■ 주택의 소유자가 아닌 임대인과 체결한 임대차계약이 유효한 경우는"

[운영자]

■ 주택의 소유자가 아닌 임대인과 체결한 임대차계약이 유효한 경우는"

일반적으로 임대차계약을 체결할 때 주택의 소유자와 계약을 체결하여야 유효하다는 것은 대부분 알고 있을 것입니다. 그러나 주택의 소유자가 아닌 자와 체결한 임대차 계약이지만 주택임대차보호법이 적용되는 사례가 있어 살펴보고자 합니다.

▶ 구체적인 사안은 살펴보면
A는 2004. 2. 18. B로부터 시행사인 원고가 분양한 아파트의 수분양자 지위를 양수하고 같은 날 피고에게 아파트를 임대하였습니다. A는 B로부터 아파트의 수분양자 지위를 양수함에 있어서 당초의 수분양자인 C가 중도금을 납부하기 위하여 원고의 연대보증하에 원고가 지정하는 은행으로부터 받은 대출금채무를 함께 인수하였는데, 분양계약상 중도금 지급을 위한 대출을 받은 수분양자가 분양받은 아파트에 입주하기 위하여는 그 대출금을 상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로의 전환을 위한 제반 서류 및 비용을 대출은행 등에 제출 또는 완납하여야만 했습니다.

A는 위 대출금채무를 상환하거나 이를 담보대출로 전환하지도 아니하였지만 2004. 2. 26. 아파트의 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 아파트에 입주케 하였고, 같은 날 피고는 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 그 후 원고는 A가 위 대출금채무를 상환하지 아니하여 은행으로부터 그 상환을 요구받자 그 연체이자를 대위변제하고 분양계약상의 특약에 따라 분양계약을 해제되었습니다. 이에 원고는 A와 임대차계약을 체결한 피고에게 아파트의 명도를 요구한 것입니다.

▶ 이에 하급및 대법원 판결은
A가 분양계약상 아파트에 입주하기 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하였다고 하더라도 위와 같이 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 아파트에 입주케 한 이상 분양계약의 이행으로 아파트를 인도받았다고 봄이 상당하고, 이러한 지위에 있는 A로부터 아파트를 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 피고로서는 앞서 본 법리에 따라 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 원고에게 대항할 수 있다. 라고 판단하였고

이에 대법원도 "주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고( 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있다". ( 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조). 는 판결을 하였습니다.

이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다고 판단하였습니다.

즉, A에게 적법한 임대권한이 있다고 보아 피고가 그 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 청구를 기각한 결론은 정당하다고 판단하였습니다. (대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결).

이상과 같이 주택의 소유자가 아니더라도 적법한 임대권한이 있는 자와 체결한 임대차계약은 유효할 수 있으므로 구체적인 사안을 통한 판단이 필요 할 수 있습니다.

※ 참조

■ 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결

[전세금반환][공1995.12.1.(1005),3733]

【판시사항】

가. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약에서 기간을 2년 미만으로 정한 임차인이 스스로 기간 만료를 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있는지 여부

나. 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우, 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는지 여부

【판결요지】

가. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차 기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차 기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다.

나. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는, 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.

【참조조문】

가. 주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조 나. 주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조

【참조판례】

대법원 1995.5.26. 선고 95다13258 판결(공1995하,2264)
1987.3.24. 선고 86다카164 판결(공1987,708)
1991.3.27. 선고 88다카30702 판결(공1991,1252)

【전 문】

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 피고 소송대리인 변호사 조소현

【원심판결】 서울고등법원 1995.4.27. 선고 94나23007 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송한다.

【이 유】

상고이유를 본다.

1. 제1점에 관하여

주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한바, 임대차기간을 2년미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수도 있다고 할 것이다(당원 1995.5.26.선고 95다13258 판결 참조). 같은 취지의 원심판결은 정당하고 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법 제4조 제1항 소정의 임차기간에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

2. 제2점에 관하여

(1) 원심은 피고가 소외 1에게 등기부상의 소유 명의를 신탁하고 있던 이 사건 주택에 관하여 1992. 9. 16. 원고와 사이에 임대차계약을 체결하였고, 이에 따라 원고가 피고에게 임차보증금을 교부하고 위 주택을 인도 받아 현재에 이르기까지 이를 점유·사용하고 있는 사실과 이 사건 주택에 관하여 1993. 11. 17. 소외 2 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정한 다음, 피고의 다음과 같은 주장 즉, 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차 주택의 양수인인 소외 2가 위 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하고 피고는 임대인의 지위에서 이탈하였으므로, 피고로서는 원고에 대하여 더이상 임차보증금반환의무를 부담하지 아니한다는 취지의 주장에 대하여, 주택임대차보호법 제3조 제2항은 같은 조 제1항의 대항력을 갖춘 경우에만 적용되는 것이고 등기건물의 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 제3자에 대하여 대항력을 가지는 임차권은 등기부상 소유자와의 임대차계약에 의하여 취득한 임차권에 한한다 할 것이므로, 명의신탁의 법리에 따라 대외적인 소유권을 가지는 등기명의자가 아니고 명의신탁자에 불과한 피고와의 사이에 체결된 이 사건 임대차계약에 의한 임차권은 위 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득할 수 없다고 하여 피고의 위 주장을 배척하였다.

(2) 그러나주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이므로, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다고 할 것이다.

(3) 따라서 주택의 명의신탁자와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 제3자에 대한 대항력을 취득할 수 없다고 판단한 원심은 결과적으로 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하였다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   이돈희(재판장) 김석수(주심) 정귀호 이임수

■ 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결

[가옥명도][집19(1)민,300]

【판시사항】

가. 증거를 제출한 참가인의 참가신청이 부적법 각하되었다 하여도 그 증거자료의 효력에 아무런 영향이 없다.

나. 부동산의 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하더라도 매매계약의 이행으로 받은 매매목적물을 타인에게 적법히 임대할 수 있다.

【판결요지】

가. 증거를 제출한 참가인의 참가신청이 부적법 각하되어야 하여도 법원이 이미 실시한 증거방법에 의하여 법원이 얻은 증거자료의 효력에는 아무런 영향이 없다.

나. 부동산의 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 받은 매매목적물을 사용 수익할 수 있는 것이다.

【참조조문】

민사소송법 제187조, 민법 제568조

【전 문】

【원고, 상고인】 원고

【피고, 피상고인】 피고 1 외 1명

【원심판결】 제1심 서울민사지방, 제2심 서울고등법원 1970. 12. 24. 선고 69가2707, 2708 판결

【주 문】

상고를 기각 한다.

상고소송비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】

원고소송대리인의 상고이유 제1점에 대한 판단,

본건에 있어서 원고와 피고사이의 소송에 있어서 피고가 소론과 같이 본건 가옥을 참가인으로 부터 적법히 임차하여 점유하고 있다는 주장에는 참가인이 본건 가옥을 피고에게 적법히 임대할 권한있음을 주장한 취지가 포함된 것이며 피고가 참가인의 임대인으로서의 적법한 지위의 취득경위에 관한 구체적인 주장이 없었다 하더라도 소송자료로서 나타난 증거자료에 의하여 인정하였다 하여 당사자의 주장이 아니한 사실을 판단한 위법이 있다 할 수 없고 그 증거자료가 참가인이 제출한 서증 내지 동인이 신청한 증인의 증인이었다 하여 위법이 없다, 그 증거를 제출한 참가인의 참가신청이 부적법 각하되었다 하여도 이미 법원이 실시한 증거방법에 의하여 법원이 얻은 증거자료의 효력에 아무런 영향이 없기 때문이다. 상고논지는 이유없다.

같은 상고이유 제2점에 대한 판단,

원판결을 검토하면 원심은 원고가 본건 가옥을 참가인에게 매도하고 그 매매계약의 이행으로 동 가옥을 참가인에게 인도하고 그 인도를 받은 참가인이 본건 가옥부분을 피고에게 임대한 사실을 인정한 것이며, 위와 같은 사정하에서는 매수인이 아직 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하더라도 매매계약의 이행으로 받은 매매목적물의 인도를 적법히 받을 수 있는 것이고, 그 물건을 사용수익할 수 있는 권한이 있는 것이며, 이러한 지위에 있는 매수인이 그 물건을 타인에게 적법히 임대할 수 있음은 의문의 여지가 없는 것이므로 소유권이전등기를 받지 아니하였다 하여 매도인에 대한 목적물 사용 수익을 청구할 수 있는 채권만을 가진다고 할 수 없는 것이다. 따라서 원판결에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다, 상고 논지는 이유없다.

그러므로 관여한 법관 전원의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법원판사   나항윤(재판장) 손동욱 방순원 유재방 한봉세

■ 주택임대차보호법  제3조(대항력 등) 

①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. [개정 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법)] [[시행일 2015.7.1]]
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
④임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑤이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
[전문개정 2008.3.21]

※ 참고

■ 민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) 

①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.
③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.

■ 민법 제578조(경매와 매도인의 담보책임) 

①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.
②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

■ 민법 제536조(동시이행의 항변권) 

①쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다.
②당사자일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.

■ 중소기업기본법 제2조(중소기업자의 범위)
① 중소기업을 육성하기 위한 시책(이하 "중소기업시책"이라 한다)의 대상이 되는 중소기업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기업 또는 조합 등(이하 "중소기업"이라 한다)을 영위하는 자로 한다. 다만, 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제14조제1항에 따른 공시대상기업집단에 속하는 회사 또는 같은 법 제14조의3에 따라 공시대상기업집단의 소속회사로 편입ㆍ통지된 것으로 보는 회사는 제외한다. [개정 2011.7.25, 2014.1.14, 2015.2.3, 2016.1.27, 2018.8.14, 2019.12.10] [[시행일 2020.6.11]]
1. 다음 각 목의 요건을 모두 갖추고 영리를 목적으로 사업을 하는 기업
가. 업종별로 매출액 또는 자산총액 등이 대통령령으로 정하는 기준에 맞을 것
나. 지분 소유나 출자 관계 등 소유와 경영의 실질적인 독립성이 대통령령으로 정하는 기준에 맞을 것
2. 「사회적기업 육성법」 제2조제1호에 따른 사회적기업 중에서 대통령령으로 정하는 사회적기업
3. 「협동조합 기본법」 제2조에 따른 협동조합, 협동조합연합회, 사회적협동조합, 사회적협동조합연합회 중 대통령령으로 정하는 자
4. 「소비자생활협동조합법」 제2조에 따른 조합, 연합회, 전국연합회 중 대통령령으로 정하는 자
②중소기업은 대통령령으로 정하는 구분기준에 따라 소기업(小企業)과 중기업(中企業)으로 구분한다.
③제1항을 적용할 때 중소기업이 그 규모의 확대 등으로 중소기업에 해당하지 아니하게 된 경우 그 사유가 발생한 연도의 다음 연도부터 3년간은 중소기업으로 본다. 다만, 중소기업 외의 기업과 합병하거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 사유로 중소기업에 해당하지 아니하게 된 경우에는 그러하지 아니하다.
④중소기업시책별 특성에 따라 특히 필요하다고 인정하면 「중소기업협동조합법」이나 그 밖의 법률에서 정하는 바에 따라 중소기업협동조합이나 그 밖의 법인·단체 등을 중소기업자로 할 수 있다.

■ 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) 

①당사자일방이 계약을 해제한 때에는 각당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.
②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

■ 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결

[건물명도·소유권이전등기][공2008하,1107]

【판시사항】

[1] 주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 사람과 임대차계약을 체결한 경우에 주택임대차보호법이 적용되는지 여부(적극)

[2] 매매계약의 해제 전에 매수인으로부터 매매목적물인 주택을 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인이 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(적극)

[3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후 다른 사정으로 분양계약이 해제되어 임대인인 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례

【판결요지】

[1] 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.

[2] 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며, 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.

[3] 아파트 수분양자가 분양자로부터 열쇠를 교부받아 임차인을 입주케 하고 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 후, 수분양자가 분양계약상 아파트 입주를 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하여 분양계약이 해제되어 수분양자가 주택의 소유권을 취득하지 못한 사안에서, 임차인은 아파트 소유자인 분양자에 대하여 임차권으로 대항할 수 있다고 한 사례.

【참조조문】

[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [2] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항 [3] 민법 제548조 제1항, 제568조, 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항

【참조판례】

[1] 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결(공1995하, 3733)
[2] 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결(집19-1, 민300)
대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결(공1996하, 2788)
대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결(공2003하, 1921)

【전 문】

【원고(반소피고), 상고인】 청암프로젝트 주식회사 (소송대리인 법무법인(유) 태평양 담당변호사 문강배외 1인)

【피고(반소원고), 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 대륙 담당변호사 심재돈외 2인)

【원심판결】 서울고법 2007. 5. 10. 선고 2006나89277, 89284 판결

【주 문】

상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함되고( 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결 등 참조), 매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 그 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있으며( 대법원 1971. 3. 31. 선고 71다309, 310 판결 참조), 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차받아 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당하므로 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다 ( 대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결 등 참조).

2. 원심이 확정한 사실관계와 기록에 의하면, 소외 1은 2004. 2. 18. 소외 2로부터 원고가 분양한 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수하고 같은 날 피고에게 이 사건 아파트를 임대한 사실, 소외 1은 소외 2로부터 이 사건 아파트의 수분양자 지위를 양수함에 있어서 당초의 수분양자인 소외 3이 중도금을 납부하기 위하여 원고의 연대보증하에 원고가 지정하는 은행으로부터 받은 대출금채무를 함께 인수하였는데, 이 사건 분양계약상 중도금 지급을 위한 대출을 받은 수분양자가 분양받은 아파트에 입주하기 위하여는 그 대출금을 상환하거나 분양받은 아파트를 담보로 하는 담보대출로의 전환을 위한 제반 서류 및 비용을 대출은행 등에 제출 또는 완납하여야만 하는 사실, 소외 1은 위 대출금채무를 상환하거나 이를 담보대출로 전환하지도 아니하였지만 2004. 2. 26. 이 사건 아파트의 관리사무실로부터 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 하였고, 같은 날 피고는 주민등록전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 소외 1이 위 대출금채무를 상환하지 아니하여 은행으로부터 그 상환을 요구받자 그 연체이자를 대위변제하고 이 사건 분양계약상의 특약에 따라 분양계약을 해제한 사실을 알 수 있는바, 사정이 그와 같다면, 소외 1이 이 사건 분양계약상 이 사건 아파트에 입주하기 위하여 요구되는 의무를 다하지 못하였다고 하더라도 위와 같이 정상적으로 열쇠를 교부받아 피고를 이 사건 아파트에 입주케 한 이상 이 사건 분양계약의 이행으로 이 사건 아파트를 인도받았다고 봄이 상당하고, 이러한 지위에 있는 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차하여 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 피고로서는 앞서 본 법리에 따라 이 사건 분양계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 볼 것이다.

원심이, 피고가 소외 1로부터 이 사건 아파트를 임차할 당시 소외 1이 이 사건 아파트에 관한 분양계약상의 대금지급의무를 모두 이행하여 원고로부터 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기만 넘겨받으면 되는 상태였으므로 소외 1에게 이 사건 아파트를 임대할 적법한 권한이 있다고 판단한 것은 민법 제587조에 비추어 볼 때 적절하다고 할 수는 없으나, 소외 1에게 적법한 임대권한이 있다고 보아 피고가 그 임차권을 원고에게 대항할 수 있다고 판단하여 원고의 이 사건 청구를 기각한 결론에 있어서는 정당하다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관   안대희(재판장) 김황식 이홍훈(주심)