재산세와 종합부동산세 등을 산정하는 기초자료인 공동주택 공시가격(안)이 확정되면서 집주인뿐 아니라 구매에 나서려는
수요자 모두 관심이 커지고 있다. 당장 올해 내야 할 보유세가 사실상 결정됐기 때문이다.
이처럼 보유세를 비롯 주택의 세제 문제는 상당히 민감한 사항이다. 특히 세부담을 줄이는 것은 집을 구입하는 작업 못지 않
게 매우 중요하다. 시세보다 싼집을 샀더라도 세금 납부시기를 조절하지 못해 내지 않아도 될 상당액의 세금을 냈다면 결코
성공했다고 보기 어렵다.
관련 정책의 맥과 흐름을 꼼꼼히 살펴보는 일도 절대 간과해선 안된다. 특히 실용정부 출범 이후에는 더욱 그렇다. 장기보유
특별공제 요율 조정 등 일부 장기 실수요자들을 위한 세제 완화가 단행됐지만 취득ㆍ등록세나 종합부동산세 등 거래와 보유
상의 주요 관련 세제에 대한 작업은 늦춰지고 있어서다.
관련 전문가들은 이 같은 세제 완화책은 정치적 고려와 함께 사회적 합의가 필요한데다 관련 법령 정비가 따라야 하는 만큼
본격화되려면 상당기간 시일이 걸릴 것으로 내다보고 있다. 세부담을 고려한 나름의 절세 전략을 재구성하는 방안을 마련해
야 하는 시기다.
◆ 배우자 증여 공제한도... 6억으로 상향
거래세는 소득세와 함께 크게 취득과 매도 시에 지불해야 하는 세금으로 나뉜다. 통상 주택을 구입할 경우 취득세와 농어촌
특별세, 등록세, 교육세를 낸다.
실용정부에선 각 지방자치단체의 세수 보존방안이 마련될 경우 연내 취득세는 1%로 요율이 인하되고 등록세는 폐지될 가능
성이 높다. 이는 고가주택 매입을 노리거나 입주시기가 임박해 등기를 앞둔 분양권 소유주에게는 큰 희소식이다. 그만큼 관
련 법개정 이후로 매입시기를 조정하거나 지연등기하는 것도 방법이다.
다만, 저가주택의 경우 요율 인하 혜택이 적은데다 최근까지도 상승세가 꺾이지 않고 있는 소형들의 경우 한발 앞선 선택이
필요하다. 예컨대 지연등기 시에도 입주지정기간이 완료되면 연체료가 붙기 때문에 주의해야 한다.
1주택자나 장기보유 실수요자에 대한 양도소득세는 확실히 줄어드는 반면, 다주택자의 경우 이를 기대하기 매우 어렵다. 그
만큼 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 없고 세율도 최고 60%를 적용받기 때문에 주택을 팔 때도 세금을 줄일 수 있는
방법을 강구해야 한다. 이를 위해선 단순히 매도순서를 정하기에 앞서 본인의 주택보유 현황부터 점검해야 한다.
매도할 때도 단순 세금차액을 따지는 것보다 보유 주택의 내재가치, 즉 지역 호재나 가격상승 여력 등을 따져 이익실현에 나
서야 한다. 본인 만의 주택 매도 순위를 결정하는 것도 매우 중요한 포인트다. 발전가능성과 시세차익 기대가 어렵고 수익성
이 떨어지는 주택을 가장 먼저 처분하는 게 바람직하다.
다주택자의 경우 비과세 요건을 갖추기 위해 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 많은 주택을 마지막으로 처분하는 게 낫
다. 매도 여건이 안되거나 여유자금이 있는 다주택자라면 급하게 매물을 처분하는 것보다 장기적으로 증여 등의 방법을 모색
하는 것도 나쁘지 않다.
앞으로... 종부세가 개정돼 세대별 과세에서 인별과세로 전환될 경우 부부간 증여를 통해 세금을 낮추는 것도 방법이다. 관련
규정이 바뀔 경우 재산을 증여(10년간)할 때 배우자 증여재산 공제한도는 3억원에서 고가주택 기준인 6억원으로 높아진다.
6억원까지의 재산은 부부끼리 증여해도 증여세를 물지 않는다.
주택을 팔 때는 최소 2년 이상을 보유하는 것이 좋다. 보유기간이 1년 미만인 경우 50% 세율을 적용받는다. 1년 초과~2년 미
만은 40%다. 그만큼 시세차익이 발생하더라도 상당 금액을 세금으로 환수당하게 된다.
더구나 지난해 1월부터는 양도세가 실거래가 과세를 기준으로 하고 있어 부과금액 자체가 많아진다. 이에 비해 3년 이상 보
유할 경우 장기보유특별공제 혜택까지 받을 수 있다.
상가주택이나 오피스텔은 사용 용도에 따라 세금이 달라진다. 따라서 사업자 등록을 하거나 사무실·주거용으로 임대해 종부
세, 재산세, 양도세 등 관련 과세를 요령 것 피하는 게 좋다.
◆ 공시가격 이의신청 줄 이을 듯...
기본적으로 올해 부과될 보유세는 지난해보다 많아진다. 재산세(50→55%)와 종부세(80→90%) 등의 과표적용률이 상향 조정
됐기 때문이다.
다만 올해의 경우 보유세 산정의 기초자료가 되는 공시가격이 지역별로 등락을 보임에 따라 단지별로 큰 차이를 나타낼 것으
로 보인다. 특히 서울 강남권과 양천구 목동, 과천, 용인 등 버블세븐 지역의 경우 외환위기 이후 사실상 처음으로 공시가격이
하락, 관련 보유세들도 지난해보다 낮아질 전망이다.
이에 비해 서울 용산과 노원구 등 개발 호재를 안고 있거나 꾸준히 호가를 올린 지역들의 경우 공시가격이 급등, 전년에 비해
보유세 부담이 늘어나게 됐다.
일단 연내 주택을 매도할 계획을 세웠다면 오는 6월1일 이전에 매각, 당해연도 보유세를 피하는 것도 방법이다. 반면 10억원
이상 고가주택을 매입할 매수자라면 6월1일 이후 등기시점을 미룰 경우 500만원 이상의 보유세를 내지 않아도 된다.
단독주택이나 다세대 등의 경우 공시된 가격에 대한 이의신청도 상당할 것이란 의견이다. 표준가격은 감정평가가가 조사ㆍ
평가했지만, 개별가격은 전문가가 아닌 일반공무원이 비준표에 의해 추출하기 때문이다. 비준표이 아무리 세분화돼 있더라
도 짧은 시간에 정확한 가격검증을 하는 것은 사실상 매우 어렵다.
특히 용산, 뚝섬, 인천 등 단독주택 공시가격이 많이 오른 곳의 경우 집주인들의 집단적인 이의신청도 예상된다. 따라서 갑자
기 세금이 대폭 늘어날 것으로 보이는 집주인이라면 최초신청기간동안 이의신청을 통해 공시가격을 낮춰보는 것도 방법이다.
다만 사업이 일정부분 궤도에 오른 재개발지역인 경우 하향 신청은 조심해야 한다. 오히려 보상가나 감정가에 손해를 입을 수 있어서다.