“강남도 정말 무시무시하게 폭락, 강남 불패론은 가짜 뉴스”

[상운]

[차학봉기자의 부동산 봉다방]

“강남도 정말 무시무시하게 폭락,

강남 불패론은 가짜 뉴스”

집값 폭락 예측한 김경민 서울대교수 인터뷰-중
강남 1만가구 입주면 분당까지 전세 하락
임대차 3법 부작용 많았지만 폐지는 반대
소득 늘어나 일본식 버블 붕괴 가능성 없어
LH의 미분양 구입은 특혜, 좀비회사 정리 불가피

집값 폭락을 정확하게 예측했던 김경민

서울대 교수는 강남권은 수요가 많아 가격이

떨어지지 않는다는 이른바 ‘강남불패론’은

가짜 뉴스라고 했다.

그는

“강남 집값도 하락기에는 무시무시하게

떨어진다”

고 했다.

김 교수는 문재인 정부가 도입한 임대차

3법에 대해

“공급이 감소하는 시기에 도입, 시장

혼선을 초래해 전세가격 폭등에 일조했다”

고 비판했지만,

“임대차 3법이 이미 시장에 정착한 만큼,

폐지에는 반대한다”

했다.

- 송도, 동탄, 검단 등의 가격

하락폭이 크다.

“이들 지역은 주택공급이 많다는 공통점이

있다.

주택 공급이 많으면 굉장히 힘든 상황이

상당기간 지속될 가능성이 있다.

이들 지역의 집값 향방은 공급과 함께

일자리 창출이 주요 변수가 될 수 있다.

분당의 경우 판교, 정자동, 서현동에

IT 생태계가 조성되면서 많은 일자리가

만들어졌다.

새로운 일자리는 분당 집값에 긍정적인

영향을 줄 것이다. ”

-집값이 오를 때는 강남부터 오르고

내릴 때는 서울 외곽이나 수도권부터

떨어진다.

강남 집값은 절대 떨어지지 않는다는

의미의 ‘강남 불패론’이라는 말도 있다.

“강남불패론은 가짜 뉴스라고 본다.

1980년대 후반에 강남 아파트가격이 1년에

100%씩 올랐다.

1기 신도시가 나오면서 1990년대 강남

아파트 가격도 확 떨어졌다.

1997년 외환위기 때도 강남 집값이 폭락했다.

강남은 오를 때 많이 오르지만 떨어질 때는

무시무시하게 떨어진다.

강남구와 서초구의 아파트 가격이 상대적으로

덜 떨어졌다는 것은 올해에 더 떨어질

가능성이 있다는 의미일 수도 있다.

고가주택은 서민아파트보다 훨씬 변동성이

큰 위험자산이다. ”

----서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습----

< 뉴스1 >

-대선에서 여당과 야당이 모두

신도시 재건축 규제 완화를 공약했다.

“양대 정당을 포함해 정치권의 각성이

필요하다고 본다.

한국의 신도시는 세계적으로 성공한, 정말

잘 만든 도시들이다.

그런데 30년 만에 신도시를 헐어내고 새로

짓겠다는 정책은 세계적으로도 유례가 없는

황당한 발상이다.

특별법을 만들어 신도시에 용적률 인센티브를

부여하는 것도 비현실적이다.

분당과 분당 인근 성남 구도심 중 어느 쪽에

더 큰 인센티브를 줘야 하는가?

서민들이 사는 낙후된 지역에 인센티브를

줘서 주거환경을 먼저 개선해야 한다.

특별법으로 1기 신도시를 먼저 재건축하면

더 오래된 아파트 주민들은 가만히 있겠는가?

재건축으로 주택과 인구가 늘어나면 부족한

인프라 문제는 어떻게 해결할 것인가?”

----김경민 서울대 환경대학원 교수----

< 장련성 기자 >

-한때 인기 투자상품으로 떠오른 꼬마빌딩도

금리인상의 영향을 받고 있다.

“꼬마 빌딩은 대출이 LTV 80%까지 나왔다.

꼬마 빌딩 대출은 대부분 변동금리이다.

금리가 급격하게 올라가면서 이자 비용이

2배가 올랐는데, 임대료를 그만큼 올릴

수는 없다.

여유자금으로 빌딩을 산 자산가들은 버틸

수 있겠지만, 대출을 많이 받아 투자한

사람들은 견디기 어려울 것이다.”

-전세가격이 급락하고 있다.

“전세는 금리에 굉장히 민감한

파이낸스상품이라는 게 이번에 드러났다.

전세금을 자기 자본으로 조달했다면 금리가

오른다고 이렇게까지 급락하지 않을

것이다.

금리가 안정되면 전세 시세가 안정될 수

있을까?

그런데 전세는 무조건 물량과의 싸움이다.

강남권에 1만 가구의 아파트가 입주하면

강남권은 물론 분당까지 전세 가격이 떨어질

것이다.

실거주가 아니고 일부는 전세로 내놓는 데

이게 시장에 갑자기 물량을 확 늘리는 효과가

있다

금리와 입주 물량을 봤을 때

서울시의 전세가격은 앞으로도 상당히 안좋을

가능성이 있다.”

-지난 정부에서 도입한 임대차 3법에

부작용이 많았다.

그래서 폐지론도 나온다.

“임대차 3법은 세입자의 주거복지를 위한

정책이다.

주거기간을 늘려주고 인상폭을 제한하는

제도 자체의 취지는 좋다.

전세시장은 입주물량에 굉장히 민감하다.

2020년 입주물량이 줄어드는 시점에

임대차 3법이 도입되면서 시장혼란이 발생,

전세가격이 폭등했다.

전세가격이 폭등하면서 전세 대신에

중저가 주택 수요가 급증하면서 집값도

폭등하는 부작용이 발생했다.

이런 부작용이 있었다고 해도 임대차 3법을

폐지하는 것은 반대이다.

여러 부작용을 겪으면서 임대차 3법에

시장이 적응했다.

현재 정부가 세입자 보호와 관련된 정책이

별로 없다.

그런 측면에서 임대차 3법을 흔드는 것은

반대한다.”

-인구 감소로 인해서 집값이 일본식으로

장기 침체할 것이라고 주장하는

전문가들도 있다.

" 서울시는 90년대 중후반부터 인구가

정체됐다

인구만 놓고 보면 서울시의 집값이 오를 수

없다.

주택가격은 인구뿐만 아니라 소득이 중요하다.

소득이 늘어나면 비싼 주택에 대한 수요도

늘고 집값도 오른다.

일본은 80년대 도쿄 왕궁 주변 땅을

팔아서 캘리포니아를 살 수 있다고 할 정도로

버블이 부풀어 올랐다.

거기다가 LTV가 100%를 넘었을 정도로

대출도 쉬웠다.

반면 우리나라는 대출규제가 엄격하다.

일본은 디플레이션으로 소득이 줄어들거나

정체상태였지만, 우리나라는 소득이 계속

증가를 하고 있다.

일본과 동일선상으로 비교하기는 곤란하다.”

-영끌족들은 지금이라도 집을

처분해야 하나?

“투자 원금 손실이 많이 발생했다면

버티기를 할 수밖에 없다.

거주지를 좀 더 싼 지역으로 옮겨 주거비를

줄이는 등 허리띠를 졸라매는 수밖에 없다

집값이 무한정 내리는 것이 아니다

금리가 내리고 개인들의 소득이 늘어나면

집값은 하락과 정체기를 거친 후 반등할

수 있다는 점을 고려해야 한다.”

- LH가 미분양 주택을 사들여

논란이 되고 있다.

“미분양이 급증하면 건설사 연쇄부도와

금융권 위기로 이어질 수 있다.

정부의 미분양 아파트 매입은 정책수단이

될 수 있지만, 문제는 매입 가격이다.

LH가 분양가의 15%를 할인해서 사들였다고

하는데, 15%를 할인해도 여전히 주변

시세보다 더 높다.

집값이 폭락하는 상황을 고려하지 않은

것이다.

사실상 그냥 사업자에게 특혜를 준 것이다.

이런 식의 미분양 아파트 매입은 일종의

모럴해저드로 이어질 수 있다.

그동안 리스크 관리를 철저하게 한 디벨로퍼에게

피해를 주는 것이다.

분양가를 너무 높게 책정해 수익을 내기 어려운

‘좀비 회사’들은 일부 정리가 불가피하다.

미분양 주택 매입은 정확하게 가치를 산정해서 

주변시세보다 낮게 가격을 책정해야 한다.

그렇지 않으면 국민 세금을 낭비하는

것이다.”

차학봉 부동산전문기자

[출처 : 조선일보]

[100자평]

1번

하나 맞췄다고 너무 띄워주지 마라.

대학교수들 이론대로 세상이 돌아갔다면 교수들이

세상을 지배했겠지.

세상이 상식과 이론으로 돌아가지 않는다.

십방미인

그동안 까닥없이 온르던 집값이 까닥없이 내리다니

이젠 살것 같다.

문가는 집값을 천정부지로 오르게 하여 내집을

가져야 하는 젊은이들에게 절망을 앉겨줬는데

윤석열이는 집값을 있는 대로 내리게 하여

재산가들 소위 말하는 부자들을 어렵게 하고

있으니 둘중에 누가더 잘한것 일까?

서민들을 울렸던 문가가 부자들을 울리는

윤석이보다도 훨씬다 나쁜 놈이다.

서민들을 울리는 자와 부자들을 울리는 자중 서민을

울리는 자는 나쁜놈중에 나쁜놈이다.

다정종고

강남불패론은 건설사와 투기꾼, 언론사가 만든

집단 미신일 뿐이다.

바람의조각

앞으로 더 떨어져 적정한 가격으로 찾아가야

합니다.

언론에서 자꾸만 집값 떨어진다고 호들갑 떨지

마세요 ~.

젊은이들이 내 집 하나 마련하기 어려운데 결혼은

어찌하고, 얘들은 어찌 키우겠어요.

집 값 만큼은 앞으로 더 안정적으로 내려가서

더 이상 요동치는 일이 없었으면 좋겠습니다.

박대마

임대차3법을 유지해야 한다는 교수~~

강남도 집값이 많이 떨어진다고

그것을 맞추었다고~~

가만히 보니 어디 오렌지과이신데 혹시 말많고

번드르한 출세주의자 아니신가???

JMS

좌파가 집권을 못하면 집 값은 문제가 되지 않는다.

강남에 공급을 꾸준히 늘려라.

공급에 견딜 수요 없다.

水月

2022년 12월에 나는 주택가격이 頂點에 도달했다고

판단하고 3년전에 매입한 아파트를 딱 두배받고

팔았다.

사물이 극에 달하면 반드시 반전된다는 物極必反의

보편적 이치를 믿었기 때문이다.

공포와 탐욕에서 벗어나 이성적 판단을 하면

누구나 김경민 교수처럼 예측할 수 있다.

문제는 호들갑 떠는 언론이다.

speak

송파구는 집값, 전세값 내리기는 했어도, 2019년

가격까지는 아직 안갔다.

'무시무시 폭락'은 아닌듯. 은행 금리 3% 이하인데,

한두달전 6% 의 반으로 내렸다.

너무 내리면, 또 갭투자 시작된다.

거품이 좀 더 빠져야 된다.

특정세대만 정책의 촛점인듯, 영끌 소리 고만

들었으면 좋겠다.

내후년부터는 초고령 사회 시작이다.

펠리컨

하나 맞다고 다 맞는 건 아니지요

백작

문재인의 무제한 전세자금 대출이 집값 폭등의

원인이란 사실도 모른 넘들이 부동산 전문가

행세하지 마라.

포청

잘못된 개.법을 바뀌 제대로 구실을 하게 해야지

왜 반대 한다는 거냐?

기회공정결과는사기

강남땅은 좁다.

재건축 용적율도 한계가 있는거고 강남땅에 둥지를

트고 싶어하는 사람들은 서울 강북 과 경기지역을

대표로 하여 전국에 널렸다.

그런 이유로 강남불패론이 생겨난 말이다.

그리고 더 중요한 것은 강남 사람들은 집값 등락에

관심이 없다.

마지막으로 개재인 정부가 만든 임대차 3법은

개법이다.

공급 늘려봐라.

으째꺼나 최고점에 빚내서 집장만한 사람들은

어쩐대.

주택 과 주식 그리고 코인은 기다림이 절대적으로

필요하다.

오르막 과 내리막의 평범한 진리.

소망

지난 몇년간 부동산이 폭등과 폭락을 거듭하는 건

문재인의 부동산정책의 실패 때문이다.

그 사이에서 이득을 본 것은 누구이며 피해를

본 건 누구인가?

josh72

교수란 직업은 어쩌다 사후적으로 맞으면 스타된다.

사실은 경제.경영학 교수들은 주식.부동산

투자에서는 무능한 존재들이다.

차라리 마누라들리 더 낫다

자유애국

2023년 1월에만 무역적자가 127억달러라는

사상 초유의 적자를 기록하고 있다는데..

나라 경제가 위기인데 부동산이 오르면

그게 더 이상한 거 아님?

516유공자

고속도로를 달려보면 트럭은 가속도를 못내고

작은 차량은 가속과 감속이 자유롭다.

부동산이 그렇다.

부동산 가격은 트럭의 속도와 같다.

올라가는데 엑셀레이터가 점진적으로 가속되고

내려오는데도 탄력이 있어 앞에 브레이크 밟는

차가 있어도 쉽게 속도 줄이지 못한다.

이 화자로 나온 교수 말대로면 가벼운 람보르기니

처럼 속도가 변화 무쌍 할 것 같지만 사람의

심리의 변화- 부동산 가격은 그리 쉽게 바꾸지

않는다.

다만 금리의 인상이 바로 트럭의 연료 고갈이라고

보면 연료가 떨어지는 상태면 하락, 금리가 보합이면

연료 보충 금리 이하면 상승 여력이라고

보면 된다.

세계 금리는 이제 막바지 인상을 앞두고 있고

금리 인하로 돌아설 것 같고 여기에 떨어지는

부동산 가격 추세가 맞붙으면 혼란이

올 것 같다.

그 결과는 누구도 모른다.

금리는 그 사회의 성장률 이상 유지하는 것은

금리 거품이고 언젠가는 그 성장률 이하로 떨어지는

것이 자연 현상이다.

현재 5% 시중 금리는 50% 거품이다.

모-모

김경남 교수의 말이 옳다고 해도, 지금의 집값은

터무니 없이 오른 가격이다.

집값이 정상화 되기에는 아직도 멀었다.

윤석열 정부에서는 제발 좀 부동산 가격이

안정되어서 문재인 정부 때 처럼 집값이 천정부지로

오르는 일이 없었으면 좋겠다.

좌에 시체판 똥유족

강남불패는 그 뜻이 아닌데 웬 허튼 소리를 하는지...

경기 사이클에 따라 부동산 등락은 있어도

결국 강남은 주저 앉지 않고 도로 신고가 치고

오른다는 거야...

그게 강남 불패라구 ㅋㅋㅋ

미국 뉴욕도 마찬가지이고 어느 수도든 다 같다...

이게 극히 정상이라니까 ㅋ

ksw1010

어제 차로 신사역 업체 방문했다 .

주차로 고역을 치뤘다.

불편한 강남은 점점 매력이 떨어지는 게

사실이다.