재건축, 재개발사업 이제 공짜로 들어갈 수 없습니다.
기존 건축물을 철거하고 새 아파트를 짓는 재건축사업이나 도심 뉴타운사업과
같은 대규모 재개발사업은~
-막대한 비용(기반시설구축, 건축, 금융, 임대주택, 기부채납 등)이 필요하고,
-사업기간도 10년 이상의 길고 긴 시간이 필요합니다.
즉, 높은 건폐율, 용적율을 확보하여 기존 주택수보다 몇 배 더 많은 고가의
아파트를 지어야 하고, 이 아파트를 누군가 분양을 받는다는 불확실성을 안고
PF대출을 받아 추진해야 하는 사업이 재건축, 재개발사업인 것입니다.
특히~
-인구는 계속 증가하여 엄청난 일반분양 물량을 소화해 주어야 하고,
-주택경기는 건축비, 금융비용으로 부풀려진 미래의 분양가격을 감당할 수 있을
정도로 사업기간 동안 지속적으로 상승해야 하는데~
-만약 이러한 전제조건의 고리가 끊기는 순간 사업은 종치고 막을 내릴 수밖에
없는 구조가 되는 것입니다.
그런데 우리나라 주택보급율은~
-통계청 발표만으로도 100%를 훌쩍 넘어선지 오래이며, 취업절벽, 결혼절벽,
출산절벽 현상으로 미래의 주택 소비자들이 절대적으로 감소하고 있고,
물론 가격도~
-기존의 재건축아파트 가격 또한 미래가치의 과도한 반영으로 터무니없이 급등해
있으며~
더군다나 아파트에 대한 분위기도~
-가계부채 또한 과도하게 팽창해 과거 재건축사업이 성공했던 시절과 비교해보면
전여 엉뚱한 분위기를 만들고 있습니다.
그래서~
-기존가격이 지나치게 높아지고 향후에도 더 오를 가능성이 없는 경우라면 사업
자체를 진행 할 수 없게 되는 것이 재건축 또는 재개발사업인 것입니다.
이러한 재건축, 재개발 사업은 이미 2000년도 중반부터 표류하기 시작했습니다.
2002년 정치적 목적달성을 위해 이명박이 서울시장 재직 시부터 지정한 뉴타운
683구역 중 60%에 해당하는 413개 구역이 해제되었으며, 안전진단을 통과하여
노후로 진단을 받은 수많은 재건축 단지도 현재 우리 주변 곳곳에 산재해 있는
현실이 되었습니다.
뉴타운 구역은 일단 조합이 결성되면 구역취소가 불가하여 매몰비용 문제가 심각
하게 발생되며, 일단 구역 지정이 되면 증, 개축이 거의 불가능 하여 재산권 행사
에도 많은 제약이 따릅니다.
(매몰비용 - 이미 지불하고 난 뒤 회수할 수 없는 비용을 말합니다.
이미 지불한 매몰 비용은 향후 사업의 진행여부에 선택할 수 있는 비용이
아니므로 고려해서는 안 되는 비용입니다. 따라서 합리적 선택을 하려면 선택으로
인해 새롭게 발생하는 비용과 편익만 비교해야 합니다.)
2008년 금융위기 이후 중단된 이 정비 사업은 절명 위기에 빠진 주택시장을 구원
하고 주택시장 붕괴를 막기 위한 해결책으로 분양가상한제를 폐지했습니다.
-매몰비용만 쌓여갔고,(조합을 설립하면서 쓴 비용 등 이미 지불한 비용이 이자
등으로 계속 쌓여갔고~)
-마가파식 소송 전으로 시간 또한 흘러가고 있으며,
-조합은 추가 분담금을 어떻게 처리할 지 골머리를 앓고,
-건설사는 뒷돈 회수가 어려워 고사 직전에 몰렸으며,
-은행은 막대한 PF대출을 회수해야 했고,
-정부는 주로 강남재건축으로 인한 파급효과로 주택가격 유지와 전세 이주수요가
필요했습니다만 분양가상한제를 폐지함으로서 잘못된 신호를 전파하며 위력을
더해 막대한 분양물량을 양산하게 되었습니다.
이렇게 쏟아지는 분양물량은~
엄청난 미분양으로 이어지고 있으며 분양이 되었다 하더라도 가구당 3억 원
정도의 감당 못 할 빚(추가 분담금)을 더 내야만 했습니다.
-재건축사업의 전통적 사업방식인 확정지분제를 포기하고 시공사와 미분양시
책임을 공동으로 감수해야 하는 변동지분제나,
-심지어 미분양 책임을 전적으로 감수하는 도급제를 받아들이며 사업을 진행하고
있는 재건축 조합은 향후 엄청난 추가 분담금으로 울며불며 날밤을 세울 날을
반드시 맞고 말 것입니다.
-건설사나 은행들도 불 꺼진 미분양 문제를 피해 갈 수 없을 것이며, 이번에는
결국 강남재건축도 무사하지 못 할 것이라 봅니다.
합법이라는 명목으로 재 정착율이 평균 20% 미만인 뉴타운 사업 주민들도 시세의
70%에도 못 미치는 청산금을 받고 쫓겨나가고 있습니다. 40평대 토지를 소유한
조합원이 32평 아파트로 옮기는데 무려 1억 7천만 원 정도의 추가 분담금이
필요한 구역이 속출하고 있어 자탄과 한탄이 쏟아지고 있습니다.
상가를 소유하고 넉넉한 월세를 받고 있거나, 단독에서 일정한 월세를 받던
주민들에게는 날벼락이 아닐 수 없을 것입니다.
재건축, 재개발 지역에서 일시에 흘러나온 이주민들은 주변 전세시장을 자극하여
전세가격을 폭등시키고 이리 저리 도시 난민이 되어 가뜩이나 어려운 경기 상황
속에 절로 긴 한숨소리를 내 뱉고 있습니다.
향후 입주 시 어려워질 대출시장 환경을 감안하면 수분양자들도 역 전세나, 기존
주택이 팔리지 않아 큰 고통을 겪을 것이며, 주택시장은 쏟아지는 매물로 홍수를
이룰 것이 거의 확실해 보입니다.
도심 정비사업의 큰 틀이 변화되어야만 하는 시점에서 무리한 재건축, 재개발
사업의 추진으로 이미 시작된 가슴 아픈 비명소리가 여기저기에서 들려오고
있습니다.
지금은 재건축, 재개발사업에 빠져있을 때가 아닙니다.
가족의 생존을 위해서라도 하루라도 빨리~
아파트 재건축, 재개발의 단꿈에서 벗어나시길 권합니다.
훈훈~^^