 알수가 있고 지자체의 도시개발공사 아파트와 토지조성원가를 분석하면 지금의 아파트 분양가격을 알수 있건만 왜 분양가 규제를 하지 않는것인가?

마지막으로 후분양제도의 즉각도입을 다시한번 강조합니다.

본인은 참여정부 인수위 시절부터 지금까지 10여 차례 후분양제도를 통한 주택가격 안정과 주택의 질향상 분양권 투기방지 등에 대하여 정책을 건의 했습니다.

언제든 필요하다면 정보와 자료를 제공 할 의지가 있습니다.

진정 서민을 위한다면 부동산 투기를 조장하는 건설업자와 주택업자의 말만 듣고 정책을 수립하는 우를 더 이상 저지르지 마시기를 진정 바랍니다.


건설업자와 주택업자가 아파트를 짓지 않아 나라경제가 위축될까 겁이나는가? 건설경기 부양으로 겨우 버티는 허약한 경제가 파탄이 날까 겁이 나는가?

후분양제는 건교부 업무보고 때 노무현 대통령이 후분양 도입을 검토하라고 지시한 바 있으나 건설업체 등이 현재의 상황 등을 여러 가지 근거를 들어 반대해 사실상 후분양제 도입전망이 불투명해 보였다. 본지는 부동산 투기를 잠재우기 위해서는 후분양제를 도입해야 한다고 지속적으로 주장해온 경실련 국책사업 감시단장을 만나 현재 아파트 분양제도에 대한 의견을 들어보았다. 그는 스스로 전문가가 아니지만 후분양제도에 대해 10년 전부터 관심을 갖고 모니터링 해왔다면서 후분양제 도입의 필요성에 대해 역설했다.

후분양제도에 대해 관심을 갖는 이유는 무엇인가?

건설분야 개혁의 핵심은 입찰제도와 후분양제이다. 입찰제도는 공공이 건설하는 분야고, 후분양제는 민간이 건설하는 주택분야이다. 그럼에도 불구하고 이 두가지 개혁에 대해서는 누구도 얘기를 거의 안한다.
노무현 대통령이 건교부의 업무보고 때도 지시하고 했고 이미 부동산과주택가격급등 문제와 최근 굿모닝시티 분양비리 등으로 볼 때 지금이 후분양제를 도입할 수 있는 적기이다.

현재 부동산 거래금액은 연간 100조원이 넘는다. 신규로 분양하는 물량과 기존의 지어진 주택을 사고파는 물량은 거의 비슷하다. 기존 지어진 집을 사고파는 것은 후분양제와 똑같다. 만들어진 주택의 위치 구조 내구성 등을 보고, 집의 외관도 보고, 값이 얼마나 오를까 살다가 무너지지는 않을까 등 최소한 몇 가지를 꼼꼼하게 검토를 해보고 산다.

왜 유독 신규 아파트만 전단지와 광고지만을 보고 먼저 돈부터 내고 사야 하는가?

현재의 부동산 투기의 원인은?

모두가 선분양 때문이라고 본다. 지금의 선분양제도는 전 국민들을 부동산투기꾼화해 버렸다. 청약통장만 있으면 분양신청을 할 수 있고, 당첨만 되면 분양권을 팔아 시세차익을 남기려고 하고 있다. 국민들이 복권당첨처럼 요행만을 바라고 있는 것이다. 천만원 청약예금 들어 당첨되면 3천만원을 한달 만에 벌고 6개월 후에 일억 번다는 데 어느 누가 안하려고 하겠는가? 이러한 현상은 서울과 수도권에 집중되어 있다. 그러나 지방에 가면 아파트를 사지 않으려고 한다. 오히려 더 손해를 본다고 생각하기 때문이다. 만약 후분양제가 정착이 되면 주택이 완성된 후 집값 다주고 사야하기 때문에 투기와 투기꾼이라는 용어가 분명 줄어들거나 사라진다.


3년 전에는 이렇게 투기가 심하지 않았다. 정부가 분양가를 규제했고, 분양가와 시세의 차익이 생기면 채권을 사게 해서 5천만원 또는 억대의 채권을 사는 조건으로 분양 입주권을 주었다. 당첨자가 얻는 이익의 절반을 국민주택기금으로 내놓았는데 지금은 이러한 제도가 없어졌다. 지금은 분양하는 건설업체 쪽으로 모든 차익이 넘어갔다. 건설업체 쪽으로 너무 많이 이익(분양가격의 절반이 남음)이 넘어가고 있다.

지금도 후분양을 허용하고 있지 않은가?

현재 법규상 후분양을 할수도 있지만 선분양을 단서로 달아 허용하고 있기 때문에 거의 모든 아파트가 선분양을 통해 지어지고 있다. 물건도 만들기 전에 돈부터 주는 나라는 세상 어디에도 없다. 그러나 우리나라는 주택건설촉진법에 선분양을 정부가 허용함으로써 땅값의 10%정도만 계약금으로 지불한 건설(주택)업자가, 분양공고만 하면 전체 땅값과 건축비의 20-30%를 계약금으로 받고 아파트를 짓고 있는 것이다.

현재 선분양은 주택건설업체에게만 특혜를 주는 것이다. 50여명의 건설업자들이 아파트시장을 주도하고 있는 현 상황에서는 오로지 이들 50여명의 건설업자들을 위한 제도인 것이다.

왜 후분양제가 도입되어야 하나?

아파트 수명을 100년으로 연장하기 위해 반드시 필요하다. 외국의 아파트는 통상 200년 정도는 살 수 있도록 짓고 있다. 이에 반해 우리나라 아파트는 보통 20～30년이 수명이다. 부실하거나 허술하게 지으면 팔리지 말아야 하고, 또한 소비자들이 외면해야 하는 것이 정상이다. 그러나 실정은 그렇지 않다.

서로 분양 받으려고 하기 때문에 이미 분양을 통하여 입주자가 결정되었기 때문에 20년 정도만 버틸 수 있을 정도로 짓고 있는 실정이다. 이것은 모두 선분양제도로 인한 것이다.

건축물의 용적률을 정부가 계속적으로 완화해주니 시세차익을 노리는 재건축 대상 아파트 주민을 부추긴 건설업자와 부동산업자들이 투기심리를 자극하여 재건축이 이루어지고 있는 것이다.

현재 우리나라 주택의 60%가 아파트이고 앞으로도 전체 주택의 70%까지 아파트로 지어질 가능성이 높다. 그런데도 아파트 수명이 20년 정도밖에 되지 않는다면 문제가 커진다. 외국의 아파트 수명이 100년이라고 가정해도 우리나라는 그 동안 5번을 짓게 된다. 남들 5번 지을 때마다 드는 건축비용이 100년 수명을 아파트를 짓는 가격하고 얼마나 차이가 나겠는가?

한 번 짓는 건축비의 10%만 더 투자하여 제대로 짓는다면 100년 수명의 아파트를 짓게 될 것을 정부의 잘못된 경기부양정책과 선분양제도로 인해 부실공사가 되고, 20년 수명의 아파트가 건축되는 것이다.

이는 국가적인 커다란 짐이다.

건설업체 역시 후분양제가 도입되면 어떻게 만들어야 잘 팔릴까, 최고의 값을 받을까를 고민하고 연구하게 되어 서로 질 좋은 아파트를 지으려고 경쟁하게 될 것이다. 200～300년을 내다보고 잘 지으려고 경쟁하게 된다.

아파트 수명문제를 특히 지적하고 있는 이유는?

환경파괴 문제가 심각하다. 아파트를 부수고 다시 건설하는 과정에서 나오는 폐기물과 바닷모래, 석회를 얻기 위해 산과 바다를 파헤치는 등 환경문제는 정말 심각하다. 20년마다 부수고 다시 지어야 한다면 다른 나라에 비해 다섯 배의 환경을 파괴하고 있는 것이나 마찬가지이다. 결국 우리는 후손들한테 큰 죄를 짓고 커다란 짐을 지우고 있는 것이다.

노태우 대통령 시절 주택 200만 호를 지은 80년대 후반 신도시에 입주한 지 10년 정도 되었다. 앞으로 10년 후에 다시 재건축해야 할 것이다. 십년 후에 그 주택을 다 지어야 한다면 부동산 자재의 품귀현상이 일어날 것이다. 그 당시 신도시 건설할 때 건자재 부족으로 부실한 수입건축자재가 사용되었다. 그래서 신도시 초기에 지은 건물들은 20년 전 보다 부실하게 지어졌다. 이러한 문제가 앞으로 계속 악순환 될 것이다.

아파트 수명문제를 환경문제와 연관시켜서 얘기해야 하는데 환경단체들은 이 부분을 지적하지 않는다. 한번만 더 생각하면 환경파괴가 심각하다는 것을 알 것이다. 후분양을 하게 되면 수명이 늘어나 환경파괴가 줄어든다.

또한 오래된 건축물과 잘 지어진 건물은 관광 상품화가 가능하다. 수백년 된 고 건축물들을 보러 유럽으로 관광을 가지 않는가? 아파트도 우리나라는 성냥갑처럼 지을 것이 아니라 보다 계획적으로 보다 멋있게 지어져야 한다. 요즘 짓는 우리나라의 건축물은 중국보다 오히려 뒤쳐져 있다. 중국 상해 같은 도시는 훨씬 더 도시가 짜임새가 있고, 도시계획이 잘 되어 있다.

후분양을 도입하게 되면 건설업체들이 도산하게 될 것이라는 우려는?

현재의 선분양은 자기 돈 1억원만 가지고도 3,000세대 주상복합아파트를 지을 수 있도록 하고 있다. 부실한 건설업체들로 인해 부실 주택이 건설되고, 이러한 부실 건설업체들이 퇴출도 안 되고, 부실한 기업의 진입이 용이하게 되는 악순환이 계속되고 있다.

지금 건설업체의 성공여부는 능력이 아닌 주로 아주머니와 떳다방 등을 동원한 분양광고와 눈속임이다. 이를 위해 정치권이나 정부와의 부패의 고리가 계속 이어져오고 있다. 정치인들의 뇌물 수수사건을 보라. 대부분 용도변경이나 건설업체와의 인허가 등 비리문제였다.

왜 부실한 건설업체를 보호해야 하는가?

성실한 건설업체들만 살아남는 것이 당연한 논리가 아닌가? 그러나 정부는 그런 부실한 건설업체들이 망할까 걱정하고 있는 것이다.

현재 후분양 반대 보고서를 만들어 내고 있는 연구원들은 대부분 건설업체와 주택업자들이 정부에 국민을 속이는 논리를 개발하는 연구기관들이어서 그들이 객관적인 자료를 만들어내지 않고 그들 소속연구원으로는 업주의 논리를 대변할 수밖에 없다.

주택금융이 활성화되어 있지 않은 상황에서 후분양 도입은 어렵지 않은가?

이는 선분양제를 유지해왔기 때문에 건설업체의 건전성에 대한 판단이 그 동안 불가능했기 때문에 생긴 오해이다. 후분양제도가 도입되면 건설업체의 부실여부가 판단 가능하게 되어 금융회사들이 안심하고 자금을 지원할 있는 체제가 마련될 수 있고 업체가 부실하다면 프로젝트를 판단하고 프로젝트를 담보로 투자를 하는 프로젝트 파이낸싱 방법이 있다.

현재 정부가 추진하는 SOC 민자사업을 추진하는데 프로젝트 파이낸싱이 많이 확산 되어가고 있다.
한때는 아파트를 분양 받으면 계약금 10%만 본인이 부담하면 입주할 때까지 모든 분양대금을 금융기관에서 대출해주었다.

금융기관은 개인의 신용을 보고 대출해주는 것이 아니라 아파트를 담보로 대출해 주는 것이다. 후분양제도가 도입되면 금융기관이 개인에게 대출해 주던 것을 시행회사로 또는 건설회사로 전환되면 기업대출이 늘고 가계대출이 줄어들면서 문제가 해결될 것이다. 분명 선진금융기법이라 할 수 있는 프로젝트 파이낸싱이 활성화 될 수 있다.

공급물량이 감소할 것이라는 우려에 대해서는?

주택공급이 일시 감소한다고 해서 사람들이 갑자기 길거리에 나가는 일이 생기겠는가? 현재 주택 공급부족이 심각한 수준은 아니다. 후분양제가 도입 된다고 해서 부실한 업체가 퇴출되어서 줄어들게 되는 아파트 물량은 별로 없을 것이다. 최소한 정부투자기관인 주택공사나 도시개발공사는 계속 지을 것이다. 다만 자기 자본 없이 브로커 역할만 했던 부실한 주택건설업체들만이 타격을 받을 것이다.

공기업인 주택공사가 후분양을 하면 신규 아파트건축을 중단하고 재건축하겠다고 하던 사람이 후분양하면 안하는 상황이 생길 것이라고 예측하는 것은 억지논리다.

후분양이 되어도 소비자들이 제대로 지은 아파트인가 확인 가능하겠는가?

아파트를 짓는 데 철근을 제대로 넣었는지 소비자들이 어떻게 아냐고 하지만 기술이 발달해서 제대로 만들었는지 확인하는 것은 얼마든지 가능하다. 엑스레이 찍어보면 철근이 몇 개 들어 있는지 다 알 수 있고 시료를 채취해서 테스트해보면 몇 년 갈지 알 수 있다. 자동차가 제대로 만들어졌는지 소비자들이 아는가? 만드는데 가서 보지 않는 한 모른다.

그렇다고 자동차가 백만대씩 만들어져 나오는데 소비자가 가서 품질을 확인 할 수는 없다. 주택도 마찬가지이므로 품질보증은 전문가에게 맡기면 되고 부실하게 지어진다는 소문이 나면 그 회사는 망하게 되고 팔리지 않게 되므로 시장에서 자동으로 해결된다.

그렇다면 후분양제 도입 지금 당장 가능한 것인가?

앞에서 언급했듯이 후분양의 부정적인 요소는 없다. 정말로 우려가 된다면 주택공사, 도시개발공사 등 정부투자기관이나 재건축 아파트와 대형평형 아파트와 상가부터 우선적으로 시행을 하면 된다고 본다.

주택공사가 지금 당장 후분양 하지 못할 이유가 없다. 주택공사가 손잡고 아파트를 짓자고 하는데 마다할 금융기관이 어디 있으며 주택공사가 분양가를 높일 이유는 없지 않겠는가? 주택공사부터 선도적으로 후분양을 한 이후 시행규칙에서 선분양 규정을 삭제해 후분양제를 전면 도입하면 된다.

공기업인 주택공사부터 아파트 수명을 늘리고 튼튼한 아파트 100년 가는 아파트를 짓도록 품질기준을 보다 강화해야 한다. 아파트의 평당 건축공사비는 2백만원에 불과하고 이는 물가상승을 감안한다면 20년 전과 같은 수준이다. 그런데 아파트 평당 분양가가 1500만원-2000만원이라니 이는 엄청난 거품이 숨겨져 있다.

후분양제를 도입하면 투기꾼, 분양권이라는 용어가 사라진다.

투기의 거품이 없어지고 10년 이내에 임대주택 건설 붐과 함께 젊은 이들의 내집 마련이라는 숙제가 사라질것이다.

[석천]

홍정환님이 주택전문가시군요. 잘 읽었습니다. 후분양제가 소비자에게유리한것은 확실할듯보인는데 이로인해 주택신축율이 떨어지는 문제를 보완해야 할것입니다. 예를 들면 주택건설자금융자를 정부가 책임지고 보증을해주던가 하는식으로 말입니다.

[홍정환]

전 주택금융자가 아니라 교육,노동 전문가입니다.

[홍정환]

석천님이 아파트등 부동산에 제일 관심이 많은거 같군요.부동산 관련 글올리는 이유는 홍사덕의원님이 보시고 반영해주셨으면 하는것이고 여러분둘과 토론하고 싶은 문제이기도 합니다.사실 한나라당에서 누가 아파트등 서울 부동산 안정을 바라겠습니까?

[홍정환]

개혁파적인 성향을 가진 분들 밖엔 없을겁니다.이명박 서울시장만 보다라도 도대체 무슨 목적으로 부동산관련 정책을 하는지 이해가 안된답니다...극단적 서울수구주의자처럼 보이거나 강남의 왕부자로 밖에 보이지 않는군요.